LG Berlin II 65. Zivilkammer — 65 S 208/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-01-28

Aktenzeichen: 65 S 208/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:0128.65S208.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 2. Juli 2024 – 11 C 151/23 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a Abs. 1, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.

II.

2 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

3 Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 702,00 € um 105,60 € auf 807,30 € ab 1. Februar 2023 aus § 558 Abs. 1 BGB.

4 a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist.

5 Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB (nF, Art. 229 § 50 EGBGB) aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

6 Die aktuelle Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete bereits erheblich.

7 b) Ohne Erfolg rügt der Kläger, das Amtsgericht habe die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2023 bestimmen dürfen, sondern (zwingend) ein Sachverständigengutachten einholen müssen.

8 Das trifft nicht zu.

9 aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (BGH, Urteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, juris Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, juris Rn. 13; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, juris Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, juris Rn. 29; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, juris Rn. 26; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, juris; vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 93/20, juris Rn. 25; Beschluss vom 25. Oktober 2022 – VIII ZR 223/21, juris).

10 Im Ansatz zutreffend verweist der Kläger zwar darauf, dass die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt sind, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der – wie der Berliner Mietspiegel 2023 - tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen beziehungsweise die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 93/20, juris Rn. 23, mwN).

11 Wie der Kläger aber selbst zutreffend erkennt, sind die Gerichte zum Einholen eines Sachverständigengutachtens berechtigt, nicht hingegen verpflichtet.

12 bb) Der Bundesgerichtshof billigt dem Tatrichter gleichermaßen die Befugnis zu, einen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB in seine Überzeugungsbildung einfließen zu lassen, denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. BGH Urteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 102; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 33; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, juris; BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 93/20, juris Rn. 30).

13 Der Berliner Mietspiegel 2023 ist ordnungsgemäß erstellt; die gegen die Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gerichteten Einwendungen des Klägers sind nicht geeignet, die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2023 in Frage zu stellen.

14 (1) Der Berliner Mietspiegel 2023 entspricht den Anforderungen des § 558c Abs. 1 BGB (nF) und der §§ 3 bis 5 MsV.

15 Nach § 558c Abs. 1 BGB ist ein Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

16 Die Voraussetzungen der Regelung liegen vor.

17 Der Berliner Mietspiegel 2023 wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen erstellt; Interessenverbände der Mieter und Vermieter haben beratend mitgewirkt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen ist gemäß Abs. 6 Anlage 9 zu § 4 Abs. 1 Satz 1 AZG in der Fassung vom 12.05.2022 die nach Landesrecht für die Erstellung und Anerkennung von Mietspiegeln zuständige Behörde.

18 Die Beteiligung von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter an der Erstellung eines Mietspiegels ist nicht zwingend erforderlich, wenngleich in Berlin üblich, wie der Kläger zutreffend anmerkt. Ob der Mietspiegel „aus der Not heraus geboren wurde“, ist rechtlich irrelevant, maßgeblich allein, ob der Mietspiegel die vorgenannten Anforderungen des Gesetzes und die der MsV einhält.

19 Neben § 558c Abs. 1 BGB werden auch die für einfache Mietspiegel geltenden Anforderungen der §§ 3 bis 5 MsV eingehalten.

20 Der Kläger verhält sich dazu nicht.

21 Die MsV ist heranzuziehen, denn die Bundesregierung hat mit Zustimmung des Bundesrates auf der Grundlage der zum 18. August 2021 in Kraft getretenen Ermächtigung in § 558c Abs. 5 BGB (nF) Vorschriften über den näheren Inhalt von Mietspiegeln und das Verfahren zu deren Erstellung und Anpassung einschließlich Dokumentation und Veröffentlichung erlassen. Am 1. Juli 2022 ist die auf der Ermächtigung basierende Mietspiegelverordnung (MsV) vom 28. Oktober 2021 in Kraft getreten.

22 Für einfache Mietspiegel beschränkt sich die Verordnung in den §§ 3 bis 5 auf wenige Anforderungen, die vor allem die – bei den Berliner Mietspiegeln schon bisher stets gewährleistete - Dokumentation und Veröffentlichung betreffen. So müssen die zur Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels verwendeten tatsächlichen Grundlagen nach § 4 MsV in Grundzügen dargelegt werden. Der Zweck der Regelung besteht darin, die Qualität eines einfachen Mietspiegels besser nachvollziehbar zu machen. Die Rechtsanwender sollen eine Grundlage für die Beurteilung erhalten, wie weit die von dem Mietspiegel im Einzelfall ausgehende Indizwirkung reicht. Weiter wurde bestimmt, dass einfache Mietspiegel und ihre Dokumentation kostenfrei im Internet zu veröffentlichen sind, um die Transparenz einfacher Mietspiegel zu fördern. Weitergehende qualitative Anforderungen an einfache Mietspiegel werden nicht aufgestellt. Sie sollen nach dem Willen des Verordnungsgebers wie bisher in vielfältiger Art und Weise erstellt werden. Sie können auf empirischer Datenerhebung beruhen, müssen es aber nicht (vgl. BR-Drs. 766/20, 17 f.).

23 Dementsprechend ist die Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels gemäß § 3 MsV vorbehaltlich der §§ 4 und 5 MsV an kein Verfahren gebunden. Das gilt – wie schon bisher nach den BBSR-Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln (Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, BBSR, zuletzt 2. Aufl. 2014) - sowohl für die Datenerhebung einschließlich der Verwendung von Sekundärdaten als auch die Auswertung und Darstellung der Daten im Mietspiegel (BR-Drs. 766/20, 21 f.; Börstinghaus/Clar/Börstinghaus, Mietspiegelrecht, 2023, § 3 MsV Rn. 19). Den §§ 8 bis 16 MsV vergleichbare Regelungen sieht die MsV für einfache Mietspiegel nicht vor. Die Einwendungen des Klägers gegen Datengewinnung und -grundlage sowie die Ausreißerbereinigung nach wissenschaftlich anerkannten Erkenntnismethoden betreffen Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB, nicht Mietspiegel nach §558c Abs. 1 BGB. Sie sind deshalb nicht geeignet, dessen Qualität und in der Folge seine Indizwirkung in Frage zu stellen.

24 Das gilt ebenso für den Einwand, der „willkürlich angenommenen Indexsteigerung“. Die Anpassung vorhandener Daten an die Preisentwicklung mittels Index ist für qualifizierte Mietspiegel im Gesetz, § 558d Abs. 2 Satz 2 BGB und der Mietspiegelverordnung, § 22 MsV für qualifizierte Mietspiegel ausdrücklich vorgesehen und geregelt. Da der einfache Mietspiegel bereits keine Datenerhebung voraussetzt, fehlen folgerichtig dem entsprechende Regelungen zur Anpassung eines einfachen Mietspiegels. Eine Anpassung mittels Index kann als rein methodisches Argument daher schon nicht greifen. Im Berliner Mietspiegel 2023 und seiner – gemäß § 5 MsV - veröffentlichten Dokumentation, die die Kammer kostenfrei auf den Seiten der Senatsverwaltung (C:/Users/astri/Downloads/mietspiegel2023_berlin_endbericht.pdf) eingesehen hat, wird die – mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmte – Indexfindung im Einzelnen dargestellt (vgl. Berliner Mietspiegel 2023, S. 5; Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023, S. 4 f.).

25 Es wird unter anderem begründet, dass, weshalb und in welcher Weise eine Korrektur des VPI vorgenommen wurde. Dies geschah deshalb, weil die Positionen Energie und Nahrungsmittel nichts mit der eigentlichen Mietentwicklung zu tun haben, der gewählte Ansatz andererseits – auf Wunsch der Interessenvertreter der Vermieter in der Arbeitsgruppe Mietspiegel - aber sicherstellt, dass gestiegene Instandhaltungskosten der Vermieter einbezogen werden (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023, S. 5). Auch der während des Erstellungsprozesses Anfang 2023 durchgeführten Revision des VPI für Deutschland mit der ab Januar 2023 rückwirkenden Berechnung des neuen Basisjahres wurde Rechnung getragen (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023, S. 6).

26 Die Behauptung des Klägers, es handele sich um eine „willkürliche Indexerhöhung“, entbehrt mit Blick auf die ausführlichen Erläuterungen im Mietspiegel und seiner Dokumentation einer sachlichen Grundlage. Es lässt sich auch nicht feststellen, dass der Kläger diese zur Kenntnis genommen hat. Weshalb konkret der im Mietspiegel und seiner Dokumentation erläuterte Index „willkürlich“ sein soll und welchen Index der Kläger aus welchen sachlichen Gründen für zutreffend hält, wird ebenfalls nicht mitgeteilt.

27 (2) Die Beanstandungen des Klägers, die die (einbezogenen) Daten der Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 betreffen, sind in Anbetracht der Erstellung dieser Mietspiegel durch die zuständige Behörde und (zusätzlich) durch die Interessenvertreter der Mieter sowie Vermieter allenfalls geeignet, ihre Bewertung als qualifizierte Mietspiegel in Frage zu stellen, nicht aber ihre Indizwirkung als einfache Mietspiegel zu erschüttern. Beide Mietspiegel wurden ausweislich (jeweils) der Ziffer 1 von drei Mietervereinen und drei Vereinen erstellt, die die Interessen von Vermietern beziehungsweise von Hauseigentümern vertreten. Selbst wenn zwei der letztgenannten Vereine – im Fall des Berliner Mietspiegels 2017 - nur ihre Expertise eingebracht und ihn nicht als (qualifizierten) Mietspiegel anerkannt haben, so spricht die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter und die Anerkennung der Ergebnisse durch Vertreter beider Seiten nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. BGH, Urteil v. 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, juris Rn. 104, mwN). Die Mitglieder der Arbeitsgruppe waren ausweislich der Methodenberichte, die im Anhang jeweils die Protokolle der Arbeitsgruppensitzungen enthalten, in alle Erstellungsphasen und die diese begleitenden Entscheidungsprozesse einbezogen, insbesondere auch in die Entscheidung über methodische Änderungen bei der Datenauswertung und -ausweisung einschließlich Ausreißerbereinigung und haben diese mitgetragen (vgl. nur Methodenbericht Mietspiegel 2019, S. 17, 127 [Protokoll der Arbeitsgruppensitzung vom 14.02.2019]). Die Sachkunde der beteiligten Vereine stellt der Kläger nicht in Abrede.

28 Im Übrigen übersieht der Kläger, dass § 558 Abs. 2 Satz BGB die ortsübliche Vergleichsmiete klar definiert. Die Rechtsform des Vermieters ist kein Kriterium im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch Mieten, die mit Genossenschaften oder städtischen Wohnungsbaugesellschaften vereinbart werden, sind Teil des ortsüblichen Entgeltes. Im Übrigen wird die ortsübliche Vergleichsmiete nur aus - wirksam - vereinbarten Entgelten gebildet, nicht etwa solchen, die nach § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB kraft Gesetzes geringer sind als im Mietvertrag ausgewiesene*.*

29 (3) Auch die Anforderungen der §§ 4, 5 MsV sind eingehalten. Die Informationen nach § 4 MsV sind sowohl im Mietspiegel selbst als auch – ausführlicher - in der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023 dargestellt. Beide sind kostenfrei im Internet abrufbar, § 5 Satz 1 MsV.

30 (4) Ein (nicht erforderlicher, aber zugunsten des Klägers durchgeführter, vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, juris) Abgleich mit der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete für die hier gegenständliche Wohnung nach den Berliner Mietspiegeln 2021 und 2024 zeigt, dass die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2023 zwischen den entsprechenden Werten des vorangegangenen und des nachfolgenden Mietspiegels liegt, nicht etwa einen „Ausreißer“ nach unten darstellt.

31 Die vom Beklagten inne gehaltene Wohnung mit einer Größe von 78 m2 liegt unstreitig in einem Gebäude, das bis 1918 bezugsfertig war. Die Anschrift der Wohnung weist in allen drei Mietspiegeln eine einfache Wohnlage aus.

32 Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld G 1 Berliner Mietspiegels 2021 einzuordnen. Das Feld weist eine Mietspanne von 4,88 €/m2 bis 10,11 €/m2 und einen Mittelwert von 6,40 €/m2 aus.

33 Nach dem Berliner Mietspiegel 2024 ist die Wohnung in die Zeile 6 der Ziff. 9.1. einzuordnen, die eine Mietspanne von 5,29 €/m2 bis 10,39 €/m2 und einen Mittelwert von 6,96 €/m2 ausweist.

34 Wird jeweils der Mittelwert zugrunde gelegt, ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 499,20 € (Berliner Mietspiegel 2021) bzw. 542,88 € (Berliner Mietspiegel 2024). Selbst nach dem Berliner Mietspiegel 2024 ergibt sich demnach eine Einzelvergleichsmiete, die noch immer mehr als 150 € über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

35 Die Zugrundelegung des Mittelwertes hat der Kläger in der Berufungsbegründung nicht konkret angegriffen, § 520 Abs. 2 Nr. 3 ZPO.

36 Beide Mietspiegel genügen den Anforderungen des 558c Abs. 1 BGB. Sie wurden sogar sowohl von der Gemeinde bzw. der nach Landesrecht zuständigen Behörde und den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt, der Berliner Mietspiegel 2024 von allen vorgenannten Beteiligten anerkannt.

37 Hinsichtlich der ordnungsgemäßen Erstellung des Berliner Mietspiegels 2021 hält die Kammer an ihrer Rechtsauffassung fest, die (u.a.) in der Entscheidung vom 24. Mai 2022 ausführlich dargestellt ist (65 S 189/21, juris).

38 Der Berliner Mietspiegel 2024 genügt den nunmehr geltenden Anforderungen der §§ 4, 5 MsV. In der Dokumentation werden die für die Erstellung des Mietspiegels verwendeten tatsächlichen Grundlagen ausführlich, nicht einmal nur in Grundzügen dargestellt. Sowohl aus der Dokumentation als auch den in der Anlage A befindlichen Zusammenfassungen der Arbeitsgruppensitzungen ergibt sich, dass diese in alle Phasen und Entscheidungen im Rahmen der Erstellung des Mietspiegels einbezogen war.

39 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

40 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Rechtsfragen sind durch den BGH geklärt. Eine gegebenenfalls davon abweichende Auffassung eines einzelnen Instanzgerichts rechtfertigt mangels Begründung der Abweichung keine Zulassung der Revision.

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