LG Berlin II 56. Zivilkammer — 56 S 9/24 WEG — Urteil

Entscheidungsdatum: 2024-06-18

Aktenzeichen: 56 S 9/24 WEG

ECLI: ECLI:DE:LGBE:2024:0618.56S9.24WEG.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 555b BGB, § 10 WoEigG, § 20 Abs 2 S 1 WoEigG, § 47 WoEigG

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Aufrechterhaltung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes kann auch nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer abgeändert werden.(Rn.9)

2. Die enumerative Auflistung in § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG ist als abschließend zu betrachten.

Orientierungssatz

Ein auf einer Eigentümerversammlung gefasster Grundlagenbeschluss, durch den die Gemeinschaft grundsätzlich das Anbringen von Balkonkraftwerken an den äußeren Balkonbrüstungen bzw. an der straßenseitigen Fassade des Hauses unter bestimmten Voraussetzungen genehmigt, kann wegen Verstoßes gegen die Gemeinschaftsordnung nichtig sein.(Rn.6)

Verfahrensgang

vorgehend AG Schöneberg, 20. Dezember 2023, 770 C 26/23

Tenor

1. Auf die Berufung des Klägers wird das am 20.12.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - ... - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage F.straße 18, 10827 Berlin zu TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 27.4.2023 wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagte hat die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

1 Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

2 1. Die Berufung ist zulässig. Sie ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt.

3 2. Die Berufung ist auch begründet.

4 Der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.4.2023 zu TOP 11 ist für ungültig zu erklären; er widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

5 Die Eigentümergemeinschaft fasste vorliegend einen Grundlagenbeschluss, durch welchen die Gemeinschaft grundsätzlich das Anbringen von Balkonkraftwerken an den äußeren Balkonbrüstungen bzw. an der (straßenseitigen) Fassade des Hauses unter bestimmten Voraussetzungen genehmigt.

6 Entgegen der Ansicht der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Beschluss schon wegen Verstoßes gegen § 15 Ziffer 4 der Gemeinschaftsordnung nichtig. Danach ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern unter anderem ausdrücklich verpflichtet, alles zu unterlassen, was das äußere Bild der Wohnanlage beeinträchtigt oder ändert. Beschließt nunmehr die Eigentümerversammlung eine der Gemeinschaftsordnung widersprechende grundsätzliche Genehmigung der Veränderung des äußeren Bildes der Wohnanlage, widerspricht das der Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. Denn hierdurch werden die einzelnen Sondereigentümer ermächtigt, an ihren straßenseitig gelegenen Balkonbrüstungen oder an der Fassade ein oder mehrere Solarmodule anzubringen. Durch das Anbringen von großflächigen Solarmodulen wird das äußere Bild der Wohnanlage jedoch erheblich beeinträchtigt und verändert.

7 Entgegen der Ansicht der Beklagten ergibt sich die Ermächtigung zur Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses auch nicht im Rahmen der gebotenen Auslegung der Gemeinschaftsordnung.

8 Bei der Auslegung einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGH, Urteil vom 16.11.2012 - V ZR 9/12, ZWE 2013,29 Rn. 7, beck-online). Zwar trifft es zu, dass die Gemeinschaftsordnung selbst in § 15 Ziffer 7 die Anbringung von Schildern, Reklameeinrichtungen, Blumenkästen, Markisen und Antennen grundsätzlich nach Einwilligung des Verwalters gestattet. Mit derartigen vorübergehenden und das grundsätzliche Gepräge des Hauses nicht tangierenden Gegenständen sind die streitgegenständlichen Balkonsolaranlagen jedoch nicht zu vergleichen. Die Solarmodule, von denen pro Sondereigentumseinheit zwei montiert werden können, dürfen nach dem angefochtenen Beschluss insgesamt die Fläche der gesamten Balkonbrüstung einer jeden zur Straßenseite gewandten Sondereigentumseinheit, die über einen Balkon verfügt, bedecken. Höchst- oder Mindestmaße der Solarmodule gibt der angefochtene Beschluss weiter nicht vor. Danach wäre es möglich, dass die vier Sondereigentümer der mit einem Balkon versehenen Sondereinheiten nicht nur Solarmodule in unterschiedlicher Anzahl, sondern auch in unterschiedlicher Größe und Ausprägung oder diese auch nicht anbringen. Eine einheitliche Gestaltung der ansonsten symmetrisch gestalteten Fassadenansicht wird damit nicht mehr gewährleistet und es ist zu erwarten, dass durch den Anbau durch einzelne Eigentümer das äußere Bild der Wohnanlage erheblich beeinträchtigt und geändert wird. Gerade das soll durch § 15 Ziffer 4 der Gemeinschaftsordnung aber vermieden werden.

9 Die in § 15 Ziffer 4 der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Perpetuierung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes kann auch nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer abgeändert werden (BGH NZM 2018, 568 Rn. 13; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 10 Rn. 179). Eine solche Vereinbarung ist vorliegend nicht zustande gekommen, sondern lediglich ein Mehrheitsbeschluss. Der Kläger jedenfalls hat dem Beschlussantrag nicht zugestimmt.

10 Entgegen der Ansicht der Beklagten ist der Text in § 15 der Gemeinschaftsordnung auch nicht durch die gesellschaftliche Entwicklung und die politische Diskussion hinsichtlich der Forderung eines beschleunigten Ausbaus von Balkonkraftwerken zu sehen.

11 Zwar läuft derzeit ein aktuelles Gesetzgebungsverfahren unter anderem zur Erleichterung des Einsatzes von Stecker-Solargeräten, die als Maßnahme der Energiegewinnung in den Katalog des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG eingeführt werden könnte. Dieses Gesetz ist aber noch nicht in Kraft getreten.

12 Eine analoge Anwendung des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG mit der Folge, dass über § 47 WEG die Vereinbarung in § 15 Ziffer 4 der Gemeinschaftsordnung aufgrund gesetzgeberisch formulierter Ziele eine Balkonsolaranlage als privilegierte Maßnahme nicht der vereinbarten Veränderungssperre unterliegt, scheidet derzeit jedoch aus.

13 Zwar wird durchaus die Auffassung vertreten, dass § 20 Abs. 2 S. 1 WEG aus verfassungsrechtlichen und systematischen Gründen auf solche Fälle anzuwenden ist, die § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG gleichstehen. So soll es im begründeten Fall vorstellbar sein, dass ein Wohnungseigentümer entsprechend § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG einen Anspruch auf eine angemessene Anlage oder Einrichtung hat, die als Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 555b BGB anzusehen ist und die nach einer Abwägung den privilegierten baulichen Veränderungen gleichstehen muss. Es könne sich beispielsweise um den Einbau eines Blockheizkraftwerkes oder eine Fotovoltaik- oder Solarthermieanlage handeln (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl., § 20 WEG Rn. 98 ff.).

14 Die enumerative Auflistung in § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG ist jedoch als abschließend zu betrachten. So zeigt schon die Historie des Gesetzgebungsverfahrens, dass gerade nur bestimmte Maßnahmen privilegiert werden sollten. Entsprechend dem Vorschlag der Bund-Länder-Arbeitsgruppe waren im Referentenentwurf zunächst nur die in Nr. 1-3 geregelten Fälle vorgesehen, wonach bauliche Veränderungen verlangt werden können, die dem Gebrauch von Menschen mit Behinderungen (Nr. 1), dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Nr. 2) und dem Einbruchsschutz (Nr. 3) dienen. Der Regierungsentwurf wurde darüber hinaus um Nr. 4 ergänzt, worunter bauliche Veränderungen fallen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Auch die Gesetzesbegründung stellt klar, dass § 20 Abs. 2 WEG im Gegensatz zu Abs. 3 nur „für bestimmte privilegierte Maßnahmen (Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz)“ gilt (vgl. BeckOGK/Kempfle, 1.12.2023, WEG § 20 Rn. 132-142).

15 Eine analoge Anwendung widerspricht außerdem der Gesetzessystematik, wie sie in § 20 Abs. 2 und Abs. 3 WEG ihren Ausdruck findet. Einer erweiternde Auslegung und Erstreckung auf andere bauliche Veränderungen, an denen ein schützenswertes Interesse besteht, steht entgegen, dass § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme gibt, unabhängig von der konkreten Art und Weise der Durchführung, während § 20 Abs. 3 WEG mit dem auslegungsfähigen Merkmal des Nachteils einen Anspruch auf einen Beschluss über sonstige bauliche Veränderungen gibt (vgl. Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 20 WoEigG Rn. 44). Dieses differenzierte Regelungskonzept würde aber durchbrochen, wenn man nicht in der Aufzählung enthaltene bauliche Veränderungen dem § 20 Abs. 3 WEG unterstellt.

16 Eine analoge Anwendung auf Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b BGB scheidet auch deshalb aus, weil der Gesetzgeber die Abgrenzung von Maßnahmen der Modernisierung und sonstigen baulichen Veränderungen im Rahmen der Reform des Wohnungseigentumsrechts bewusst aufgegeben und stattdessen in § 20 Abs. 2 S. 1 WEG einen Privilegierungstatbestand für bestimmte Maßnahmen nach dem Enumerationsprinzip geschaffen hat, der andere Schwerpunkte als § 555b BGB setzt (BeckOGK/Kempfle, 1.12.2023, WEG § 20 Rn. 132-142).

17 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

18 4. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

19 5. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

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