LG Berlin 51. Zivilkammer — 51 S 16/20 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2021-04-13

Aktenzeichen: 51 S 16/20

ECLI: ECLI:DE:LGBE:2021:0413.51S16.20.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 133 BGB, § 140 BGB, § 157 BGB, § 535 BGB, §§ 559ff BGB ... mehr

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Die §§ 559 BGB gelten nicht analog im Bereich der Gewerberaummiete; sie können aber Gegenstand einer Individualvereinbarung sein. Eine Modernisierungs-Mieterhöhung lässt sich auch nicht auf das bloße Dulden einer Modernisierung stützen.(Rn.2)

2. Selbst eine Vertragsklausel, dass der Gewerberaummieter bei gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung oder Kostenbeteiligung schuldet, ist nicht auszuweiten auf andere freiwillige Modernisierungen seitens des Vermieters.(Rn.4)

3. Auch das frühere Zustimmen des Mieters zu Modernisierungsmieterhöhungen bindet nicht für künftige weitere Modernisierungen.(Rn.5)

Verfahrensgang

vorgehend AG Köpenick, 11. November 2020, 15 C 148/19

Tenor

1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 11.11.2020, Az. xxxxxxx, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Gründe

1 Die Klägerin hat aus den vollständig zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Zahlung einer um 552,97 € erhöhten Miete in den Monaten November und Dezember 2019.

2 Ein Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 559 b Abs. 2 BGB, denn §§ 559 ff BGB sind auf Gewerberaummietverhältnisse - um ein solches handelt es sich vorliegend zweifellos - nicht anwendbar.

3 Die Parteien haben auch die Geltung der §§ 559 ff BGB nicht individualvertraglich vereinbart.

4 Eine entsprechende Vereinbarung ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag vom 01.03.2016. Weder enthält der Vertrag eine Regelung, die die § 559 ff BGB für anwendbar erklärt, noch eine den §§ 559 ff BGB entsprechende Regelung. Eine solche ist insbesondere auch nicht in § 16 des Mietvertrages enthalten. Nach § 16 Nr. 1 darf der Vermieter gewisse Ausbesserungen und bauliche Veränderungen auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Soweit sich aus § 16 Nr. 4 ergibt, dass der Mieter verpflichtet ist, entstehende Zuschläge und Betriebskostenumlagen zu zahlen, enthält dies gerade keine Vereinbarung zu einer Mieterhöhungsmöglichkeit. Einzig für gesetzlich vorgeschriebene energiesparende Maßnahmen verpflichtete sich der Mieter eine Mieterhöhung in Höhe von 14% der für die Mieträume aufgewendeten Kosten zu zahlen. Eine Verpflichtung, für alle Modernisierungsmaßnahmen eine entsprechende Mieterhöhung zu zahlen ergibt sich hieraus jedoch nicht, denn die Interessenlage ist bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen eine ganz andere als bei Modernisierungen, die der Vermieter ohne eine entsprechende Verpflichtung vornehmen möchte.

5 Eine vertragliche Vereinbarung einer Mieterhöhungsmöglichkeit ergibt sich auch nicht aus der Tatsache, dass die Beklagte bereits zwei Mieterhöhungen nach Modernisierungen zugestimmt hat. Ein entsprechender Erklärungswert kann einer Zustimmung zu einer konkreten Maßnahme und Erhöhung nicht entnommen werden.

6 Die Beklagte hat aus den auch insoweit vollständig zutreffenden Gründen auch der hier streitgegenständlichen Mieterhöhung nicht zugestimmt. Die Beklagte hat vielmehr lediglich erklärt, dass sie die beschriebenen Maßnahmen dulden wird. Eine Erklärung zu einer Mieterhöhung wurde gerade nicht abgegeben. Aus der Duldung von Maßnahmen ergibt sich eine Zustimmung zu einer erhöhten Miete nicht.

7 Eine Umdeutung gemäß § 140 BGB rechtfertigt einen Anspruch der Klägerin ebenfalls nicht. Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde. Vorliegend fehlt es schon an einem nichtigen Rechtsgeschäft, denn eine vertragliche Vereinbarung zu einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen liegt nach dem zuvor gesagten bereits nicht vor. Das einseitige Verlangen einer Mieterhöhung stellt kein Rechtsgeschäft dar. Im übrigen wäre aber auch nicht erkennbar, dass eine entsprechende Vereinbarung dem mutmaßlichen Parteiwillen - insbesondere dem Willen der Beklagten - entsprochen hätte.

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