ZMP 2014 Nr. 5 Eine durch einen Vertreter ausgesprochene Kündigung macht diese nicht per se nichtig: Das Mietgericht hielt in seinem Entscheid fest, dass grundsätzlich eine durch eine nicht berechtigte Person ausgesprochene Kündigung nichtig ist. Der Vermieter darf sich aber vertreten lassen, wenn dies für den Mieter erkennbar ist. Vorliegend hatten die Kläger die Verwaltung stets akzeptiert und wussten deshalb über das Vertretungsverhältnis Bescheid. Die Zeich- nungsberechtigung der unterschreibenden Person kann sich auch aus einer Handlungsvollmacht ergeben. Eine Pflicht, die Vollmacht mit der Kündigung mitzusenden, besteht nicht.
Die Kläger machten geltend, die Kündigung sei nichtig, da sie von einer nicht be- vollmächtigten Person unterzeichnet worden sei. Die Kündigung sei von einer Sachbearbeiterin A. unterschrieben worden, die nicht unterzeichnen dürfe. Eine Kündigung stelle keine alltägliche Geschäftshandlung dar. Im Zeitpunkt der Kün- digung seien keine rechtsgültigen Vollmachten vorhanden gewesen. Aus dem Urteil des Mietgerichts vom 27. Oktober 2014: "III . (...) 4. Nichtigkeit der Kündigung (...) 4.3. Nichtig ist eine Kündigung, wenn sie mit einem derart schweren formellen oder materiellen Mangel behaftet ist, dass sie keine rechtlichen Wirkungen entfal- tet. Die Nichtigkeit muss entweder ausdrücklich in einer gesetzlichen Bestimmung vorgesehen sein oder sich aus deren Sinn oder Zweck ergeben (L ACHAT/THANEI, a.a.o., S. 598). Nichtig sind somit Kündigungen, bei denen gesetzliche oder ver- tragliche Formerfordernisse nicht erfüllt sind, aber auch formrichtige Kündigun-
gen, wenn andere formelle Mängel vorliegen, beispielsweise eine durch ei ne ni cht bevollmächtigte Person ausgesprochene Kündigung. Die Vermieterschaft kann sich bei der Abgabe der Kündigung durch eine Verwal- tung, einen Rechtsbeistand oder eine x-beliebige Person vertreten lassen. Das Vertretungsverhäl t ni s muss si ch aber unzwei deuti g entweder aus dem Kündi- gungsschreiben, dem Kündigungsformular oder aus den Umständen ergeben (Art. 32 Abs. 2 OR). Kann die gekündigte Partei im Zeitpunkt des Empfangs der Kündi gung das Vertretungsverhä lt ni s ni cht erkennen, i st di e Kündi gung unwi rk- sam. Im Zweifelsfall kann die gekündigte Partei die Vorlage einer Vollmacht ver- langen (L ACHAT/SPIRIG, a.a.O., S. 508). Die Vertretung der Aktiengesellschaft (gegen Aussen) ist in Art. 718 ff. OR gere- gelt. Grundsätzlich obliegt die Vertretung dem Verwaltungsrat, er kann diese je- doch einem oder mehreren Mitgliedern (Delegierte) oder Dritten (Direktoren) über- tragen (Art. 718 Abs. 2 OR). Diese zur Vertretung befugten Personen können im Namen der Gesellschaft alle Rechtshandlungen vornehmen, die der Zweck der Gesellschaft mit sich bringen kann (Art. 718a Abs. 1 OR). Nach Art. 721 OR kann der Verwaltungsrat einer Aktiengesellschaft Prokuristen oder andere Bevollmäch- tigte – Zeichnungsberechtigte ohne Titel und Handlungsbevollmächtigte – ernen- nen. Für die Ernennung bedarf es (im Vergleich zu Art. 718 OR) keiner statutari- schen Grundlage bzw. deren Konkretisierung im Organisationsreglement (CHK- P LÜSS/FACINCANI-KUNZ/KÜNZLI, OR 721 N 1). Die Prokura kann kollektiv erteilt werden oder auf eine Zweigniederlassung beschränkt werden. Bei entsprechen- dem Eintrag im Handelsregister kann eine solche Beschränkung auch einem gut- gläubigen Dritten entgegengehalten werden. Bei fehlendem Eintrag dürfen Dritte hingegen davon ausgehen, dass keine solche Beschränkung vorliegt. Hingegen kann die (meist stillschweigend) erteilte Handlungsvollmacht im Sinne von Art. 462 OR nicht im Handelsregister eingetragen werden. Im Vergleich zum Prokurist hat der Handlungsbevollmächtigte eine weniger weit reichende Vertre- tungsmacht. Seine Vollmacht beschränkt sich auf die Rechtshandlungen, die der Betrieb des Gewerbes oder die Ausführung der Geschäfte gewöhnlich mit sich bringt (Art. 462 Abs. 1 OR). Der Dritte kann davon ausgehen, dass der Hand-
lungsbevollmächtigte zu allen Rechtshandlungen ermächtigt ist, die je nach Fall der Betrieb des Gewerbes, die Ausführung bestimmter Geschäfte oder die Ver- antwortung für einen bestimmten Geschäftskreis gewöhnlich mit sich bringen, so- lange dem Dritten kein anderer Umfang der Vollmacht kommuniziert wurde oder er aus den Umständen auf einen anderen Umfang der Vollmacht schliessen muss (CHK-S CHW ARZ, OR 462 N 8). 4.2. Die Kläger machen geltend, die Verwaltung habe bei den Kündi gungen über keine Vollmacht der Beklagten verfügt. Bei einem Verwaltungsmandat handelt es si ch um ei nen Auftrag i m Si nne von Art. 394 ff. OR. Da der Auftrag keinen beson- deren Formvorschriften untersteht, kann er gemäss Art. 11 OR auch formfrei ab- geschlossen werden. Vorliegend wurde indes am 1. Juli 2013 ei n schri ftli cher Hausverwaltungsvertrag geschlossen, worin festgehalten wurde, dass die Verwal- tungstätigkeit am 25. Juli 2001 begann. Im Zeitpunkt der Kündigungen durch die Verwaltung am 17. März 2013 bestand dieser schriftliche Hausverwaltungsve rtrag zwar noch ni cht. Dies ändert aber nichts daran, dass die Verwaltung beauftragt war. Der Einwand der Kläger, es könne eine Urkundenfälschung des Verwal- tungsvertrags vorliegen, sei doch die Liegenschaft C nicht wie im früheren Haus- verwaltungsvertrag vom 30. Juni 1989 erwähnt, zielt daneben. Bezüglich der Aussenwirkung ist gemäss Art. 32 Abs. 2 OR festzuhalten, dass die Kläger aus den Umständen ohne Weiteres erkennen konnten, dass ein Vertre- tungsverhältnis zwischen der Beklagten und der Verwaltung bestand. Dass sie dies auch erkannten, ergibt sich daraus, dass sie bis zum Erhalt der Kündigungen stets die S. AG als Verwaltung und Ansprechpartnerin akzeptierten. Auch i n den Mietverträgen vom 16. August 2007 und 21. März 2010 wurde – wie bereits er- wähnt – die Verwaltung als Vertreterin der Beklagten aufgeführt. Auch ri chteten die Kläger bis zu den Kündi gungen sämtliche Korrespondenz an die Verwaltung und nie an die Beklagte selbst. D aher können sie nicht ernsthaft geltend machen, vom Vertretungsverhältnis keine Kenntnis gehabt zu haben. Wäre von einer un- gültigen Vollmacht auszugehen, wäre konsequenterweise auch nicht gültig ein Mietvertrag abgeschlossen worden.
Soweit die Kläger ausführen, di e Vollmachten hätten gestützt auf Art. 32 resp. Art. 38 Abs. 1 und 2 OR mit den Kündi gungen zugestellt resp. sofort nachgereicht werden müssen, sind sie darauf hinzuweisen, dass dies gesetzlich ni cht vorgese- hen i st. Ebenso wenig haben die Kläger das Recht, die Kündi gungen zu geneh- migen. Es reicht, dass sie aufgrund der Umstände das Bestehen eines Vertre- tungsverhält ni sses erkennen konnten. Daher ist es bedeutungslos, ob zwischen der Beklagten und der Verwaltung im Zeitpunkt der Kündigungen ei n schriftlicher Verwaltungsvertrag vorlag oder nicht. (...) Die Kläger machen weiter geltend, A. sei nicht berechtigt gewesen, die Kündigun- gen für die Verwaltung zu unterzeichnen, da sie nicht bevollmächtigt gewesen sei. Die Kündigungen vom 17. März 2013 wurden für die Verwaltung von H. (Direktor) und A. unterzei chnet. D ass H. über eine Kollektivzeichnungsberechtigung zu zweien verfügt, ist durch den Handelsregisterauszug der Verwaltung ausgewie- sen. Die Zeichnungsberechtigung von A. ergibt sich aus der Handlungsvollmac ht , welche i hr mi t Schrei ben vom 14. Juli 2011 erteilt wurde. Diese Vollmachtsertei- lung wurde nebst H. von B. unterschrieben, die gemäss Handelsregisterauszug über eine Kollektivunterschrift zu zweien verfügt. Damit verfügt A. über eine Hand- lungsvollmacht im Sinne von Art. 462 OR und war sie berechtigt, für die Verwal- tung di e Kündi gungen zu unterzei chnen. (...) Da das Aussprechen einer Kündi- gung zu den Rechtshandlungen gehört, die der Betrieb einer Liegenschaftsver- waltung für gewöhnlich mit sich bringt, wird diese Tätigkeit von der Handlungs- vollmacht abgedeckt. A. war daher zur Unterzeichnung der Kündigungen berech- tigt."
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehör- de des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2014, 24. Jahrgang.
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