progetti

Neighbor challenge to demolition of protected building

VB.2015.00554Tribunale amministrativo / 1a divisione21 apr 2016Partially Granted

Apri la fonte

Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

A and B, neighbors of a planned development in Kilchberg, challenged a permit granted to D AG for a ten-unit apartment building with underground garage on a parcel containing an old villa. The Cantonal Planning Appeal Court had only partially upheld their objection by adding conditions. The Administrative Court held that there were sufficient concrete indications that the villa might be a protected object and that the lower court had wrongly refused further inquiry, amounting to a denial of justice. It annulled the lower decision and remanded the case for clarification of protection status, while allocating costs and compensation against the developer and the municipality.

Massima Omnilex

Neighbor standing in building-permit disputes; protection of potentially protected objects; remand for failure to investigate, in particular under Art. 93 BGG and § 203 PBG. A neighbor may challenge a project that presupposes the demolition or impairment of a possibly protected building even if the object is not inventoried; the decisive factor is the existence of concrete indications of protection worthy of further review. If such indications are present, the authority may not refuse further clarification without violating the prohibition of denial of justice. Upon remand capable of leading to complete success, the appellant is generally to be regarded as prevailing for costs purposes; court costs and party compensation are then to be allocated accordingly (consid. 3–4).

Testo completo

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

Abteilung

VB.2015.00554

Urteil

der 1. Kammer

vom 21. April 2016

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Martin Tanner.

In Sachen

  1. A,

  2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

  1. D AG,vertreten durch RA E,

2.Baukommission Kilchberg,vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.

Mit Beschluss vom 25. August 2014 erteilte die Baukommission Kilchberg der D AG die Bewilligung für den Bau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in Kilchberg.

II.

Dagegen rekurrierten am 13. Oktober 2014 A und B an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Entscheid vom 7. Juli 2015 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung um mehrere Nebenbestimmungen.

III.

Am 14. September 2015 führten A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellten folgende Anträge:

"1. Es seien der angefochtene Entscheid und der Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 25. August 2014 aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern.

  1. Eventuell: Es seien der angefochtene Entscheid aufzuheben und das Verfahren zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.

  2. Eventuell: Es sei ein Augenschein durchzuführen.

  3. Es sei ein gerichtliches Gutachten einzuholen.

  4. Es seien den Beschwerdeführenden die allfälligen Vernehmlassungen der Beschwerdegegnerinnen und der Vorinstanz nach deren Eingang zuzustellen.

  5. Die Beschwerdegegnerinnen seien zur Übernahme der Kosten und zur Zahlung einer Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer zu verpflichten."

Das Baurekursgericht beantragte am 29. September 2015, die Beschwerde abzuweisen. Die D AG liess sich am 21. Oktober 2015 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten von A und B. Denselben Antrag stellte am 9. November 2015 die Baukommission Kilchberg. Dazu nahmen A und B am 4. Dezember 2015 Stellung. Die Baukommission Kilchberg verzichtete am 4. Januar 2016 auf eine Vernehmlassung. Die D AG reichte am 25. Januar 2016 eine Duplik ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdegegnerin 1 ist Eigentümerin der Parzelle Kat.-Nr. 01 in Kilchberg. Auf diesem Grundstück steht eine im Jahr 1907 errichtete und zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt, mutmasslich in den 1930er Jahren, stark vergrösserte Villa. Die Beschwerdegegnerin 1 möchte dieses Gebäude abbrechen. Stattdessen soll die Parzelle mit einem zehn Wohnungen umfassenden Mehrfamilienhaus sowie einer Unterniveaugarage überbaut werden.

2.

Den Beschwerdeführenden gehört die direkt an das Baugrundstück angrenzende Liegenschaft G-Strasse 03. Sie machen zusammengefasst geltend, beim Gebäude G-Strasse 02 handle es sich um ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG), das im Interesse des Ortsbildschutzes erhalten werden müsse. Zwar sei das Gebäude auch bei der jüngsten Revision nicht ins Inventar der Denkmalschutzobjekte von Kilchberg aufgenommen worden. Indessen sei ein solches Inventar ohnehin bloss für die Behörden, nicht aber für die Grundeigentümer oder die Nachbarn verbindlich. Ihm komme keine negative Rechtskraftwirkung zu. Als Nachbarn hätten die Beschwerdeführenden deshalb einen verfassungsrechtlichen Anspruch auf Überprüfung der Schutzwürdigkeit dieses Gebäudes durch eine fachkundige Person.

3.

3.1 Die Beschwerdeführenden sind durch das geplante Bauvorhaben unbestrittenermassen in eigenen Interessen betroffen. In einem solchen Fall sind Nachbarn zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil er den Abbruch eines Schutzobjektes voraussetze oder ein solches beeinträchtige. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste. In diesem Punkt unterscheidet sich die Rechtsmittelbefugnis eines Nachbarn von derjenigen eines Verbandes gemäss § 338b PBG (VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 4 mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen). Die Legitimation des Nachbarn ist mithin weiter als diejenige des Verbandes.

3.2 Ein Nachbar darf sich in diesem Zusammenhang nicht damit begnügen, die Schutzwürdigkeit einer Baute bloss zu behaupten. Vielmehr muss er diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen. Vorliegend liess die Gemeinde Kilchberg die Liegenschaften auf dem Gemeindegebiet durch die H GmbH auf ihre Schutzwürdigkeit hin überprüfen. Die Beschwerdeführenden setzten sich mit den Feststellungen der H GmbH detailliert auseinander. Der Fokus der Beurteilung durch die H GmbH lag dabei nicht auf den einzelnen Objekten, sondern dem Ortsbild als Ganzem. Dabei empfahl die H GmbH zwar die Liegenschaft G-Strasse 02 nicht ins Inventar aufzunehmen, hielt indessen zugleich fest, sie zähle zu den ortsbildprägenden Gebäuden. Mit dieser Feststellung liegen genügend Anhaltspunkte dafür vor, dass es sich beim Streitobjekt mindestens möglicherweise um eine schutzwürdige Baute handelt. Indem die Vorinstanz das Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für eine mögliche Schutzwürdigkeit sinngemäss verneint und deshalb weitere Abklärungen von vornherein verworfen hat, liegt einer Rechtsverweigerung.

3.3 Der angefochtene Entscheid ist deshalb aufzuheben. Dies bedeutet nun allerdings nicht, dass die Baubewilligung deswegen ohne Weiteres auch aufzuheben wäre und die zuständigen erstinstanzlichen Behörden ein Verfahren über die Abklärung der Schutzwürdigkeit zu eröffnen hätte. Vielmehr ist die Sache an das Baurekursgericht zurückzuweisen. Dabei bleibt es grundsätzlich dem Baurekursgericht überlassen, ob es die Sache in der Folge zur Klärung der Schutzwürdigkeit an die erstinstanzlichen Behörden zurückweist oder ob es die Frage der Schutzwürdigkeit als Fachgericht mittels eigener Abklärungen beantwortet. Dazu steht neben der Durchführung eines Augenscheins oder der Einholung eines gerichtlichen Fachberichts auch die beantragte Einholung eines Gutachtens zur Verfügung.

4.

Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gelten – besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführenden Personen mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind somit die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerin 1 ist überdies zu einer Parteientschädigung an die privaten Beschwerdeführenden zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint für das Beschwerdeverfahren eine Entschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-.

5.

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Die vorliegende Rückweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

  1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Juli 2015 wird aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

  2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 6'170.-- Total der Kosten.

  1. Die Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 auferlegt.

  2. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden 1 und 2 je eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen.

  3. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

  4. Mitteilung an …

Parole chiave

building permitneighbor standingprotected objecttownscape protectiondenial of justiceremandcourt costsparty compensation

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the neighbors were entitled to contest the demolition of the building as a potentially protected object

Decisione estratta

Yes. Neighbor standing is broader than that of associations and does not depend on prior inventory listing; concrete indications of possible protection suffice.

Motivazione estratta

A neighbor may object if a new build presupposes demolition or impairment of a protected object. The object need not already be inventoried. The H GmbH review and its finding that the building is character-forming for the townscape provided sufficient concrete indications.

Questione giuridica chiave

Whether the Baurekursgericht wrongly refused further clarification of the building's protection status

Decisione estratta

Yes. The lower appellate court effectively denied justice by rejecting further inquiry despite sufficient indications of possible protection.

Motivazione estratta

Because there were concrete indications of possible Schutzwürdigkeit, the question required further examination. The matter could be clarified either by remand to the first authorities or by the Baurekursgericht itself through an inspection, expert report, or other findings.

Questione giuridica chiave

Costs and compensation after partial success by remand

Decisione estratta

The appellants are treated as prevailing for costs purposes; costs are split equally between the two respondents, and the private respondent must pay compensation.

Motivazione estratta

A remand that can lead to full success generally counts as victory for the appellant absent special circumstances. Therefore the appellants were awarded costs and party compensation.

Continua la tua ricerca in ChatGPT o Claude

Collega Omnilex per cercare nel corpus legale dal tuo assistente IA.