Verwaltungsgericht
des Kantons Zürich
Abteilung
VB.2013.00663
Urteil
der 1. Kammer
vom 16. Januar 2014
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiber Martin Tanner
In Sachen
-
A,
-
B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1.1 D,
1.2 E,
- F,
3.1. G,
3.2. H,
alle vertreten durch RA I,
Beschwerdegegnerschaft,
und
- Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf,
vertreten durch RA
J,
- Baudirektion Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat
sich ergeben:
I.
Der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde Männedorf
erteilte am 23. Januar 2013 B und A die Bewilligung für den Neubau eines
Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am K-Strasse 02 in
Männedorf. Mit gleichzeitig eröffneter Verfügung der Baudirektion des Kantons
Zürich vom 9. Januar 2013 wurde ihnen die wasserbaupolizeiliche und
gewässerschutzrechtliche Bewilligung für das Bauvorhaben erteilt.
II.
Mit gemeinsamem Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons
Zürich beantragten am 7. März 2013 D und E, F sowie G und H die Aufhebung
der beiden Bewilligungen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten von B
und A. Mit Entscheid 21. August 2013 hiess das Baurekursgericht das
Rechtsmittel teilweise gut und hob die Baubewilligung vom 23. Januar 2013
insoweit auf, als damit eine Dachterrasse auf dem Flachdach des Attikageschosses
bewilligt wurde. Zugleich wies das Baurekursgericht B und A an, dem Hochbau-
und Planungsausschuss der Gemeinde Männedorf vor Baubeginn entsprechend
revidierte Pläne mit einem begrünten Flachdach zur Bewilligung einzureichen. Im
Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.
III.
Am 23. September 2013 führten B und A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragten, den Rekursentscheid vom 21. August
2013 insoweit aufzuheben, als damit die Dachterrasse auf dem Flachdach des
Attikageschosses verweigert werde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegner. Die Baudirektion verzichtete am 1. Oktober
2013 auf eine Stellungnahme; das Baurekursgericht liess sich am 2. Oktober
2013 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Der Hochbau- und
Planungsausschuss der Gemeinde Männedorf teilte am 1. November 2013 mit,
dass er "die Beschwerde unterstütze". Am 18. November 2013 beantragten
D und E, F sowie G und H, die Beschwerde sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen abzuweisen. Am 3. Dezember 2013 teilten B und A mit,
dass sie auf einen zweiten Schriftenwechsel verzichteten. Am 9. Dezember
2013 reichte der Hochbau- und Planungsausschuss der Gemeinde Männedorf eine
weitere Stellungnahme ein.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1 Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 befindet sich nach der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde Männedorf vom 30. September 1996 (BZO) in der Wohnzone W2.2. Es
ist mit einem Wohngebäude überstellt. Die Beschwerdeführenden beabsichtigen,
dieses Gebäude abzubrechen und auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit drei
Wohnungen, einem Praxisraum, zwei Studios sowie sechs Aussenparkplätzen zu
errichten. Das Flachdachgebäude soll ein Erdgeschoss, zwei Obergeschosse sowie
ein Attikageschoss aufweisen. Das projektierte Attikageschoss weist auf der
nördlichen und südlichen Fassadenseite je eine mittige Dachaufbaute auf. Diese
Dachaufbauten stossen bis zu den Fassadenfluchten des darunterliegenden zweiten
Obergeschosses vor. Auf der West- und Ostseite sind die Attikageschossfassaden
gegenüber den Obergeschossfassaden zurückversetzt. Aufgrund dieser
Rückversetzung entstehen freie Flächen auf dem Obergeschossdach, welche mit
Geländern gesichert und den Bewohnern des Attikageschosses als Terrassen dienen
sollen. Weiter soll auch das Flachdach des Attikageschosses mit Geländern
gesichert und als Terrasse ausgestaltet werden. Der Ausstieg auf die
Attikadachterrasse erfolgt nach den Bauplänen durch eine viereckige
Glaspyramide mit einer Seitenlänge von 3,4 Metern. Diese Pyramide befindet
sich in der Mitte des Attikadaches, ca. 1,36 Meter von der
Nordfassade des Gebäudes entfernt. Auf der südlichen Rückseite der Pyramide
soll ein Lattenrost auf dem Attikadach aufliegen, welcher als Sitzplatz genutzt
werden soll. Auf dem östlichen und westlichen Teil des Attikadaches sollen
mehrere Pflanzentröge aufgestellt werden.
1.2 Die Gemeinde
bewilligte in Dispositiv-Ziffer 2.3 lit. i des baurechtlichen
Entscheides die Nutzung des Attikadaches als Terrasse bzw. Dachgarten unter
folgender Auflage: Die Beschwerdeführenden hätten den Nachweis dafür zu
erbringen, dass sich die Pflanzenbehälter oder ein allfälliges alternatives
System mit entsprechendem Dachaufbau für die intensive Dachbegrünung
vollständig innerhalb des zulässigen Profils befinde und verbindliche Angaben
zur Dachbepflanzung gemacht würden.
1.3 Die
Vorinstanz erachtete die vorgesehene Terrassennutzung des Attikadaches als unzulässig
und verpflichtete die Beschwerdeführenden dazu, diese Dachfläche als nicht begehbaren
Bereich auszugestalten und zu begrünen.
2.
2.1 Die
Beschwerdeführenden machen geltend, die Vorinstanz greife durch dieses Verbot
in unzulässiger Weise in den Beurteilungsspielraum der lokalen Baubehörde ein.
Die Dachgestaltung werde in Ziff. 6.4 BZO geregelt. Die
Ziff. 6.4.1 und 6.4.2 BZO legten fest, wo genau Dachaufbauten und
Dacheinschnitte zugelassen bzw. nicht zugelassen seien.
Ziff. 6.4.3 BZO umschreibe, in welchen Geschossen Dachflächenfenster
realisiert werden könnten und wie gross diese sein dürften. Im Gegensatz zu den
Bestimmungen über die Dachaufbauten werde in Ziff. 6.4.4 BZO nicht
geregelt, auf welchem Flachdach Terrassen erlaubt seien. Hätte der Gesetzgeber
gewollt, dass Dächer von Attikageschossen vollständig zu begrünen seien und
nicht als Terrasse genutzt werden dürften, hätte er dies in der Bauordnung
ausdrücklich statuieren müssen. Die Vorinstanz gehe deshalb fehl in der Annahme,
dass gestützt auf Ziff. 6.4.4 BZO die Erstellung von Dachterrassen
verboten sei. Aufgrund dieser Bestimmung könne einzig verlangt werden, dass die
Nichtterrassenbereiche zu begrünen seien.
2.2 Die Gemeinde
stellt sich ebenfalls auf den Standpunkt, Ziff. 6.4.4 BZO bilde keine
Grundlage für ein Verbot der Terrassennutzung des Attikadaches. Die Bauordnung
verlange nur dort eine Begrünung, wo eine Dachfläche nicht als Terrasse oder
für die Nutzung mit Sonnenenergie-Anlagen verwendet werde. Da das Flachdach
vorliegend als Terrasse genutzt werde, bestehe keine Begrünungspflicht.
3.
3.1 Die
Gemeinde Männedorf regelt die Gestaltung von Flachdächern in
Ziff. 6.4.4 BZO. Diese Bestimmung lautet wie folgt:
"Flachdächer,
soweit sie nicht im Zusammenhang mit einem ausgebauten Dachgeschoss als begehbare
Terrasse benutzt oder für den Bau von Anlagen für die Nutzung von Sonnenenergie
beansprucht werden, sind zu begrünen."
Zwischen den Parteien ist strittig, wie diese Bestimmung
auszulegen ist.
3.2 Ziff. 6.4.4 BZO
hält als Grundsatz fest, dass Flachdächer zu begrünen sind. Von diesem
Grundsatz darf lediglich in zwei Ausnahmefällen abgewichen werden: Zum einen besteht
keine Begrünungspflicht, wenn das Flachdach für den Bau von Sonnenkollektoren
beansprucht wird. Und zum andern darf von einer Begrünung abgesehen werden,
soweit das Flachdach im Zusammenhang mit einem ausgebauten Dachgeschoss als
begehbare Terrasse benutzt wird. Der zweitgenannte Ausnahmetatbestand von
Ziff. 6.4.4 BZO hat nicht zum Zweck, die Terrassennutzung sämtlicher
Dachflächen zu privilegieren. Denn diesfalls wäre Ziff. 6.4.4 BZO
allgemeiner formuliert worden, nämlich wie folgt:
"Flachdächer, soweit
sie nicht als begehbare Terrasse benutzt oder für den Bau von Anlagen für
die Nutzung von Sonnenenergie beansprucht werden, sind zu begrünen".
Die ausdrückliche Bezugnahme von Ziff. 6.4.4 BZO
auf das Dachgeschoss ergibt nur dann einen Sinn, wenn es sich bei den möglichen
Terrassen um die Dachflächen des darunterliegenden Vollgeschosses handelt. Die
Terrassen müssen sich mit anderen Worten auf derselben Ebene wie der
Wohnbereich des Dachgeschosses befinden und diesem vorgelagert sein. Nur so
kann von einer Nutzung im Zusammenhang mit einem ausgebauten Dachgeschoss
gesprochen werden. Dass Ziff. 6.4.4 BZO im oben umschriebenen Sinn zu
verstehen ist, geht im Übrigen auch aus der Baubewilligung selbst hervor: Die Gemeinde
zitierte in Dispositiv-Ziffer 4.3 wörtlich Ziff. 6.4.4 BZO,
wobei sie hinter dem Wort "begrünen" zusätzlich folgende
Klammerbemerkung beifügte: "(Dachfläche über Attika)". Dispositiv-Ziff. 4.3
ist eine allgemeine Nebenbestimmung zur Baubewilligung, die in dieser Form auch
in anderen von der Gemeinde erlassenen Baubewilligungen stehen dürfte. Sie
steht im Widerspruch zu Dispositiv-Ziff. 2.3 lit. i, wo die
Terrassennutzung des Attikadaches bewilligt wird. Aufgrund der Klammerbemerkung
ist davon auszugehen, dass selbst die Gemeinde von einer Begrünungspflicht von
Attikadachflächen ausgeht. Denn andernfalls hätte sie keine solche erklärende
Bemerkung hinter den Normwortlaut gestellt. Indem sie den Beschwerdeführenden
die Nutzung des Attikageschossdaches als Terrasse erlaubt, setzte sie sich über
ihre eigene Auslegung von Ziff. 6.4.4 BZO hinweg. Unter diesen Umständen
kann nicht von einem unzulässigen Eingriff durch die Vorinstanz in den Beurteilungsspielraum
der Gemeinde gesprochen werden.
3.3 Die
Pflicht zur Begrünung von Flachdächern soll für ein befriedigendes Erscheinungsbild
von Dachlandschaften sorgen. Dies ergibt sich aus der in der Bau- und
Zonenordnung abgedruckten Wegleitung zu Ziff. 6.4 BZO. Die Beschwerdeführenden
wollen auf dem Attikadach mehrere Pflanztröge aufstellen und einen Teil der
Dachfläche mit einem Holzlattenrost bedecken. Dieser Bereich soll als Sitzplatz
dienen und über eine Glaspyramide erschlossen werden. Solche baulichen Vorhaben
bzw. Nutzungen führen zu einer unruhigen und uneinheitlichen Dachlandschaft.
Dies ist mit dem erklärten Zweck von Ziff. 6.4.4 BZO nicht zu vereinbaren.
4.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Ausgangsgemäss sind
die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für den
Gesamtbetrag je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]; vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, § 14 N. 3). Eine Parteientschädigung steht ihnen nicht
zu. Hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der privaten
Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen, wobei ein Gesamtbetrag von
Fr. 1'500.- angemessen erscheint (§ 17 Abs. 2 f. VRG).
Demgemäss erkennt die
Kammer:
-
Die
Beschwerde wird abgewiesen.
-
Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 180.-- Zustellkosten,
Fr. 2'180.-- Total der Kosten.
-
Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für
den Gesamtbetrag je zur Hälfte auferlegt.
-
Die
Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1.1
je Fr. 125.-- (insgesamt Fr. 250.--), dem Beschwerdegegner 1.2
je Fr. 125.-- (insgesamt Fr. 250.--), dem Beschwerdegegner 2 je
Fr. 250.-- (insgesamt Fr. 500.--), der Beschwerdegegnerin 3.1 je
Fr. 125.-- (insgesamt Fr. 250.--) sowie dem Beschwerdegegner 3.2
je Fr. 125.-- (insgesamt Fr. 250.--) als Parteientschädigung zu
bezahlen.
-
Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden.
Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
-
Mitteilung an:…