I.
Mit Beschlüssen vom 31. Mai 2005 erteilte der
Gemeinderat Mönchaltorf der E AG eine Baubewilligung für ein 8-Familienhaus und
D eine solche für ein 6-Familienhaus auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02
und 03 an der L-Strasse.
II.
Die gegen diese Bewilligungen erhobenen Rekurse der
Nachbarn B und A wies die Baurekurskommission III am 30. November 2005
vereinigt ab.
III.
Mit Beschwerde vom 18. Januar 2006 liessen B und A
dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des Rekursentscheids sowie der beiden
Bewilligungen unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen; eventuell sei
die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zur Begründung machten sie geltend,
die Vorinstanz habe den im Rekurs hinreichend substanziierten Einwand der
ungenügenden Einordnung nur oberflächlich und insbesondere ohne Durchführung
des beantragten Augenscheins geprüft; sie habe damit den Beschwerdeführenden
das rechtliche Gehör verweigert. Ihr Entscheid beruhe bezüglich der für die Einordnung
der Neubauten massgeblichen baulichen Umgebung auf blossen Annahmen und sei
deshalb willkürlich. Das Bauvorhaben nehme keine Rücksicht auf die benachbarten
kleinmassstäblichen Bauten in der angrenzenden Kernzone. Ein Bauvorhaben in
unmittelbarer Nähe zu einer Kernzone müsse nicht nur im Sinn von § 238
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
befriedigend, sondern nach Absatz 2 dieser Bestimmung gut gestaltet sein.
Der Gemeinderat Mönchaltorf und die Vorinstanz schlossen
je am 10. Februar 2006 auf Abweisung der Beschwerde. Die Bauherrschaft liess
gleichentags Abweisung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.
Nach Beizug der Protokolle der Rekursverfahren
R3.2003.00097 und R3.2003.0098 wurde den Parteien mit Präsidialverfügung vom 9. August
2006 Gelegenheit gegeben, zur Aktenergänzung Stellung zu nehmen.
Auf die Vorbringen der Parteien und die Ausführungen der
Vorinstanz wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug
genommen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von
Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Die im
Rekursverfahren unterlegenen Beschwerdeführenden sind als Eigentümer einer
direkt an das Bauareal angrenzenden Wohnliegenschaft zur Beschwerde befugt. Auf
das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführenden machen in erster Linie geltend,
die Vorinstanz habe unzulässigerweise auf einen Augenschein verzichtet und
ihnen damit das rechtliche Gehör verweigert sowie den massgeblichen Sachverhalt
unzureichend geklärt.
2.1 Die
Vorinstanz hat den Antrag zur Durchführung eines Augenscheins mit der Begründung
abgewiesen, die massgeblichen örtlichen Verhältnisse seien ihr aus den früheren
Rekursverfahren bestens bekannt, welche die Parteien betreffend die geplante
Überbauung bereits geführt hätten und in welchen eine Delegation der Kommission
einen Augenschein vorgenommen habe.
2.2 Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts können die bei einem ordnungsgemäss
durchgeführten Augenschein gewonnenen Kenntnisse der Örtlichkeiten auch bei einem
späteren Rechtsgang verwendet werden; ein zweiter Augenschein vor dem Neuentscheid
ist nicht notwendig (RB 1981 Nr. 2). Dies setzt allerdings voraus,
dass sich alle wesentlichen, anlässlich des Augenscheins gewonnenen Eindrücke
und gemachten Feststellungen aus den Akten ergeben (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).
2.3 Eine
Delegation der Baurekurskommission III hat im Rahmen der Rekursverfahren
R3.2003.00097 und R3.2003.0098, welche die nämlichen Parteien sowie praktisch
identische Bauvorhaben auf den streitbetroffenen Grundstücken betrafen, am 11. Dezember
2003 einen Augenschein durchgeführt. Dass sich seither die bauliche Umgebung
entscheidend geändert habe, wird nicht geltend gemacht, und die Gestaltung der
Neubauten ergibt sich ohnehin nur aus den bei den Akten liegenden Plänen. Die
Baurekurskommission hat deshalb im Grundsatz zulässigerweise auf einen erneuten
Augenschein verzichtet, der nur eine formelle Wiederholung dargestellt und
nichts Neues zur Feststellung des massgeblichen Sachverhalts hätte beitragen
können. Die Beschwerdeführenden übersehen zudem, dass das Beweisverfahren, wozu
eine Augenscheinsverhandlung gehört, nicht dazu dienen kann, eine in der
Beschwerdeschrift unterlassene Substanziierung nachzuholen. Der Augenschein
dient lediglich dazu, die in der Beschwerde erhobenen konkreten Einwände bezüglich
der Einordnung des Bauvorhabens zu überprüfen und nicht dem Vorbringen neuer Tatsachenbehauptungen.
Allerdings hätte der Verzicht auf einen Augenschein im
neuen Rekursverfahren den Beizug mindestens des Protokolls der früheren
Verfahren erfordert, was unterblieben ist. Das Verwaltungsgericht hat den
Mangel durch den Beizug dieser Protokolle behoben und den Parteien Gelegenheit
gegeben, zu dieser Aktenergänzung Stellung zu nehmen. Dieser Verfahrensfehler
der Vorinstanz muss deshalb nicht zwingend zu einer Rückweisung führen.
3.
3.1 Nach
§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in
ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen
und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Gemäss
Abs. 2 der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes
besondere Rücksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung
erfordert (VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2,
www.vgrzh.ch). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende
bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden,
sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen
(VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober
2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch).Dabei ist eine
umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar
2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999,
Rz. 654).
Der Gemeinde steht bei der Anwendung des unbestimmten
Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer Beurteilungsspielraum
zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002,
E. 3.4, www.bger.ch). Auf diesen kann sich die kommunale Baubehörde,
welche diese Beurteilung in erster Linie vorzunehmen hat, nur berufen, wenn sie
spätestens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare Begründung für
ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2).
Anders als das Verwaltungsgericht ist die
Baurekurskommission zwar gemäss § 20 Abs. 1 VRG grundsätzlich zur
Ermessenskontrolle befugt, darf aber, soweit es um die Überprüfung kommunaler
Einordnungsentscheide geht, nur einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung
der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni
2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti;
RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19); sie
verfügt damit insofern über keine wesentlich weitere Prüfungsbefugnis als das
auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht, welches gemäss § 50 Abs. 2
lit. c VRG bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung ebenfalls einschreiten
kann.
3.2 Die
Beschwerdeführenden machen geltend, das Bauvorhaben, welches in der Zone W3
gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Mönchaltorf vom 3. Dezember 1993
(BZO) geplant ist, habe sich wegen der Nähe zur südlich angrenzenden Kernzone
nicht nur befriedigend, sondern gut einzuordnen. Dieser Einwand ist
unzutreffend. Zwar gelten nach der Rechtsprechung in Kernzonen, welche gemäss § 50
Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer Eigenart
erhalten oder erweitert werden sollen, die erhöhten Gestaltungsanforderungen
von § 238 Abs. 2 PBG (VGr, 26. September 2001, VB.2001.00192,
E. 2; 1. Juni 2005, VB.2004.00543, E. 5.4; beide unter
www.vgrzh.ch; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,
3. A., Zürich 2003, S. 10-10 f.). Das kann jedoch nicht
bedeuten, dass damit die Kernzone selber zum Schutzobjekt wird und eine
besondere Rücksichtnahme beanspruchen kann. Eine solche ist nur dann
erforderlich, wenn Schutzobjekte unmittelbar an der Zonengrenze liegen, sodass
ihnen die Kernzone keinen ausreichenden Schutz zu bieten vermag, und die in der
angrenzenden Zone geplanten Bauten eine für die Einordnung relevante Nähe zu
den Schutzobjekten aufweisen. Dass es sich bei den Bauten in den an die Baugrundstücke
unmittelbar angrenzenden Kernzonenbereichen um Schutzobjekte handle, wird
jedoch nicht geltend gemacht. – Massgeblich ist deshalb im vorliegenden Fall § 238
Abs. 1 PBG.
3.3 Der
Gemeinderat Mönchaltorf hat in den Baubewilligungen vom 31. Mai 2005 bezüglich
baulicher Gestaltung lediglich erwogen, "mit der vorgesehenen baulichen
Gestaltung werde eine akzeptable Einordnung zur bereits bestehenden Überbauung
erreicht", und festgehalten, dass gemäss Baubeschrieb für die Aussenwände
verputztes Mauerwerk und für die Bedachung Ziegel vorgesehen seien sowie für
die Farbgebung auf das Farbkonzept verwiesen werde. Aus diesen Ausführungen
lässt sich allenfalls herauslesen, dass der Gemeinderat die Anforderungen von § 238
Abs. 1 PBG als nur knapp erfüllt würdigte; die von der Rechtsprechung an
die Begründung des Einordnungsentscheids gestellten Anforderungen, wonach
nachvollziehbar sein muss, dass die Behörde ihren Entscheid nach objektiven
Kriterien und unter Berücksichtigung aller massgeblichen Sachumstände gefällt
hat, sind damit jedoch nicht erfüllt. Eine solche nachvollziehbare Begründung
hat der Gemeinderat, obwohl dies zulässig wäre, auch mit seinen Rekursvernehmlassungen
vom 14. September 2005 nicht nachgebracht, in welchen er unter dem Titel
"Gestaltung des Bauvorhabens" lediglich auf seinen
Beurteilungsspielraum hingewiesen und die Einordnungsrügen der heutigen
Beschwerdeführenden als zu pauschal und unsubstanziiert bemängelt hat.
Hat die örtliche Baubehörde ihren Einordnungsentscheid in
dieser Weise unzureichend begründet, so kann sie sich nicht auf ihren
Beurteilungsspielraum berufen und ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt,
sondern verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens im Licht der erhobenen
Rügen uneingeschränkt, das heisst unter Einsatz ihrer vollen Kognition, zu überprüfen;
andernfalls muss sie sich eine Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung
der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 verletzende
Unterschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis vorwerfen lassen. An die Substanziierung
der Einordnungsrügen können dabei angesichts des unzureichend begründeten
Entscheids der kommunalen Behörde keine hohen Anforderungen gestellt werden, da
die Begründung einer Verfügung unter anderem gerade dazu dient, dem Betroffenen
die Rechtsmittelerhebung in voller Kenntnis der behördlichen
Entscheidungsgründe zu ermöglichen (BGE 123 I 31 E. 2c).
3.4 Die
Rekursinstanz hat in ihren Erwägungen die Kritik der Beschwerdeführenden an der
Einordnung des Bauvorhabens als pauschal und nicht überzeugend bezeichnet. Es
sei nicht ersichtlich, inwiefern die geplanten Mehrfamilienhäuser mehr
Rücksicht auf die bauliche Umgebung hätten nehmen sollen. Eine Kopie der in der
Umgebung vorherrschenden Bauweise könne, wie selbst die Anfechtenden
einräumten, nicht verlangt werden. Die architektonische Gestaltung der Bauten
vermöge zu überzeugen. Jedenfalls setzten sich die geplanten Mehrfamilienhäuser
mit ihren Giebeldächern, welche durchaus ein typisches Element der Kernzone
darstellten, nicht in Widerspruch zu den Gebäuden der Umgebung. Auch Volumen
und Stellung der Bauten seien nicht zu beanstanden; dass eine optimale Ausnützung
der primären Baubeschränkungsnormen angestrebt werde, könne dem Bauvorhaben
nicht per se zum Nachteil gereichen, und die beiden Mehrfamilienhäuser würden nicht
unerträglich viel grösser als die Gebäude der Umgebung in Erscheinung treten.
Wenn die örtliche Baubehörde den Gebäuden die Einhaltung von § 238 PBG
attestiert habe, so habe sie damit durchaus im Rahmen des ihr bei der
Beurteilung dieser Frage zustehenden Ermessens gehandelt.
Ob die Vorinstanz mit diesen Erwägungen von ihrem eigenen
Ermessen den unter den gegebenen Umständen gebotenen vollen Gebrauch gemacht
hat, ist aufgrund ihres abschliessenden Hinweises auf den Beurteilungsspielraum
der Baubehörde fraglich. Die Frage kann aber offen bleiben, denn eine
nachvollziehbare Ermessensbetätigung setzt die Kenntnisse der massgeblichen
Sachumstände voraus, das heisst bei Einordnungsentscheiden neben den Plänen des
Neubaus insbesondere des Baugrundstücks und seiner baulichen Umgebung. Von
dieser baulichen Umgebung konnten sich hier jedoch aufgrund des Delegationsaugenscheins
vom 11. Dezember 2003 nur der Referent und die juristische Sekretärin der
Baurekurskommission ein ausreichendes Bild machen, wobei allerdings
einzuschränken ist, dass die Frage der Einordnung an jener
Augenscheinsverhandlung nicht thematisiert wurde und die Feststellungen der
Delegation, soweit dies aus den Protokollen der Rekurskommission ersichtlich
ist, andere Fragen betrafen; die anlässlich des Augenscheins zur Dokumentation
der Sachverhaltsfeststellungen aufgenommenen Fotos lassen die bauliche Umgebung
des Baugrundstücks nur unzureichend erkennen. Jedenfalls verfügten unter diesen
Umständen mindestens die übrigen Mitglieder der Baurekurskommission, selbst
wenn ihnen die Fotos aus dem ersten Rechtsgang noch erinnerlich gewesen sein
sollten, nicht über die für ihre Ermessensbetätigung erforderlichen Kenntnisse
des massgeblichen Sachverhalts. Der Rekursentscheid beruht deshalb auf einer
ungenügenden Sachverhaltsfeststellung und ist aufzuheben.
3.5 Hebt das
Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es selbst (§ 63
Abs. 1 VRG) oder kann die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz
zurückweisen, so insbesondere dann, wenn der Tatbestand ungenügend festgestellt
worden ist (§ 64 Abs. 1 VRG).
Hier ist eine Rückweisung zur weiteren Untersuchung,
insbesondere zur Durchführung eines Augenscheins, unumgänglich. Das
Verwaltungsgericht könnte zwar die ungenügende Sachverhaltsfeststellung
nachholen; eine eigene Ermessensausübung, wie sie hier aufgrund der
ungenügenden Ermessensbetätigung durch den Gemeinderat geboten ist, steht dem
Verwaltungsgericht gemäss § 50 VRG jedoch nicht zu. Die Akten sind deshalb
unter teilweiser Gutheissung der Beschwerde zur Prüfung der Einordnung unter
dem Gesichtswinkel von § 238 Abs. 1 PBG an die zur vollen
Ermessensprüfung grundsätzlich befugte Baurekurskommission zurückzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens den Parteien, die im Hauptstandpunkt jeweils Gutheissung
bzw. Abweisung der Beschwerde beantragten, gemäss § 70 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 VRG wie folgt aufzuerlegen: je 1/4 unter solidarischer Haftung für
1/2 den Beschwerdeführenden Nr. 1 und 2 sowie zu je 1/6 den
Beschwerdegegnern Nrn. 1–3. Parteientschädigungen sind bei diesem Ausgang
nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet die Kammer:
-
Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid wird aufgehoben und
die Akten werden zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission
III zurückgewiesen.
-
Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:
Fr. 150.-- Zustellungskosten,
Fr. 3'150.-- Total der Kosten.
-
Die
Gerichtskosten werden zu je 1/4 und unter solidarischer Haftung für 1/2 den Beschwerdeführenden
Nr. 1 und 2 sowie zu je 1/6 den Beschwerdegegnern Nrn. 1–3 auferlegt.
-
Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.
-
Mitteilung an …