Early termination of a long-term surface-right contractGenerato dall'IA

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Droit des obligations -théorie de l’imprévision- - ATC (Chambre

civile) du 24 février 2014, X. c. Y. SA - TCV C3 13 144

Résiliation anticipée d’un contrat de durée relatif à un droit de super -

ficie

• Notion de droit de superficie personnel (servitude irrégulière) et de rente superficiaire

(art. 779 ss, 781 CC ; consid. 8).

• Règles d’interprétation des contrats ; notions d’interprétation subjective et d’interpré-

tation objective (art. 18 al. 1 CO ; consid. 10.1).

• Selon l’interprétation subjective, les parties ont conclu un droit de superficie (consid.

10.2).

• Notion d’imprévision ; application de la clausula rebus sic stantibus dans les contrats

de durée sous l’angle de la résiliation pour justes motifs (consid. 11).

Vorzeitige Auflösung eines Dauervertrags betreffend ein Baurecht

• Begriff des persönlichen Baurechts (irreguläre Dienstbarkeit) und des Baurechts-

zinses (Art. 779 ff., 781 ZGB; E. 8).

• Auslegungsregeln bei Verträgen; Begriff der subjektiven und der objektiven Ausle-

gung (Art. 18 Abs. 1 OR; E. 10.1).

• Nach der subjektiven Auslegung haben die Parteien einen Baurechtsvertrag abge-

schlossen (E. 10.2).

• Begriff der Unvorhersehbarkeit; Anwendung der clausula rebus sic stantibus auf

Dauerverträge unter dem Gesichtspunkt der Auflösung aus wichtigen Gründen

(E. 11).

Faits (résumé)

A. En 1971, X. a cédé au prédécesseur de Y. SA un droit de super-

ficie sur sa parcelle n° xxx d’environ 18,60 m2, pour une durée de 99

ans, moyennant le versement d’un montant total et unique de 3000 fr.,

ainsi qu’un loyer de 110 fr. par mois, soit 1320 fr. par an, indexé au

coût de la vie. Selon cet accord, le droit de superficie devait être

inscrit au registre foncier. En décembre 1976, X. a constitué en faveur

du prédécesseur de Y. SA une servitude de jouissance exclusive sur

un local aménagé en station transformatrice, d’une largeur de 2 m et

profondeur de 3 m 30, dans l’immeuble. En contrepartie, X. a reçu

une indemnité de base de 3000 fr. et une rente mensuelle de 110 fr.

La servitude de jouissance a été consentie pour une durée de 99 ans,

à compter de juillet 1971.

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B. En 2007, Y. SA a confirmé à X. qu’elle allait libérer l’emplacement

actuel de la station transformatrice pour la fin février 2008. X. a

réclamé à Y. SA 3550 fr., correspondant aux loyers pour l’année

2008. En février 2009, X. a confirmé que Y. SA avait remis en état le

local. X. a attesté que les travaux avaient été effectués conformément

à sa volonté. En mai 2010, sur requête de X., un commandement de

payer la somme de 3550 fr. avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er janvier

2010, a été notifié à Y. SA, qui y a fait opposition. Le titre de créance

indiqué était la rente annuelle 2009, selon acte de constitution de ser-

vitude du 21 décembre 1976.

Considérants (extraits)

8. Dans un premier temps, la juge intimée s’est attachée à qualifier

les relations contractuelles liant les parties, notamment au regard de

l’acte constitutif de servitude du 21 décembre 1976. Elle a considéré

que les parties entendaient conférer au prédécesseur de Y. SA un

droit de superficie personnel au sens des art. 779 ss CC. En contre-

partie, le titulaire du droit s’engageait à payer une rente de sol,

laquelle constituait une dette personnelle du superficiaire. La magis-

trate a relevé que le droit de superficie n’avait pas pu être inscrit au

registre foncier, en raison de l’impossibilité juridique de constituer un

tel droit sur une part de copropriété par étage. Le notaire avait dès

lors dû opter pour une servitude irrégulière au sens de l’art. 781 CC.

Les engagements pris par les parties dans l’acte authentique précité

devaient cependant être interprétés à l’aune des dispositions relatives

au droit de superficie, selon la réelle et commune intention des

parties. La magistrate a ainsi rejeté l’hypothèse formulée par la

demanderesse, selon laquelle les parties étaient liées par un accord

composé d’une part, d’un contrat de servitude, et d’autre part, d’un

contrat de bail à loyer (cf. jugement attaqué, consid. 7.2).

La première juge a ensuite qualifié la rente superficiaire de dette

personnelle du titulaire de la servitude et précisé que la renonciation à

la servitude n’entraînait en principe pas l’extinction de l’obligation de

verser le rente de sol. Ce principe, relevant de la fidélité contractuelle,

n’était toutefois pas absolu et pouvait être battu en brèche par la

résiliation pour justes motifs.

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S’agissant du cas d’espèce, la juge de district a retenu que la

demanderesse avait mis fin unilatéralement et de manière anticipée

au contrat de servitude qui la liait au défendeur. Examinant les motifs

de la demanderesse, soit l’augmentation des besoins en électricité de

la population - lesquels avaient quadruplé - et la nécessité d’agrandir

la station transformatrice, la magistrate a considéré qu’il s’agissait de

circonstances imprévisibles, non imputables à faute, et propres à

fonder une résiliation pour justes motifs (cf. jugement attaqué, consid.

8.4.2).

En définitive, la juge intimée a admis l’action en libération de dette,

portant sur le paiement de la rente 2009 et définitivement maintenu

l’opposition au commandement de payer.

9. Dans un premier grief, le recourant reproche à la juge intimée une

« motivation excessive » de sa décision, laquelle ne serait pas

compatible avec la procédure sommaire, et violerait par conséquent

son droit d’être entendu.

Il convient d’emblée de relever que, contrairement à l’opinion sou-

tenue par le recourant, la procédure de première instance était, au vu

de la valeur litigieuse, régie par la procédure simplifiée (cf. art. 243

al. 1 CPC ; art. 251 a contrario CPC), et non par la procédure som-

maire.

La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le

devoir pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable

puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son

droit de recours à bon escient. Pour répondre à ces exigences, le juge

doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur

lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse

se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connais-

sance de cause. Il n'y a violation du droit d'être entendu que si l'auto-

rité ne satisfait pas à son devoir minimum d'examiner les problèmes

pertinents (arrêt 8C_358/2012 du 18 janvier 2013 consid. 2.2 [non

publié aux ATF 139 I 57] ; ATF 138 IV 81 consid. 2.2 ; 134 I 83

consid. 4.1).

En l’espèce, on ne voit pas en quoi l’autorité précédente aurait violé le

droit d’être entendu du recourant. Le jugement attaqué comprend, il

est vrai, une motivation détaillée. Il faut cependant préciser que l’ins-

truction a comporté l’audition de plusieurs témoins, l’interrogatoire des

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parties, ainsi que deux échanges d’écritures. Face au litige divisant

les parties quant à l’interprétation du contrat, la juge de district a dû

procéder à un établissement des faits approfondi, s’agissant notam-

ment de la détermination de la volonté des parties. Par ailleurs, la

complexité d’une cause ne saurait se mesurer à la valeur litigieuse de

celle-ci, contrairement à ce que semble soutenir le recourant. En défi-

nitive, on ne saurait reprocher à la magistrate d’avoir excessivement

motivé son jugement ; le grief, dénué de toute pertinence, est ainsi

rejeté.

10. Le recourant soutient ensuite que la première juge n’avait pas à

interpréter le contrat constitutif de servitude ni à recourir à la théorie

de la confiance, puisque les termes de cet acte juridique étaient

dénués de toute ambiguïté.

10.1 Pour qualifier un contrat comme pour l'interpréter, le juge doit

tout d'abord s'efforcer de rechercher la réelle et commune intention

des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexac-

tes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la

nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Il s’agit de l’inter-

prétation subjective. Déterminer la réelle et commune intention des

parties, soit ce qu’une partie savait ou voulait au moment de la

conclusion du contrat, relève des constatations de fait (cf. ATF 129 III

664 consid. 3.1 ; arrêt 5A_251/2010 du 19 novembre 2011 consid.

4.2). Si le juge ne parvient pas à constater dans les faits un accord

des volontés réelles, il met fin à l’interprétation subjective et doit

passer à l’interprétation objective. Cette dernière consiste à analyser

les déclarations et les comportements à la lumière de la théorie de la

confiance. L’application du principe de la confiance est une question

de droit (Corboz, Le contrat et le juge, in Le contrat dans tous ses

états, 2004, p. 273 ; arrêt 5A_251/2010 précité consid. 4.2).

10.2 Dans son mémoire-demande, la demanderesse soutenait que

les parties étaient liées par un contrat mixte, comportant à la fois des

obligations régies par le droit des servitudes et des exigences liées au

contrat de bail. La défenderesse s’est pour sa part uniquement réfé-

rée au contrat constitutif de servitude. Face à un litige sur la qualifica-

tion de leurs rapports contractuels, la juge intimée n’avait d’autre

choix que de rechercher la réelle et commune intention des parties,

conformément à l’art. 18 CO. Après examen de la convention passée

en 1971, elle est parvenue à la conclusion que la réelle et commune

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intention des parties (interprétation subjective) avait été de soumettre

leurs rapports aux dispositions relatives au droit de superficie ; elle n’a

du reste pas eu recours à la théorie de la confiance, contrairement à

ce que semble soutenir le recourant. Comme mentionné précédem-

ment, déterminer la volonté des parties constitue une question de fait,

que le juge de céans ne peut revoir librement dans le cadre du pré-

sent recours limité au droit. Or, dans le cadre de son écriture de

recours, le recourant n’a ni allégué, ni démontré que la magistrate

aurait constaté de façon manifestement inexacte des faits, en détermi-

nant la volonté des parties. Il ne prétend pas non plus que le résultat

du jugement aurait été différent si la juge était parvenue à la conclu-

sion que les relations étaient régies par un contrat de servitude.

Partant, son grief est irrecevable.

11. Dans un grief suivant, le recourant s’en prend à la théorie de

l’imprévision, admise - implicitement selon lui - par la première juge.

D’une part, il relève que cette théorie n’a jamais été invoquée par la

demanderesse ; d’autre part, il reproche à la magistrate de n’avoir pas

démontré l’existence d’une situation d’imprévision.

11.1 En principe, un contrat lie les parties sans égard à un éventuel

changement de circonstances. La jurisprudence admet toutefois une

intervention du juge, à titre exceptionnel et uniquement avant l'exécu-

tion complète du contrat par chacune des parties, lorsque la modifica-

tion des circonstances n'était ni prévisible ni évitable et qu'elle a causé

un déséquilibre important entre charge et utilité (ATF 127 III 300

consid. 5b).

Il convient d’emblée de relever que, contrairement à ce que soutient le

recourant, la demanderesse a invoqué le changement des circonstan-

ces dans son mémoire-demande déjà, précisant les raisons qui

l’avaient poussée à construire une nouvelle station transformatrice. La

modification des circonstances a en outre été relevée par l’intéressée

dans la motivation juridique de sa demande, puisqu’elle s’est prévalue

de justes motifs pour mettre fin, de manière anticipée, au contrat qui la

liait au défendeur (cf. dossier, p. 8). Quoi qu’il en soit, l’application de

la théorie de l’imprévision (clausula rebus sic stantibus) est une

question de droit (cf. ATF 127 III 300 consid. 6a), qui n’a pas à être

alléguée par les parties (cf. art. 57 CPC).

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11.2 Dans la mesure où le recourant prétend que le jugement ne

contient « aucune motivation démontrant que l’on se trouverait dans

une situation d’imprévision », son grief tombe à faux. La juge intimée

a en effet consacré plus de deux pages de son jugement (cf. jugement

attaqué, consid. 8.4) à examiner si la demanderesse était fondée à

invoquer une résiliation pour justes motifs - dont les conditions sont

identiques à celles de la clausula -, question à laquelle elle a répondu

par l’affirmative. Force est donc d’admettre que le recourant est

malvenu de reprocher à la magistrate un manque de motivation.

11.3 Le recourant estime que la juge intimée aurait dû s’en tenir « au

principe fondamental de la liberté contractuelle ». Il perd cependant

de vue que la jurisprudence susrappelée prévoit expressément la

faculté pour le juge d’intervenir dans le contrat en cas de modification

des circonstances.

Le propriétaire grevé peut exiger la radiation d’une servitude qui a

perdu toute utilité pour le fonds dominant (art. 736 al. 1 CC). Le pro-

priétaire du fonds dominant qui doit exécuter des obligations acces-

soires au sens de l’art. 730 al. 2 CC peut quant à lui s’en libérer en

renonçant à la servitude. Mais il est aussi en droit d’invoquer la

clausula rebus sic stantibus. L’obligation de fournir la prestation peut

ainsi être réduite ou supprimée. Il en va de même lorsque l’engage-

ment découlant d’un contrat constitutif d’une servitude n’est pas

accessoire et que sa nature est purement obligatoire. Ainsi, lorsque

les conditions de la clausula sont remplies, le juge peut intervenir

dans le contrat pour rétablir l’équivalence des prestations. S’il s’agit

d’une prestation due en échange d’une servitude affirmative ou néga-

tive, il peut théoriquement mettre fin prématurément au contrat ou

adapter cette prestation (ATF 127 III 300 consid. 5a/bb).

Sur le vu de cette jurisprudence, rien ne s’oppose en principe à l’appli-

cation de la clausula rebus sic stantibus aux dispositions de nature

obligatoire contenues dans le contrat litigieux, soit au paiement de la

rente superficiaire. Autre est la question de savoir si les conditions de

l’ajustement du contrat par le juge sont remplies.

11.4 Le recourant estime que les motifs invoqués par Y. SA pour

mettre fin au contrat sont « irrelevants » et que « c’est par simple

convenance et par facilité subjective » que celle-ci a voulu se libérer

de ses obligations. En d’autres termes, il nie l’existence d’un change-

ment de circonstances.

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11.4.1 L’intervention du juge dans un contrat en raison d’un change-

ment de circonstances suppose que celui-ci n’était ni prévisible, ni

évitable, qu’il altère gravement l’équivalence des prestations dans des

cas semblables à la présente espèce et que le contrat n’a pas été

exécuté sans réserve (ATF 127 III 300 consid. 5b).

La juge intimée a retenu qu’il était notoire que les besoins en

électricité, notamment des entreprises et ménages privés, s’étaient

accrus de manière considérable depuis les années 1970, en raison en

particulier de l’arrivée de nouvelles technologies, comme internet, et

d’appareils électriques de plus en plus nombreux et perfectionnés,

ainsi que d’une augmentation de la population. Elle a également

considéré qu’il n’était pas douteux que la mise en place de ces nou-

velles technologies nécessitait des infrastructures plus importantes

que celles qui étaient nécessaires en 1971. Il s’agit de constatations

de faits, lesquelles ne sont pas remises en cause par le recourant.

11.4.2 Savoir si ce changement de circonstances était prévisible ou

non est au contraire une question de droit (cf. ATF 127 III 300 consid.

5b/aa). Un événement est prévisible si, selon le cours ordinaire des

choses, les parties devaient raisonnablement s’attendre au change-

ment en question. En revanche, il est imprévisible si une modification

en tant que telle était prévisible, mais que l’on n’ait pas pu en prévoir

la nature, l’ampleur ou les effets sur le contrat. Pour évaluer si un

événement était prévisible lors de la conclusion du contrat, le juge

recourt à la fiction d'un contractant averti (Winiger, Commentaire

romand, Code des obligations I, 2012, n. 198 ss ad art. 18 CO).

L'événement ne doit pas être le fait de la partie lésée, ni a fortiori,

résulter de la faute de celle-ci (Steinauer, Traité de droit privé suisse,

II/1, Bâle 2009, p. 232).

Dans les contrats de durée, c’est précisément sous l’angle de la

résiliation pour justes motifs que la survenance de circonstances

nouvelles pourra être prise en considération, ce droit de résiliation

étant prévu pour la plupart des contrats de durée. Doctrine et juris-

prudence l’étendent d’ailleurs à d’autres conventions impliquant des

rapports de droit durables. Pour ces contrats, la survenance de

circonstances imprévisibles peut constituer un juste motif de résiliation

et, dans cette perspective, la très longue durée des rapports contrac-

tuels devrait conduire à apprécier la notion de justes motifs avec

moins de sévérité. En s’engageant pour très longtemps, les parties

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doivent prêter attention aux circonstances qui sont susceptibles

d’évoluer et les prendre en considération dans leur contrat. Des évé-

nements en soi prévisibles peuvent avoir pris tant d’ampleur après

plusieurs dizaines d’années qu’ils dépassent les prévisions normales

des parties et rendent l’exécution intolérable pour l’un des cocontrac-

tants (Cherpillod, La fin des contrats de durée, 1988, no 88, p. 53).

Contrairement à l’opinion du recourant, ce n’est pas par simple

convenance que la demanderesse a renoncé à la station transfor-

matrice initiale, mais bien parce qu’elle se trouvait dans l’impossibilité

d’étendre les installations électriques dans ce local. En raison du

développement de la fibre optique notamment, la capacité de la sta-

tion devait être doublée voire triplée. Lors de la conclusion du contrat,

l’évolution démographique et, par conséquent, l’augmentation des

besoins en électricité, était certes prévisible, ou du moins aurait dû

être envisagée par la demanderesse. Cette dernière ne peut guère

soutenir avoir imaginé que, sur une durée de près de cent ans, les

besoins en électricité demeureraient les mêmes. Cependant, l’ampleur

de cette augmentation aurait été difficilement envisageable et repré-

sente un juste motif de résiliation. En effet, il est notoire que, depuis

les années 1970, et encore plus depuis l’essor des nouvelles techno-

logies, telles qu’internet, la consommation énergétique de la popula-

tion s’est sensiblement accrue. En outre, la plupart des consomma-

teurs dispose aujourd’hui de plusieurs appareils électriques (télé-

phone portable, ordinateur portable, tablette, radio, télévision, ordina-

teur), qui doivent régulièrement être rechargés, ce qui entraîne égale-

ment un accroissement de la consommation en électricité.

Dans ces circonstances, il faut admettre que la demanderesse était

fondée, en raison du changement des circonstances, à mettre fin au

contrat, étant précisé qu’il convient de se montrer moins strict

s’agissant de la notion de justes motifs lorsque, comme en l’espèce, le

terme du contrat est encore éloigné (30 juin 2070, soit dans plus de

56 ans).

On relèvera encore, à l’attention du recourant, que cette conclusion

ne signifie pas qu’il n’a pas le droit à une indemnité pour la résiliation

anticipée ; cette question devra cependant faire l’objet d’une autre

procédure, la présente étant limitée à la rente annuelle pour l’année