Immobilier sale: defects and exclusion of warrantyGenerato dall'IA

Droit des obligations

Obligationenrecht

Droit des obligations - contrat de vente - ATC (Cour civile II) du 9 avril 2009,

X. AG c. époux Y.

Contrat de vente immobilière; garantie pour les défauts

– Notion de défaut de la chose vendue (art. 197, 221 CO; consid. 9.1).

– En l’espèce, l’absence d’étanchéité d’une halle ne constitue pas une qualité pro-

mise ou à laquelle l’acheteur pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi

(consid. 9.2).

– Notion d’exclusion conventionnelle de la garantie pour les défauts. L’exclusion

conventionnelle de certaines qualités déterminées de la chose vendue fait

obstacle aux droits de l’acheteur découlant de la garantie pour les défauts

(consid. 10).

– Le tribunal doit admettre avec retenue qu’un défaut sort manifestement du

champ d’application d’une clause d’exclusion de garantie (consid. 10.1).

– Interprétation d’une clause d’exclusion de garantie (art. 18 CO; consid. 10.1).

– En l’espèce, admissibilité d’une clause d’exclusion de garantie (consid. 10.2).

Réf. CH: art. 197 CO, art. 199 CO

Réf. VS: -

Grundstückkaufvertrag; Gewährleistung für Mängel

– Begriff des Mangels an der Kaufsache (Art. 197, 221 OR; E. 9.1).

– Vorliegend bildet die Undichtigkeit einer Halle nicht eine zugesicherte Eigen-

schaft und auch nicht eine solche, die der Käufer nach Treu und Glauben hätte

erwarten dürfen (E. 9.2).

– Begriff des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses von Mängeln. Der ver-

tragliche Ausschluss bestimmter Eigenschaften der Kaufsache begrenzt die Män-

gelrechte des Käufers (E. 10).

– Das Gericht darf nur mit Zurückhaltung annehmen, dass ein Mangel offensicht-

lich ausserhalb des Anwendungsbereichs einer solchen Freizeichnungsklausel

liegt (E. 10.1).

– Auslegung einer Klausel auf Ausschluss der Gewährleistung (Art. 18 OR; E. 10.1).

– Vorliegend Zulässigkeit einer solchen Freizeichnungsklausel (E. 10.2).

Ref. CH: Art. 197 OR, Art. 199 OR

Ref. VS: -

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TCVS C1 08 48

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Considérants (extraits)

(...)

9. La demanderesse se prévaut de la garantie du vendeur pour les

défauts.

9. 1. Aux termes de l’art. 197 CO, auquel renvoie l’art. 221 CO, le

vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités pro-

mises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement,

enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les

diminuent dans une notable mesure. Il répond de ces défauts, même

s’il les ignorait.

Le défaut se définit comme l’absence d’une qualité dont le ven-

deur avait promis l’existence ou à laquelle l’acheteur pouvait s’atten-

dre selon les règles de la bonne foi (Tercier, Les contrats spéciaux,

3e éd., Zurich 2003, N° 636; Honsell, Commentaire bâlois, Obligationen-

recht I, 3e éd., Bâle 2003, n. 2 ad art. 197 CO). Dans ce dernier cas, il

s’agit de l’absence d’une qualité qui n’a pas été affirmée par le ven-

deur, mais sur laquelle l’acheteur pouvait normalement compter

(Cavin, La vente, l’échange, la donation, Traité de droit privé suisse,

vol. I, Fribourg 1978, p. 82).

9. 2. En l’espèce, il est établi que la halle n’était pas parfaitement

étanche. A. Sàrl a constaté différentes sources d’infiltration d’eau et

l’expert B. a expliqué que, par sa conception, la construction ne pou-

vait pas garantir une étanchéité complète. Les travaux de transforma-

tion, qui ont porté essentiellement sur l’aménagement intérieur de la

halle, ne peuvent pas être à l’origine de la survenance du défaut.

La halle était initialement conçue à des fins industrielles ou pour

servir de dépôt. Elle n’était pas isolée, ni chauffée. Compte tenu de

cette affectation, les mesures de construction propres à assurer une

étanchéité parfaite n’avaient pas été prises. Alors même, que de l’avis

de l’expert et d’autres spécialistes du bâtiment, le phénomène d’infil-

tration s’était vraisemblablement déjà produit, jusqu’alors aucun utili-

sateur ne s’en était cependant plaint, à l’exception d’un locataire qui

avait constaté une fuite d’eau le long d’une vitre, à laquelle C. avait

remédié avec un peu de mastic. Preuve en est qu’ils considéraient que

les propriétés du bâtiment étaient conformes à sa destination. L’archi-

tecte, les entrepreneurs D. et E. et l’expert B. ont tous expliqué que la

construction était dans sa conception adaptée à des activités artisa-

nales ou industrielles et que le problème de l’infiltration d’eau se posait

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en raison du changement d’affectation de la halle. Interrogé sur la

nécessité des travaux entrepris, l’expert B. a d’ailleurs jugé qu’il aurait

été possible de laisser en l’état la partie de la halle servant de dépôt.

Dans ces conditions, la cour considère que l’absence d’étanchéité de

la halle ne constituait pas une qualité promise ou à laquelle l’acheteur

pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi. Déjà pour ce motif,

la demande doit être rejetée.

10. Les défendeurs affirment en outre avoir exclu de façon conven-

tionnelle la garantie pour les défauts.

10. 1. Selon la jurisprudence, l’exclusion conventionnelle de cer-

taines qualités déterminées de la chose vendue fait obstacle aux droits

que l’acheteur peut déduire du régime légal de la garantie pour les

défauts (art. 197 ss CO). En outre, l’acheteur qui accepte de conclure

la vente malgré la présence d’une clause de ce type assume le risque

que soient absentes les qualités de la chose pour lesquelles il n’a pas

obtenu de garantie, de sorte que la loyauté commerciale ne lui permet

plus de considérer la présence de telles qualités comme un élément

nécessaire du contrat et d’invoquer sur ce point l’erreur de base ins-

taurée par l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO (ATF 126 III 59 consid. 3 et les réf.; arrêt

4C_227/2003 du 9 décembre 2004).

Dans les actes de vente de maisons ou d’objets déjà construits, les

officiers publics insèrent le plus souvent une clause d’exclusion de

garantie. Pour être reconnues, il faut que les clauses exclusives ou limi-

tatives de responsabilité correspondent effectivement à la volonté des

parties. Ce n’est pas le cas des simples clauses de style qui sont systé-

matiquement intégrées dans certains contrats, par tradition plus que

par volonté délibérée (ex. en matière immobilière : vente «tel que vu»

ou «comme vu et connu»; ATF 107 II 161 consid. 6; RVJ 1995 p. 237). En

principe, une clause habituelle n’est plus «de style» lorsque les parties

ont été rendues attentives à sa portée (Wessner, La clause d’exclusion

de la garantie en raison des défauts dans la vente immobilière, in DC

1987, p. 13; Venturi, Commentaire romand, Code des obligations I,

Genève 2003, n. 31 ad intro art. 197-210 CO).

En outre, des clauses exclusives de garantie ne sauraient être invo-

quées à l’encontre d’un défaut de la chose vendue totalement étranger

aux éventualités qu’un acheteur raisonnable doit prendre en compte

(ATF 126 III 59; 107 II 161 consid. 6d; 72 II 267 consid. 3). Pour juger si la

clause d’exclusion de garantie s’applique à un défaut, il faut tout

d’abord déterminer si et dans quelle mesure le défaut était reconnaissa-

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ble au moment de l’entrée en possession (Giger, Commentaire bernois,

Allgemeine Bestimmungen - Der Fahrniskauf, Berne 1979, n. 42 ad

art. 197 CO; Honsell, n. 11 ad art. 197 CO; Schumacher/Rüegg, in: Alfred

Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2e éd., Berne 2001, p. 230 n.b. 162).

Ensuite seulement, il convient d’apprécier si le défaut tombe dans le

champ d’application de la clause exclusive de garantie. Selon la juris-

prudence, une clause n’est pas efficiente, lorsque, objectivement, le

défaut est exclu du sens qu’un acheteur raisonnable doit lui donner.

Pour déterminer la portée de la clause, il convient de prendre en

compte l’ensemble des circonstances concrètes (ATF 126 III 59 consid.

4a; 107 II 161 consid. 6c/d p.164 et réf.; Giger, n. 10 ad art. 199 CO). On

se référera au but reconnaissable de l’acquisition. Dès lors, les défauts

qui rendent l’objet de la vente impropre à l’usage auquel il est destiné

doivent être appréciés différemment de ceux qui compliquent seule-

ment son utilisation. Pour répondre à la question de savoir si un défaut

tombe ou non dans le champ d’application d’une clause exclusive de

garantie, il convient de se référer au but économique du contrat (ATF 72

II 267 consid. 3; arrêt 4C.273/1995 du 1er novembre 1995 consid. 4a; RNRF

77/1996 p. 330 ss.). Pour cette raison, le Tribunal fédéral a, dans

l’ATF 107 II 161 consid. 6e, aussi tenu compte de l’ampleur de la moins-

value résultant du défaut. Pour qu’un défaut ne soit pas couvert par une

clause exclusive de garantie, il ne suffit pas que les parties ne l’aient pas

envisagé. Il faut encore qu’il entrave de façon considérable la réalisation

du but économique de l’affaire (arrêt précité du 1er novembre 1995

consid. 4a). Cela ne signifie toutefois pas que, sans prendre en considé-

ration l’ampleur du défaut, il faille d’abord examiner si le défaut est par

nature totalement exclu de la portée que l’acquéreur pouvait raisonna-

blement attribuer à la clause et qu’ensuite seulement, il faille, dans un

second temps, contrôler, à titre de condition cumulative, que le but éco-

nomique du contrat est entravé. Il faut plutôt considérer ces deux élé-

ments pour déterminer si l’acheteur devait compter sur l’existence d’un

défaut de telle nature et de telle ampleur. Ainsi, même si un acquéreur,

qui devient propriétaire d’un immeuble pour y habiter, doit compter

avec l’existence de certains défauts, cela ne signifie pas qu’il doive

admettre que ceux-ci seront d’une ampleur telle qu’ils rendent la mai-

son impropre à l’habitation. Pour répondre à la question de savoir si un

défaut entrave considérablement le but économique du contrat, il

convient de comparer le prix de l’objet présumé sans défaut et le coût

des réparations nécessaires à la suppression des défauts qui s’impo-

sent pour permettre une utilisation de l’objet. Il faut toutefois réserver

le cas où le vendeur fixe le prix relativement bas pour tenir justement

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compte de la clause exclusive de garantie et de l’âge de l’immeuble.

Dans une telle hypothèse, même des frais de réparations coûteux n’en-

travent pas le but économique du contrat. Les clauses exclusives de

garantie ont en général pour but de ne pas contraindre le vendeur à

garantir une qualité parfaite de l’objet, parce qu’il n’est lui-même pas en

mesure d’apprécier le risque lié aux défauts (arrêt précité du 1er novem-

bre 1995 consid. 4b). Cela vaut en particulier pour les ventes d’immeu-

bles anciens (Schumacher/Rüegg, p. 225, N° 137). Pour cette raison, le

Tribunal fédéral admet avec retenue qu’un défaut sort manifestement

du champ d’application d’une telle clause. Le juge ne saurait admettre

l’inapplicabilité d’une clause pour le motif qu’elle heurte son sentiment

de justice (ATF 130 III 686).

La détermination de la portée d’une clause excluant ou limitant la

responsabilité du vendeur ressortit à l’interprétation du contrat.

Puisqu’elles dérogent au régime légal, de telles clauses devraient être

interprétées, dans le doute, de manière restrictive. Dans la mesure où

la volonté réelle et commune des parties n’a pu être constatée, la

clause en question doit être interprétée selon le principe de la

confiance. Comme elle doit exprimer clairement la volonté des contrac-

tants, elle doit être comprise restrictivement (ATF 126 III 59 consid. 5a

et les arrêts cités). Par ailleurs, la jurisprudence récente a nuancé le

principe selon lequel il y aurait lieu de recourir à des règles d’interpré-

tation uniquement si les termes de l’accord passé entre les parties lais-

sent planer un doute ou sont peu clairs. On ne peut ériger en principe

qu’en présence d’un «texte clair», on doit exclure d’emblée le recours

à d’autres moyens d’interprétation. Il ressort de l’art. 18 al. 1 CO que le

sens d’un texte, même apparemment évident, n’est pas forcément

déterminant et que l’interprétation purement littérale est au contraire

prohibée. Même si la teneur d’une clause contractuelle paraît claire à

première vue, il peut résulter d’autres conditions du contrat, du but

poursuivi par les parties ou d’autres circonstances que le texte de

ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l’accord conclu

(ATF 127 III 444 consid. 1b). Qu’une clause soit textuellement limpide

n’exclut donc pas une interprétation et il faut examiner s’il y a des rai-

sons de penser que son sens littéral ne correspond pas à sa véritable

signification (ATF 128 III 212 consid. 2b/bb; arrêt 4C.281/2002 du

25 février 2003).

En outre, à propos de la validité des clauses exclusives ou limita-

tives de la responsabilité, l’art. 199 CO prévoit que toute clause qui sup-

prime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement

dissimulé à l’acheteur les défaut

s de la chose.

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10. 2. En l’espèce, les parties divergent quant au régime prévu

contractuellement au sujet de la garantie des vendeurs pour les

défauts. La demanderesse affirme que le contrat renvoyait au système

légal. Les défendeurs prétendent au contraire s’être exonérés contrac-

tuellement de toute garantie. Il n’est pas possible sur la base du dos-

sier de reconstituer la volonté réelle des parties, de sorte que le

contrat de vente doit être interprété selon le principe de la confiance.

L’acte notarié contenait deux clauses au sujet de la garantie des

vendeurs, à savoir sous chiffre II intitulé «Cession»:

«Mme et M. X., prénommés, déclarent vouloir céder à titre onéreux

et abandonner, sous toutes les garanties légales ordinaires, en pleine

et entière propriété, avec les servitudes actives et passives, à (...)»;

et sous chiffre IX, intitulé «Divers»:

«L’immeuble est vendu tel que vu et connu de l’acquéreuse, qui

l’accepte par conséquent en son état actuel. Les vendeurs excluent

toute garantie de fait et de droit sur l’immeuble présentement vendu

ce qui signifie que les cédants ne peuvent en aucun cas être tenus à

garantie pour quelque défaut que ce soit. Toutefois, selon l’art. 192 al. 3

et 199 CO, cette clause est caduque si les cédants ont de manière inten-

tionnelle, respectivement insidieuse, dissimulé à l’acquéreuse les

défauts de la chose».

La locution lapidaire «sous toutes les garanties légales ordinaires»

n’était pas très explicite, surtout pour un profane. Elle n’énumérait

notamment pas les garanties prévues par la loi en matière de vente. On

rappellera, en effet, que la loi protège l’acheteur en lui assurant plu-

sieurs garanties (garantie du chef d’éviction, art. 192 ss CO; garantie

pour les défauts, art. 197 ss CO; garantie de la contenance, art. 219 CO).

Elle n’explicitait pas non plus la portée de la garantie en cas de défaut.

Le notaire a inséré cette clause de style dans le paragraphe traitant de

la cession et n’en a très vraisemblablement pas explicité le sens à l’in-

tention des parties. La jurisprudence considère d’ailleurs que cette

formule constitue une pure clause de style, usuellement intégrée par

les notaires valaisans, qui demeure sans effet pour déterminer la réelle

et commune intention des parties à l’acte de vente (RVJ 1995 p. 237

consid. 3b/bb).

A l’inverse, la clause libellée sous chiffre IX expliquait en des

termes dénués de toute ambiguïté que les vendeurs s’exonéraient de

toute garantie pour les défauts de l’objet vendu. Faisant l’objet d’un

paragraphe distinct, elle ne pouvait pas échapper à l’attention des

parties. Traitant de façon ciblée de la garantie pour les défauts, elle

devait être comprise, en tant que lex specialis, comme une exception

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à la règle générale posée au chiffre II. En d’autres termes, les vendeurs

acceptaient d’engager leur responsabilité pour toutes les garanties

prévues par la loi, à l’exception de la garantie pour les défauts. On

relèvera enfin qu’une clause exonératoire de garantie est usuelle

pour un objet qui n’est pas neuf. En effet, les vendeurs ne pouvaient

pas garantir l’absence de tout défaut d’un bien immobilier déprécié

par l’usure normale.

En définitive, se fondant sur une interprétation objective, la cour

de céans retient que les parties ont exclu la garantie pour les défauts,

hormis pour les défauts cachés dolosivement.

10. 3. Le défaut d’étanchéité, si tant est qu’on puisse véritablement

parler de défaut (cf., supra, consid. 9.2), constituait une éventualité

qu’un acheteur raisonnable devait prendre en compte. En effet, à la

base, l’immeuble n’était pas conçu pour être isolé, chauffé et pour abri-

ter un commerce de détail. La demanderesse a entrepris d’en modifier

fondamentalement la destination. Preuve en est que d’importants tra-

vaux, soumis à une autorisation de construire, d’une valeur de plusieurs

centaines de milliers de francs, ont été entrepris. Dans son affectation

initiale, la halle n’avait pas besoin d’être parfaitement étanche. En effet,

durant les heures d’exploitation, les portes étaient constamment

ouvertes et les biens entreposés, à savoir des pneus, ne risquaient pas

de se déprécier sous l’effet de l’humidité. Ce n’est qu’en raison de l’uti-

lisation différente des locaux par la demanderesse que les infiltrations

d’eau ont posé problème. La réfection du toit, des chéneaux, des

façades et la création d’un caniveau pour près de 240’000 fr. constituent

des travaux de plus-value qui ont permis une nouvelle affectation de

l’immeuble. Pour une fonction industrielle, il aurait suffi pour remédier

au défaut de resserrer les vis et boucher les quelques trous, voire rem-

placer les panneaux perforés. En définitive, même si elle devait entrer

dans la notion de défaut au sens de l’art. 197 CO, l’étanchéité imparfaite

de la halle ne sortait pas du champ d’application que la demanderesse

pouvait et devait légitimement attribuer à la clause exclusive de garan-

tie, de sorte que la responsabilité des défendeurs n’est pas engagée.

10. 4. Il n’est pas non plus établi que les défendeurs connaissaient

au moment de la vente le défaut d’étanchéité et l’ont volontairement

caché à l’acquéresse. En effet, aucun locataire ne s’était plaint auprès

d’eux d’infiltrations d’eau. Lorsqu’ils ont acquis la halle, une année

avant de la revendre, ils ont fait contrôler l’objet de la vente par un

architecte, qui n’a pas décelé de défaut. De même, à leur demande, un

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ferblantier couvreur a inspecté le toit, sans plus de résultat. De l’avis

de l’expert B., le défaut ne pouvait d’ailleurs pas être repéré même par

un professionnel. Ainsi, l’ingénieur F., mandaté par la demanderesse,

n’a découvert le problème qu’après que les transformations ont été

achevées. La demanderesse ne peut dès lors pas non plus se prévaloir

de l’article 199 CO. En définitive, la demande doit être rejetée.

Par arrêt du 20 août 2009, le Tribunal fédéral a rejeté, dans la mesure de sa rece-

vabilité, le recours en matière civile interjeté par X. AG contre les époux Y.