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A1 13 111 ΓÇó Second-home permit supplemented by principal-residence obligation
A1 13 111Tribunale cantonale25 lug 2014Partially Granted
Helvetia Nostra appealed a Valais building permit for three chalets, while the owners appealed the later cantonal decision annulling a supplementary communal decision that required principal-residence use. During the proceedings, the owners clarified that the project was for principal residences and obtained the corresponding communal supplement and land-register annotation. The court held that the supplement could not be annulled while the base permit was still pending, annulled the Council of State's decision of 2 April 2014, and dismissed Helvetia Nostra's appeal because the regularized project complied with the second-homes rules. Costs were split according to the mixed result.
Arts. 4 let. a, 6 al. 1 et 2 ORSec; art. 80 al. 1 let. d et e LPJA; liaison entre l'autorisation de construire et la décision complémentaire imposant l'affectation en résidence principale: une décision complémentaire adoptée pour mettre un projet en conformité avec le régime des résidences secondaires ne peut être annulée isolément tant que la décision de base demeure litigieuse et susceptible d'adaptation. Lorsque, en cours de procédure, le projet est valablement régularisé en résidence principale avec inscription au registre foncier, le recours dirigé contre le permis initial, fondé sur la prévention de résidences secondaires interdites, devient infondé. L'abus de droit ne se déduit pas de considérations générales sur la pratique communale, mais des circonstances concrètes du cas particulier (consid. 3-4).
A1 13 111
ARRÊT DU 25 JUILLET 2014
Tribunal cantonal du Valais
Cour de droit public
Composition : Jean-Pierre Zufferey, président ; Jean-Bernard Fournier et Thomas
Brunner, juges,
en les causes
HELVETIA NOSTRA , recourante, et X_________ et Y_________ , recourants,
représentés par Maître A_________
contre
CONSEIL D’ETAT DU CANTON DU VALAIS , autorité attaquée, et ADMI-
NISTRATION COMMUNALE DE B_________ , autre autorité,
(construction de trois chalets)
recours de droit administratif contre les décisions des 19 décembre 2012et 2 avril 2014
Considérant
que, le 1er février 2013, Helvetia Nostra a formé un recours de droit administratif auprès
de la Cour de droit public du Tribunal cantonal (A1 13 111) contre une décision du
Conseil d’Etat du 19 décembre 2012 qui déclarait irrecevable le recours administratif
que cette organisation avait déposé contre le permis accordé à X_________ et
Y_________ par la commune de B_________, le 24 octobre 2012, pour la construction
de trois chalets individuels sur les parcelles nos xxx1, xxx2 et xxx3, folio xxx, au lieu-dit
« C_________ », à D_________, cette décision N° xxx notifiée le 31 octobre 2012
écartant l’opposition déposée par Helvetia Nostra le 3 août 2012 ;
qu’après avoir reçu, le 9 avril 2013, les déterminations du Conseil d’Etat, de la
commune de B_________ et des époux X_________ et Y_________, Helvetia Nostra
ne s’est plus exprimée et la cause est demeurée en suspens dans l’attente du sort
d’affaires similaires pendantes devant le Tribunal fédéral ;
qu’interpellés le 12 juillet 2013 sur leur projet de construction au vu des arrêts rendus
par le Tribunal fédéral le 22 mai 2013, les prénommés ont signalé, le 6 août 2013,
qu’ils visaient à réaliser des résidences principales et qu’ils engageaient les démarches
à cette fin auprès de la commune de B_________ ;
que la commune de B_________ a communiqué céans l’avenant ordonnant
l’affectation en résidence principale des habitations autorisées le 31 octobre 2012,
décidé le 30 octobre 2013, et cette démarche a abouti au registre foncier, le 26
novembre 2013 (PJ 8571/2013) ;
qu’interpellée le 9 décembre 2013, la recourante s’est prévalue de l’abus de droit
qu’elle observait sur cette commune le 17 décembre 2013, des spéculations sur le droit
futur que ce procédé illustrait et a maintenu ses conclusions au vu de la singularité de
la clause de résidence à l’année en l’absence de locataires domiciliés sur la
commune : les constructeurs ont réfuté cette manière de voir et confirmé leur projet de
résidences principales le 17 janvier 2014;
qu’Helvetia Nostra a obtenu du Conseil d’Etat, sur son recours du 20 décembre 2013,
l’annulation de la décision complémentaire communale du 30 octobre 2013 : pour ce
faire, la décision du 2 avril 2014 retient que l’autorité de recours ne peut confirmer la
légalité d’un prononcé complémentaire alors que la décision de base à laquelle elle est
liée est toujours contestée au niveau supérieur ; elle se dispense d’examiner les griefs
du recours qui ont la même teneur que celle des observations datées du 17 décembre
2013 ;
que, le 8 mai 2014, les époux X_________ et Y_________ ont conclu céans à
l’annulation, sous suite de frais et de dépens, de cette décision d’avril 2014, à la
transmission de l’écriture du 20 décembre 2013 céans, à la jonction de ce recours à la
cause A1 13 111 et à son rejet dans le contexte jugé en la cause 1C_874/2013 où le
dépôt d’un avenant avait permis la régularisation de l’autorisation de construire ;
que la commune de B_________ déclare suivre l’argumentaire des constructeurs le
27 mai 2014 alors que le Conseil d’Etat propose de rejeter le recours le lendemain,
Helvetia Nostra ne s’étant pas déterminée dans le cadre de l’instruction ouverte le 9
mai 2014 et qui s’est close le 7 juillet 2014 ;
que les recours sont recevables au vu des articles 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. a-c, 44 al.
1, 46 et 48 de la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives
(LPJA ; RS/VS 172.6) et doivent être joints puisqu’ils divisent les mêmes parties à
propos du seul permis de construire délivré (art. 11b al. 1 LPJA) ;
que la contestation des époux X_________ et Y_________ est bien fondée en ce que
l’avenant du 30 octobre 2013 ordonnant l’affectation en résidence principale des
chalets n’a de sens qu’en relation avec le permis de construire lesdits chalets délivré le
31 octobre 2012, les arrêts fédéraux du 22 mai 2013 (ATF 139 II 243 cons. 9-11) ayant
déclaré applicable le dispositif de limitation des résidences secondaires dès le 11 mars
2012 et par conséquent les mesures visant à les prévenir, comme l’obligation
d’affectation en résidence principale et la mention de garantie au registre foncier
prévus par l’ordonnance du 22 août 2012 sur le résidences secondaires entrée en
vigueur le 1er janvier 2013 (ORSec ; RS 702) ;
que la faculté de compléter les autorisations litigieuses au 22 mai 2013 étant admise
aussi bien du point de vue matériel (cf. arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014 ; ACDAP.
al. 1 let. d et 57 LPJA), l’avenant indispensable à la constatation de la conformité du
permis au droit entré en vigueur dans l’intervalle ne peut donc être annulé tant qu’il n’a
pas été statué sur le permis litigieux dont le recours garde ouverte la possibilité de
l’adapter ;
que, dès lors, l’annulation de l’avenant ne correspond pas au système d’organisation
des recours, le prononcé du Conseil d’Etat du 2 avril 2014 doit être mis à néant et
l’avenant rétabli, cette autorité ayant dû, en vertu de l’effet dévolutif justement reconnu
à la procédure pendante céans depuis le 1er février 2013, transmettre au Tribunal la
contestation du 20 décembre 2013, ce que suggéraient d’ailleurs les intimés le 27
janvier 2014 et la recourante elle-même le 20 février 2014 ;
que, dans la mesure où le premier recours s’en prenait au sort procédural de son
moyen devant le Conseil d’Etat (qualité pour recourir contre un permis de construire
dans une commune dont le parc de logements comporte une part de résidences
secondaires qui dépasse le 20 %), l’issue de ce moyen de droit administratif ne fait pas
de doute depuis l’arrêt porté par le Tribunal fédéral le 22 mai 2013 (ATF 139 II 271,
cons. 11 p. 278), mais il est vain de le constater eu égard à ce qui suit ;
qu’en ce qu’elle fondait sa contestation du 1er février 2013 sur le présupposé que le
projet autorisé avait trait à des résidences secondaires, la motivation présentée par
Helvetia Nostra (ch. 1 p. 5 du recours) est étrangère à l’objet du litige dans lequel les
requérants ont confirmé, en cours de procédure, dans les pièces communiquées céans
dès le 6 août 2013, qu’ils visaient la construction de résidences principales, ce que la
commune a entériné dans les formes voulues par l’ORSec applicable à la commune de
B_________ (VS xxx) qui compte une proportion de résidences secondaires
supérieure à 20 % du parc de logements (art. 1 al. 1) en fixant, dans sa décision
complémentaire du 30 octobre 2013, l’obligation d’utilisation conforme et en constatant
que la mention garantissant cette affectation en résidence principale était inscrite sur
les parcelles concernées ;
qu’en conséquence, avec les compléments apportés en cours de procédure, le permis
de construire des résidences principales correspond au droit applicable dès le 12 mars
2012 (ATF 139 II 243 cons. 11 p. 262 ; art. 4 let. a et 6 al. 1 et 2 ORSec), de sorte que
le recours, qui visait à prévenir des résidences secondaires interdites, doit être rejeté
(art. 80 al. 1 let. e et 59 LPJA ; arrêt 1C_874/2013 précité cons. 5) ;
que l’on ne peut suivre l’avis exprimé le 17 décembre 2013 où la recourante voit un
abus de droit dans les huit décisions complémentaires de la commune de
B_________ : ce chiffre tient à la liquidation d’anciens dossiers dans un contexte
juridique incertain jusqu’au 22 mai 2013 ; au surplus, l’abus de droit se juge au vu des
circonstances concrètes d’un cas particulier (cf. p. ex. le rapport explicatif relatif à
l’ORSec
p.
10 ;
P. Moor/
A. Flückiger/V. Martenet, Droit administratif, vol. I, 3e éd., p. 933), ce que ne fait pas la
recourante qui ne traite pas du cas d’espèce et exprime simplement son sentiment vis-
à-vis de la commune de B_________ ;
qu’il n’y a pas non plus lieu de s’attarder sur la discussion relative à la clause de dépôt
des papiers par le propriétaire qu’a rédigée la commune, la formule signée par les
requérants se référant à la construction de résidences principales et la mention inscrite
au registre foncier garantissant cette affectation, ce qui suffit à la régularité du dispositif
qui résulte des prescriptions adoptées le 11 mars 2012, puis concrétisées dans
l’ORSec applicable depuis le 1er janvier 2013 ;
que les frais du recours du 1er février 2013 vont à la charge des constructeurs qui n’ont
levé les doutes justifiés de la recourante qu’à partir du 6 août 2013 (cf. arrêt
1C_186/2014 du 17 juin 2014 cons. 3.4) ; pour cette même raison, ils supportent les
dépens dus à Helvetia Nostra et voient leur propre requête de dépens du 11 mars
2013 rejetée (art. 89 al. 1 et 91 al. 1 LPJA) ;
que les dépens se limitent aux débours de la partie, Helvetia Nostra ayant procédé
sans mandataire professionnel céans et devant le Conseil d’Etat (art. 4 al. 2 de la loi du
11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou
administratives - LTar ; RS/VS 173.8) ;
que ceux-ci sont arrêtés forfaitairement (art. 11 LTar) à 100 fr. pour les deux instances
en fonction des écritures types produites ;
que, compte tenu des critères d’appréciation de l’article 13 al. 1 LTar, l’émolument de
justice est fixé à 400 fr., débours inclus (art. 3 al. 1 et 3, 11 et 25 LTar) ;
que les frais pour l’annulation de la décision du 2 avril 2014 sont remis (art. 89 al. 4
LPJA), l’Etat du Valais supportant, à hauteur de 700 fr. les dépens dus aux époux
X_________ et Y_________ qui en ont requis le 8 mai 2014 et obtiennent gain de
cause sur leur moyen (art. 91 al. 1 et 2 LPJA).
Prononce
Les deux recours sont joints, celui du 8 mai 2014 est admis et la décision du
Conseil d’Etat du 2 avril 2014 annulée, et celui du 1er février 2013 est rejeté.
Les époux X_________ et Y_________ paieront solidairement entre eux 400 fr.
de frais et verseront 100 fr. à Helvetia Nostra pour ses débours des deux
instances.
L’Etat du Valais versera 700 fr. de dépens aux époux X_________ et Y_________
pour leur recours du 8 mai 2014.
Le présent arrêt est communiqué à Helvetia Nostra, à Maître A_________, pour
X_________ et Y_________, à la commune de B_________ et au Conseil d’Etat.
Sion, le 25 juillet 2014