A1 07 133•Neighbour may challenge construction police measures; no violation found
A1 07 133Tribunale cantonale18 gen 2008Dismissed
Estratto da Omnilex
A neighbouring owner appealed a cantonal decision refusing construction-police intervention against a builder. She argued that the executed chalet and external works deviated from the approved plans, violated setback rules, and undermined the required dispersed building pattern in the tourist zone. The court held that she had standing as an immediate neighbour but refused a site inspection and expert evidence because the file was sufficient. On the merits, it found the contested elements to be underground as approved, later backfilled, and consistent with the permits and plans; remblais were not subject to setback distances. The appeal was therefore dismissed.
Art. 73 LPJA; standing of an immediate neighbour to seek construction-police measures and to appeal the refusal of such measures; anticipatory assessment of evidence is admissible where the file permits a reliable decision. For construction projects, the decisive criterion is conformity with the approved plans and permit documents as a whole. Underground parts later covered by embankments do not, by themselves, trigger setback rules; remblais are in principle not subject to boundary-distance requirements. Indications in plans concerning natural and altered ground determine the scope of authorization, but a temporary chantier appearance does not establish illegality if the final execution matches the approved underground configuration and does not create contiguous buildings contrary to the zoning order.
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Jurisprudence de la Cour de droit public et de la
Commission de recours en matière fiscale
Rechtsprechung der öffentlichrechtlichen Abteilung
und der Steuerrekurskommission
Constructions
Bauwesen
TCVS A1 07 133
ACDP du 18 janvier 2008, dame Y. c. CE
Police des constructions; qualité pour recourir du voisin; aménagements
extérieurs; ordre des constructions
− Le voisin a qualité pour requérir des mesures de police des constructions contre un
constructeur et pour recourir contre la décision prise sur sa requête (consid. 1a).
− Rejet d'offres de preuves (appréciation anticipée; consid. 1b).
− Examen des étapes de la réalisation d'aménagements extérieurs et de leur
conformité au permis délivré au constructeur (consid. 3a).
− Quand ces aménagements comportent des remblais, ces derniers ne sont en
principe pas assujettis aux règles sur les distances à la limite lorsqu'ils sont étayés
par des murs enterrés (consid. 3b).
− Portée des indications figurant, au sujet du terrain naturel et du terrain aménagé,
dans les plans du projet autorisé (consid. 4a).
− Ordre contigu et ordre dispersé (consid. 4b).
Baupolizei; Beschwerdelegitimation des Nachbarn; Aussenanlagen; Bauweise
− Der Nachbar kann baupolizeiliche Massnahmen gegen einen Bauherrn verlangen
und den diesbezüglichen Entscheid anfechten (E. 1a).
− Ablehnung von Beweismitteln (anztizipierte Beweiswürdigung; E. 1b).
− Kontrolle der Bauarbeiten bei Aussenanlagen auf ihre Übereinstimmung mit der dem
Bauherrn erteilten Baubewilligung (E. 3a).
− Erfordern diese Anlagen Erdaufschüttungen, unterliegen letztere grundsätzlich nicht
den Grenzabstandsvorschriften, wenn sie von eingegrabenen Mauern gestützt
werden (E. 3b).
− Tragweite der Angaben betreffend gewachsenen und bearbeiteten Boden in den
Plänen eines bewilligten Projekts (E. 4a).
− Geschlossene und offene Bauweise (E. 4b).
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Faits
A. X. SA est propriétaire de la parcelle n° 2740, terrain de 1943
m2 acquis en 2001 que le règlement communal des constructions de Z
(RCC), range dans la zone touristique T4 destinée à la construction de
résidences secondaires (art. 97c et 108).
A la suite d'une demande du 28 janvier 2002 publiée au Bulletin
officiel (B.O.), dite SA a obtenu l'autorisation de construire deux chalets
A et B sur le haut de la parcelle, la partie sud comportant une rampe
souterraine longue de 20 m reliant la route communale sur le n° 1986 et
le parking de 8 places sous les chalets. Le permis délivré le 7 juin 2002
sous n° 031.02 fait référence à des plans qui portent le sceau
d'approbation du 26 février 2002.
Le 25 septembre 2004, X. SA a sollicité une modification du
projet publié en 2002; les plans nos 316.04 portant le sceau du 2
novembre 2004 remanient le projet au nord en un chalet de deux
appartements avec piscine couverte à l'est et ajoutent un chalet au sud,
que le prospectus de vente intitule chalet A. Le plan de situation donne
une dimension de 5 m de large et 12 m de long à ce bâtiment, à une
distance de 4 m 85 de la limite est, et signale en traitillé une emprise
supplémentaire en sous-sol de 2 m 50 sur le côté est; le garage/
buanderie occupe le niveau -2, une cave le niveau -1, dont la dalle sert
d'entrée au chalet sur le niveau 0. Le plan de ce niveau prévoit trois
enrochements sur le côté est, ce que reporte aussi le plan de la façade
est du chalet A. La publication au B.O. n'a pas soulevé d'opposition et le
conseil communal a approuvé cette modification le 22 mars 2005.
En date du 18 juin 2005, X. SA a finalement sollicité l'élargissement
de 80 cm du chalet autorisé le 22 mars 2005, la demande requérant
expressément une dérogation touchant à la distance au fond voisin. Les
plans du dossier n° 221.05, portant les dates des 13 juillet et 23 août 2005
signalent la nouvelle largeur de 5 m 80, un local technique au niveau -1, un
couloir d'accès enterré au parking au nord (niveau 0 et coupe D-D) sans
changement dans l'emprise souterraine ni dans les aménagements
extérieurs prévus en façade est. Etait joint à la demande un acte du 15 mars
2005 par lequel X. SA et dame Y, cette dernière propriétaire du n° 4993 à
l'est acquis à fin 2000 et sur lequel elle a édifié son chalet, convenaient, par
la voie d'une servitude de non-construire, d'une réduction de la distance de 5
m prévue par le RCC admettant une construction à la distance de 4 m à la
limite commune pour le n° 2740 et à 3 m 40 pour le n° 4933 ou à 7 m 40 de
façade à façade. La publication de cette demande avec la mention de la
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dérogation au B.O. n'a pas suscité de remarques et le conseil
communal a décidé d'accorder l'autorisation de construire y relative le 2
septembre 2005.
B. Dès le 21 juillet 2006, dame Y. est intervenue auprès de
l'administration communale pour lui signaler des points qui, dans la
réalisation des travaux du chalet aval, ne respectaient pas selon elle les
prescriptions de distance, les modalités de construction en sous-sol et le
plan qui avait servi à la constitution de la servitude, joignant à ses
interventions des relevés de terrain ou de cotes altimétriques du bureau
G SA.
Le 10 novembre 2006, dame Y. interjeta un recours administratif
auprès du Conseil d'Etat contre X. SA et la commune dans lequel elle
requérait l'arrêt des travaux, le constat que les autorisations délivrées
sur la parcelle n° 2740 étaient viciées ou violaient le droit des
constructions du point de vue de la densité ou de la longueur des
immeubles construits; elle demandait aussi que soient prises toutes
mesures visant à l'élimination des illégalités et à la sauvegarde des
intérêts des voisins et le droit des constructions en général. A la
demande de l'organe d'instruction de ce recours, la commune produisit
ses dossiers ainsi qu'un rapport de conformité des travaux réalisés, daté
du 25 janvier 2007, auquel elle a joint des photographies des chalets en
cours de finition; elle y relève que seule une fenêtre non autorisée de 40
x 40 a été réalisée en façade est du chalet aval.
Par décision du 20 juin 2007, le Conseil d'Etat déclara irrecevable
ce recours en tant qu'il s'en prenait à X. SA et qu'il remettait en cause
les trois permis de bâtir décidés par le conseil communal et le rejeta
pour le surplus. Cette autorité retient que les enquêtes publiques
n'étaient pas critiquables au point de vicier les autorisations
subséquentes, les points discutés par dame Y. étant vérifiables à la
simple lecture des dossiers déposés pour enquête; faute d'opposition la
recourante n'était donc plus recevable à mettre en cause les décisions
d'approbation de plans de construction. S'agissant du contrôle de
l'exécution, il a jugé que les griefs liés aux aménagements extérieurs
étaient prématurés, ces travaux n'étant pas encore achevés; pour les
divergences relatives à la façade sud du chalet amont, il a pris acte que
le constructeur ne les contestait pas, ce qui devait conduire à une
procédure de régularisation que la commune voulait introduire : au-delà
de ce point, toute demande de mesures relatives à des travaux illégaux
devait être rejetée.
C. Le 27 août 2007, dame Y. a recouru céans contre cette décision
qui lui a été notifiée sous pli du 25 juin 2007. Elle concluait à son annu-
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lation, principalement à ce qu'ordre soit donné à la commune
d'introduire une procédure de régularisation accompagnée d'un ordre
d'arrêter tous travaux illégaux, subsidiairement de renvoyer le dossier à
l'autorité attaquée pour nouvelle décision.
Abandonnant
les
griefs
d'illégalité
qu'elle
adressait
antérieurement aux divers permis de bâtir, la recourante invoque, à
l'appui de ces conclusions, une constatation inexacte des faits par le
Conseil d'Etat qui s'est fondé, pour rejeter le recours, sur un rapport de
conformité communal muet sur les points où elle invoquait de graves
irrégularités de réalisation par rapport aux plans. Ses critiques de fond
ne concernent plus que le chalet aval dont certaines parties dépassent
le sol naturel, contrairement aux plans approuvés qui les proposaient
entièrement en sous-sol, et qui se trouvent à 2 m 25 de la limite alors
qu'elles devraient se tenir à 4 m 05 de la limite commune entre les deux
parcelles. Observant que le constructeur n'avait jamais présenté de
demande pour réaliser des aménagements extérieurs, la recourante
soutient que les travaux que se propose d'effectuer le promoteur pour
cacher des parties émergentes (escalier et dalle inclinée à l'est - couloir
de liaison au nord) sont contraires aux plans et ne respectent pas les
prescriptions sur le terrain naturel de sorte qu'ils doivent suivre une
procédure de régularisation. La réalisation d'importants éléments
visibles de liaison entre les chalets tels que des tunnels apparaît enfin
contraire à l'exigence imposant un ordre dispersé des constructions
dans la zone T4, prescription qui ne saurait être contournée par des
aménagements extérieurs liés à une importante modification du sol
naturel.
En sus de l'édition des dossiers complets par les autorités
communale et cantonale, la recourante, qui joint à son mémoire un
imposant stock de photographies et de plans qu'elle a annotés, propose
une expertise tendant à déterminer les modifications du projet réalisé
par rapport aux plans mis à l'enquête et autorisés, ainsi qu'une
inspection des lieux.
Le Conseil d'Etat a produit son dossier le 19 septembre 2007,
lequel comporte les trois dossiers de construction originaux de la
commune, et conclut au rejet du recours. La commune a déclaré se
rallier aux considérants contenus dans la décision de l'autorité de
recours administratif, y compris pour ce qui avait trait à la procédure de
remise en état des lieux, et propose le rejet du recours le 17 octobre
Se fondant sur le constat que les critiques de dame Y. reposaient
toutes sur des plans auxquels elle ne s'est pas opposée, X. SA conclut
principalement à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son
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rejet, le rapport de conformité non contesté à l'époque établissant que la
construction correspondait aux plans déposés. Sa réponse du 17
octobre 2007 insiste sur la connaissance qu'avait la recourante des
aménagements extérieurs par le plan signé lors de la constitution de la
servitude.
Droit
dernière instance administrative rendue le 20 juin 2007 (art. 73 de la loi
du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives -
LPJA; RS/VS 172.6) dès lors que celle-ci rejette des griefs d'irrégularités
qu'elle avait signalées en sa qualité de voisine immédiate de la
construction où elles se produisaient (ACDP X. du 19 octobre 2007
cons. 1). Son recours satisfait au surplus aux exigences des articles 80
al. 1 let. b et c, 44, 46 et 48 LPJA de sorte qu'il convient d'entrer en
matière.
La conclusion contraire de X. SA tirée de l'absence d'opposition
de la propriétaire du n° 4993 durant les trois enquêtes qui ont précédé la
notification des permis de bâtir par le conseil communal tombe
présentement à faux, le Conseil d'Etat ayant justement déduit de cette
inaction l'irrecevabilité du recours dont il était saisi contre les trois
autorisations de construire et la recourante ne remettant expressément
pas en cause ce point.
b) Les dossiers produits correspondent à ceux dont dame Y. a
demandé l'édition et aucun fait allégué ne permet de penser qu'ils ne
seraient pas complets. Ils comportent tous les plans utiles à la
compréhension des griefs exposés et la recourante a elle-même dressé
nombre
de
relevés
et
déposé
des
reproductions
des
plans
accompagnées de ses commentaires sur les irrégularités dont elle plaint.
Elle a encore versé au dossier avec son recours différentes
photographies aux stades successifs des travaux qui permettent de
trancher les questions litigieuses. Par conséquent, la Cour renonce à
aménager l'inspection des lieux proposée comme moyen de preuve (art.
80 al. 1 let. d, 56 et 17 al. 2 LPJA; ACDP BCV du 9 novembre 2007 cons.
2). Il en va de même pour la demande d'expertise, l'objet de la présente
portant sur la censure de la décision prise en instance précédente au vu
des motifs invoqués (art. 78 let. a, 72 et 47 al. 2 LPJA), non pas sur tous
les aspects sur lesquels peut porter une procédure de police des
constructions découlant des articles 49 ss de la loi du 8 février 1996 sur
les constructions (LC; RS/VS 705.1) ou 58 de l'ordonnance du 2 octobre
1996 sur les constructions (OC; RS/VS 705.100).
8
autorisations délivrées et en cours d'exécution à laquelle dame Y. aurait
pu prétendre en sa qualité d'opposante, se bornant à soutenir, en tant
que voisine dénonciatrice, sur la base de la jurisprudence de la Cour de
céans qu'il reproduit (ACDP du 23 novembre 2005 publié in RDAF 2006
p. 405), que X. SA réalise des travaux qui ne correspondraient d'ores et
déjà pas aux plans accompagnant les permis octroyés, points à propos
desquels le Conseil d'Etat ne pouvait se fonder sur le rapport de
conformité du 25 janvier 2007, ni renvoyer le voisin à la fin des travaux
pour constater si les aménagements extérieurs en cours permettront de
faire coïncider la réalisation avec les documents approuvés. Qu'en est-il
des trois points précis que soulève dame Y. et à propos desquels ni la
commune ni le constructeur n'apportent de précisions dans leurs
réponses ?
législation et dispose que la distance à la limite se mesure
horizontalement entre la façade de la construction et la limite de
propriété (let. a), la distance minimale se calculant pour tous les points
de chaque façade (let. b); des dérogations aux distances minimales
peuvent être convenues par la constitution d'une servitude (art. 85
RCC). Le droit cantonal comporte des dispositions semblables à cet
égard en l'article 22 al. 1et 5 LC.
b) Dame Y. tire de la mesure de G SA du 28 juin 2006 (44 A 4) et
de ses propres calculs (44 A 10 et 13) qu'un mur des niveaux -1 et 0 sur
le côté est du chalet émergera du sol naturel sur une hauteur de 185 à
188 cm à une distance de 222 à 225 cm de la limite de propriété, alors
que le plan de situation du 22 février 2005 indique par des traitillés que
cette partie serait enterrée et que la distance de la construction à la
limite serait de 4 m 05. Au 28 octobre 2006 (pièce 45 B 7 ou 13), il est
exact qu'une émergence de ce type était visible, ce qui n'était plus le
cas au 2 août 2007 (pièce 44 A 16) lorsque les excavations de la phase
chantier étaient remblayées et les aménagements extérieurs, dont
l'enrochement de soutènement de l'entrée rez-de-chaussée à la cote
1719,15, étaient réalisés.
Il en résulte que la partie de construction évoquée est
effectivement enterrée, comme le prévoit le plan de situation 221.05
approuvé le 23 août 2005 et que les aménagements extérieurs
correspondent au plan de façade est du petit chalet, portant les
mêmes dates, lequel ne signale aucune partie de construction
latérale qui émergerait du sol fini
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tel que cette pièce le représentait pour enquête puis approbation.
Un tel résultat découlait d'ailleurs déjà du plan de façade en force
inclus dans le dossier 316.04 approuvé par le conseil communal le 2
novembre 2004. L'enrochement de l'entrée et la construction en sous-
sol à l'est ressortent aussi très clairement du plan signé lors du contrat
de servitude.
La réalisation des travaux est ainsi sur ces points conforme aux
plans approuvés; elle ne contrevient pas aux prescriptions sur les
distances puisque, du fait de sa construction en sous-sol, le
dégagement au niveau -1 ne comporte pas de façade qui impliquerait
une discussion sur le calcul d'une norme à cet effet. Pour ce même
motif, il n'apparaît pas comme un empiètement (cf. ce vocable dans le
Glossaire annexé à l'OC) en façade est dont il devrait observer une
distance pour lui-même. Il est enfin conforme à l'article 87 let. c RCC en
ce qu'à aucun endroit il ne dépasse, en limite de propriété, le terrain
naturel du n° 4993, ce que démontre la pièce 45 B 17. La recourante
s'en prend aux amé nagements extérieurs qui permettent la réalisation
conforme aux plans; elle ne cite cependant pas de disposition qui
prescrirait quelque distance à l'aune de laquelle ces mouvements de
terre auraient dû être examinés: il convient donc de s'en tenir à la règle
selon laquelle les remblais ne sont pas assujettis à une prescription de
distance à la limite (cf. RVJ 2006 p. 8 et 10).
par le niveau -1 discuté ci-dessus, par la rampe d'accès au garage et le
tunnel de liaison entre les deux chalets, éléments qui ont été autorisés
comme enterrés sur le plan de situation qui les signale en traitillé, alors
qu'ils auraient été réalisés comme parties émergentes.
Les photographies déposées sous pièces 20 et 45 B 14 illustrent
certes des constructions émergeant du sol naturel, mais elles ont été
prises durant la phase de chantier de l'été 2006. A fin juillet 2007, les
clichés produits par dame Y. montrent que le niveau -1 ainsi que les
deux passages à l'arrière du petit chalet sont enterrés (cf. pièce 45 B 9)
et qu'ils respectent aussi bien l'indication donnée en traitillé sur le plan
de situation que celles qui ressortent pour ces trois points du plan des
façades est, ouest et nord du petit chalet.
Contrairement à ce que semble prétendre la recourante, les
traitillés du plan de situation ne se rapportent pas à un sol naturel
intangible, mais indiquent simplement l'emprised'un bâtiment au sol
avec des parties émergentes et des parties souterraines. Celles-ci
peuvent se référer au sol naturelou à du terrain aménagé en dessus ou
en dessous
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du sol naturel, point que doivent illustrer les plans du projet (art. 35 al. 1
let. b - d OC; art. 12 let. b - d RCC). Le seul fait qu'une réalisation
n'observe pas le terrain naturel voisin ne signifie donc pas qu'elle ne
respecte pas des plans dont le caractère enterré provient d'une
autorisation qui indiquait précisément les aménagements extérieurs qui
résultaient de la demande.
b) Arguant de la réalisation de tunnels de liaison et de locaux
communs qui sortent de terre et relient le petit chalet au grand chalet,
dame Y. se plaint d'une violation de l'ordre dispersé prévu par l'article
97c RCC pour la zone T4.
Comme vu ci-dessus, les éléments que cite la recourante et
qu'elle documente par les photographies 46 C 6 et 7 pour la phase de
construction, sont enterrés comme le laisse entrevoir la photographie 45
B 9. Ils ne donnent de ce fait nullement l'impression que le petit chalet,
dont la faîtière se trouve à la cote 1724, 92, et le grand chalet dont la
façade sud se trouve en retrait de plus de 10 m à la cote 1725 (cf. plan
du grand chalet niveau 1), seraient des bâtiments érigés côte à côte, ce
qui est le propre de l'ordre contigu (cf. ce vocable dans le glossaire OC;
A. Bonnard et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, p. 478).
Sur ce dernier aspect aussi, les documents produits permettent de noter
que les constructions réalisées respectent le plan de situation approuvé
et n'aboutissent pas en réalité à l'édification de constructions contraires
à l'ordre voulu dans la zone T4.
Partant, dans le cadre restreint délimité au considérant 2, aucun
des griefs de la recourante n'est parvenu à démontrer l'illégalité du
prononcé entrepris ni à établir que celui serait fondé sur des
constatations inexactes ou incomplètes des faits pertinents.
Estratto da Omnilex
Whether the neighbour had standing to request construction police measures and to appeal the administrative decision
A neighbouring owner may request construction-police measures against the builder and may appeal the decision taken on that request.
The decision was rendered on complaints about irregularities occurring next to the appellant's property, giving her sufficient legal interest as immediate neighbour.
Whether evidence offered by the appellant required a site inspection or expert opinion
No further inspection or expert evidence was needed.
The file was complete enough to decide the disputed issues on the basis of plans, photographs, and the parties' submissions; anticipatory assessment of evidence was permissible.
Whether the realized basement, retaining works, access ramp, and tunnel-like connections contradicted the approved plans or violated setback and dispersed-building requirements
The works were in conformity with the approved plans and did not violate setback or dispersed-building rules.
The contested parts were shown by the approved plans as underground; the visible works were temporary chantier conditions later backfilled, and remblais are not subject to setback rules. The constructions did not amount to contiguous buildings in the T4 zone.
Collega Omnilex per cercare nel corpus legale dal tuo assistente IA.