ge-2003-0092•Billing and cadastral fees for a PPE owner
ge-2003-0092Tribunale cantonale2 mar 2004Dismissed
Estratto da Omnilex
Aymon Favre challenged a cadastral-fee invoice relating to parcel 2339 in Ormont-Dessus, arguing that the bill should have been sent to the PPE administrator, that the amount was excessive, and that a Feno boundary marker should be replaced. The tribunal held that, because no administrator appeared on the land register, the service was entitled to bill the coproprietors directly. It also confirmed the fee calculation under Art. 39 LRF and rejected the request to replace the marker for lack of technical necessity. The appeal was dismissed and a CHF 500 court fee was imposed on Favre.
Art. 31 al. 1 LJPA; art. 39 LRF; art. 712s et 712t CC: when a PPE administrator is not entered in the land register, the cadastral authority may, for reasons of procedural economy, address fee notices to the individual coproprietors without first undertaking disproportionate inquiries to identify the administrator. Under art. 39 LRF, the owners’ share in the costs of new surveying is determined by the fiscal valuation and not by the number of boundary points; the statutory ceiling of two per mille applies to the relevant valuation base. The owners bear the full cost of materialization of boundary points. A replacement of a boundary marker requires a demonstrated technical necessity; absent such necessity, systematic replacement at the State’s expense is unwarranted (consid. 2-4).
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
A R R E T
du 2 mars 2004
sur le recours interjeté par Aymon FAVRE , à 1865 Les Diablerets,
contre
les décisions du Service de l'information sur le territoire du 20 septembre 2003 réclamant une participation financière aux frais de mensuration cadastrale (parcelle 2339 d'Ormont-Dessus).
Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Olivier Renaud et M. Jean-W. Nicole, assesseurs. Greffier: M. Thierry de Mestral.
Vu les faits suivants:
A. Aymon Favre, sa sœur Marcelle Annen et son neveu Jean-Daniel Favre sont copropriétaires en PPE de la parcelle no 2339 de la Commune d'Ormont-Dessus. La PPE "propriété par étages de Val-Mont" a été inscrite au registre foncier le 13 janvier 1998 (référence no 90 00 87). Magali Schlaubitz, Fiduciaire aux Diablerets, en a été l'administratrice jusqu'au 31 décembre 2002, date à laquelle elle a été remplacée par Frédéric Borloz, Fiduciaire SA à Aigle. L'administrateur n'est apparemment pas inscrit en tant que tel sur le feuillet du registre foncier.
B. Le territoire de la Commune d'Ormont-Dessus a fait l'objet d'une nouvelle mensuration cadastrale à l'occasion de laquelle le Département des infrastructures, Service de l'information sur le territoire (ci-après: le Service) a essayé des bornes de marque Feno, utilisées dans des cantons voisins et très répandues en France. Ces bornes se sont avérées décevantes en terrain mou, raison pour laquelle elles ne sont plus agrées par le canton. A la demande d'Aymon Favre, le Service a remplacé ces bornes, à une exception près qui ne se trouvait pas en zone marécageuse.
C. La nouvelle mensuration cadastrale a permis d'établir un plan actualisé, mis à l'enquête publique du 16 septembre au 16 octobre 1996. Les observations présentées à cette occasion ont toutes été traitées à satisfaction de sorte que le nouveau plan cadastral est aujourd'hui adopté. Le Service a par conséquent pu boucler le compte de répartition des frais et définir la part due par les propriétaires fonciers concernés. Pour la parcelle no 2339, le Service à tenu compte des données suivantes:
estimation fiscale: 450'000 fr.
participation mensuration: 238 fr.
participation matérialisation des points limites: 393 fr.
Le 21 août 2003, le Service a adressé à Aymon Favre la facture suivante, compte tenu de sa part de copropriété (442/1000ème).
" A. Nouvelle mensuration
(au maximum 2 o/oo valeur d'estimation fiscale, mais au minimum Fr. 100.-) Fr. 105.20
(entièrement à charge des propriétaires) Fr. 173.70
Suivaient les voies de recours.
C. Aymon Favre a recouru le 12 septembre 2003 contre cette décision. Il a réclamé qu'une seule facture, établie au nom de la PPE, soit adressée à son administrateur; il a contesté les montant que l'administration lui facture; enfin, il a demandé le remplacement d'une borne "Feno" (artificielle) qui se situe sur la parcelle 2339 qui supporte l'immeuble PPE Val-Mont.
Le Service de l'information sur le territoire s'est déterminé le 24 octobre 2003 et a conclu au rejet du recours. Les arguments des parties seront repris autant que de besoin.
D. Le tribunal s'estimant suffisamment renseigné, a statué à huis clos.
Considérant en droit:
Interjeté dans le délai de vingt jours prescrit par l'art. 31 al. 1 de la loi vaudoise du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours l'a été en temps utile. Au surplus, il est recevable en la forme.
a) Le recours tend à faire établir une facture unique au nom de la PPE familiale. Le service intimé s'y oppose en se référant à sa propre pratique en matière de facturation aux PPE : lorsque le feuillet du registre foncier mentionne le nom d'un administrateur, il édite une seule facture et l'envoie à cet administrateur. A défaut, une facture est envoyée à chaque propriétaire, pour un montant calculé au prorata des parts de PPE.
Le droit privé précise, au chapitre de la PPE: "l'administrateur exécute tous les actes d'administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu'aux décisions de l'assemblée des copropriétaires; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommages (art. 712s al. 1 CC). Il répartit les charges et frais communs entre les copropriétaires, leur adresse facture, encaisse leurs contributions, gère et utilise correctement les fonds qu'il détient (art. 712s al. 2 CC). L'administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune et entrent dans ses attributions légales (art. 712 t al. 1 CC).
L'administration qui doit concrétiser ces dispositions légales dans le cas d'espèce doit observer le principe de l'économie de procédure, généralement applicable en droit public. La procédure doit être économique, c'est-à-dire rapide sans être expéditive. "Pour autant que le permettent les dispositions légales, la procédure doit être menée par l'autorité de la manière la plus raisonnable possible, en évitant des pertes de temps inutiles, des actes sans portée réelle, ou en facilitant le cheminement ordonné des opérations" (Moor, Droit administratif, vol. II, Les actes administratifs et leur contrôle, Berne 2002, no 2.2.4.7, p. 233).
En particulier, il serait contraire au principe de l'économie de procédure défini ci-dessus de contraindre l'administration d'effectuer les démarches nécessaires à l'identification de l'administrateur d'une PPE dont le nom de figurerait pas au registre foncier (l'inscription n'est pas obligatoire). De telles recherches de par le temps et le coût qu'elles impliquent seraient disproportionnées.
b) Dans le cas présent, le recourant cite deux fiduciaires ayant exercé tour à tour la fonction d'administrateur. Le feuillet du registre foncier ne mentionne aucun administrateur. Le représentant officiel garant du droit de tous les copropriétaires n'est donc pas connu des tiers. Force est donc de constater que le service intimé a adressé à bon droit les factures aux propriétaires concernés. Le recours doit être rejeté sur ce point.
Le calcul comporte deux parties: d'une part, la nouvelle mensuration et d'autre part, la matérialisation des points limites. Le siège de la matière se trouve à l'art. 39 de la loi vaudoise du 23 mai 1972 sur le registre foncier, le cadastre et le système d'information sur le territoire (LRF). Cette disposition précise que "les frais relatifs à la nouvelle mensuration, après déduction des subsides de la Confédération, sont pour deux tiers à la charge de l'Etat et pour un tiers à la charge des propriétaires des parcelles mesurées. Ces derniers supportent la totalité des frais de matérialisation des points limites" (al. 1). "La répartition entre les propriétaires privés de la part des frais leur incombant s'effectue selon un barème arrêté par le Département des infrastructures, prévoyant une quote-part selon l'estimation fiscale, et déterminant un montant forfaitaire et un maximum de deux pour mille de l'estimation" (al. 3).
b) Concernant la nouvelle mensuration, le montant à facturer au propriétaire concerné se détermine sur la base de l'estimation fiscale et non sur le nombre des points limites concernés (art. 39 al. 3 LRF). Le Tribunal ne peut donc pas suivre le raisonnement du recourant. Sur ce point, il ne peut que confirmer la décision attaquée.
Au demeurant, le maximum de deux pour mille de l'estimation fiscale, fixé par l'art. 39 al. 3 LRF n'est pas dépassé. En effet, l'estimation est de 450'000 fr., soit 198'900 fr. pour le recourant qui possède 442/1000ème de la copropriété (450'000 x 442/1000 = 198'900). Le deux pour mille de cette somme, soit 397 fr. 80 (198'900 x 2/1000 = 397,80), est supérieur au montant facturé par l'autorité intimée à titre de participation aux frais de mensuration (105 fr. 20 < 397 fr. 80). La décision querellée doit donc être confirmée sur ce point.
c) Concernant la matérialisation des points limites, l'art. 39 al. 1, 2ème phrase LRF, précise que les propriétaires supportent la totalité des frais de matérialisation des points limites. La décision du service intimé n'est pas critiquable sur ce point. .
Dans le cas d'espèce, le recourant ne démontre pas la nécessité technique de faire changer cette borne; en particulier, il n'apparaît pas qu'elle soit implantée en zone marécageuse ou en terrain mou. Certes, la borne "Feno" n'est plus agrée dans le canton, mais il serait disproportionné de faire changer systématiquement aux frais de l'Etat les bornes de ce type lorsque cela n'est pas nécessaire. L'argument soulevé par le recourant ne peut donc être que rejeté.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision du Service de l'information sur le territoire du 20 septembre 2003 est confirmée.
III. Un émolument d'arrêt de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge de Aymon Favre.
vz/Lausanne, le 2 mars 2004
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.-
Estratto da Omnilex
Whether the cadastral-fee invoice had to be addressed to the PPE administrator rather than to each coproprietor.
Because no administrator was mentioned on the land register, the service could validly bill the individual coproprietors.
The court relied on the civil-law role of the PPE administrator and on procedural economy: requiring the authority to identify an unregistered administrator would be disproportionate.
Whether the amount charged for the new survey was unlawfully calculated.
The charge was properly based on the fiscal valuation and not on the number of boundary points; the statutory ceiling was not exceeded.
Art. 39 LRF allocates two-thirds of survey costs to the State and one-third to owners, with apportionment among owners according to fiscal valuation and a maximum of two per thousand.
Whether the owners had to bear the full cost of materializing boundary points.
Yes, the owners must bear all costs for materialization of boundary points.
Art. 39 LRF expressly places these costs entirely on the landowners.
Whether the authority had to replace the Feno boundary marker on the parcel.
No replacement was ordered because the technical necessity was not shown and a systematic replacement would be disproportionate.
The marker was not shown to be in marshy or soft ground, and the mere fact that the Feno type is no longer approved did not justify replacement at the State's expense.
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