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Agricultural land mortgage limited by maximum charge

fo-1994-0001Tribunale cantonale24 feb 1995Dismissed

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Sintesi Omnilex

Otto Lauper appealed against the refusal of the Commission foncière, section I, to authorize an additional mortgage charge on his agricultural property. He argued that the increase would only reorganize existing credit and reduce interest costs. The Administrative Court held that the pending case had to be decided under the LDFR transitional rule and that, under Art. 73 LDFR, agricultural land may only be pledged up to the statutory maximum charge, subject to narrow exceptions not invoked here. The appeal was dismissed, the refusal confirmed, and costs of CHF 1,000 imposed on Lauper.

Massima Omnilex

Art. 95 al. 2 LDFR; Art. 73 al. 1 LDFR; mortgage encumbrance of agricultural land beyond the maximum charge; transitional application of new law to pending authorization proceedings. Pending proceedings concerning authorization to encumber agricultural land are governed by the LDFR unless the registration of the legal act has already been requested. The maximum charge is fixed at the yield value plus 35%; encumbrance beyond that limit is admissible only within the narrow statutory exceptions of Arts. 75 and 76 LDFR. A refinancing purpose or internal reallocation of existing credits does not justify exceeding the maximum charge where no special ground is shown (consid. 1-2).

Testo completo

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

A R R E T

du 24 février 1995

sur le recours interjeté par Otto LAUPER , à Vallamand-Dessus, représenté par l'avocat Paul-Arthur Treyvaud, rue du Casino 1 à 1401 Yverdon-les-Bains,

contre

la décision rendue le 10 décembre 1993 par la Commission foncière, section I.

Composition de la section: M. Jacques Giroud, président; M. D. Malherbe et M. A. Rochat, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A. Otto Lauper exploite à Vallamand-Dessus un domaine agricole comprenant une maison d'habitation, un rural et un couvert construits en 1988 pour un prix de Frs 1'300'000.--. Selon un rapport d'expertise établi le 21 février 1994 par l'Office de crédits agricoles, Otto Lauper dispose d'une surface en propriété de 149'761 m2 et d'une surface en fermage de 175'000 m2. Il possède 44 unités de gros bétail, son quota laitier étant de 149'000 kg. L'estimation fiscale de ses biens-fonds s'élève à Frs 191'900.-- et leur valeur de rendement à Frs 330'000.--.

Par requête du 15 novembre 1993 à la Commission foncière I, Otto Lauper a sollicité l'autorisation de grever ses biens-fonds de droits de gage jusqu'à concurrence d'un montant total de Frs 100'000.--, étant précisé que la charge hypothécaire s'élevait déjà à Frs 600'000.--. Il s'agissait selon lui de "rembourser son compte courant auprès de la Caisse d'Epargne et de Crédit, afin de diminuer ses charges d'intérêts".

Par décision du 10 décembre 1993, la Commission foncière, section I, a refusé l'autorisation sollicitée au motif que la charge maximum prévue par la loi fédérale sur le désendettement des domaines agricoles ne pouvait être dépassée.

Otto Lauper a recouru contre cette décision par lettre du 3 janvier 1994 en faisant valoir qu'il ne s'agissait pas de solliciter un endettement supplémentaire mais d'aménager de façon plus rationnelle les crédits dont il bénéficiait, plus précisément d'augmenter le premier rang de ses emprunts pour diminuer le second rang.

Considérant en droit:

  1. La loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR), entrée en vigueur le 1er janvier 1994, a abrogé la loi fédérale sur le désendettement de domaines agricoles (art. 93 LDFR) et a prévu à son art. 95 al. 2 que les procédures d'autorisation en cours au moment de l'entrée en vigueur devaient être liquidées selon le nouveau droit, sauf le cas où l'inscription de l'acte juridique en cause aurait déjà été requise auprès du Registre foncier. Les art. 73 ss LDFR relatifs aux mesures destinées à prévenir le surendettement s'appliquent dès lors à la présente cause.

L'art. 73 al. 1er LDFR prévoit que les immeubles agricoles ne peuvent être grevés de droits de gage immobilier que jusqu'à concurrence de la charge maximale, celle-ci correspondant à la valeur de rendement augmentée de 35%. Il n'y a d'exception que dans les cas particuliers prévus aux art. 75 et 76 LDFR.

  1. En l'espèce, l'endettement actuel du domaine du recourant dépasse de près du double la valeur de rendement et aucune exception à la règle de la charge maximale n'est invoquée. La décision attaquée se révèle ainsi bien fondée et le recours doit être rejeté.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. La décision rendue le 10 décembre 1993 par la Commission foncière, section I est confirmée.

III. Les frais du présent arrêt sont mis à la charge du recourant, par Frs 1'000.-- (mille francs).

Lausanne, le 24 février 1995/gz

Au nom du Tribunal administratif :

Le président :

Le présent arrêt est notifié :

- au recourant Otto Lauper, par l'intermédiaire de son conseil, sous pli recommandé

- à l'autorité intimée

- au Département fédéral de justice et police, à Berne.

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)

Parole chiave

agricultural landmaximum chargemortgage securityrefinancingtransitional lawadministrative appealcourt costs

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether pending authorization proceedings had to be decided under the new Federal Act on Rural Land Law.

Decisione estratta

Yes. The pending request had to be examined under the new LDFR, since the transitional rule required application of the new law.

Motivazione estratta

The former agricultural debt-relief statute had been repealed, and Art. 95(2) LDFR directed pending authorization procedures to be completed under the new law unless registration of the legal act had already been requested.

Questione giuridica chiave

Whether the requested mortgage increase could be authorized despite exceeding the maximum charge.

Decisione estratta

No. Agricultural land may be encumbered only up to the statutory maximum charge, absent any applicable exception.

Motivazione estratta

Under Art. 73(1) LDFR, the maximum charge equals the yield value plus 35%; the appellant’s existing debt was already far above this limit and no exception under Arts. 75 or 76 LDFR was invoked.

Questione giuridica chiave

Allocation of costs of the appeal proceedings.

Decisione estratta

Costs were imposed on the appellant.

Motivazione estratta

As the appeal failed, the court charged the procedural costs to the recourant.

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