Fiscal valuation of industrial parcel upheldGenerato dall'IA

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 30 janvier 1995

sur le recours interjeté par Rudolf GUGGISBERG , à Nyon,

contre

la décision rendue le 12 septembre 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (estimation fiscale de la parcelle no 377 d'Aclens)

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Composition de la section: M. J.- C. de Haller, président; M. O. Liechti et M. J. Morel, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A. Le recourant Rudolf Guggisberg est propriétaire, à Aclens, d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 377. Il s'agit d'une grande parcelle de forme rectangulaire, sise environ un kilomètre à l'est de la localité d'Aclens, dans le vallon de la Venoge. A l'ouest, la parcelle est bordée d'un petit bois alors qu'à l'est elle est limitée par un chemin public qui permet de rejoindre au sud la grande route conduisant de Bussigny-près-Lausanne à Aclens.

Le recourant a acquis la parcelle - sans constructions - en 1974, et il y a érigé cinq ans plus tard une grande halle technique dans laquelle il a installé son atelier de serrurerie. En 1986, il a complété cette construction en prolongeant le hangar en direction de l'ouest, cette partie du bâtiment étant louée à l'entreprise Kupfer SA, qui y répare des véhicules de chantier. Le bâtiment occupe dans son entier, une surface au sol d'un peu plus de 1'200 mètres carrés.

La propriété du recourant se trouve dans la partie du territoire communal régie par le plan d'extension partielle *"Plaine de la Venoge",*adopté par le Conseil général le 10 décembre 1976 et approuvé par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 30 juillet 1980. Elle est colloquée en zone industrielle, soumise aux art. 2 à 13 du règlement.

B. Par décision du 8 janvier 1993, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après la commission) a, dans le cadre de la procédure de révision générale d'estimation fiscale des immeubles décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, porté l'estimation fiscale de la propriété du recourant de 1'353'000 à 2'239'000 francs. Cette décision n'a pas été attaquée par recours.

En revanche, le 28 avril 1993, agissant par l'intermédiaire de sa fiduciaire, le recourant a demandé qu'on lui indique le mode de calcul ayant permis de déterminer la nouvelle valeur. La commission a donné suite à cette requête le 29 avril 1993, indiquant qu'elle avait procédé à une capitalisation au taux moyen de 8% du revenu locatif de l'immeuble (estimé à 150 fr. le m2, sur la base du loyer facturé à Kupfer SA) et que le montant ainsi obtenu représentait à ses yeux aussi bien la valeur vénale que la valeur de rendement censée se confondre.

C. Le 22 septembre 1993, le recourant lui-même a écrit à la commission pour demander une révision de l'estimation fiscale de son immeuble, conformément à l'art. 23 de la loi. Il se référait à un calcul annexé à sa lettre et concluant à la prise en compte d'une estimation fiscale de 1'402'000 francs, résultant de la moyenne entre une valeur de rendement à 1'467'500 francs et une valeur vénale à 1'336'700 francs, cette dernière devant être retenue au bénéfice de la règle légale voulant que la valeur fiscale ne peut être supérieure à la valeur vénale.

D. Par décision du 12 septembre 1994, et affirmant statuer sur recours, la commission a très largement admis les conclusions du recourant et réduit l'estimation fiscale litigieuse à 1'625'000 francs. Elle a ainsi fixé la valeur de rendement à 1'467'500 francs (revenu locatif de 117'400 fr. capitalisé à 8%) et la valeur vénale à 1'781'007 francs, soit 1'1073'087 francs pour le bâtiment (valeur ECA 1992 moins un coefficient de vétusté de 10%) et 607'920 francs pour le terrain (5'066 m2 à 120 fr. le m.).

Rudolf Guggisberg s'est pourvu contre cette décision en date du 22 septembre 1994, par l'intermédiaire de sa fiduciaire. Dans un mémoire du 26 septembre 1994, il expose que sa contestation ne concerne plus que le coefficient de vétusté admis par la commission et la valeur vénale du terrain retenue par celle-ci, maintenant toutefois ses conclusions tendant à limiter l'estimation fiscale à la valeur vénale revendiquée en septembre 1993 (1'337'000 fr. en chiffres arrondis).

Par décision du 6 octobre 1994, la commission a maintenu l'estimation fiscale litigieuse, tout en précisant que sa décision du 12 octobre devait être considérée comme intervenant non pas ensuite de recours mais ensuite d'une demande de révision. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 14 octobre 1994 et confirmé par un mémoire du 26 octobre 1994, dans lequel le recourant confirme purement et simplement ses conclusions antérieures.

E. La commission s'est déterminée en date du 28 octobre 1994, concluant au rejet du recours.

Le tribunal a procédé à une visite des lieux le 24 janvier 1995, en présence du recourant et de son mandataire, des représentants de la commission, et du syndic de la Commune d'Aclens. A cette occasion, le dossier a été complété par le dépôt d'un exemplaire du règlement du plan d'extension partiel "Plaine de la Venoge".

Considérant en droit:

1. Dans sa décision du 6 octobre 1994 - et dans ses déterminations du 28 octobre - la commission expose qu'elle a statué sur la demande de révision présentée en son temps par le recourant, et non pas à la suite d'un recours (qui aurait d'ailleurs été tardif). On ne sait pas si le terme de révision doit être compris ici dans son sens usuel en droit administratif et fiscal (v. notamment art. 107 lit. a LI) ou dans le sens que lui donnent les art. 23 et 24 LEFI, qui supposent que soient invoqués des motifs de fait postérieurs à l'estimation en vigueur (sur tous ces points, v. Tribunal administratif, arrêt EF 93/024 du 30 août 1993, et les réf. citées, plus particulièrement RDAF 1991, p. 312 et 324).

Aucune contestation ne divisant sur ce point le recourant de la commission, le tribunal considère que la question n'est pas litigieuse et il se dispensera dès lors de l'examiner et de la trancher, se bornant aux deux points expressément contestés par le recourant.

2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.

En l'espèce, le chiffre retenu par la commission résulte du calcul suivant:

Valeur de rendement:

revenu locatif Fr. 117'400.-

capitalisé à 8% Fr. 1'467'500.-

Valeur vénale:

bâtiment valeur ECA 1992 Fr. 1'303'430.-

./. vétusté 10% (taux moyen) Fr. 130'343.-

Fr. 1'173'087.-

Terrain (5066 m2 à Fr. 120.--) Fr. 607'920.-

Total valeur vénale Fr. 1'781'007.-

Total Fr. 3'248'507.-

Moyenne ou estimation fiscale (arrondie) Fr. 1'625'000.-

3. Le recourant conteste tout d'abord le coefficient de vétusté appliqué par la commission pour le calcul de la valeur vénale du bâtiment (10%) et il reproche en fait à la commission de n'avoir pas expressément pris position sur les propositions émises dans son document du 9 septembre 1993. Il s'agit, selon lui, de déduire de la valeur à neuf ECA 1992 (1'303'430 fr.) un coefficient de vétusté de 22%, correspondant au calcul suivant:

ancienne construction 40% du tout à raison de 2% pendant 19 ans: 15%

nouvelle construction 60% du tout à raison de 2% pendant 6 ans: 7%

Total 22%.

De son côté, la commission n'a pas fait de distinction en fonction de l'âge des deux parties du bâtiment (la 1ère construite en 1979 et cadastrée en 1981, la seconde construite en 1986 et cadastrée en 1987), mais a retenu pour l'ensemble un coefficient moyen de 10%.

Le Tribunal administratif considère quant à lui qu'il n'est pas question d'appliquer un coefficient annuel de 2%, comme le revendique le recourant, qui se réfère apparemment au taux d'amortissement admis en matière fiscale lorsqu'on procède à un amortissement linéaire en appliquant la moitié du taux d'amortissement dégressif (v. Rivier, La fiscalité de l'entreprise, 2e édition 1994, p. 216; v. également Circulaire de l'Administration fédérale des contributions du 18 janvier 1980, ASA 48, p. 45 ss). D'une part, ces amortissements fiscaux se calculent sur la valeur d'acquisition du bien, respectivement sur la valeur comptable, alors que la commission est en l'espèce partie de la valeur ECA, qui est un prix de reconstruction. D'autre part et surtout, suivant l'avis de ses assesseurs spécialisés, le Tribunal administratif constate que le phénomène de vétusté joue un rôle peu important en l'espèce, compte tenu de la structure essentiellement métallique du bâtiment, qui ne souffre que peu d'usure et ne nécessite pas de frais d'entretien élevés, à la différence des constructions réalisées avec des matériaux traditionnels. Dans ces conditions, la prise en compte d'un coefficient de vétusté de 10% peut même être considérée comme une mesure favorable au recourant.

4. Celui-ci s'en prend également à la valeur vénale retenue par la commission pour le terrain (120 fr. le m2 pour l'ensemble de la surface). Plus précisément, il considère qu'on doit faire une différence entre la partie du terrain qui est utilisable pour la construction (pour laquelle il admet un chiffre de 150 fr. au m2) et celle qui est inconstructible, soit en raison de la proximité de la forêt et des limites à respecter en vertu de la loi, soit à cause d'alignements le long du chemin public. Mais, indépendamment du fait que le recourant n'a pas établi quelles seraient exactement les surfaces concernées, de toute manière le raisonnement n'est pas correct. Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire et des possibilités de mise en valeur économiquement et juridiquement possibles, en relevant que cette valeur devait s'apprécier en fonction des caractéristiques objectives de l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité (arrêt EF 94/050 du 8 juillet 1994 consid. 3 et les réf. citées). En l'espèce, les possibilités offertes par le règlement du plan d'extension partiel "Plaine de la Venoge" sont extrêmement importantes puisqu'il est possible d'utiliser jusqu'au 50% de la surface totale de la parcelle (art. 5) avec un volume possible de 5 mètres cubes par mètre carré de la surface totale de la parcelle (art. 6 al. 1). De telles possibilités de construire, que le recourant est loin d'avoir épuisé à ce jour, dépendent évidemment de la totalité de la surface, même si cette dernière ne peut pas être tout entière occupée par des constructions. Il n'y a dans ces conditions pas lieu de distinguer, comme le fait le recourant, entre les surfaces effectivement bâties et celles qui ne le sont pas.

En outre, le tribunal tient également à constater que le prix du mètre carré retenu par la commission est très raisonnable (120 fr. le m2). Le terrain du recourant est bien situé, d'accès facile, non loin des grandes zones industrielles de l'ouest lausannois et il est d'une forme et d'une configuration offrant comme on l'a vu d'importantes possibilités d'utilisation accrue. Un prix de 120 francs le mètre carré, qui correspond au minimum de la fourchette prévue par les Instructions du Département des finances, du 31 janvier 1991, pour les terrains artisanaux ou industriels dans la région Vevey-Morges-Lausanne ne relève dès lors en aucun cas d'un abus du pouvoir d'appréciation, le Tribunal administratif ayant eu d'ailleurs l'occasion de juger qu'un prix de 200 francs le mètre carré dans la région lausannoise ou morgienne, bien que probablement un peu élevé compte tenu de la conjoncture actuelle, pouvait être admis (arrêt EF 93/028 du 23 septembre 1993 consid. 1bb).

5. Enfin, à l'audience du 24 janvier 1995, le recourant a produit la déclaration qu'il a établie le 15 novembre 1993 en vue de la taxation du bénéfice en capital résultant du transfert de son immeuble de son patrimoine commercial à son patrimoine privé, en vue de la modification des structures de son entreprise. Il est vrai que ce document révèle un prix de sortie de l'immeuble de 1'337'000 francs, soit correspondant exactement au montant de l'estimation fiscale qu'il propose en procédure. Mais, dans la mesure où ce chiffre résulte d'éléments de calcul que le tribunal considère comme erroné, soit un coefficient de vétusté de 22% pour le bâtiment et un prix de 10 francs au mètre carré pour les deux tiers de la surface du terrain (v. consid. 3 ci-dessus), l'argument n'apporte aucun élément nouveau. Le fait que l'autorité fiscale l'ait accepté en tant que prix de sortie de l'immeuble (le bénéfice en capital correspond à la différence entre ce prix et la valeur comptable avant l'aliénation, en l'espèce 1'034'362 fr.) n'est pas davantage déterminant puisque, selon une jurisprudence constante tant de la Commission centrale des estimations fiscales que du Tribunal administratif depuis 1991, la procédure d'estimation fiscale des immeubles est régie exclusivement par la LEFI et est indépendante des autres décisions de taxation que les autorités fiscales peuvent être amenées à prendre en application d'autres lois, par exemple en matière de taxation du revenu ou de la fortune, en droit fédéral ou en droit cantonal (Tribunal administratif, arrêts EF 93/066 du 5 juillet 1994; EF 92/006 du 11 août 1992; EF 91/011 du 6 juillet 1992; v. également BGC, Printemps 1986, p. 369).

6. Le recours doit dans ces conditions être rejeté aux frais du recourant débouté, conformément à l'art. 55 LJPA.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. Un émolument de 1'000 francs (mille francs) est mis à la charge du recourant.

mp/Lausanne, le 30 janvier 1995

Le président: