ef-1994-0012•Tax valuation of industrial parcels; partial appeal allowed
ef-1994-0012Tribunale cantonale2 dic 1998Partially Granted
Estratto da Omnilex
Fritz Schmutz appealed two fiscal valuations concerning contiguous parcels in Crissier. The administrative court rejected his argument that the vacant parcel was non-buildable and confirmed its valuation. For the improved parcel, however, the court found the rental-value components for storage and garage too high, kept the capitalization rate at 9%, and reduced the overall tax valuation to CHF 980,000. The appeal was therefore only partly successful. Reduced court costs were imposed on the appellant, and the State of Vaud was ordered to pay reduced party costs.
Art. 2 LEFI; Art. 23, 7 and 8 REFI; valuation of adjoining industrial parcels and influence of potential future buildability on market value. A parcel that is presently too small to be built on may nevertheless have an enhanced present market value if, through merger with the neighboring parcel, it can become constructible; the valuation must reflect this potential where it already affects transactions (consid. 2). For the value of yield, rental components may be revised according to the actual usability of the premises, while the capitalization rate remains within the court’s discretionary assessment of the type of property (consid. 3). The tax value is the arithmetic mean of yield and market value; a deviation from the authority’s assessment justifies reformation if the difference is sufficiently significant.
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 2 décembre 1998
sur le recours interjeté par Fritz Schmutz , à Crissier, représenté par le notaire François Delisle, à Lausanne,
contre
la décision rendue le 11 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation des parcelles nos 598 et 641 de la commune de Crissier.
Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Fritz Schmutz est propriétaire des parcelles contiguës nos 598 et 641 de la commune de Crissier d'une surface de respectivement 464 et 1678 m2, situées en zone industrielle. La parcelle no 641 est occupée par un bâtiment industriel comportant une habitation avec garage et dépôt au sous-sol et une halle de transbordement d'une surface de 585 m2. Quant à la parcelle no 598, contiguë, elle n'est pas construite.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 24 octobre 1991, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 641, datant de 1985, de Fr. 610'000.-- à Fr. 1'132'000 .--. Par décision du 30 janvier 1992, elle a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 598, datant de 1978, de fr. 28'000.- à 70'000.-.
C. Fritz Schmutz a interjeté recours contre ces décisions.
La Commission d'estimation fiscale, par décision du 11 janvier 1994, a ramené l'estimation fiscale à Fr. 1'086'000.-- pour la parcelle no 641. L'autorité intimée retient ainsi une valeur marchande de Fr. 503'000.-- pour le terrain (1'678 m2 à Fr. 300.-) et de Fr. 732'000.-- pour le bâtiment lui-même (valeur à neuf de fr. 1'220'000.- moins 40% de vétusté). Quant à la valeur de rendement, la Commission d'estimation fiscale a retenu une valeur locative annuelle de Fr. 84'000.- capitalisée à un taux de 9 %, soit fr. 935'556.-. La Commission a par contre rejeté le recours contre l'estimation de la parcelle no 598, par décision du 11 janvier 1994.
D. Fritz Schmutz a recouru en temps utile au tribunal administratif contre ces deux décisions. En ce qui concerne la parcelle no 598, il fait valoir qu'elle est inconstructible en raison de sa dimension. En effet il n'est pas possible d'ériger une construction industrielle sur une parcelle de 464 m2 si le taux d'occupation du sol ne peut excéder une demie et que 20 % de la surface de parcelle doit être aménagée en surface de verdure où tout dépôt est interdit. Il conclut à ce que l'estimation fiscale reste fixée à fr. 28'000.-. En ce qui concerne la parcelle 641, le recourant n'admet pas le taux de capitalisation de 9 % appliqué à une valeur locative de fr. 84'200.- au total mais conclut à une valeur locative de fr. 60'700.- capitalisé à 7,5 %. Admettant la valeur vénale de fr. 1'235'000.- retenue par la commission, il conclut à une estimation fiscale de fr. 1'022'166.-.
Le 27 janvier 1994, Fritz Schmutz a produit un mémoire complémentaire concluant à ce que le loyer du garage soit fixé à fr. 20'000.- correspondant au loyer effectivement perçu par son fils à partir du 2ème semestre de 1991. Il précise qu'il n'a trouvé aucune marchandise à entreposer dans les surfaces non occupées par ses camions, que la halle et le sous-sol du bâtiment ne sont pas chauffés et que l'appartement et le bureau représentent une entité économique non séparable. Il insiste en outre sur la mauvaise conjoncture économique en produisant des avis de vente aux enchères forcées où les estimations fiscales représentent le double de l'estimation faite par l'expert et par l'office.
Au demeurant, Fritz Schmutz s'est acquitté dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 1'000.-.
Le 4 mars 1994, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet des recours. En ce qui concerne la parcelle 641, elle a procédé au calcul suivant:
Valeur vénale:
Valeur du terrain: 1'678 m2 x fr. 300.- 503'000.-
Habitation/halle 1'220'000.-
Total de la valeur vénale 1'235'000.-
Valeur de rendement:
84'200.- capitalisés à 9% 936'000.-
Moyenne: 1'086'000.-
La valeur de rendement a été calculée en additionnant la valeur locative du logement du propriétaire estimée à fr. 14'400.-, des dépôts estimée à fr. 12'800.- (160 m2 x fr. 80.-), du garage estimé à fr. 57'000.- (570 m2 x fr. 100.-).
En ce qui concerne la parcelle no 459 la commission a évalué la valeur du terrain à fr. 300.- le mètre carré, ce qui donne une estimation fiscale de fr. 70'000.-.
Par lettre du 18 août 1994, le recourant précise qu'il a cherché en vain à vendre ses parcelles durant toute l'année 1994, à un prix oscillant entre 1,1 et 1,2 millions, à la suite de la demande de la banque, créancière hypothécaire, exigeant le remboursement à brève échéance d'un demi-million sur le prêt hypothécaire de 1,2 millions.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience sur les parcelles litigieuses le 11 décembre 1995, en présence du recourant personnellement, de son fils et de son mandataire, et du président de la Commission d'estimation. Le recourant a expliqué avoir vendu les parcelles à son fils pour fr. 790'000.- en novembre 1994 pour ensuite partir s'établir à Monaco. Il a produit la nouvelle police ECA du 6 décembre 1995 qui a diminué la valeur de l'immeuble de fr. 1'219'794.- à fr. 826'350.-, concluant à une diminution de la valeur vénale de l'immeuble. Pour le surplus, les parties ont confirmé leurs conclusions respectives.
Considérant en droit:
En l'espèce, il s'agit d'estimer une parcelle de terrain non construite (no 598), et une parcelle sur laquelle est érigé un bâtiment industriel avec un logement, garage et dépôt au sous-sol et une halle de dépôt-transbordement (no 641), toutes deux situées en zone industrielle et contiguës.
a) S'agissant de l'estimation fiscale des terrains à bâtir, l'art. 23 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) prévoit ce qui suit :
"Pour le calcul de la valeur vénale d'un terrain à bâtir, il sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable.
La valeur de rendement sera obtenue en capitalisant le revenu net à un taux de 5 à 6%."
Dans le cas particulier, aucune valeur de rendement n'entre en considération, la parcelle n° 598 n'étant ni affermée, ni exploitée par le recourant. Seule est litigieuse la valeur vénale attribuée au bien-fonds.
b) Le recourant soutient que la parcelle no 598 doit être estimée comme terrain inconstructible en raison de sa dimension restreinte qui ne permet pas d'y ériger une construction selon le règlement communal sur l'aménagement du territoire. Il ne saurait être suivi sur ce point. Dans sa teneur antérieure au 25 janvier 1991, l'art. 23 al. 2 REFI précisait ce qui suit :
"Pour le calcul de la valeur vénale, il sera tenu compte du délai probable dans lequel le terrain pourrait être réalisé comme terrain à bâtir. Ce délai ne pourra excéder dix ans."
Cette règle a sans doute été abrogée en raison du fait que le délai précité ne concordait plus avec les règles de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (art. 15 lit. b LAT). Elle exprime cependant un principe qui reste valable encore actuellement et qui est d'ailleurs repris aux art. 8 al. 3 et 24 al. 3 REFI suivant lequel l'estimation doit tenir compte du fait que l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement, si cette circonstance est de nature à influer, actuellement déjà, sur les transactions. C'est en vertu de ce principe que le tribunal de céans estime les terrains à bâtir classés en zone non immédiatement constructible (pour un cas, voir arrêt EF 93/033, du 27 septembre 1994; dans le même sens, Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, p. 255, n° 58 ad art. 19 et les références citées, notamment ATF 97 I 602). Le même raisonnement peut être tenu dans le cas particulier, s'agissant d'une parcelle qui n'est constructible que moyennant sa réunion préalable avec la parcelle voisine (voir arrêt EF 94/039 du 28 février 1995).
Le fait qu'une parcelle, trop exiguë en l'état, présenterait des dimensions suffisantes, après réunion avec la parcelle voisine, pour permettre l'édification d'une construction réglementaire constitue assurément une circonstance de nature à influer d'ores et déjà sur la valeur vénale de la première (en ce sens, Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, p. 146; voir également Hess/Weibel, op. cit., p. 265). Pour cette raison, on ne saurait suivre le recourant lorsqu'il conclut à ce que la valeur vénale de la parcelle n° 598 soit estimée comme terrain inconstructible. Il reste à déterminer la valeur marchande de cette parcelle.
c) Naegeli/Hungerbühler font remarquer à juste titre que la valeur vénale des parcelles peut présenter des variations du simple au double selon qu'elles permettent au voisin d'arrondir sa propriété ou qu'elles sont nécessaires à la réalisation d'un projet immobilier (op. cit., p. 146). Dans le cas particulier, le recourant est lui-même propriétaire de la parcelle voisine. Il lui suffit ainsi de procéder à une réunion de parcelles pour rendre la parcelle litigieuse constructible. Il se justifie dès lors de fixer un prix identique au mètre carré pour les deux parcelles litigieuses, comme l'a fait la Commission. Il en irait différemment seulement si la parcelle, avant d'être constructible, devait être préalablement transférée à un propriétaire voisin.
Le tribunal estime qu'un prix de fr. 300.- au mètre carré est adéquat en zone industrielle située à proximité de l'entrée de l'autoroute et non loin de la ville de Lausanne. Ce prix n'a d'ailleurs pas été contesté par le recourant pour la parcelle voisine. La décision de l'autorité intimée concernant la parcelle no 598 doit dès lors être confirmée.
a) La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI).
La capitalisation s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre de l'immeuble (art. 7 al. 1 REFI).
En l'espèce, la valeur locative de l'appartement, fixée par la Commission à fr. 14'400.-, n'est pas contestée et doit être confirmée. Le recourant s'en prend en revanche aux valeurs au mètre carré, fixées respectivement à fr. 80.- pour les dépôts et fr. 100.- pour le garage, qu'il juge trop élevées. Il ne parvient pas à louer ces locaux, trop grands pour sa propre entreprise, de manière durable au vu notamment de la mauvaise conjoncture favorable aux locataires qui trouvent mieux ailleurs.
En effet, le tribunal a pu constater que les locaux du recourant ne sont pas très vastes, tout en étant trop vastes pour une entreprise individuelle de 2 camions comme celle exploitée par le fils du recourant. De plus les locaux sous l'appartement ne permettent pas l'entreposage de matériaux lourds (maximum 400 kg au m2). La cave, prévue en partie comme dépôt, n'est guère adéquate pour un tel usage en raison des difficultés d'accès et des risques élevés d'inondation et de l'humidité (dégâts constatés sur les bâtiments dus à la moisissure) qui y règne. Cette humidité serait due, aux dires du recourant, à l'eau stagnante sous la construction et de la mauvaise séparation des eaux claires et usées qui provoque des débordements remontant dans la cave en cas de fortes pluies. Compte tenu de ces circonstances, il convient de fixer la valeur locative des locaux situés sous l'appartement (cave et garage de 160 m2) à fr. 50.- par mètre carré et celle de la halle de dépôt-transbordement (570 m2) à fr. 80.- le mètre carré. La valeur locative annuelle de tout l'immeuble doit ainsi être fixée à fr. 68'000.- (14'400.- + 8'000 + 46'600).
Enfin, le tribunal ne trouve rien à redire au taux de capitalisation retenu, de 9 %. Il est même généreux eu égard à celui de 8 % que préconisent les Instructions (cf. les Instructions, p. 4) (cf. arrêt précité). Ce taux doit dès lors être confirmé, ce qui conduit à une valeur de rendement de la parcelle de fr. (68'000 x 100) / 9 = 755'555.-.
b) Selon l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble. L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
La valeur vénale du terrain estimée à Fr. 503'400.-- (fr. 300.-/m2) par la Commission n'est pas contestée par le recourant et doit être confirmée. Quant à la valeur de l'immeuble, suivant en cela l'avis de son assesseur spécialisé, le tribunal estime qu'il convient de prendre en compte la valeur à neuf selon la taxation ECA du 6 décembre 1995 de fr. 826'350.- diminuée de 15 % de vétusté ce qui équivaut à une valeur de fr. 702'397.-. La valeur vénale de l'immeuble équivaut donc à fr. 1'205'797.-.
c) Le tribunal parvient donc à une estimation fiscale de la parcelle no 641 de fr. (755'505 + 1'205'797) / 2 = 980'651.-. Cette valeur étant inférieur de plus de 5% de l'estimation de la Commission fixée à fr. 1'132'000.-, il y a lieu de réformer la décision attaquée en ce sens que l'estimation fiscale de cette parcelle est fixée à fr. 980'000.-.
Un émolument réduit de fr. 500.- est mis à la charge du recourant qui a droit à des dépens réduits de fr. 500 à charge de l'Etat de Vaud.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. a) La décision rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne le 11 janvier 1994 concernant la parcelle no 641 de Crissier est réformée en ce sens que l'estimation fiscale est arrêtée à fr. 980'000.-.
b) La décision rendue par la même autorité et à la même date concernant la parcelle no 598 est en revanche confirmée.
III. Un émolument de fr. 500.- (cinq cents) est mis à la charge du recourant.
IV. L'Etat de Vaud versera au recourant la somme de fr. 500.- à titre de dépens.
Lausanne, le 2 décembre 1998
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Estratto da Omnilex
Whether the vacant parcel no. 598 should be valued as non-buildable land
No. Its future buildability through combination with the adjacent parcel affects present market value.
The court held that a parcel too small on its own may still have an increased market value because it can be merged with the neighboring parcel to become buildable; the owner is the same, so a higher unit price was justified.
Whether the tax valuation of parcel no. 641 had to be reduced
Yes, but only to CHF 980,000.
The court revised the rental value components downward for the garage and storage areas, kept the 9% capitalization rate, and adjusted the building's market value using the new ECA replacement value minus 15% depreciation.
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