ef-1992-0026•Tax assessment of Rolle shipyard property reduced
ef-1992-0026Tribunale cantonale26 apr 1993Partially Granted
Estratto da Omnilex
Jean-Gérald Wismer appealed the fiscal valuation of his Rolle parcel, which included a shipyard, hangars, and a dwelling. The Commission had set the assessment at CHF 1,947,000 based on a capitalized annual rent. The Tribunal accepted the 7.5% capitalization rate but found the commission’s rental assumptions too high for parts of the property after a site visit. It reduced the annual yield and fixed the fiscal assessment at CHF 1,316,000. The appeal succeeded only in part; the appellant had to pay a reduced court fee of CHF 900 and received no party costs.
Art. 2 al. 1 et 2 LEFI; art. 7 et 8 al. 2 REFI; fixation de l’estimation fiscale d’un immeuble par moyenne de la valeur de rendement et de la valeur vénale; contrôle du pouvoir d’appréciation de l’autorité d’estimation. Le taux de capitalisation peut être vérifié à la lumière du taux hypothécaire de premier rang augmenté des frais d’entretien, tout en restant pondéré par les éléments propres à la valeur vénale. L’autorité de recours peut corriger les valeurs locatives retenues lorsqu’elles apparaissent excessives au regard de l’état, de la configuration et de l’affectation concrète des bâtiments. En cas d’admission partielle du recours, les dépens peuvent être compensés et un émolument réduit mis à la charge du recourant (consid. 2 à 5).
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 26 avril 1993
sur le recours interjeté par Jean-Gérald WISMER , représenté par la Fiduciaire Auditoria SA, case postale 2808, 1002 Lausanne
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle (estimation fiscale de la parcelle 167 à Rolle)
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
G. Parmelin, assesseur
O. Liechti, assesseur
constate en fait :
A. Le recourant Jean-Gérald Wismer est propriétaire, à Rolle, d'un immeuble immatriculé au Registre foncier sous no 167. La désignation cadastrale mentionne une habitation, un atelier et deux hangars. Dans la réalité, il s'agit d'une parcelle de 3'217 m2 de surface, sise au bord du lac, environ 300 mètres à l'est du Château de Rolle, dans une zone réglementée par plan de quartier, selon le plan général d'affectation de la Commune de Rolle, approuvé par le Conseil d'Etat le 6 novembre 1992. Sur cette parcelle a été érigée - et est exploitée par le recourant - un chantier naval qui comprend sur la partie sud un hangar à bateaux (no d'assurance incendie 437), et sur la partie nord un autre hangar à bateaux, de construction récente (no d'assurance incendie 1'119). La maison d'habitation comprend 6 pièces, réparties en deux appartements sur deux étages. Un de ces appartements est actuellement utilisé par le fils du recourant, qui travaille avec lui.
B. L'estimation fiscale de la propriété du recourant a été fixée à Fr. 500'000.- en 1968, et portée à Fr. 573'000.- en 1972 (changement de propriétaire). Cette estimation a été quelque peu augmentée en 1978 (acquisition par le recourant en société simple, propriété commune, avec une autre personne) et portée à
Fr. 597'000.-, valeur maintenue en 1985, année où le recourant est devenu unique propriétaire.
C. Le 17 juin 1992, après avoir à deux reprises tenté d'obtenir du recourant au moyen d'un questionnaire différents éléments, la Commission d'estimation fiscale du district de Rolle (ci-après la commission) a fixé d'office l'estimation fiscale de la parcelle 167 à Fr. 1'947'000.-, se fondant sur un revenu locatif annuel de Fr. 146'060.- capitalisé au taux de 7,5%. Cette nouvelle estimation a été portée à la connaissance du recourant le 26 juin 1992 et a provoqué de la part du mandataire de M. Wismer, la Fiduciaire Auditoria SA, une demande de renseignements à laquelle la commission a donné suite le 1er juillet 1992.
D. Le 6 juillet 1992, la commission a été saisie d'un recours dans lequel le recourant contestait l'estimation fiscale de Fr. 1'947'000.-, pour le motif de la valeur locative prise en compte était beaucoup trop élévée. Considérant ce recours comme une réclamation, la commission a réexaminé le cas et a décidé, le 11 août 1992, de maintenir l'estimation litigieuse. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé par déclaration du 19 août 1992 et confirmée par un mémoire du 27 août 1992.
La commission s'est déterminée en date du 18 septembre 1992. Le tribunal a procédé à une visite des lieux le 12 mars 1993, en présence des parties qui ont confirmé leur position. Les arguments invoqués seront repris ci-après pour autant que de besoin.
et considère en droit :
___________________
De son côté, le recourant conteste aussi bien les valeurs locatives ainsi estimées, qui ne correspondent nullement selon lui aux possibilités et encore moins aux locations réelles. Le recourant critique d'autre part le taux de 7,5 % même s'il paraît finalement l'admettre en tout cas pour le calcul de la valeur de rendement (chiffre 17 du mémoire du 27 août 1992). En tout état de cause, le recourant conclut à ce que l'estimation fiscale se situe entre Fr. 717'000.- (valeur de rendement selon les locations réelles capitalisées à 7,5 %) et Fr. 1'000'000.-. Il réclame par ailleurs le remboursement de ses frais de mandataire.
Dans sa jurisprudence récente, le Tribunal administratif a jugé que, pour déterminer le taux applicable, il convenait de prendre pour base le taux de l'intérêt hypothécaire en premier rang en vigueur à la date choisie pour l'établissement de l'état locatif, et d'y ajouter 2 % pour obtenir la taux de capitalisation déterminant (arrêts EF 92/029 du 23 mars 1993, 92/012 du 3 février 1993, 92/031 du 15 janvier 1993 et les références citées). Il est vrai que cette jurisprudence concerne avant tout des immeubles locatifs mais on peut tout de même s'y référer pour vérifier si un taux de capitalisation appliqué par une commission reste dans les limites du pouvoir d'appréciation de celle-ci.
En l'espèce, en été 1992, le taux appliqué par le Crédit Foncier Vaudois (prêts anciens) était de 6,75 % (7 % dès le 1er août). Si on augmente ce taux d'environ un tiers pour tenir compte des frais d'entretien, soit en gros 2 %, on arrive à un taux de l'ordre de 8,75 % pour la valeur de rendement, encore que le tribunal tienne à faire remarquer que, s'agissant de bâtiments appartenant à un chantier naval et étant, pour certains d'entres eux, en très mauvais état, un taux de 8 3/4 % apparait véritablement comme un maximum. En tout état de cause, ce taux doit être pondéré par celui auquel on doit recourir pour déterminer la valeur vénale, en l'absence d'indications concrètes et d'éléments de comparaisons (6 ou 6,5 %, selon les instructions du département). On arrive donc bel et bien à un taux moyen de l'ordre de 7,5 %, comme l'a retenu la commission et comme paraît du reste l'admettre le recourant.
Pour la petite maison d'habitation, la commission a retenu un revenu locatif de Fr. 21'600.- correspondant à un prix au m2 de Fr. 300.- pour 6 pièces. Le recourant soutient quant à lui qu'il ne saurait être question de retenir une valeur supérieure au loyer effectivement encaissé pour l'appartement du haut (Fr. 4'800.- par an), celui du rez-supérieur étant considéré comme insalubre.
Le tribunal considère, avec l'autorité intimée, que les deux petits appartements de cette maison d'habitation peuvent être occupés, moyennant sans doute certains travaux de rénovation et d'entretien, et que ce bâtiment a ainsi incontestablement une valeur de location supérieure à celle qu'encaisse actuellement le recourant, qui se borne à louer l'appartement du haut à son fils. En revanche, il faut tenir compte de la configuration des lieux, de l'état d'entretien et surtout du fait que cette habitation, sans doute agréable parce qu'elle est directement au bord du lac, présente l'inconvénient sérieux d'être comprise dans un groupe de bâtiments formant un chantier naval, circonstance de nature évidemment à rendre la location plus difficile et par conséquent moins lucrative.
Tout bien considéré, le tribunal admet qu'une valeur locative de
Fr. 12'000.-, soit un peu supérieure au loyer payé par le locataire actuel pour l'appartement du haut mais tenant compte de la possibilité de louer les deux appartements, est raisonnable.
La même remarque peut être faite en ce qui concerne le hangar de la partie nord (No d'assurance incendie 1'119) même s'il s'agit d'un bâtiment qui est en bien meilleur état et dont la valeur locative est incontestablement supérieure. Le tribunal retient ici qu'une valeur au m2 de Fr. 60.- correspond à un rendement raisonnable, ce qui conduit à retenir pour ce hangar une valeur locative de
Fr. 47'740.-.
Il en résulte que le rendement annuel de l'ensemble des bâtiments du recourant peut être estimé à Fr. 98'740.- (Fr. 12'000.- + Fr. 40'000.- + Fr. 46'740.-). Capitalisé à 7,5 %, qui est encore une fois un taux moyen, ce montant donne une estimation fiscale de Fr. 1'316'000.-.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision du 11 août 1992 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Rolle fixant à Fr. 1'947'000.- l'estimation fiscale de la parcelle no 167 du Registre foncier du district de Rolle est réformée, cette estimation fiscale étant fixée à Fr. 1'316'000.-.
III. Un émolument de Fr. 900.- est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 26 avril 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président :
Le présent arrêt est notifié :
- au recourant Jean-Gérald Wismer, représenté par la Fiduciaire Auditoria SA, case postale 2808, 1002 Lausanne, sous pli recommandé;
- au Registre foncier, 1180 Rolle;
- au Département des finances, Service du cadastre et du registre foncier, en deux exemplaires.
Estratto da Omnilex
Whether the fiscal assessment of the parcel had to be reduced from CHF 1,947,000.
The appeal was partially upheld and the assessment was reduced to CHF 1,316,000.
The court accepted the 7.5% capitalization rate but corrected the commission’s rental values for the dwelling and hangars after a site visit, yielding a lower annual yield and thus a lower fiscal value.
Whether the appellant was entitled to reimbursement of attorney’s fees / party costs.
No party costs were awarded.
Because the appeal succeeded only in part, the court considered costs compensated and refused depens.
Who should bear court costs.
A reduced court fee of CHF 900 was charged to the appellant.
The partial success of the appeal justified a reduced judicial fee against the appellant.
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