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Appeal against real estate tax valuation dismissed

ef-1992-0021Tribunale cantonale6 ott 1995Dismissed

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Estratto da Omnilex

Sintesi Omnilex

William Debonneville & Fils SA appealed the confirmation of the fiscal valuation of its apartment building in Bière. The Tribunal administratif reviewed only legality and discretion control. It upheld the commission’s use of the owner’s declared rental income, the capitalization rate for yield value, and the market-value capitalization method under the REFI. The court found that any numerical correction would be too small to constitute abuse of discretion. The appeal was dismissed, the valuation of CHF 1,008,000 was confirmed, and CHF 1,000 in court costs were imposed on the appellant.

Massima Omnilex

Art. 2 LEFI; art. 8 REFI; limited judicial review of fiscal valuation: the administrative court examines only legality, including abuse and excess of discretion, not expediency. In the absence of comparable market transactions, the market value may be determined by capitalizing gross yield at a rate varying with the type of property, amortization needs, and investment risk (art. 8 para. 2 REFI). A valuation will not be annulled merely because a different capitalization rate would lead to only a marginal change; such immaterial deviations do not establish arbitrariness or an abuse of discretion (consid. 3-4).

Testo completo

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 6 octobre 1995

sur le recours interjeté par William DEBONNEVILLE & Fils SA , 1188 Gimel,

contre

la décision rendue sur recours le 24 juillet 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (estimation fiscale de la parcelle no 843 de Bière).

Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti.

Vu les faits suivants:

A. La recourante, William Debonneville & Fils SA à Gimel est propriétaire, à Bière, d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 843. Il s'agit d'une parcelle de 684 m² de surface totale, occupée par un petit locatif de 6 appartements de une à quatre pièces et de 3 studios, répartis sur deux étages.

Selon l'état locatif fourni par la gérance du Bief SA, d'Aubonne, le rendement de cet immeuble s'élevait, au 17 février 1992, à 75'140 francs.

L'immeuble de la recourante se trouve au sud de Bière, à environ 300 m du centre de la localité.

B. Dans le cadre de la révision générale de l'estimation fiscale des immeubles décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne a porté l'estimation fiscale de la parcelle précitée à 775'000 fr. (datant de 1984) à 1'008'000 fr., selon décision du 19 mars 1992. A la suite de recours du 23 mars 1992 de la propriétaire, cette estimation a été confirmée, par une décision du 24 juillet 1992. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé par acte du 29 juillet 1992. La commission s'est déterminée en date du 7 juillet 1995 en concluant au rejet du recours. Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin.

C. La recourante a également contesté l'estimation fiscale d'une parcelle voisine (RF no 869), faisant l'objet des mêmes décisions. Elle a toutefois ultérieurement renoncé à cette procédure (lettre du 23 décembre 1993).

D. Le tribunal entendu le 30 août 1995 un représentant de la recourante et de la commission. Il n'a pas procédé à une vision locale, jugée inutile par les parties.

Considérant en droit:

  1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.

Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).

  1. Il résulte des déterminations de la commission que celle-ci a calculé l'estimation fiscale litigieuse en capitalisant le rendement locatif indiqué par la propriétaire à 8½% pour la valeur de rendement, et à 6½% pour la valeur vénale, aboutissant à une valeur de 1'018'000 fr., quelque peu supérieure à la première estimation (1'008'000 fr.), qu'elle a maintenu toutefois, compte tenu du faible écart.

La recourante ne critique pas de manière précise ce calcul, mais elle soutient, d'une manière générale, que son résultat n'est pas en rapport avec le rendement réel de l'immeuble, compte tenu de la région dans laquelle est situé celui-ci.

  1. S'agissant de la valeur de rendement, la commission est partie des chiffres indiqués par la recourante elle-même, et correspondant au revenu réel de l'immeuble. Seul peut donc être critiqué, le cas échéant, le taux de capitalisation appliqué en l'espèce (8½%, qui correspond au taux indiqué par les instructions du Département des finances). Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de relever que les experts immobiliers computent généralement la valeur de rendement des immeubles en prenant pour base le taux de l'intérêt hypothécaire en premier rang, auquel ils ajoutent environ 2% pour obtenir le taux de capitalisation déterminant, applicable au rendement brut (arrêt EF 92/012, du 2 février 1993, consid. 1a, et les réf. citées). En appliquant cette méthode, le tribunal s'est référé au taux appliqué par le Crédit foncier vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens. Or, pour la période considérée, ce taux a été de 6,75%, du 1er avril 1991 au 1er août 1992, avec la conséquence que le taux de capitalisation devrait être normalement un peu plus élevé que celui retenu par la commission. Le calcul de la valeur de rendement sur la base d'un taux de 8,75% aboutirait ainsi à un résultat de 857'000 fr., inférieur à la valeur retenue par la commission (882'000 fr.). Mais l'influence d'une correction de cet ordre de grandeur serait pratiquement insignifiante sur l'estimation fiscale (un peu plus de 1%) et le tribunal renonce dans de tels cas en tenir compte, l'écart étant trop peu important pour que l'on puisse parler d'un abus ou d'un excès du pouvoir d'appréciation (v. par ex. EF 95/040, du 7 septembre 1995, et les réf. cit.).

La valeur de rendement calculée par la commission doit dans ces conditions être confirmée.

  1. S'agissant de la valeur vénale, celle-ci s'établit en principe en fonction des éléments fournis par le marché, au vu des transactions effectuées pendant la période considérée, à propos d'objets semblables (art. 8 al. 1 REFI). A défaut de telles indications, toutefois, la valeur vénale peut être calculée en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, et les risques de placement (art. 8 al. 2 REFI).

Telle est bien la méthode utilisée par la commission, qui a appliqué un taux de capitalisation de 6,5%, correspondant aux instructions du Département des finances. Il n'y a rien à redire à ce calcul, la différence de deux points entre le taux applicable au calcul de la valeur de rendement et celui permettant de déterminer la valeur vénale tenant compte des circonstances propres à l'immeuble considéré, et notamment du niveau relativement bas des loyers pratiqués (Tribunal administratif, arrêt EF 92/029 du 23 mars 1993, consid. 2c).

Le chiffre retenu par la commission pour la valeur vénale ne relève donc en aucun cas d'un abus du pouvoir d'appréciation, surtout si l'on admet que, en fixant l'estimation fiscale, la commission s'en est tenue à un montant (1'008'000 fr.) inférieur aux chiffres exacts résultant des éléments retenus (1'018'000 fr.).

  1. Le recours doit dès lors être rejeté, aux frais de la recourante déboutée (art. 55 LJPA).

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne du 24 juillet 1992 est confirmée.

III. Un émolument de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge de la recourante.

mp/Lausanne, le 6 octobre 1995

Le président:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Parole chiave

tax assessmentreal estate valuationcapitalization rateyield valuemarket valueabuse of discretionadministrative appealcourt costs

Estratto da Omnilex

Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether the fiscal valuation of the parcel was unlawful because the value of yield was calculated using an incorrect capitalization rate.

Decisione estratta

No. The commission relied on the owner’s own rental income figures and applied a capitalization rate consistent with the departmental instructions; any correction would be too small to amount to an abuse or excess of discretion.

Motivazione estratta

The court accepts the commission’s method and notes that a slightly higher rate would change the valuation only marginally, an insignificant difference insufficient to establish arbitrariness or abuse of discretion.

Questione giuridica chiave

Whether the fiscal valuation was unlawful because the market value calculation used a wrong capitalization method or rate.

Decisione estratta

No. In the absence of comparable market transactions, capitalizing gross yield at 6.5% was permissible and not abusive of discretion.

Motivazione estratta

Art. 8 REFI allows capitalization where market data are unavailable. The 6.5% rate corresponded to departmental instructions and reflected the low rent level of the property; the resulting amount did not justify intervention.

Questione giuridica chiave

Whether the appeal should be allowed and the challenged valuation reduced.

Decisione estratta

No. The commission’s estimate of CHF 1,008,000 is upheld.

Motivazione estratta

Neither the yield value nor the market value calculation disclosed any legal error or abuse of discretion under the limited judicial review applicable in fiscal valuation matters.

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