ef-1992-0002•Fiscal valuation of co-owned land confirmed
ef-1992-0002Tribunale cantonale8 feb 1996Dismissed
Estratto da Omnilex
André and Alfred Gebhardt challenged the fiscal reassessment of their vacant buildable parcel in Mauborget from CHF 30,000 to CHF 70,000. Alfred later stated that he had never intended to appeal. The Administrative Court of Vaud left open whether a single co-owner could pursue the appeal alone, because it held that the commission had not abused its discretion in setting a uniform market value of CHF 120 per m² for buildable land in Mauborget. Comparisons with Ste-Croix were rejected as unrepresentative. The appeal was dismissed insofar as admissible, the lower decision was confirmed, and André Gebhardt had to pay the court fee.
Art. 2 al. 1 and 2 LEFI; Art. 3 LEFI; Art. 8 REFI; fiscal valuation of buildable land: the fiscal value equals the mean of yield value and market value, without exceeding the latter, and the market value must be determined according to the parcel’s concrete characteristics and comparable sales. A uniform per-m² valuation for all plots in one commune is admissible to secure equal treatment, but only insofar as it does not preclude consideration of specific parcel features (consid. 2). Judicial review is limited to whether the authority exceeded its discretion; the mere existence of lower prices in a different commune does not establish excessive valuation where those prices reflect atypical municipal land policy rather than market conditions.
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 8 février 1996
sur le recours interjeté par André et Alfred GEBHARDT , Romanel-sur-Lausanne,
contre
la décision rendue le 24 janvier 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson relative à l'estimation de la parcelle no 231 de la commune de Mauborget.
Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Alfred et André Gebhardt sont copropriétaires, chacun pour moitié, de la parcelle no 231 de la Commune de Mauborget d'une surface de 1'204 m². Située en zone à bâtir, cette parcelle est exempte de toute construction.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 10 octobre 1991, a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 231, datant de 1980, de 30'000 fr. à 70'000 francs.
C. Par acte daté du 25 octobre 1991, André et Alfred Gebhardt ont interjeté recours contre cette décision estimant que le prix de 120 fr./m² est surfait pour leur terrain, alors qu'à Ste-Croix en zone villa, à la même altitude que Mauborget, le prix du terrain se monte à 65 fr./m².
La Commission d'estimation fiscale, par décision du 24 janvier 1992, a maintenu sa décision initiale, faisant valoir les arguments suivants:
"(...) La valeur vénale des terrains à bâtir à Mauborget est calculée comme une moyenne des prix de vente pratiqués à Mauborget ou dans la région durant les années 1989, 1990 et 1991. Cette moyenne est de fr. 117.-/m2 et elle tend à se stabiliser vers fr. 125.- à fr. 130.-/m2.
La région de Ste-Croix ne peut entrer dans cette estimation vu la situation particulière de cette commune où, d'une part il y a beaucoup de terrains à disposition au vu du nombre de personnes ayant quitté son territoire et d'autre part la commune pratique une politique très sociale en proposant des terrains à bâtir à des prix avantageux aux personnes s'engageant à y résider.
Nous avons appliqué un prix 120.-/m2 à toutes les parcelles situées en zone à bâtir sur la Commune de Mauborget. (...)"
D. Par courrier du 3 février 1992, André et Alfred Gebhardt ont recouru en temps utile au Tribunal administratif contre la décision précitée. Ils reprennent en substance les mêmes arguments, ajoutant que leur parcelle se trouve en zone de résidence secondaire avec un coefficient de construction très limité, sans accès direct sur la voie publique.
Les recourants se sont acquittés dans le délai qui leur a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de 800 francs.
Le 19 août 1994, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours pour les motifs indiqués dans la décision attaquée.
Par lettre du 4 janvier 1996, après s'être constitué pour Alfred Gebhardt et avoir consulté le dossier, Me François Logoz a communiqué au tribunal que son client n'avait jamais ratifié le recours déposé par son frère André au nom des deux copropriétaires à son insu et qu'il n'était dès lors pas partie à la procédure. Dans la mesure où il serait considéré tout de même comme recourant, il déclarait retirer son recours.
Le juge instructeur a informé les parties, par lettre du 5 janvier 1996, qu'il résultait de l'extrait du registre foncier que les deux frères étaient inscrits comme copropriétaires et non comme propriétaires en main commune et que le tribunal envisageait de considérer que le recours déposé par un seul des deux était recevable et que son sort quant à l'unique estimation fiscale litigieuse liait chacun des deux copropriétaires.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience le 10 janvier 1996 en présence d'André Gebhardt, du président, du vice-président et du conservateur du Registre foncier de Granson-Yverdon pour la Commission d'estimation. Les parties ont confirmé leurs conclusions respectives. André Gebhardt a précisé qu'au moment du dépôt du recours son frère était d'accord d'interjeter un recours, et qu'il s'était occupé de le faire au nom des deux. Ce n'est que récemment qu'ils ont décidé de séparer leurs affaires.
Considérant en droit:
Il s'agirait dans ce cas d'examiner si le recours de l'un des copropriétaires seulement permet au tribunal d'entrer en matière sur le fond et de remettre en cause la nouvelle estimation fiscale, vu l'indépendance des parts d'une copropriété, qui se distingue à cet égard de la propriété en main commune. La question paraît pouvoir être résolue par la négative dans la mesure où, selon les explications recueillies en audience, la pratique admettrait plutôt l'inscription de deux estimations fiscales différentes pour chacune des parts. En effet, chaque part de copropriété constitue un immeuble au sens de l'art. 655 al. 2 chiffre 4 CC et un feuillet séparé peut être ouvert au registre foncier pour chaque part de copropriété (art. 943 al. 2 CC et 10a al. 1 ORF). La question peut cependant rester ouverte, pour les raisons qui vont suivre.
La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
En l'espèce, il s'agit d'évaluer un terrain non construit, sa valeur de rendement est donc nulle. Quant à la valeur vénale, elle correspond à l'estimation du prix du terrain.
Dans le cas d'espèce, la Commission de district a arrêté la valeur vénale du terrain à Fr. 120.-- le mètre carré; ce prix a été retenu de manière uniforme pour l'ensemble des terrains situés en zone à bâtir sur le territoire de la Commune de Mauborget. Le recours à une valeur vénale unique pour l'ensemble des parcelles situées sur une même commune permet d'assurer une certaine égalité de traitement entre les propriétaires fonciers d'une même commune. Cette façon de procéder peut cependant aller à l'encontre des principes posés à l'art. 22 REFI si elle empêche l'autorité de prendre en considération la situation propre à chacune des parcelles sujettes à révision (en ce sens, arrêt EF 91/012, du 22 novembre 1992, et 92/034, du 11 juin 1993, où le tribunal de céans a réduit la valeur vénale du terrain s'agissant d'une parcelle inconstructible, respectivement d'une parcelle classée en zone à bâtir et grevée d'une restriction du droit de bâtir).
Dans le cas particulier, le prix de Fr. 120.-- retenu en l'espèce paraît adéquat au vu de la situation de la commune de Mauborget qui offre de bonnes possibilités de ski de fond en hiver et de tourisme pédestre en été. La Commission pouvait retenir une valeur uniforme pour tous les terrains à bâtir vu qu'ils bénéficient tous d'une situation, d'un équipement et des possibilités d'accès quasi identiques. Le recourant a souligné en audience, en se référant au règlement communal sur les constructions qu'il n'est plus possible d'ériger un chalet de dimension identique à celui du voisin. Cela ne modifie pas la valeur du terrain qui doit être estimé selon ses possibilités de construire actuelles. Le conservateur du registre foncier a expliqué que le prix de fr. 120 au mètre carré a été fixé comme moyenne des prix de vente pratiqués à Mauborget ou dans la région durant les années 1989, 1990, 1991. A Villars-Bourquin, commune voisine, le terrain se serait même vendu à fr. 300.-. Il a expliqué en outre qu'il a reçu des recours de propriétaires qui estimaient que l'estimation à fr. 120.- le mètre carré était trop basse. Il est vrai qu'il y a des terrains qui se vendent à fr. 80.- le mètre, a-t-il encore ajouté mais il s'agit là de terrains vendus par l'entrepreneur, accompagné du contrat d'entreprise pour la construction de la maison. Le recourant invoque encore la situation à Ste-Croix, village situé à une altitude identique à celle de Mauborget, où le prix du terrain en zone villa serait de fr. 65.-/ m2. Cette valeur ne correspond cependant pas à la valeur réelle du terrain, vu que les autorités communales de Ste-Croix, d'après les explications du conservateur du Registre foncier, pratiquent une politique de vente de terrain favorable aux personnes s'engageant à élire domicile dans la commune pendant une certaine durée pour remédier à l'exode de la population locale durant les dernières années. Les prix pratiqués par cette commune ne sont donc pas représentatifs. Au vu des explications du conservateur du Registre foncier, qu'il n'y a pas lieu de mettre en doute, le tribunal estime que la Commission n'a pas outrepassé de son pouvoir d'appréciation en fixant le prix du mètre carré de terrain en zone à bâtir à fr. 120.-. La décision attaquée doit dès lors être confirmée.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
II. La décision du 24 janvier 1992 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Grandson est confirmée.
III. Un émolument de fr. 500.- (cinq cents) est mis à la charge d'André Gebhardt.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 8 février 1996
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Estratto da Omnilex
Whether the appeal filed in both brothers' names was admissible despite only one co-owner signing and the other later withdrawing.
The court left the question open, because the appeal failed on the merits in any event.
The court noted that co-ownership may allow separate tax valuations for each share, but did not need to decide admissibility definitively.
Whether the fiscal value of CHF 120 per m² for the parcel was excessive.
No. The commission did not exceed its discretion in fixing the market value at CHF 120 per m².
The valuation was based on comparable sales in Mauborget and the region; the parcel's location, access and building possibilities were sufficiently similar to other plots in the commune. Comparisons with Ste-Croix were not persuasive because of that commune's atypical subsidized land policy.
How costs should be allocated given that one co-owner never intended to appeal.
Costs were charged only to André Gebhardt; Alfred Gebhardt was released from costs.
Alfred had not signed any procedural act or proxy and had stated he never intended to appeal.
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