ac-2001-0236•Construction permit upheld despite objections on area, access and setbacks
ac-2001-0236Tribunale cantonale6 ago 2003Dismissed
Estratto da Omnilex
Erhard Keller appealed the municipal approval of Dominique Bovy’s project to enlarge and convert a villa in Mex, arguing that the parcel was too small, the built area and setbacks were excessive, the roof orientation was unlawful, and access over his land lacked a valid title. The Administrative Court rejected all objections. It held that the minimum-area requirement had to be assessed on the original cadastral basis, that open parking spaces and the roof recess were not countable built area, that the project complied with roof and setback rules, and that the access servitude justified the works and rendered the neighbor’s refusal to sign abusive. The permit was confirmed and costs were imposed on Keller.
Art. 49, 51, 52 and 53 RPGAC; Art. 39 RATC, 104 and 108 LATC, Art. 737 CC: interpretation of municipal building regulations and servitude-based access in a permit dispute. The minimum parcel area is determined by the cadastral basis underlying the planning scheme; later resurvey does not alter buildability. Open parking spaces are not counted in built area, and a roof recess is not included unless it constitutes a genuine artificial roofed extension. For setback rules referring to the building's greatest plan dimension, the municipality may interpret the provision by reference to the façade facing the relevant boundary and, for irregular plans, by aggregating façade segments; a reading leading to absurd results need not be followed. Where a passage servitude exists, the servitude holder may perform the works necessary for its use, and refusal by the burdened owner to sign plans may be abusive. Dependent structures are admissible if they do not cause appreciable, intolerable nuisance to neighbors.
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 6 août 2003
sur le recours interjeté par Erhard KELLER , dont le conseil est l'avocat Edmond de Braun, à Lausanne,
contre
la décision rendue le 7 novembre 2001 par la Municipalité de Mex, dont le conseil est l'avocat Benoît Bovay, levant l'opposition du recourant au projet de transformation et d'agrandissement de la propriété de Dominique Bovy , à Mex.
Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Alain Matthey et M. Jean-Daniel Rickli, assesseurs.
Vu les faits suivants:
La parcelle 365 de l'intimé Bovy, d'une surface de 1194 m², fait partie d'une rangée de parcelles qui s'allonge dans l'axe nord-sud, qui est sensiblement le sens de la légère pente du quartier, entre le chemin du Gottaux à l'aval et le chemin des Esserts à l'amont. Ces parcelles sont bordée en limite ouest par le chemin de la Janibaud, qui est établi au bénéfice d'une servitude no 104'261 grevant une bande de terrain le long de la limite est des parcelle adjacentes.
La parcelle 365 de l'intimé Bovy a une forme rectangulaire allongée dans l'axe nord-sud. Elle est construite dans sa partie supérieure d'une maison d'habitation couverte d'un toit à deux pans dont le faîte est orienté sensiblement dans l'axe est-ouest, soit perpendiculairement à la pente. Cette villa a été construite à la suite d'une enquête publique qui a eu lieu en novembre 1981 et qui avait provoqué l'opposition d'Erhard Keller.
La parcelle 303 du recourant Keller est située de l'autre côté du chemin de la Janibaud, en grande partie au droit de la parcelle 365 de l'intimé Bovy. Elle est construite d'une habitation également. Comme on vient de le voir, la parcelle 303 est grevée par la servitude no 104'261 sur une bande qui suit sa limite est.
La parcelle 365 était à l'origine cadastrée avec une contenance de 1'200 m², ainsi qu'en atteste l'acte de vente notarié du 7 juillet 1978 produit par le conseil de l'intimé Bovy et par lequel le recourant Erhard Keller avait vendu cette parcelle à une précédente propriétaire. A la suite d'une nouvelle mensuration cadastrale mise à l'enquête en octobre-novembre 1994, la surface inscrite a passé à 1'194 m². Répondant à l'opposition de Dominique Bovy, le Service du cadastre et du Registre foncier lui a exposé par lettre du 8 mai 1995 que les limites n'étaient pas modifiées, la différence de surface n'étant due qu'aux méthodes de calcul (calcul numérique sur la base de mesures effectuées sur le terrain au lieu d'un calcul opéré graphiquement sur les plans). Le Service du cadastre et du Registre foncier avait joint à sa lettre un extrait de l'arrêt AC 1991/0249 du 11 mai 1993.
B. Après une première enquête organisée en février mars 2001 apparemment (la commune n'a pas produit toutes les pièces de ce dossier-là), Dominique Bovy a mis à l'enquête, du 21 septembre au 10 octobre 2001, la transformation et l'agrandissement de sa maison, la construction d'un garage pour deux voitures ainsi que l'aménagement de deux places de parc ouvertes.
L'agrandissement de la maison existante consisterait dans la création de deux éléments nouveaux Le premier serait accolé à la façade ouest, couvert par une prolongation en direction de l'ouest du toit à deux pans existant, mais sa façade nord serait en retrait par rapport à la façade nord du reste de la construction existante, ainsi que cela résulte du croquis ci-dessous. Le second élément nouveau serait un corps de bâtiment prenant place devant la partie est de la façade sud, couvert par un toit à deux pans dont le faîte, perpendiculaire au faîte de la construction existante, serait d'une hauteur inférieure de 30 cm au faîte de la construction existante.
Les plans d'enquête montrent que le bâtiment transformé comporterait deux logements, accessibles par un hall d'entrée commun donnant sur la façade sud, et se répartissent tous deux sur deux niveaux séparés par un escalier. L'un des logements occuperait la façade est, y compris le corps de bâtiment supplémentaire qui serait construit devant la partie est de la façade sud, tandis que l'autre logement occuperait l'essentiel du corps principal du bâtiment existant, prolongé en direction de l'ouest comme on l'a déjà vu.
Les différentes distantes par rapport à la limite ne résultent pas toutes du plan de situation et du plan du rez avec aménagements extérieurs qui figuraient à l'enquête, mais le conseil de l'intimé Bovy a produit à l'audience un croquis dont on reproduit ci-dessous les éléments principaux :
On précisera que la distance de 6,31 m. cotée ci-dessus par rapport à la limite est mesurée au milieu de la façade est après exécution des travaux.
On précisera encore, s'agissant des places de parc et de l'accès au garage double prévus dans la partie sud de la parcelle, que le chemin de la Janibaud n'occupe pas, le long de la limite entre les parcelles de Dominique Bovy et d'Erhard Keller, toute la surface grevée par la servitude 104'261, mais qu'au contraire, entre la chaussée asphaltée et la limite de parcelle, il subsiste une banquette d'une largeur d'environ un mètre qui fait partie de la parcelle Keller (et donc de l'assiette de la servitude) mais qui n'est pas asphaltée. Le plan des aménagements extérieurs montre que l'accès aux deux places de parc ainsi que le chemin d'accès au garage double sera aménagé jusqu'à la chaussée asphaltée, c'est-à-dire en traversant la banquette actuellement libre d'asphalte située entre la limite de la parcelle et le chemin, sur la parcelle 303 du recourant Erhard Keller.
C. L'enquête a suscité l'opposition d'Erhard Keller, formulée par lettre du 9 octobre 2001, puis complétée par une lettre du 8 novembre 2001 qui est toutefois parvenue à la municipalité après la décision attaquée.
L'enquête a aussi suscité l'opposition, sous la plume de l'avocat de Braun, d'Urs Egger, propriétaire de la parcelle 386 située au nord de celle d'Erhard Keller.
D. Par décisions du 7 novembre 2001, la municipalité a levé les oppositions et, dans une lettre séparée du même jour, informé l'intimé Bovy qu'elle avait décidé de lui octroyer le permis de construire mais que celui-ci était suspendu jusqu'au terme du délai de recours et qu'en cas de recours, la décision municipale serait inopérante jusqu'à droit connu.
F. Par acte du 28 novembre 2001, Erhard Keller, sous la plume de l'avocat de Braun, a recouru contre cette décision en concluant à l'annulation du permis de construire. Il fait valoir que la parcelle est inconstructible parce que sa surface de 1'194 m² est inférieure au minimum réglementaire de 1'200 m², que l'accès au garage et aux deux places de parc passe sur sa propriété si bien que sa signature aurait été nécessaire selon l'art. 108 LATC, que la surface bâtie (incluant la terrasse couverte prise dans le gabarit de la toiture, ainsi que la moitié des dépendances qui constitue le garage et les places de parc, atteint 176,78 m² alors que le 1/7 de la surface de la parcelle selon l'art. 51 du règlement communal est de 170,57 m². Il mentionnait encore, sans indiquer quel moyen il en tirait, l'art. 52 du règlement communal (distances à la limite), l'art. 53 du règlement communal concernant l'orientation des faîtes de la toiture, et il ajoutait que les places de parc ne pouvaient être admises selon l'art. 39 RATC en raison de l'atteinte intolérable que cette dépendance fait subir au recourant.
La municipalité a conclu au rejet du recours dans des déterminations du 21 janvier 2002. L'intimé Bovy en a fait de même le même jour.
L'audience fixée, le recourant a été autorisé à déposer un mémoire complémentaire, ce qu'il a fait le 7 février 2002. La commune a répliqué la 15 mars 2002, l'intimé Bovy renonçant à le faire de son côté.
G. Le Tribunal administratif a tenu audience à Mex le 17 avril 2002. Diverses pièces ont été produites. Le tribunal a procédé à une inspection locale. Ont participé à cette audience le recourant assisté de l'avocat de Braun, les représentants de la municipalité, Jean-Pierre Rebeaud, syndic, et Marisa Pahud, conseillère municipale, assistés de l'avocat Benoît Bovay, ainsi que l'intimé Dominique Bovy accompagné de l'architecte Normann Piller et de Sylviane Pasche, et assisté de l'avocat Jean Heim.
Par lettre du 21 avril 2002, qui a croisé une écriture supplémentaire spontanée de l'avocat de Braun du 19 avril 2002, le tribunal a décidé de rouvrir l'instruction pour recueillir des renseignements sur les travaux préparatoires de la réglementation communale et la pratique communale quant à l'interprétation des art. 49 (surface minimale) et 52 (distance à la limite) du règlement communal.
L'avocat de Braun a derechef déposé une écriture spontanée du 23 avril 2002.
Interpellée en premier, la commune a déposé par son conseil une écriture du 8 mai 2002 et produit des pièces, complétées par un envoi du 2 août 2002. Dominique Bovy a produit spontanément et sous sa signature personnelle un mémoire du 7 mai 2002 et des pièces.
Le conseil du recourant s'est déterminé le 13 septembre 2002 et celui de l'intimé Bovy le 17 septembre 2002.
L'intimé Bovy, procédant seul désormais, s'est enquis de l'aboutissement de la procédure, puis il a déposé un recours de droit public que le Tribunal fédéral a admis par arrêt du 6 juin 2003 invitant le Tribunal administratif à statuer dans les meilleurs délais.
Le dossier a été retourné le 9 juillet 2003 au Tribunal administratif, qui a délibéré par voie de circulation et approuvé le présent arrêt.
Considérant en droit:
"La surface minimale de terrain est fixée de la manière suivante :
1'200 m² au minimum pour chaque construction individuelle,
1'500 m² au minimum pour la construction de chaque groupe de deux habitations comprenant un logement chacune"
Selon le recourant, la parcelle 365 de l'intimé est inconstructible car sa surface n'est que de 1'194 m².
Le recourant perd de vue que selon la jurisprudence, le caractère constructible d'une parcelle se détermine, si une surface minimale est exigée par le règlement communal, en fonction des surfaces résultant de la même base cadastrale que celle qui a été prise en considération lors de l'adoption du plan d'affectation et de son règlement (AC 1991/0249 du 11 mai 1993, publié à la RDAF 1994 p. 51).
Ayant pris connaissance de cette jurisprudence, le recourant fait valoir dans son mémoire complémentaire du 7 février 2002 que l'art. 49 RPGAC a été approuvé par la municipalité en 1998 (il a été approuvé par le Département des infrastructures le 18 août 2000) et que depuis lors, l'intimé Bovy savait, depuis la mise à l'enquête de la nouvelle mensuration cadastrale numérique en 1994, que sa parcelle avait été mesurée à 1'194 m². Le recourant en déduit que la surface minimale de 1'200 m², reprise par la nouvelle réglementation, n'est pas atteinte, ceci sur la base cadastrale de référence en vigueur lors de son adoption.
Le tribunal juge qu'il n'y a pas lieu de s'écarter de la jurisprudence de l'arrêt AC 1991/0249. En effet, l'exigence d'une surface minimale de 1'200 m² figurait déjà dans la précédent règlement communal approuvé par le Conseil d'Etat le 11 juin 1982 (art. 45 concernant la zone de villas). C'est à ce moment-là que le législateur communal a fixé l'objectif de planification, qui a imposé au territoire une trame qui, concrétisée par les limites issues du morcellement du territoire à bâtir, ne peut plus être modifiée, ni par une modification du calcul de la surface, ni d'ailleurs par une modification de la surface minimale requise par le règlement. Au surplus, il faut rappeler également que le Tribunal administratif a jugé que l'augmentation du volume construit sur une parcelle n'atteignant pas le minimum fixé par le règlement communal n'entraînait pas une aggravation de l'atteinte à la réglementation, au sens de l'art. 80 al. 2 LATC (AC 2001/0161 du 7 février 2002, confirmé dans l'arrêt AC 2002/0016 du 7 juillet 2003, concernant le règlement communal de Lonay).
C'est en revanche bien la surface effective de 1'194 m² qui devra être prise en considération pour déterminer au considérant qui suit si le projet respecte le coefficient d'occupation du sol.
"La surface bâtie - définie aux art. 8 et 25 - ne peut dépasser 1/7 de la surface de la parcelle; elle est de 80 m² au minimum.
Aucune dérogation n'est accordée."
Les dispositions auxquelles cet article se réfère sont les suivantes :
"Art. 8 Surface d'un bâtiment
La surface d'un bâtiment se mesure sur la plan du rez-de-chaussée, sans tenir compte des terrasses et terre-pleins non-couverts, des seuils, des balcons et des perrons.
Le cas échéant, cette surface est augmentée de celle des locaux construits en encorbellement, quelque soit leur destination.
Les piscines non-couvertes sont autorisées. La surface celles-ci n'excédant pas 40 m² hors tout, murs compris, (...), ne compte pas pour le calcul de la surface bâtie, (...)."
Art. 25 Dépendances
Le propriétaire peut être autorisé, avec l'accord préalable du voisin, à construire, entre les bâtiments élevés réglementaires, des dépendances conformément à l'art. 39 RATC. Ces petites constructions indépendantes n'auront que 3 m de hauteur à la corniche au maximum; elles ne pourront en aucun cas servir d'habitation ou à l'exercice d'une activité professionnelle. Elles sont prises à 50% pour le calcul du coefficient d'occupation du sol (COS).
a) Il n'est pas contesté que le 1/7 de la surface de la parcelle (1'194 m²) correspond à 170,57 m². Il s'agit de la limite que la surface bâtie sur la parcelle litigieuse ne doit pas dépasser.
b) Le recourant soutient que la surface totale du bâtiment principal atteindrait après les travaux 140,78 m² et, déclarant y ajouter la moitié de la surface des dépendances, à savoir 18 m² pour le garage et 18 m ² pour les places de parc, il aboutit à une surface de 176,78 m².
Comme l'observe le conseil de la commune, c'est à tort que le recourant prend en compte la surface des places de parc non-couvertes dans le calcul de la surface bâtie. En effet, la jurisprudence rappelle de manière constante que même si les places de stationnement à l'air libre sont assimilées aux dépendances en vertu de l'art. 39 al. 3 LATC, il a toujours été précisé qu'il serait abusif de les prendre en considération dans le calcul de la surface bâtie lorsque l'aménagement ne nécessite aucun ouvrage particulier (voir en dernier lieu AC 2002/0132 du 26 juin 2003, et les références citées). Il faut donc enlever au moins 18 m² à la surface de 176,78 m² qu'invoque le recourant, ce qui montre que le maximum de 170,57 m² n'est pas dépassé.
c) De plus, c'est à tort que le recourant prétend inclure dans la surface bâtie la surface rectangulaire correspondant au décrochement de la façade dans l'angle nord-ouest du projet car même si cet endroit est effectivement couvert par la toiture, probablement pour des motifs d'esthétique tendant à éviter une découpe incongrue dans le pan du toit, on ne saurait soutenir qu'il s'agirait, s'agissant d'un espace situé au nord et à proximité de la limite de parcelle, d'un "prolongement artificiel d'une toiture destinée à couvrir un espace au sol" au sens de la jurisprudence" (voir les mêmes arrêts).
d) C'est donc en vain que le recourant invoque une violation du coefficient d'occupation du sol.
En l'espèce, le projet consiste dans la prolongation vers l'ouest du faîte de la toiture actuelle. Son orientation demeure donc inchangée. Ce n'est que l'extension du bâtiment à l'extrémité est de la façade sud qui provoque la création d'une seconde toiture à deux pans mais celle-ci est nettement plus réduite et de surcroît d'une hauteur inférieure. Compte tenu de la liberté d'appréciation que le règlement laisse à la municipalité, celle-ci pouvait sans abuser de son pouvoir d'appréciation autoriser cette partie-là du projet dès lors que l'axe principal de la toiture demeure orientée conformément au règlement par rapport aux courbes de niveau.
On observe d'ailleurs en consultant le plan de situation mis à l'enquête que nombre de bâtiments affectent la forme d'un L ou d'un T, voire des formes plus compliquées encore, ce qui implique manifestement la présence de faîtes secondaires qui sont admis par la pratique de la municipalité.
Il n'est cependant pas contesté que la parcelle de l'intimé Bovy est au bénéfice d'une servitude de passage qui a permis la construction du chemin de Janibaud. Il est vrai que le chemin de Janibaud n'a pas été construit directement à la limite de la parcelle du recourant, qui correspond au bord est de l'assiette de la servitude, mais 1 m à l'ouest de cette limite, si bien qu'il subsiste une banquette d'environ 1 m entre la chaussée asphaltée et la limite de propriété. Il n'en reste pas moins que cette banquette, située sur la parcelle du recourant Keller, fait partie de l'assiette de la servitude et qu'en vertu de l'art. 737 al. 1 du Code civil, le titulaire de la servitude (en l'espèce l'intimé Bovy) peut prendre toutes les mesures nécessaires pour en user, ce qui inclut le droit de construire les ouvrages correspondants. On rappellera pour le surplus que si la jurisprudence ancienne n'a examiné que de manière restrictive les questions relatives à l'existence ou à la portée des servitudes, préférant renvoyer les parties à agir devant le juge civil, le Tribunal administratif, rappelant que les questions d'accès et d'équipement doivent être résolues par des moyens de droit public, a considéré dans la jurisprudence récente que l'autorité administrative peut se prononcer sur les litiges relatifs aux servitudes et en rapport avec un projet de construction. Le Tribunal administratif admet en particulier que lorsque le propriétaire grevé par un servitude de passage refuse de signer les plans et la demande de permis de construire pour un projet comportant des travaux sur l'assiette d'une servitude, le tribunal peut examiner à titre préjudiciel si le refus du propriétaire grevé est abusif ou non (voir pour un rappel de l'évolution de la jurisprudence AC 1998/0097 du 30 septembre 1998, RDAF 1999 I 219). Or en l'espèce, le recourant Keller prétend subordonner l'octroi du permis de construire l'accès aux places de parc à la présence de sa signature sur les plans mais comme il ne conteste pas que le terrain est grevé par la servitude, son refus de signer les plans est abusif.
On rappellera que la jurisprudence interprète l'art. 39 al. 4 RATC (selon lequel une dépendance ne doit causer aucun préjudice aux voisins) en ce sens que l'ouvrage projeté ne doit pas entraîner d'inconvénients appréciables, c'est-à-dire insupportables sans sacrifice excessif. Le Tribunal fédéral a confirmé cette interprétation qui permet seule la pesée des intérêts contradictoires en présence (ATF 1P.411/1999 du 10 novembre 1999 concernant la cause cantonale AC 1999/0040, PICCHIOTTINO Adrienne c/ Yves Perben et Municipalité de Rougemont, du 27 septembre 1999; voir par exemple AC 2001/0255 du 21 mars 2002). En l'espèce, les places de parc et le garage donnent sur l'arrière de la maison du recourant (façade nord-est) et dans cette situation, ce ne sont pas des installations susceptibles, dans une zone villa, de causer un préjudice excessif aux voisins.
Enfin, c'est à tort que le recourant invoquerait l'art. 25 RPGAC selon lequel les dépendances seraient subordonnées à l'accord préalable du voisin car cet accord ne saurait être refusé abusivement. En effet, sous l'angle des relations de voisinage, les dépendances ne peuvent pas être subordonnées arbitrairement à l'accord du voisin mais doivent être autorisées dès que la condition prévue par l'art. 39 al. 4 RATC (absence d'un préjudice excessif) est remplie.
La réglementation communale de la zone d'habitation individuelles et familiale comporte notamment les art. 48 et 49 qui ont la teneur suivante :
"Art. 48 Nombre de logements
Chaque parcelle ne pourra recevoir que 2 logements. Une activité indépendante du logement compte comme logement.
Art. 49 Surface parcelles
La surface minimale de terrain est fixée de la manière suivante :
1'200 m² au minimum pour chaque construction individuelle
1'500 m² au minimum pour la construction de chaque groupe de deux habitations jumelles comprenant un logement chacune".
Comme on l'a vu, les plans d'enquête montrent que le bâtiment transformé comporterait deux logements, accessibles par un hall d'entrée commun donnant sur la façade sud, et se répartissent tous deux sur deux niveaux séparés par un escalier. L'un des logements occuperait la façade est, y compris le corps de bâtiment supplémentaire qui serait construit devant la partie est de la façade sud, tandis que l'autre logement occuperait l'essentiel du corps principal du bâtiment existant, prolongé en direction de l'ouest comme on l'a déjà vu.
Bien que la rédaction des art. 48 et 49 du règlement communal ne soient pas particulièrement adroite, on comprend qu'il est possible de créer deux logements sur une parcelle (art. 48). La règle relative à la surface minimale exige 1'200 ou 1'500 m² selon qu'on est en présence d'une "construction individuelle" ou "d'un groupe de deux habitations jumelles comprenant un logement chacune". Dans son mémoire du 15 mars 2002, la municipalité expose qu'on se trouve à l'évidence en présence d'une villa familiale de deux logements, et non pas de deux villas jumelles, et que l'on ne voit pas pourquoi deux logements dans une villa ne seraient pas admis.
On ne saurait faire grief à la municipalité d'interpréter ses dispositions à la rédaction peu satisfaisante en ce sens qu'une "construction individuelle" peut contenir deux logements (ou une activité indépendante du logement qui compte comme logement au sens de l'art. 48 du règlement communal). Le recourant ne soutient d'ailleurs pas le contraire.
C'est en revanche à tort que le recourant prétend voir dans le projet litigieux l'aménagement de deux habitations jumelles car cette dernière expression présupposerait la juxtaposition de deux éléments identiques ou symétriques, ce qui ne correspond pas du tout à la configuration décrites ci-dessus. C'est donc en vain que le recourant soutient que la surface minimale de 1'500 m² serait applicable en l'espèce.
a) L'art. 52 RPGAC a la teneur suivante :
"Art. 52 Distance à la limite
La distance entre un bâtiment et la limite de la parcelle voisine est au minimum de 6 mètres lorsque la plus grande dimension en plan du bâtiment ne dépasse pas 12 mètres. Cette distance est de la moitié de la plus grande dimension en plan si cette dernière est supérieure à 12 mètres.
Entre bâtiments sis sur la même parcelle, ces distances sont additionnées.
Le long des voies publiques, la distance est fixée selon l'article 36 de la loi du 10 décembre 1991 sur les routes."
En outre, l'art. 6 du règlement communal, applicable à toutes les zones et intitulé "Distance aux limite" prévoit ce qui suit :
"La distance réglementaire entre bâtiments et limites des parcelles se mesure perpendiculairement à la limite dès le milieu de la façade.
Cette règle s'applique même lorsque la façade est oblique par rapport à la limite. Dans ce cas, toutefois, la distance ne devra pas être inférieure de plus d'un mètre à la distance réglementaire et ceci pour un seul angle."
b) A la rigueur des termes utilisés par l'art. 52 RPGAC, il conviendrait de rappeler que la "plus grande dimension en plan" d'un bâtiment est, du moins pour les bâtiments de plan carré ou rectangulaire, la longueur de la diagonale qui réunit les angles les plus éloignés du bâtiment. Toutefois, il est fort improbable que cette règle géométrique ait été envisagée par le législateur communal lorsqu'il a adopté l'art. 52 RPGAC. En effet, les règles fixant la distance à respecter entre une construction et la limite de parcelle fixent en général soit une distance absolue, soit une distance qui varie en fonction de la longueur de la façade.
c) Si l'expression la "plus grande dimension en plan du bâtiment" doit se rapporter non pas à la plus grande dimension du bâtiment dans l'absolu mais à une longueur de façade, ce qui est le plus courant dans la pratique des règlements communaux, il s'agit de rechercher le sens de cette expression.
aa) Le fait que nombre de constructions du quartier sont de forme complexe (en L, en T ou plus compliquée encore, comme le projet litigieux d'ailleurs) peut faire songer aux difficultés que comporte la détermination de la longueur d'une façade lorsqu'elle comporte des ressauts et des retraits. Il s'agirait alors, s'agissant de la "la plus grande dimension en plan", non pas de mesurer la longueur du seul segment de façade qui se trouve le plus proche de la limite, mais d'additionner les différents segments de façade qui composent le bâtiment du côté de la limite considérée (ils sont en principe parallèles entre eux) pour déterminer la longueur totale du bâtiment dans l'axe commun à ces différents segments. Si l'on prend l'exemple du projet litigieux et qu'on examine sa distance par rapport à la limite nord de la parcelle, la longueur déterminante ne serait pas celle du segment de façade le plus proche de la limite (la façade de l'habitation existante) mais les longueurs additionnées de la façade nord de l'habitation existante et de la façade nord de l'extension prévue, qui font face toutes deux à la limite nord, soit au total 14 mètre. Cette règle déterminerait alors une distance à la limite de 7 mètres, avec possibilité d'un seul angle se rapprochant de la limite d'un mètre selon l'art. 8 RPGAC. On observera au passage que l'art. 8 tolère ce rapprochement "pour un seul angle", ce qui montre bien que plusieurs angles ont été envisagés, précisément pour le cas des façades présentant des décrochements.
bb) Une autre interprétation de l'art. 52 RPGAC serait de considérer que l'expression la "plus grande dimension en plan" d'un bâtiment vise la dimension du bâtiment dans l'un et l'autre des deux axes selon lesquels s'orientent les façades (les bâtiments sont en général carrés ou rectangulaires ou du moins leurs différents segments de façades sont soit parallèles soit perpendiculaires entre eux) et que c'est le plus grand de ces deux axes, en tant que "plus grande dimension en plan", qui déterminerait, par sa moitié, la distance par rapport à toutes les limites, quelque soit la longueur de la façade qui fait face à la limite considérée. On observera cependant d'emblée que cette interprétation aurait pour conséquence curieuse que la distance à la limite serait déterminée par la longueur d'une façade qui n'est pas celle qui fait face à la limite considérée, mais celle d'une façade qui fait face à une limite située d'un autre côté de la parcelle.
d) En raison du caractère insolite de l'art. 52 al. 1 cité ci-dessus, le tribunal a tenté de compléter l'instruction au sujet des travaux préparatoires de cette disposition.
Les explications et les documents fournis pas la commune montrent que la teneur de l'art. 52 RPGAC remonte non pas à l'adoption de l'actuel règlement communal (adopté par la municipalité le 7 septembre 1998, par le Conseil général le 31 mars 1999 et approuvé par le Département des Infrastructures le 18 août 2000), mais à l'élaboration du règlement précédent quelque vingt ans auparavant. Dans sa teneur originelle lors de sa première mise à l'enquête, l'art. 47 du précédent règlement concernant la zone villa prévoyait ce qui suit:
"Distance au voisin
La distance entre un bâtiment et la limite de la propriété voisine est au minimum de 6 mètres, pour les façades jusqu'à 12 mètres. Au delà, elle sera de la moitié de la longueur de la façade.
Entre bâtiments sis sur la même propriété, ces distances seront additionnées.
(...)
Toutefois, ce texte, à la suite des interventions suscitées par l'enquête, a été amendé par la municipalité et la commission "ad'hoc", dans le sens du texte actuellement en vigueur et il a fait l'objet d'une enquête complémentaire organisée du 26 août au 24 septembre 1980. Cet amendement et cette enquête complémentaire sont mentionnés en p. 3 du préavis municipal du 6 novembre 1980 adressé au conseil général mais on n'y trouve aucune explication sur cet amendement. Le rapport de la commission du conseil général, non daté, se borne à des généralités. Quant au rapport d'examen préalable du Service de l'aménagement du territoire versé au dossier, il date du 19 février 1980 si bien qu'il ne mentionne évidemment pas l'amendement litigieux qui lui est postérieur. Enfin, le procès-verbal du Conseil général du 4 février 1981 montre que le recourant Keller, qui venait d'être assermenté par la Conseil général (p. 47), a formulé une proposition d'amendement "au sujet des limites et clôtures" qui a été refusée mais on ignore en quoi elle consistait (p. 49). Le texte adopté par le Conseil général le 4 février 1981 a été approuvé par le Conseil d'Etat (alors compétent) le 11 juin 1982.
On relève enfin que sur un document comparatif mettant en parallèle l'ancien et le nouveau règlement, l'urbaniste mandaté par la commune pour l'élaboration du nouveau règlement avait apposé un regard de la disposition litigieuse la remarque "à discuter "plus grande dimension de plans"". Mais il semble que cette annotation n'ait été suivie d'aucun débat ni commentaire.
Enfin, le recourant a produit diverses pièces dont il déduit que lorsqu'il a construit comme architecte une villa située à l'ouest de sa parcelle actuelle (villa Manuel), il a été contraint de procéder à une modification de limites (aussitôt corrigée par une servitude "de jardin") pour respecter une distance à la limite calculée conformément à l'interprétation qu'il soutient. Le conseil de la municipalité relève cependant que la construction litigieuse mesurait plus de 12 mètres dans chacun de deux axes (sur le plan produit, l'axe est-ouest est effectivement coté à 19,60 mètres et on mesure 14 mètres dans l'axe nord-sud). On notera pour terminer que la municipalité précise dans ses déterminations du 8 mai 2002 que c'est une précédente municipalité qui a traité alors l'interprétation de l'art. 52 RPGAC.
e) Comme l'admet le conseil du recourant dans ses observations du 13 septembre 2002, les recherches historiques effectuées ne permettent pas de trancher la controverse qui divise les parties. La question qui se pose finalement est de savoir si la municipalité pouvait interpréter l'art. 52 RPGAC en ce sens que le projet litigieux doit respecter une distance de 6 mètre par rapport à la limite est et une distance de 7 mètres par rapport à la limite nord, ces distances étant fonction de la longueur de la façade qui fait respectivement face à la limite correspondante.
Le Tribunal juge à cet égard que l'interprétation soutenue par le recourant ne saurait prévaloir. Comme on l'a vu plus haut, elle aurait pour conséquence curieuse que la distance à la limite serait déterminée par la longueur d'une façade qui n'est pas celle qui fait face à la limite considérée, mais la longueur d'une façade qui fait face à une limite située d'un autre côté de la parcelle. Le caractère incongru de cette conséquence ressort clairement de l'examen du projet litigieux dans la présente cause. En effet, la construction existante respecte - ce n'est pas contesté - la distance prescrite par l'art. 52 RPGAC. Du côté est, le projet litigieux ne la rapprocherait pas de la limite puisque l'extension prévue de la façade est - qui porterait la longueur de cette façade à 12 mètres
f) C'est donc en vain que le recourant invoque une violation de l'art. 52 RPGAC. En effet, la distance à la limite est de 6 mètres du côté est où la façade mesure 12 mètres et elle est respectée, comme on vient de le voir. Quant à la distance à la limite du côté nord, elle dépend de la longueur totale des segments de façade qui font face à cette limite-là, soit 14 mètres. La distance de 7 mètres est donc suffisante, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par le recourant, dont le grief ne concerne que la limite est.
Débouté, le recourant supportera un émolument qui tiendra compte de l'importance de l'instruction effectuée et du nombre de moyens soulevés. Il doit des dépens à l'intimé Bovy qui était assisté d'un mandataire rémunéré jusqu'à la fin de l'instruction.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Municipalité de Mex du 7 novembre 2001 est maintenue.
III. Un émolument de 3'000 (trois mille) francs est mis à la charge du recourant Erhard Keller.
IV. Le recourant Erhard Keller doit à Dominique Bovy la somme de 2'500 (deux mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 6 août 2003
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Estratto da Omnilex
Whether the parcel was non-buildable because its cadastral area was 1,194 m² instead of 1,200 m².
No. The minimum area requirement had to be assessed on the cadastral basis existing when the zoning rule was adopted; the parcel remained buildable.
The court followed prior case law and held that later numerical resurvey did not change the planning basis or the original minimum-area objective.
Whether the project exceeded the maximum built area and COS by counting covered roof recesses and open parking spaces.
No. Open parking spaces are not counted in built area, and the roof recess was not a countable artificial roof extension.
The court excluded non-covered parking from the built-area calculation and found the recess did not qualify as a built surface under the relevant jurisprudence.
Whether the roof orientation violated the municipal rule on ridge direction.
No. The main ridge direction remained compliant and the secondary roof element was permissible under municipal discretion.
The extension preserved the principal ridge orientation parallel to the contours; the municipality did not abuse its discretion in allowing a secondary roof part.
Whether the access to the garage and parking spaces required the neighbor's signature and a separate title over the passage area.
No. The applicant was entitled to use the passage servitude, and the neighbor's refusal to sign was abusive.
Because the route lay within the servitude area, the servitude holder could make the necessary works; the administrative authority could examine the servitude issue prejudicially in the permit process.
Whether the garage and outdoor parking spaces caused excessive neighbor nuisance under the dependency rule.
No. The installations did not create an unacceptable prejudice in a villa zone.
The court applied the standard that the dependency must not cause appreciable, intolerable inconvenience and found no excessive impact here.
Whether the project had to be treated as two twin houses requiring 1,500 m² instead of a single villa with two dwellings.
No. The project was a single house containing two dwellings, not a pair of twin houses.
The wording of the municipal rules allowed two dwellings on one parcel; the configuration was not symmetrical or juxtaposed as twin houses.
Whether the setback rule required 7 m on the east side because the building's largest plan dimension exceeded 12 m.
No. The municipal interpretation was accepted: the relevant dimension is assessed by the façade facing the specific boundary, with segments added where appropriate.
The appellant's reading led to an absurd result and contradicted both the text and the municipality's consistent practice; the project met the east and north setback requirements.
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