ac-1994-0253•Building permit upheld despite undersized buildable parcel
ac-1994-0253Tribunale cantonale21 apr 1995Dismissed
Estratto da Omnilex
Residents of Grandevent challenged a municipal permit allowing Jean Donnier and Leuba Jacques SA to build a semi-detached villa with two garages. They argued that the buildable part of the parcel was too small, that the project was too large and aesthetically offensive, and that access to the remaining agricultural part was inadequate. The Tribunal held that the earlier State Council decision protected Donnier’s building possibility and justified the derogation from the minimum parcel area rule; the floor-area ratio was respected; aesthetic objections lacked standing; and access/private-neighbor complaints were not within administrative review. The appeal was dismissed and the appellants were ordered to pay costs jointly and severally.
Art. 7 RPE; Art. 48 al. 3 LATC; Art. 104 al. 2 LATC; standing to invoke aesthetic provisions and neighbor complaints: A prior state assurance that a landowner may still build on a parcel may, under the principle of good faith, justify a municipal derogation from the minimum parcel area requirement even where the zoning regulation provides no express derogation. For the calculation of the floor-area ratio, only the constructible portion of the parcel is relevant. Provisions protecting aesthetics pursue public interests and may not be relied upon by neighboring owners lacking a legally protected interest. Questions of access to an agricultural residual parcel and private-law neighbor nuisances fall outside administrative review where the project otherwise complies with construction police rules.
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 21 avril 1995
sur le recours interjeté par Eric BISCHOF, Jean-Bernard BISCHOF, Catherine BISCHOF, Eugène JEANMONOD, Michel JEANMONOD, Béatrice JEANMONOD , tous domiciliés à Grandevent,
contre
la décision du 12 octobre/7 novembre 1994,de la Municipalité de Grandevent d'octroyer à Jean Donnier , propriétaire, et à Leuba Jacques SA , promettant-acquéreur le permis de construire une villa mitoyenne avec 2 garages.
Composition de la section: M. J.-A. Wyss, président; M. P. Richard et M. J. Widmer, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Jean Donnier est propriétaire de la parcelle no 36 sise à l'est du noyau du village de Grandevent.
D'une superficie de 3'920 m2, ce bien-fonds décrit un rectangle imparfait, élargi sur ses côtés ouest, sud et est par des "renflements" qui à eux seuls constituent trois carrés distincts. La partie supérieure dudit bien-fonds est formée d'un replat en nature de pré-champ entouré sur trois côtés par des terrains similaires. Sa partie inférieure, à savoir le "renflement" côté sud, est composée d'une pente douce en nature de verger, délimitée en aval par une voie publique et sur ses flancs ouest par la parcelle, propriété de André Cochand, sur laquelle est construit un garage à l'extrémité opposée et à l'est par trois parcelles sur lesquelles furent construites trois villas monofamiliales identiques, dont celle immédiatement voisine de Jean Donnier appartient à Eric Bischof. La famille Jeanmonod est propriétaire de la parcelle voisine supérieure située en zone agricole.
Jusqu'à l'entrée en vigueur du nouveau règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions le 2 décembre 1988, le bien-fonds en cause était entièrement situé en zone village. Selon le nouveau plan, la partie nord de la parcelle a été déclassée en zone agricole, ne laissant en zone village uniquement la partie située au bord de la route, d'une superficie de 820 m2.
M. Donnier s'était opposé en vain, par requête au Conseil d'Etat, au déclassement de la majeure partie de sa parcelle en zone agricole. Par décision du 23 décembre 1986, le Conseil d'Etat a cependant partiellement admis sa requête en ce sens qu'il a invité la commune à modifier l'art. 7 RPE réglant la surface minimum de la parcelle et son coefficient d'occupation du sol dans le sens actuel. Il a en outre relevé que:
"Par ailleurs, il convient d'insister sur le fait que le requérant conserve encore la possibilité d'édifier un bâtiment sur son bien-fonds, les autorités communales ayant choisi un développement structuré par des axes qui convergent vers la localité. La fraction de la parcelle litigieuse classée en zone village se trouve ainsi comprise dans une bande de terrain plus ou moins régulière qui s'étend vers l'est et confère une certaine homogénéité à la zone du village."
B. En date du 13 mai 1994, Jean Donnier a promis-vendu sa parcelle à Leuba Jacques SA, qui a demandé à la municipalité, en date du 28 juin 1994, une autorisation de construire une villa mitoyenne.
Le projet a été mis à l'enquête du 9 au 29 septembre 1994. En date du 15 septembre 1994, la municipalité a demandé à Jean Donnier de faire inscrire au Registre foncier une servitude d'accès à la partie supérieure de la parcelle, restée en zone agricole, lui assurant l'octroi du permis de construire, sitôt reçue la preuve de cette inscription, toutes oppositions réservées.
Le projet a donné lieu à une opposition contresignée par Eric, Jean-Bernard et Catherine Bischof, Eugène, Michel et Béatrice Jeanmonod et par André Cochand. En date du 12 octobre 1994, la Municipalité de Grandevent a levé l'opposition. A la suite d'une intervention de Michel Jeanmonod en séance de municipalité le 17 octobre, celle-ci a confirmé sa décision, par lettre du 7 novembre 1994, après avoir vérifié si la servitude avait été entre-temps inscrite, ce qui fut le cas.
C. En date du 17 novembre 1994, Eric, Jean-Bernard et Catherine Bischof, Eugène, Michel et Béatrice Jeanmonod ont déposé un recours contre cette décision en soutenant notamment que le projet contrevient à l'art. 7 RPE qui prévoit une surface minimale de la parcelle de 1'000 m2, alors que la surface constructible de la parcelle de Jean Donnier n'a que 820 m2. Selon eux la construction projetée serait beaucoup trop importante en regard de l'étroitesse de la parcelle et des constructions voisines plus modestes. Ils contestent en outre les ouvertures donnant du côté des constructions voisines relativement proches, relevant qu'il est désagréable d'avoir une vue directe sur les voisins.
Jean Donnier, Leuba Jacques SA et la municipalité concluent au rejet du recours. Ils insistent sur la conformité du projet aux règles de la police des constructions. En ce qui concerne la dimension de la parcelle, la municipalité relève que, lors de la révision du plan de zone, elle avait accordé une dérogation à Jean Donnier pour qu'il puisse construire sur la partie de sa parcelle restée en zone constructible et que l'autorité ne pouvait ainsi pas retirer aujourd'hui le droit de bâtir qu'elle avait promis alors.
Le Tribunal administratif a tenu audience le 6 mars 1995 à Grandevent en présence de Jean-Bernard Bischof, Eugène, Michel et Béatrice Jeanmonod pour les recourants, du syndic M. Bey, accompagné de Mme Schwarz, municipale, pour la Municipalité de Grandevent, Jacques Leuba et Philippe Hon, architecte, pour Leuba SA, et Jean Donnier,. Il a procédé à une visite des lieux, puis a entendu les parties, qui ont confirmé leurs conclusions respectives. Puis il a délibéré et statué à huis clos.
Les arguments des recourants seront repris en tant que de besoin.
Considérant en droit:
En l'occurrence la partie A de la parcelle de Jean Donnier classée en zone village n'a qu'une surface de 820 m2 au lieu des 1'000 m2 prévus par la disposition précitée.
Or par décision du 23 décembre 1986, statuant sur la requête de Jean Donnier contre la révision du plan de zones de la Commune de Grandevent, le Conseil d'Etat a insisté sur le fait que le recourant conserve encore la possibilité d'édifier un bâtiment sur son bien-fonds, assurance sur laquelle on ne saurait revenir ultérieurement, sauf à enfreindre le principe de la bonne foi. Compte tenu de la décision du Conseil d'Etat dans le cas particulier, la municipalité a ainsi octroyé à juste titre à Jean Donnier une dérogation à l'art. 7 RPE concernant la surface minimum de la parcelle, alors même que le règlement ne prévoit aucune possibilité de déroger à cette disposition.
En revanche la surface au sol de la construction litigieuse est conforme à la réglementation en vigueur (art. 48 al. 3 LATC, 7 RPE) qui prévoit que seules les surfaces classées en zone à bâtir entrent dans le calcul des coefficients d'occupation et d'utilisation du sol. Le règlement de la Commune de Grandevent.(art. 7 RPE) a fixé le coefficient d'utilisation du sol à 1/6 de la surface de la parcelle située en zone constructible. En l'espèce la partie de la parcelle située en zone constructible a une surface de 820 m2. Comme la construction projetée occupe 135 m2, elle ne dépasse ainsi pas la surface maximale de 136 m2 (820/6) que le règlement permet.
Selon la récente jurisprudence du Tribunal administratif (arrêt du 22 février 1995, AC 93/292), restreignant la pratique antérieure de la Commission cantonale de recours, afin de pouvoir utilement se plaindre d'une violation des dispositions régissant l'esthétique des constructions, il faut justifier d'un intérêt juridiquement protégé au sens de l'art. 37 al. 1 LJPA. Or, au même titre que celles régissant par exemple la protection de la nature, des monuments et des sites (voir RDAF 1994, 48), les prescriptions régissant exclusivement l'esthétique des constructions ont été instituées dans l'intérêt public (voir notamment A. Grisel, Traité de droit administratif, 1984, volume II, p. 710), dont seules les autorités sont les gardiennes : autrement dit, un propriétaire voisin - fût-il immédiat - ne saurait s'en prévaloir utilement puisque, quand bien même il aurait un intérêt de fait à leur application, il ne se trouve pas dans leur champ de protection. Force est dès lors de déclarer, en l'espèce, ce moyen de recours irrecevable, pour défaut de légitimation active.
En outre on relèvera, à l'adresse des recourants, que du moment où la construction respecte les dimensions réglementaires et l'affectation de la zone, aucune disposition ne permet d'imposer qu'elle soit destinée à une seule famille, plutôt qu'à deux.
Au regard de la loi, la municipalité ne peut accorder le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique (art. 104 al. 2 LATC).
Quand bien même la municipalité s'est préoccupée de la question en exigeant l'inscription d'une servitude de 4m de largeur, force est de constater que l'art. 104 LATC ne vise que l'équipement de la parcelle appelée à supporter la construction projetée. Le moyen des recourants ne repose, en l'espèce, sur aucune base légale de droit public, car la parcelle qui supportera la construction projetée a un accès suffisant. De plus il s'agit d'une seule parcelle divisée en fractions constructible et inconstructible, appartenant au même propriétaire. Au demeurant la servitude créée permet un accès suffisant à la partie supérieure de la parcelle au regard de l'aménagement garanti sur la base de l'assiette projetée. Au cas contraire, il appartiendrait, dans l'hypothèse d'une division de la parcelle entre deux propriétaires distincts, au futur propriétaire de la fraction en zone agricole d'actionner le propriétaire de la fraction construite en cession d'un droit de passage nécessaire au sens de l'art. 694 du Code civil, devant le juge civil.
De même, le moyen consistant à dire que les ouvertures sur les côtés est et ouest créeraient des désagréments pour les voisins échappe à la cognition du Tribunal de céans, du moment que la construction projetée est conforme aux règles de la police des constructions, ce qui est le cas en l'espèce. Les litiges découlant des rapports de voisinage sont en effet de la compétence du juge civil (art. 684 ss CC, art. 13-19 code foncier et rural concernant les vues et les jours) et non pas des autorités administratives.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. L'émolument de justice, fixé à fr. 2'500.-- (deux mille cinq cents francs), est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
III. Il n'est pas alloué de dépens.
fo/Lausanne, le 21 avril 1995
Le président: La greffière:
Estratto da Omnilex
Whether the permit violated the minimum parcel area rule in Art. 7 RPE
The municipality could lawfully grant a derogation because the owner had previously been assured by the Council of State that he retained the possibility to build on the parcel.
Refusing to allow construction after that earlier assurance would breach good faith; the buildable part had only 820 m2, but the prior state decision protected the building right.
Whether the project exceeded the maximum buildable floor area/coverage ratio
No. The 135 m2 footprint remained below the permitted maximum of 136 m2 for the 820 m2 constructible portion.
Only the zone constructible area counts for the coefficient calculation under Art. 48 al. 3 LATC and Art. 7 RPE.
Whether neighboring owners could invoke aesthetic objections against the project
No. They lacked standing to complain about aesthetic provisions, which protect the public interest and not neighboring owners.
Such rules are enforceable by authorities, not by private neighbors; the objection was therefore inadmissible.
Whether the access to the agricultural part of the parcel defeated the permit
No. Art. 104 LATC concerns only the parcel supporting the proposed construction, and that parcel had sufficient access.
The disputed access servitude related to the remaining agricultural part; any broader private-law access issue would belong before the civil judge.
Whether the side openings unlawfully harmed neighboring properties
No administrative complaint could be based on that argument because the building complied with construction rules.
Neighbor nuisance and view disputes fall under private-law neighbor relations before the civil courts, not the administrative judge.
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