ac-1994-0217•Partial approval of building permit appeal; COS reduction required
ac-1994-0217Tribunale cantonale7 apr 1995Partially Granted
Estratto da Omnilex
Two groups of neighbors appealed Pully’s building permit for two apartment buildings on parcel 852. The court rejected procedural complaints and most substantive objections, holding that the setback, balcony, access, parking, and aesthetic grievances were either unfounded or partly inadmissible. It found, however, that the project exceeded the admissible built surface by 2.19 m2 because only the portion of land ceded for the widened public way up to 10% of the original parcel could be counted in the COS. The permit was therefore only partially upheld and was made conditional on revised plans reducing the built area. Court fees were split between the builder and the appellants, with costs offset.
Art. 17, 19, 20, 46 and 52 RCATC; Art. 19 and 33 LAT; Art. 103 OJF; Art. 55, 111 and 117 LATC; the admissibility of neighbors’ appeals and the effect of final planning instruments on access objections. Rules governing setbacks, access dimensions and parking are ordinarily planning norms within Art. 33 LAT if they pursue aménagement-related functions, so neighbors may invoke them under Art. 103 OJF. By contrast, provisions serving predominantly general-interest or traffic-safety purposes, or tree-planting requirements, do not confer a legally protected interest. A construction-line cession may be counted toward buildable area only within the limits set by the communal rule; any excess beyond the statutory percentage is excluded. An aesthetic clause may prevent a project only exceptionally, where the use of building rights is irrational or abusive.
CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt
du 7 avril 1995
sur les recours interjetés d'une part par la SI RESIDENCE DES OSCHES A SA et la SI RESIDENCE DES OSCHES B SA , à Pully, représentées par l'avocat Robert Lei-Ravello, à Lausanne, et d'autre part par Christiane AGUET et seize consorts , à Pully, représentés par l'avocat Jean-Michel Henny, à Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité de Pully du 26 septembre 1994, levant leur opposition et accordant à André Guigoz , représenté par l'avocat Jean-Pierre Gross, à Lausanne, l'autorisation de construire deux bâtiments d'habitation avec garage souterrain au sentier du Lycée, à Pully (parcelle no 852 du cadastre communal).
Composition de la section: M. E. Poltier, président; M. P. Blondel et M. A. Chauvy, assesseurs. Greffier: M. J.-C. Perroud, sbt.
Vu les faits suivants:
A. André Guigoz est propriétaire de la parcelle no 852, issue de la réunion des anciennes parcelles 852 et 854, du cadastre de la Commune de Pully. D'une surface de 1'293 mètres carrés et présentant la forme d'un "L" couché, ce bien-fonds est entouré au nord, notamment, des parcelles nos 850 et 844 qui sont la propriété respectivement de la SI Résidence des Osches B SA et de la SI Résidence des Osches A SA; à l'est, de la parcelle no 855, propriété de l'Etat de Vaud, supportant un court de tennis; au sud, du sentier du Lycée, au-delà duquel sont sises les parcelles nos 857 (Golay et Roy) et 858 (Aguet); à l'ouest, de la parcelle no 853, propriété de Jacques Marchand, sur laquelle la construction d'un immeuble de trois niveaux est en voie de finition.
Le sentier du Lycée, qui dessert toutes les parcelles précitées à l'exception de celles appartenant à la SI Résidence des Osches A SA et la SI Résidence des Osches B SA (ci-après : les SI Résidence des Osches A et B), relie le chemin des Osches à la parcelle no 853, propriété de Jacques Marchand, où il se termine en cul-de-sac. A partir de son débouché sur le chemin des Osches, ce sentier emprunte une direction nord-sud et forme un tronçon rectiligne d'une largeur oscillant entre 3,50 mètres et 5 mètres, sur une distance d'environ 150 mètres, jusqu'à la hauteur des parcelles no 856 (Schmid de Gruneck) et 268 (Martin). A cet endroit, le sentier forme un coude et part en direction de l'ouest pour atteindre la parcelle Marchand environ 100 mètres plus loin. Anciennement, ce tronçon est-ouest était un chemin presque exclusivement piétonnier dont la largeur ne dépassait pas 2 mètres. Récemment, il a été élargi, au terme d'une procédure qui a vu les SI Résidence des Osches A et B recourir en vain au Conseil d'Etat contre le projet communal que le Département des travaux publics, de l'aménagement et des transports avait approuvé (arrêt du Conseil d'Etat du 10 juillet 1991). Au début de la branche est-ouest du sentier du Lycée, la largeur a été portée à 4,50 mètres, grâce à l'acquisition par la commune d'une bande de terrain formant la partie sud de la parcelle no 856. Sur le reste du tronçon, soit sur une distance d'environ 90 mètres, la largeur a été portée à 3,50 mètres, ce au détriment des parcelles nos 855 (Etat de Vaud) et 852 (Guigoz), mais les emprises nécessaires n'ont pas fait l'objet d'achats de la part de la commune : les propriétaires susmentionnés ont en effet promis de céder une servitude de passage à leurs voisins intéressés et à la Commune de Pully (en faveur des véhicules des services publics). Enfin, à l'extrémité du tronçon est-ouest, une aire de rebroussement occupant respectivement les secteurs sud-ouest et sud-est des parcelles Guigoz et Marchand a été planifiée; elle est actuellement en voie de réalisation.
Jusqu'à l'adoption des plans dont il sera question ci-après, le bien-fonds propriété d'André Guigoz, ainsi que les parcelles voisines, étaient classés en zone de moyenne densité par le plan des zones communal approuvé le 1er juillet 1954 par le Conseil d'Etat. Dès l'année 1990, la Municipalité de Pully a décidé de redéfinir les possibilités de construire dans ce secteur pour tenir compte de la faible capacité de dévestiture du sentier du Lycée. Elle a ainsi engagé, par enquête publique du 30 octobre au 30 novembre 1990, une procédure de légalisation d'un plan partiel d'affectation, intitulé "Sentier du Lycée", qui avait pour but de réduire légèrement la densité d'occupation des terrains en cause. L'année suivante (mise à l'enquête publique du 9 août au 9 septembre 1991), elle a élaboré un plan d'extension fixant la limite des constructions au sentier du Lycée à 6 mètres de part et d'autre de l'axe du domaine public (ancienne voie piétonne). Les SI Résidence des Osches A et B ont contesté ces projets, d'abord par la voie de l'opposition, puis en déposant une requête au Conseil d'Etat qui les a déboutées par arrêt du 22 mai 1992.
B. En 1990, Jacques Marchand avait obtenu de la Municipalité de Pully l'autorisation de construire sur sa parcelle no 853 un bâtiment de trois niveaux comportant trois logements. Les SI Résidence des Osches A et B avaient recouru avec succès contre cette décision auprès de la Commission cantonale de recours en matière de constructions (CCRC) qui avait estimé que l'état existant du sentier du Lycée (chemin piétonnier d'une largeur de 2 mètres) ne pouvait être considéré comme un accès suffisant et que la municipalité ne pouvait subordonner l'octroi du permis de construire à la condition que les procédures engagées pour assurer l'élargissement de ce sentier aboutissent. En 1992, Jacques Marchand a soumis un nouveau projet, du même type que le précédent. Contre le permis octroyé par la municipalité, les SI Résidence des Osches A et B ont cette fois saisi le Tribunal administratif qui les a déboutées par arrêt du 28 juillet 1993 (cause AC 93/048). Le Tribunal administratif a notamment considéré que le sentier du Lycée, dans sa nouvelle configuration, constituait un accès suffisant et que la partie de la parcelle du constructeur servant de place de rebroussement pouvait être prise en compte pour déterminer la surface constructible. C'est ce projet qui est actuellement en voie d'achèvement.
C. Le 27 avril 1994, agissant par l'intermédiaire de l'architecte Daniel Divorne, André Guigoz a requis de la Municipalité de Pully l'autorisation de construire sur sa parcelle deux immeubles comportant chacun trois niveaux (plus un niveau de combles) et trois logements, le dernier en duplex. Selon le plan de situation, les deux bâtiments, d'une emprise au sol identique, seraient implantés côte à côte, à 10 mètres l'un de l'autre, dans la partie de la parcelle longeant le chemin du Lycée (partie couchée du "L"). La façade sud du bâtiment situé le plus à l'est (bâtiment B) serait implantée exactement sur la limite des constructions; quant à celle de l'autre bâtiment (bâtiment A), son angle sud-est serait à 20 centimètres de cette limite, l'angle sud-ouest en étant distant de quelque 1 mètre.
L'enquête publique s'est déroulée du 3 au 22 juin 1994. Elle a suscité de nombreuses oppositions émanant notamment des SI Résidence des Osches A et B, de Christiane et Michel Aguet (parcelle no 858), de Christiane et Jean-Jacques Golay, ainsi que de Madiana et Eugène Roy (parcelle no 857).
Par lettre du 7 juin 1994, la Centrale des autorisations du Département des travaux publics, de l'aménagement et des transports (CAMAC) a fait savoir à la Municipalité de Pully que les autorisations cantonales nécessaires avaient été délivrées.
Dans sa séance du 16 août 1994, la Municipalité de Pully a décidé d'écarter les oppositions. Elle a délivré le permis de construire sollicité le 16 septembre 1994 et informé les intéressés par lettres du 26 septembre 1994.
D. C'est contre cette décision que les SI Résidence des Osches A et B, d'une part, ainsi que Christiane Aguet et seize consorts, d'autre part, ont recouru respectivement les 6 et 10 octobre 1994. Les recourants Aguet et consorts ont déposé un mémoire motivé le 17 octobre 1994. De manière générale, ils se plaignent de ce que le constructeur n'a pas respecté l'esprit du plan partiel d'affectation "Sentier du Lycée" (ci-après : le PPA) dont le but était de réduire la densité des constructions dans le secteur en cause. Ils estiment ainsi que le constructeur a tiré un parti abusif de la nouvelle réglementation en utilisant au maximum les possibilités de construire qu'elle réserve. Ils mettent en doute plus particulièrement le respect des distances aux limites et de la surface constructible, et dénoncent l'insuffisance de l'accès prévu par le sentier du Lycée. Dans un mémoire déposé le lendemain, les SI Résidence des Osches A et B ont développé des moyens similaires. L'ensemble des arguments des recourants sera repris en détail, en tant que de besoin, dans la partie "En droit".
La municipalité (mémoire du 8 novembre 1994) et le constructeur (mémoire du 2 décembre 1994) ont conclu au rejet des recours. Avec sa réponse, la municipalité a notamment produit le PPA "Sentier du Lycée", le plan d'extension fixant les limites de construction le long du sentier du Lycée, le plan d'élargissement du sentier du Lycée, les arrêts du Conseil d'Etat des 10 juillet 1991 et 22 mai 1992 mettant fin aux procédures d'adoption de ces plans, la promesse de constitution de servitudes du 23 mai 1991 en faveur des utilisateurs du sentier du Lycée, les plans du bâtiment en cours de construction sur la parcelle Marchand (no 853) avec l'arrêt du Tribunal administratif du 28 juillet 1993, ainsi qu'un plan technique d'implantation (du projet litigieux) établi par le géomètre Bonjour et daté du 6 avril 1994.
E. Par décision incidente du 29 décembre 1994, le magistrat instructeur a refusé une requête des recourants tendant à la pose de gabarits pour le profilement des immeubles projetés.
F. Le Tribunal administratif a tenu séance le 1er février 1995 à Pully, en présence des parties et intéressés.
Le tribunal a entendu, en qualité de témoin, Christophe Piguet qui est locataire de la maison sise sur la parcelle no 856, soit en bordure du tronçon nord-sud du sentier du Lycée. Celui-ci s'est exprimé au sujet des conditions de circulation sur ce tronçon. Il a expliqué que ce chemin est peu fréquenté, mais que la circulation y est difficile le matin entre 7h45 et 8h15, en raison du passage des étudiants qui se rendent à pied au gymnase de Chamblandes. En-dehors de ces heures, le principal problème rencontré par le témoin réside dans la difficulté de s'engager dans de bonnes conditions sur le sentier du Lycée. Il estime en effet ne pas bénéficier d'une visibilité suffisante et doit par conséquent s'élancer en se fiant au bruit des autres véhicules. Selon lui, la circulation sur la branche est-ouest du sentier du Lycée a été ouverte à fin 1993. Il ne lui a pas été possible de faire des constatations sur les conditions de circulation sur ce tronçon, mais il craint que la réalisation des projets Marchand et Guigoz n'aggrave les difficultés de circulation devant sa résidence. Il a toutefois admis qu'il n'a pas constaté, à cet endroit, de modification de la situation depuis l'élargissement du sentier du Lycée. A sa connaissance, il n'y a pas eu d'accident sur ce chemin depuis qu'il y habite (fin 1991), ce qui s'explique aisément par le fait qu'avant l'élargissement, il n'y avait pour ainsi dire pas de circulation.
Le tribunal a procédé à une inspection locale. Les constatations faites à cette occasion seront reprises plus loin dans la mesure utile.
La municipalité et les recourants ont produit diverses pièces, à savoir notamment un calcul détaillé de la surface bâtie projetée (municipalité), un montage photographique artisanal destiné à apprécier l'impact du projet et une circulaire de la Municipalité de Pully aux habitants du sentier du Lycée les invitant à modérer leur vitesse lorsqu'ils empruntent ce chemin, cette circulaire faisant suite à une plainte d'un habitant du secteur dénonçant la circulation de certains automobilistes à une vitesse inadaptée (recourants Aguet et consorts).
G. Par lettre du 8 février 1995, le tribunal a encore procédé à deux mesures d'instruction portant sur le nombre de places de parc du projet et l'emprise exacte du sentier du Lycée élargi.
La municipalité s'est déterminée par lettres des 15 février et 3 mars 1995; le constructeur, par envoi du 24 février 1995; les recourantes SI Résidence des Osches A et B par pli du 6 mars 1995. Les recourants Aguet et consorts n'ont pas pris position.
Considérant en droit:
a) L'enquête prévue à l'art. 109 LATC a pour but de porter à la connaissance du public les projets de construction au sens large du terme. Cette procédure doit permettre aux tiers intéressés de faire part à l'autorité de leurs éventuelles observations ou oppositions (Tribunal administratif, arrêt AC 91/237, du 22 octobre 1992; Benoît Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, 2ème éd. Payot Lausanne 1988, p. 75). Afin de préserver le droit d'être entendu des intervenants, les plans doivent être suffisamment précis et complets de telle sorte que les intéressés puissent se déterminer en toute connaissance de cause (ATF Carrard c. CCRC du 5 août 1987, RDAF 1989 p. 456). Une lacune ne suffit pas pour autant à invalider l'enquête. Encore faut-il que le vice n'ait pu être réparé devant la seconde instance, le recourant n'ayant pas été en mesure de sauvegarder ses droits dans ce cadre.
b) aa) Dans le cas particulier, le tribunal a pu constater lors de l'inspection locale que l'élargissement du sentier du Lycée est réalisé, que l'immeuble Marchand est en voie de finition, de même que la place de rebroussement. Les recourants, voisins immédiats, sont donc mieux placés que quiconque pour se rendre compte de l'intégration du projet par rapport aux éléments déjà construits. Au surplus, l'emprise du sentier du Lycée et de la place de rebroussement figurent précisément sur le plan des aménagements extérieurs; quant au projet Marchand, les recourants ont pu en connaître les données grâce à la production notamment du dossier - comprenant un jeu de plans - y relatif. Donc, à supposer même que le plan de situation puisse être jugé insuffisant - question qu'on peut laisser ouverte - en raison de l'indication incorrecte du sentier du Lycée et des ouvrages réalisés sur la parcelle Marchand, les recourants ne sauraient s'en plaindre valablement.
bb) Le même raisonnement peut être appliqué pour ce qui concerne la détermination de l'emprise exacte du sentier du Lycée sur la parcelle du constructeur : l'instruction a porté sur ce point et les parties ont pu se déterminer.
cc) Quant au plan d'implantation établi par le géomètre Bonjour, on verra ci-après qu'il n'est pas indispensable à la compréhension du projet. Certes l'explicite-t-il mieux, mais là encore il y a lieu de relever qu'il s'agit d'un document auquel les parties ont eu accès.
c) Il résulte de ce qui précède que les vices allégués par les recourants ne les ont nullement empêchés de sauvegarder valablement leurs droits. Le tribunal n'a par conséquent aucun motif, sur cette base, d'annuler la décision et d'exiger une nouvelle enquête publique.
a) Selon l'art. 37 LJPA, le droit de recours appartient à toute personne physique ou morale qui justifie d'un intérêt protégé par la loi applicable (al. 1); sont réservées les dispositions des lois spéciales légitimant d'autres personnes ou autorités à recourir et les dispositions du droit fédéral (al. 2). En vertu de l'art. 33 al. 2 LAT, le droit cantonal doit prévoir au moins une voie de recours contre les décisions et les plans d'affectation fondés sur la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT), ainsi que sur les dispositions cantonales et fédérales d'exécution; aux termes de l'art. 33 al. 3 lit. a LAT, la qualité pour recourir doit alors être reconnue au moins dans les mêmes limites qu'en matière de recours de droit administratif devant le Tribunal fédéral (art. 103 OJF). Dans un arrêt récent (ATF 118 Ib 26 ss), le Tribunal fédéral a précisé la notion de "dispositions cantonales et fédérales d'exécution" au sens de l'art. 33 al. 2 LAT : il s'agit des prescriptions en matière de construction qui donnent un contenu concret à la planification. Entrent dans cette catégorie, notamment, les normes sur l'affectation, le volume et la densité des constructions, ainsi que les distances à observer entre les bâtiments et les limites de propriété. En revanche, cette notion ne recouvre pas les normes techniques concernant la sécurité, la salubrité ou la solidité des constructions, de même que les prescriptions sur la protection contre l'incendie, l'esthétique, l'aménagement des locaux ou encore la sécurité du trafic (cons. 4b, p. 31). Lorsqu'une autorité applique ces dernières règles, le droit fédéral ne pose pas d'exigences particulières quant à la définition de la qualité pour recourir devant la juridiction cantonale; la réserve de l'art. 37 al. 2 lit. b LJPA - en relation avec les art. 33 LAT et 2 des dispositions transitoires de la Constitution fédérale - n'entre alors pas en considération.
b) Selon l'art. 103 lit. a OJF, a qualité pour recourir quiconque est atteint par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Cette disposition n'exige pas que le recourant soit touché dans ses droits ou ses intérêts juridiquement protégés; un intérêt de fait suffit. L'art. 103 OJF permet donc au recourant de faire valoir ses droits lorsqu'il est menacé dans ses intérêts de nature matérielle, économique ou idéale, et cela même si l'intérêt privé du recourant ne correspond pas à l'intérêt protégé par la norme invoquée (ATF 104 Ib 245 = JT 1980 I 148). Mais, pour contester une décision, le recourant doit être touché de façon plus intense que n'importe quel citoyen et se trouver avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en considération (ATF 116 Ib 450, consid. 2b).
c) La qualité pour recourir d'un voisin contestant une décision prise à l'égard d'un tiers n'est reconnue, en droit cantonal, que si les prescriptions légales ont été édictées pour la protection des particuliers et que le recourant se trouve dans leur champ de protection (art. 37 al. 1 LJPA). L'existence d'un intérêt juridiquement protégé sera en revanche niée lorsque la norme est édictée dans le seul intérêt public ou dans celui de tiers, même si le recourant a un intérêt de fait à son application (v. par analogie avec le recours de droit public : ATF 118 Ia 116; 117 Ia 19; 113 Ia 470; 106 Ia 62). Ainsi, même lorsque la qualité pour recourir doit être reconnue dans son principe, cela n'exclut pas que certains des moyens invoqués puissent être écartés au stade de la recevabilité (Tribunal administratif, arrêt AC 92/022 du 5 février 1993 et les références citées).
d) Les principes développés dans l'ATF 118 évoqué plus haut consacrent une modification de la jurisprudence. En effet, antérieurement, le Tribunal fédéral avait refusé de considérer comme relevant de l'art. 33 LAT une disposition concernant l'admissibilité de locaux d'habitation et de travail se situant en sous-sol ou en tranchée en-dessous du sol naturel (ATF 115 Ia 7 ss, consid. 2c, traduit partiellement au JT 1991 I 400 ss), des normes régissant la hauteur de bâtiments, ainsi que leurs distances entre eux ou jusqu'aux limites (ATF 113 Ia 19 ss, consid. 3a), des règles précisant les exigences relatives aux voies d'accès aux bâtiments (ATF 112 Ia 119 ss, consid. 3, traduit partiellement au JT 1988 I 488 ss). Cela étant, il n'est pas évident, en dépit de l'énumération relativement longue proposée dans l'ATF précité, de déterminer la portée exacte de cette jurisprudence. Il existe en effet nombre de règles qui, sans avoir été édictées spécifiquement pour réglementer le volume et la densité des constructions ou encore les distances à observer entre les bâtiments et les limites de propriété, influent, à tout le moins de manière indirecte, sur les possibilités de construire ou la manière d'occuper une parcelle. On pensera notamment aux règles fixant des exigences en matière d'aménagements extérieurs (surface verte minimum, plantation d'arbres), à la clause d'esthétique, lorsqu'elle est interprétée en ce sens qu'elle peut paralyser un projet qui, pour le reste, est en tous points réglementaire, aux normes qui fixent des exigences en matière d'accès et de réalisation de places de parc. La solution paraît devoir être trouvée dans l'examen de la fonction de la norme directement en cause, prise non pas indépendamment mais dans le contexte du règlement auquel elle appartient. On en veut pour preuve le fait que, lorsqu'il énumère les règles relevant de l'art. 33 LAT, le Tribunal fédéral parle de normes ayant une fonction d'aménagement ou poursuivant des buts d'aménagement ("raumplanerische Funktion", "raumplanerische Züge"). A titre d'exemple, on peut penser qu'une règle définissant des exigences minimales en matière de surface verte et de place de jeux dans le contexte d'un règlement qui ne contient pas de coefficient d'occupation du sol (COS; v. notamment arrêt AC 93/192 du 20 avril 1994, cons. 4, pour un cas concernant la Commune de Lausanne) soit interprétée comme une règle ayant une fonction de planification, alors qu'une règle du même type n'aurait pas nécessairement cette fonction dans le contexte d'un règlement définissant de manière très stricte la surface constructible. L'arrêt du Tribunal fédéral examiné ici paraît également se référer à un critère de prépondérance, en ce sens que ne sont pas comprises dans le champ d'application de l'art. 33 LAT les normes qui ont principalement ("vorwiegend") une fonction d'ordre technique. Cela signifierait que même si elles peuvent indirectement avoir un effet sur l'occupation du sol, ces normes ne relèveraient néanmoins pas de l'art. 33 LAT. C'est la même idée qui est exprimée, a contrario, lorsque les normes relatives à la densité des constructions ou aux distances entre elles sont présentées comme des règles poursuivant des buts d'aménagement, avec cette précision que tel n'est plus le cas lorsqu'une autre fonction est clairement prioritaire, l'exemple cité étant celui des prescriptions fixant des distances par rapport à une route, pour des motifs de sécurité routière : "...solange nicht eine andere Zielsetzung (z.B. verkehrspolizeiliche Gründe bei Strassenabstandsvorschriften) klar im Vordergrund steht" (p. 31).
e) Sur le plan cantonal, la jurisprudence en matière de qualité pour recourir n'a jusqu'à maintenant pas tiré toutes les conséquences de la jurisprudence fédérale évoquée ci-dessus. Sous l'empire de l'APRA, dont l'art. 3 subordonnait la qualité pour recourir à l'existence d'un intérêt juridiquement protégé, la Commission cantonale de recours en matière de constructions (CCRC) a toujours examiné un projet sous tous ses aspects, vérifiant notamment si les diverses normes techniques étaient respectées, si la sécurité de l'accès était suffisante et si le projet était satisfaisant du point de vue de l'esthétique. Un recourant pouvait faire procéder à cet examen en démontrant qu'il était propriétaire d'un bien-fonds sur le territoire de la même commune que celle accueillant le projet. Le Conseil d'Etat a pour sa part appliqué l'art. 3 APRA de manière plus restrictive et notamment dénié aux voisins la qualité pour recourir contre les décisions en matière d'abattage d'arbres (RDAF 1982, 72) et d'application de la loi sur les routes (pour un exemple, voir l'arrêt du Conseil d'Etat du 10 juillet 1991 relatif au projet d'élargissement du sentier du Lycée). Depuis l'entrée en vigueur de l'art. 37 LJPA (le 1er juillet 1991) qui a remplacé l'art. 3 APRA sans en modifier le contenu, la jurisprudence du Tribunal administratif a marqué une tendance à une plus grande rigueur. Le tribunal a d'abord jugé que la seule qualité de propriétaire ou de titulaire d'un droit réel sur le territoire communal ne suffisait pas à fonder la qualité pour recourir contre un permis de construire accordé à un tiers; il fallait à tout le moins justifier d'un intérêt digne de protection à ce que la décision attaquée soit annulée ou modifiée, la question de savoir si cette condition, nécessaire, était également suffisante, demeurant ouverte (RDAF 1992, p. 207 ss); il a également repris la jurisprudence du Conseil d'Etat en matière d'abattage d'arbres (RDAF 1994, p. 48 ss), la justification résidant dans la constatation que les normes en cause poursuivaient un intérêt général et que, partant, le recourant ne bénéficiait pas d'un intérêt juridiquement protégé. Plus récemment, le Tribunal administratif a tiré quelques conséquences de l'ATF 118 précité en refusant à un voisin la faculté de contester un projet sur une pure question d'esthétique (arrêt AC 93/0292 du 22 février 1995, consid. 4), en lui déniant également la qualité pour se plaindre d'une violation des prescriptions régissant la salubrité des constructions, la suppression des barrières architecturales et la protection contre le risque d'incendie (Tribunal administratif, arrêt AC 94/0257 du 10 février 1995), en n'admettant pas non plus la possibilité pour des voisins d'invoquer la violation de dispositions de la loi sur les routes du 10 décembre 1991 régissant les conditions de sécurité du débouché d'un accès sur une route cantonale et le problème de l'implantation de places de parc en empiétement sur une servitude publique de passage (arrêt AC 92/0288 du 13 septembre 1993, confirmé sur recours par le Tribunal fédéral dans l'arrêt précité non publié du 23 mars 1994).
f) Dans le cas particulier, les recourants soulèvent des griefs qui ont trait à la qualité de l'accès constitué par la branche est-ouest du sentier du Lycée, à l'esthétique du projet, au respect de l'art. 58 RCATC qui pose des exigences en matière de plantation d'arbres, à la suffisance des places de parc (ces deux derniers points n'étant soulevés que par les SI recourantes). La recevabilité des recours sur ces différents points étant discutable, il convient de l'examiner d'abord.
aa) Les recourantes SI Résidence des Osches A et B posent brièvement la question du respect de l'art. 58 RCATC. Cette disposition impose au constructeur la plantation d'un arbre de taille majeure et d'essence appropriée aux lieux pour chaque tranche de 500 mètres carrés de surface de parcelle. Il s'agit d'une disposition d'application des art. 5 et 6 de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS; voir ég. art. 1er RCATC). Selon le Tribunal fédéral, à l'instar des prescriptions relatives à l'esthétique des bâtiments, les normes relatives au maintien de l'arborisation n'ont pas de rapport direct avec l'aménagement du territoire et ne relèvent pas, partant, du domaine visé à l'art. 33 LAT (arrêt non publié du 6 avril 1994 en la cause C. c. Commune de Lausanne et dame U., consid. 3b, p. 7). L'art. 58 RCATC n'est ainsi pas une disposition d'exécution de la loi fédérale d'aménagement du territoire; partant, les recourants ne bénéficient pas de la garantie instaurée par l'art. 33 al. 3 lit. a LAT. Dans la mesure où l'art. 58 RCATC poursuit un but d'intérêt général (RDAF 1994, 51; ATF 116 Ia 436 s., cons. 2a), les recourants n'ont pas d'intérêt juridiquement protégé à faire vérifier son application et ne sauraient donc fonder leur légitimation sur l'art. 37 LJPA. Leur moyen est ainsi irrecevable.
bb) La solution est différente s'agissant du problème des places de parc. A l'heure actuelle, la question de savoir où l'on va garer les véhicules est une préoccupation importante qui touche directement l'aménagement du territoire. Les solutions données à ce problème ont en effet des incidences notables sur l'occupation du sol en général et sur les possibilités de construire dans les zones à bâtir en particulier. Lorsque les règles en la matière exigent des places de stationnement couvertes, elles conditionnent même directement la dimension des constructions, alors qu'en cas d'exigences portant sur des places de parc à l'air libre, c'est plutôt le caractère et l'affectation des lieux qui est touché. Il s'ensuit que l'art. 46 RCATC, à l'instar des règles du même type contenues dans les autres règlement communaux, est une norme appartenant au domaine de l'art. 33 LAT (contra : ATF 117 Ib 139 = JT 1993 I 470, dans lequel le Tribunal fédéral affirme de manière générale que le droit cantonal ou communal relatif à la manière de compter le nombre de places de parc constitue du droit cantonal autonome; cet arrêt est toutefois antérieur à l'ATF 118 analysé plus haut qui consacre un assouplissement de la jurisprudence). Le moyen tiré de l'insuffisance des places de parc est dès lors recevable.
cc) Les recourants considèrent qu'en dépit de l'élargissement à 3,50 mètres du sentier du Lycée et de la création d'une place de rebroussement, l'accès aux différentes parcelles, parmi lesquelles celle du constructeur, restera extrêmement difficile. Ils en déduisent que le projet ne serait pas conforme à l'art. 104 al. 3 LATC.
Jusqu'à maintenant, le Tribunal administratif n'a quasiment jamais dénié la qualité pour recourir à des voisins se plaignant de la mauvaise qualité d'un accès prévu dans le cadre d'un projet de construction. Au titre des rares exceptions, on citera l'arrêt AC 92/0288 du 13 septembre 1993 dans lequel le tribunal a écarté au stade de la recevabilité le grief de voisins critiquant notamment les conditions de sécurité du débouché d'un accès sur une route cantonale, au motif que cette question relevait de l'art. 32 de la loi sur les routes du 10 décembre 1991 (LR) qui vise la sauvegarde d'un intérêt général. Cet arrêt a été confirmé sur recours par le Tribunal fédéral; on y reviendra plus loin.
En vertu de l'art. 19 LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées (al. 1). Selon la jurisprudence, l'art. 104 al. 3 LATC a la même portée (Droit vaudois de la construction, Payot Lausanne 1994, note 1.1 ad art. 19 LAT et note 3 ad art. 104 LATC). Lorsque des voisins mettent en cause le fait qu'un bien-fonds est desservi par des voies d'accès adaptées, il ne fait aucun doute que leur vocation à recourir doit être examinée au regard de l'art. 103 OJF, puisqu'ils discutent une exigence posée directement par la LAT. La question est plus délicate lorsque sont en cause des dispositions cantonales (ou communales) qui règlent de manière détaillée les dimensions et la configuration des voies d'accès ou les distances devant séparer les constructions de celles-ci. Il n'est pas contestable que ces normes poursuivent des buts de sécurité. Mais ce n'est pas là nécessairement leur unique vocation ou même leur vocation essentielle. Un examen attentif de ces règles démontre en effet qu'il est rarement possible de mettre en évidence un but de sécurité, sans qu'y soient liés également d'autres motifs et notamment des motifs d'aménagement du territoire. Par exemple, s'agissant des plans fixant les limites de constructions, ces instruments visent en général simultanément plusieurs objectifs, à savoir des objectifs routiers et aussi, dans une large mesure, des objectifs d'aménagement du territoire (v. dans ce sens les directives du DTPAT de 1981 pour l'établissement des plans fixant les limites de constructions et, s'agissant plus particulièrement du cas litigieux, le préavis municipal no 22 du 12 septembre 1991 qui mentionne, comme objectif du plan d'aligement proposé, p. 4, celui de régler les possibilités de bâtir sur les propriétés no 807 (Etat de Vaud) et 852 (Guigoz), et, comme buts des limites de constructions (en général), ceux consistant d'une part à réserver un espace suffisant en vue de créer ou rélargir une voie de circulation et d'autre part à créer une zone de non bâtir éloignant les habitants riverains des nuisances du trafic, p.2; v. enfin, dans le même sens, l'ATF 118 Ib 31 précité qui paraît n'exclure des décisions rendues en application de la LAT que celles qui sont fondées sur des dispositions visant prioritairement des objectifs de sécurité routière et sous-entend, a contrario, que les alignements visant plutôt un objectif d'élargissement de la voie publique auraient une vocation d'aménagement et seraient dès lors régis par l'art. 33 LAT). On peut faire le même raisonnement à propos des normes USPR/VSS que le Tribunal administratif applique, selon sa jurisprudence récente (RDAF 1993, p. 190 ss), pour déterminer les notions de commodité et de sécurité d'un accès. Dans leur version la plus récente, qui résulte notamment d'adaptations opérées en 1992, ces normes ne tiennent plus uniquement compte d'impératifs de sécurité et de capacité d'absorption du trafic, mais intègrent également d'autres objectifs qui ne sont pas secondaires, tels le respect du droit fédéral de la protection de l'environnement (v. dans ce sens les normes SN 640'280 ss sur la modération de trafic adoptées en 1985 déjà) et, s'agissant plus particulièrement des dessertes de quartier, le souci de valoriser des objectifs non liés à la circulation (rencontres, loisirs, jeux; v. norme SN 640'045, ch. 6 et, pour un exemple, Tribunal administratif, arrêt AC 92/014 du 3 novembre 1993, cons. 4; pour une étude détaillée, on se référera à l'ouvrage "Le temps des rues, Vers un nouvel aménagement de l'espace rue", IREC, Lausanne 1990, qui met en évidence la multifonctionnalité des rues). Il résulte de ce qui précède que les normes définissant les dimensions et la configuration d'une route d'accès, de même que celles régissant la distance devant séparer celle-ci des constructions, sont en principe des règles d'application de la loi sur l'aménagement du territoire relevant de l'art. 33 LAT; partant, en cas de conflit sur la juste application de ces normes, la qualité pour agir des voisins doit être examinée au regard de l'art. 103 OJF, ce qui signifie qu'un intérêt digne de protection suffit à leur reconnaître la vocation pour recourir (contra : ATF 112 Ia 119 qui, à propos des normes cantonales précisant les exigences relatives aux voies d'accès, affirme qu'elles ne sont pas des dispositions d'exécution de la loi sur l'aménagement du territoire; mais cet arrêt est antérieur à l'ATF 118 Ib 26 ss analysé plus haut). Cela n'exclut pas que, dans un cas particulier, un problème puisse se poser exclusivement ou de manière prépondérante sous l'angle de la sécurité routière. Dans un tel cas, la réserve énoncée dans l'arrêt susmentionné (p. 31) et se référant aux situations où la disposition en cause vise principalement un objectif de sécurité routière ("...solange nicht eine andere Zielsetzung (z.B. verkehrspolizeiliche Gründe bei Strassenabstandsvorschriften) klar im Vordergrund steht.") devrait conserver sa portée (pour un exemple, v. arrêt AC 92/0288 précité, confirmé par le Tribunal fédéral dans un arrêt non publié du 23 mars 1994, en la cause dame H. et consort c. Municipalité de Lutry et sieur B., où était litigieuse la sécurité d'un accès au débouché d'une route cantonale, au regard des exigences de l'art. 32 LR; mais cet arrêt va certainement trop loin en laissant entendre que l'ensemble des règles de la loi sur les routes sont exclues du champ d'application de l'art. 33 LAT; dans l'ATF 117 Ia 525, cons. 2, non publié sur ce point, le Tribunal fédéral a d'ailleurs expressément jugé que l'art. 72 LR est une règle cantonale d'exécution de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, à vrai dire, sans convaincre non plus). On peut faire la même réserve à propos de l'argument des recourants consistant à soutenir qu'en l'occurrence la sortie du garage est dangereuse. Ici, le problème se pose de manière prépondérante, si ce n'est exclusivement sous l'angle de la sécurité routière et les préoccupations d'aménagement du territoire apparaissent tout à fait secondaires. S'agissant de la norme applicable à cet égard, dont on doit se demander si elle entre dans le spectre de l'art. 33 LAT pour trancher la question de la qualité pour agir, soit l'art. 32 al. 2 LR, même si sa formulation fait allusion de façon toute générale à l'aménagement du territoire, elle ne saurait être considérée de ce seul fait comme revêtant principalement une fonction d'aménagement. Le grief précité est ainsi irrecevable.
En revanche, comme on l'a vu ci-dessus, la question posée de l'adéquation de l'accès constitué par le sentier du Lycée implique par principe une entrée en matière. L'argument est néanmoins irrecevable en l'occurrence, pour des raisons particulières tenant au cas d'epèce.
L'accès aux parcelles en cause a été réalisé au terme de la procédure d'élargissement du sentier du Lycée qui s'est conclue par l'arrêt du Conseil d'Etat du 10 juillet 1991 (la mise à l'enquête publique s'était déroulée du 11 décembre 1990 au 21 janvier 1991). La procédure tendant à redéfinir les possibilités de construire dans le secteur a été engagée à la même époque (mise à l'enquête publique du PPA "Sentier du Lycée" du 30 octobre au 30 novembre 1990) et elle a expressément pris en compte la faible capacité de desserte de ce sentier (v. art. 2 RPPA). Force est dès lors de considérer que, avec l'adoption coordonnée du plan d'élargissement du sentier du Lycée et du PPA, la question du caractère suffisant de l'accès aux constructions autorisées par le PPA a été tranchée de manière positive. En soulevant le grief de la non-conformité à l'art. 104 al. 3 LATC qui, comme on l'a vu ci-dessus, a la même portée que l'art. 19 LAT, les recourants remettent en cause, en fait, les instruments de planification susmentionnés. Or, ceux-ci sont passés en force et la solution qu'ils ont retenue ne saurait être rediscutée qu'en cas de survenance de faits nouveaux ou d'adoption d'une législation nouvelle de nature à entraîner l'irrégularité de ces plans (ATF 107 Ia 331; v. aussi ATF 120 Ia 227, 116 Ia 207, 115 Ia 1, 109 Ia 113, 106 Ia 387; v. aussi TA, arrêt AC 93/082 du 15 novembre 1993, cons. 2b et les références citées; v. au surplus Pierre Moor, Les voies de droit fédérales dans l'aménagement du territoire, in: Eric Brandt et al., L'aménagement du territoire en droit fédéral et cantonal, CEDIDAC 1990, p. 177 ss, qui précise la portée de la jurisprudence à cet égard, avec les nuances utiles). En l'occurrence, ni l'une ni l'autre de ces conditions ne sont remplies; les recourants n'avancent d'ailleurs pas d'arguments dans ce sens. Leur grief est ainsi irrecevable.
dd) Sur le plan de l'esthétique, les recourants ne critiquent pas véritablement le traitement architectural du projet. Le voudraient-ils qu'ils ne seraient pas admis à le faire en raison de la jurisprudence récente du Tribunal administratif (arrêt AC 93/0292 précité). Les recourants insistent en revanche sur le fait que, selon eux, le projet tirerait un parti abusif des possibilités réglementaires de construire. Autrement dit, ils invoquent l'art. 52 RCATC, disposition édictée sur la base de l'art. 86 LATC et applicable en vertu du renvoi de l'art. 9 du règlement du PPA (ci-après : RPPA). Cette disposition a la teneur suivante :
"Toute construction indépendamment de son caractère réglementaire est interdite lorsque par ses dimensions, la proportion de ses façades, la forme de sa toiture, les matériaux utilisés ou par tout autre de ses caractéristiques architecturales, elle ne s'intègre pas à son environnement, rompt l'harmonie avec les constructions avoisinantes ou compromet la mise en valeur d'un édifice, privé ou public, digne d'intérêt."
Comme on le verra plus loin (cons. 9), la jurisprudence a décidé qu'une disposition de ce type ne peut avoir qu'une portée restreinte; dans certains cas exceptionnels, elle pourrait néanmoins avoir pour effet d'interdire un projet qui satisferait à toutes les autres dispositions cantonales et communales en matière de police des constructions. Il serait dès lors envisageable de considérer que l'art. 52 RCATC complète les autres dispositions réglementaires régissant l'implantation, les dimensions, la masse et la hauteur d'un projet et, dans cette mesure - mais dans cette mesure uniquement -, relève également de l'art. 33 LAT. On pourrait au contraire retenir que cette disposition ne constitue guère qu'un rappel de l'art. 86 LATC ou plutôt d'une règle qu'en a déduite la jurisprudence; il serait alors indiqué d'appliquer les mêmes règles de recevabilité précisément qu'au moyen tiré de l'art. 86 LATC. Compte tenu de la solution qui doit être retenue sur le fond, il n'est pas nécessaire de trancher ici entre ces deux solutions.
ee) Les autres griefs des recourants ont trait pour l'essentiel à des questions touchant à l'implantation et aux dimensions des bâtiments projetés. Dans ce domaine, l'art. 33 LAT déploie ses effets et le tribunal doit entrer en matière, puisqu'il ne fait aucun doute que les recourants, pour la plupart voisins immédiats de la parcelle no 852, sont touchés directement et de façon plus intense que n'importe quel autre citoyen de la commune par la décision attaquée.
a) Du côté nord, les recourants estiment que l'angle nord-est du bâtiment A et l'angle nord-ouest du bâtiment B, distants d'un peu moins de 5 mètres de la limite, violent l'art. 19 RCATC qui pose l'exigence d'une distance minimale de 5 mètres.
Contrairement à ce que soutiennent les recourants, ce n'est pas l'art. 19 RCATC, mais l'art. 20 qui s'applique dans ce cas, étant donné qu'aussi bien la façade nord du bâtiment A que celle du bâtiment B ne sont pas parallèles à la limite de la parcelle. L'art. 20 RCATC a en effet la teneur suivante :
"Lorsque la limite de la propriété n'est pas parallèle à la façade, la distance prévue à l'art. 19 se mesure au milieu de la façade, perpendiculairement à celle-ci. Cependant l'angle le plus rapproché de la limite doit en rester éloigné de la distance réglementaire diminuée d'un mètre au maximum".
C'est le lieu de préciser que cette règle est relativement rare et particulièrement favorable aux constructeurs. Elle autorise de mesurer la distance perpendiculairement à la façade, alors que, dans des situations de ce type, la plupart des règlements communaux exigent de mesurer la distance perpendiculairement à la limite.
Une lecture attentive du plan de situation montre que la cote de 5 mètres, mentionnée à côté de l'angle nord-ouest du bâtiment A, correspond à la distance entre le milieu de la façade de ce bâtiment et la limite nord de la parcelle; ce que confirme la lecture du plan d'implantation établi par le géomètre Bonjour qui indique que l'angle nord-ouest du bâtiment A se trouve à une distance de l'ordre de 5,20 mètres. En ce qui concerne le bâtiment B, le trait perpendiculaire séparant la façade nord de la limite indique une distance largement supérieure à 5 mètres, en raison du décrochement que forme la parcelle à cet endroit. Pour les recourants, c'est l'existence de ce décrochement qui empêcherait l'application de l'art. 20 RCATC. Cet argument, qui n'est nullement motivé, n'emporte pas la conviction. Si on suivait les recourants sur ce terrain, on imposerait en effet une restriction au droit de propriété du constructeur, en l'absence d'une base légale.
b) Les recourants invoquent une violation de l'art. 19 RCATC, en mettant en évidence le fait que la hauteur moyenne à la corniche de la façade sud des bâtiments serait supérieure à 10 mètres, ce qui impliquerait une augmentation de la distance à la limite, conformément à l'alinéa 3 de la disposition précitée et contrairement à ce qu'a prévu le constructeur.
Cette argumentation est également incorrecte. Elle fait abstraction de l'art. 11 RCATC qui constitue une règle spéciale par rapport à l'art. 19, lorsque le bâtiment se situe en bordure d'une voie publique, sur une parcelle frappée par une limite des constructions. Dans ce cas, selon cette disposition, le bâtiment peut être implanté sur la limite des constructions ou en retrait de celle-ci. Ces conditions sont manifestement remplies dans le cas présent.
c) Les recourants contestent la position des balcons situés sur la façade sud des deux bâtiments : ils empiéteraient sur la limite des constructions. Les SI recourantes invoquent, apparemment, l'ancien article 74 al. 3 de la loi sur les routes qui a été remplacé par l'art. 44 de la loi portant le même titre. Cette argumentation ne tient pas compte de l'art. 12 RCATC qui permet des anticipations sur les limites des constructions notamment en faveur des balcons et que la municipalité a appliqué à juste titre. Cette disposition est par ailleurs compatible tant avec l'ancien article 74 qu'avec le nouvel article 44 de la loi sur les routes.
a) Le grief dirigé contre la non-prise en compte des balcons n'est pas fondé. L'art. 15 lit. c RCATC permet en effet expressément de faire abstraction de la surface de ces éléments.
b) S'agissant de l'assiette de la servitude de passage qui, selon le calcul des recourants non contesté par la municipalité (lettre du 15 février 1995), occupe une surface de 138,75 mètres carrés, la situation est différente.
Le Tribunal administratif s'est déjà prononcé sur cette question à propos de la partie de l'aire de rebroussement située sur la parcelle appartenant à Jacques Marchand (arrêt du 28 juillet 1993 précité, consid. 2). Il a rappelé, en se référant à l'arrêt AC 91/263 du 25 janvier 1993 (RDAF 1993, p. 195 ss), avoir déjà jugé qu'une disposition réglementaire autorisant expressément la prise en compte d'une fraction de voie publique adjacente dans le calcul de la surface constructible d'une parcelle était admissible, dans la mesure où elle ne conduisait pas à une extension disproportionnée des possibilités de construire par rapport aux règles de la densité de la zone; qu'en revanche, le même procédé n'était pas admissible en l'absence d'une disposition réglementaire expresse (avec référence à l'arrêt AC 92/022 du 5 février 1993, publié partiellement in RDAF 1993, p. 206-208). Le tribunal a ensuite estimé que la situation du propriétaire Marchand était différente, dans la mesure où la partie de l'aire de rebroussement située sur sa parcelle n'avait pas acquis le statut de domaine public, mais avait uniquement été grevée d'une servitude en faveur des voisins intéressés et des services publics. Il en a déduit que la partie de la parcelle vouée à l'aire de rebroussement conservait son statut privé et pouvait être prise en compte pour la détermination de la surface constructible.
Après avoir réexaminé la question, le tribunal ne peut maintenir ce raisonnement. L'élargissement du sentier du Lycée a été décidé au terme d'une procédure de planification, menée conformément aux exigences de la loi sur les routes. Le plan qui a été adopté à cette occasion est un véritable plan d'affectation au sens de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire. Ainsi que cela ressort des documents soumis à l'organe délibérant, le but de ce plan était de faire du sentier du Lycée une route communale de 3ème catégorie (v. préavis municipal du 12 février 1991 à l'intention du Conseil communal de Pully, p. 3, qui utilise expressément les termes de "route communale de troisième catégorie" et présente le projet comme une "voie de dévestiture, de largeur réduite, n'autorisant qu'un trafic local de faible densité, aboutissant de surcroît à une impasse", cette définition conduisant à classer le sentier du Lycée dans les routes communales de 2ème ou 3ème classe selon le nouvel art. 6 LR; v. dans le même sens, préavis municipal du 10 janvier 1991 relatif au projet de PPA, p. 2). C'est donc un projet de route communale que le conseil communal a adopté et que le DTPAT a approuvé (1er mai 1991), cette décision étant encore par la suite confirmée, sur recours, par le Conseil d'Etat (10 juillet 1991). Le plan d'élargissement adopté a ainsi conféré une affectation de voie publique au sentier du Lycée et, partant, a écarté la destination antérieure de la bande de terrain concernée à la construction privée. L'affectation décidée par le plan en question, qui est seule décisive, doit être assimilée à un transfert au domaine public, au sens de l'art. 17 RCATC. Il est vrai que, selon le projet d'acte figurant au dossier, la bande de terrain prise sur la parcelle du constructeur pour élargir le sentier du Lycée ne sera grevée que par des servitudes de nature privée; en d'autres termes, la voie publique réalisée conformément au projet routier de 1991 l'a été sans les titres juridiques nécessaires sur les emprises correspondantes. Le problème devra donc être résolu en modifiant ce statut, de manière à ce que le sentier du Lycée, sur toute son assiette, puisse être une voie ouverte au public, ainsi qu'en a décidé le conseil communal, avec l'approbation de l'autorité cantonale.
Vu ce qui précède, il convient de vérifier si les conditions posées par l'art. 17 RCATC sont remplies en l'espèce. On rappellera d'abord sa teneur :
"Si, lors de la construction, de la correction ou de l'élargissement d'une voie publique, le terrain nécessaire est cédé gratuitement à la commune, la municipalité peut garantir au propriétaire intéressé que la surface ainsi cédée continuera à être prise en considération dans le calcul de la surface constructible. Cette faculté n'est toutefois applicable qu'à des cessions n'excédant pas 10% de la surface originale de la parcelle".
Le dixième de la parcelle du constructeur représente en l'occurrence une surface de 129,3 mètres carrés; quant à la surface cédée, elle s'¿ève à un peu plus de 138 mètres carrés. Le surplus est donc de quelque 9 mètres carrés. Une lecture à la lettre de la dernière phrase de l'art. 17 RCATC pourrait amener à la conclusion que cette disposition est purement et simplement inapplicable dans le cas particulier. Une telle interprétation n'est toutefois pas souhaitable. On ne voit en effet pas pour quel motif le constructeur qui céderait exactement le 10% de sa parcelle pourrait tirer avantage de cette disposition, alors que celui qui transférerait une proportion légèrement supérieure perdrait tout bénéfice de la règle. Par ailleurs, la règle pourrait être aisément détournée par des cessions successives. La règle doit donc être comprise en ce sens que la part cédée, dans la seule mesure où elle dépasse 10 % de la surface de la parcelle, n'est pas prise en compte dans le calcul de la surface constructible. Dès lors, dans la mesure où l'excédent est en l'occurrence - sous réserve de la confirmation des calculs - de 9,45 mètres carrés, ce qui détermine un dépassement de surface construite de 1,89 mètres carrés, auquel il faut ajouter le dépassement constaté de 0,30 mètre carré, le tribunal constate qu'en l'état le projet présente une surface construite qui excède de 2,19 mètres carrés les possibilités réglementaires. Ce motif conduit à l'admission partielle du recours.
Les SI recourantes évoquent un calcul vicié du CUS (coefficient d'utilisation du sol); mais il n'y a pas de règles sur le CUS ni dans le RPPA ni dans le RCAT, de sorte que l'argument peut être écarté par ce simple rappel.
Un autre moyen des recourants a trait à l'art. 23 RCATC qui, à leurs yeux, serait violé par le fait que le rez-de-chaussée, dans les deux bâtiments projetés, serait situé à plus de 1,50 mètres du terrain naturel moyen. Calculée sur la base des altitudes prises aux quatre angles externes de chacun des bâtiments (points 4 à 7 pour le bâtiment A et points 8 à 11 pour le bâtiment B), la surélévation moyenne est de 1,33 mètres pour le bâtiment A et de 1,19 mètres pour le bâtiment B, ainsi que cela ressort du calcul non contesté effectué par la municipalité (mémoire du 8 novembre 1994, ch. 2.4, p. 4). Elle est donc tout à fait admissible. Il est vrai que l'autorité de recours a parfois considéré qu'il fallait prendre en compte tous les angles rentrant et sortant d'un bâtiment (RDAF 1980, 204), mais cette jurisprudence ne se justifie qu'en présence de terrains accidentés ou de bâtiments présentant des formes particulières, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence.
Selon l'art. 25 RCATC, sur les terrains en forte pente, la création d'un niveau partiellement habitable au-dessous du rez-de-chaussée est autorisée à certaines conditions. De l'avis des recourants, cette disposition ne s'applique pas, puisque le projet n'est pas situé sur un terrain en forte pente. Ils en déduisent, mais sans expliquer pourquoi, que cette disposition ne serait pas respectée.
En lisant les plans, c'est en vain qu'on cherche la présence d'un niveau partiellement habitable au sous-sol des deux bâtiments projetés. Si tel était le cas, le point B.4 du RPPA ne serait d'ailleurs vraisemblablement pas respecté. Certes les sous-sols des bâtiments A et B comprennent chacun un corridor qui, au regard de la norme ORL-EPFZ (déterminant le CUS), doit être considéré comme une surface habitable brute dans la mesure où il dessert les appartements sis aux niveaux supérieurs. Mais la présence de ce seul local n'a pas pour effet de faire du sous-sol un "niveau partiellement habitable" au sens de l'art. 25 RCATC in initio. Pour que tel soit le cas, il faudrait que le sous-sol abrite une unité d'habitation, tel un studio ou un appartement (voir dans le même sens, à propos de la notion de "locaux habitables" de la lettre d de l'art. 25 RCATC, arrêt du Tribunal administratif du 20 avril 1993, cause AC 92/047, consid. 2c).
Cet argument ne résiste pas à la lecture des plans. On constate en effet que l'extrémité ouest du parking souterrain serait entièrement comprise dans le terrain naturel et distante de près de 4,50 mètres de la limite de parcelle (voir plan façade nord), de sorte que le mur visible de la parcelle Marchand ne serait pas la façade ouest du parking souterrain, mais un mur de soutènement du terrain naturel. On ne voit pas en quoi il y aurait ici un "artifice", pour reprendre le terme utilisé par les recourants Aguet et consorts à l'audience.
Est plus douteux le point de savoir si la place réservée aux vélos, cyclomoteurs et motos peut compter dans le nombre susmentionné; ce que contestent les SI recourantes (lettre du 6 mars 1995). La municipalité rétorque qu'elle applique de manière générale l'art. 46 RCATC en comptant l'emplacement attribué aux véhicules deux-roues dans ce nombre (lettre du 3 mars 1995), au motif que les motos et les cyclomoteurs sont des véhicules automobiles au sens de l'art. 7 LCR (lettre du 15 février 1995).
Déterminer si la notion de "véhicules automobiles" de l'art. 46 RCATC recouvre les vélos, vélomoteurs et motos est une question de droit dont le tribunal revoit librement l'application (art. 37 LJPA). Cette position s'impose également en vertu de l'art. 33 al. 3 let. b LAT qui postule qu'une autorité de recours au moins bénéficie d'un libre pouvoir d'examen. Toutefois, s'agissant de l'interprétation d'une notion juridique indéterminée, relevant au surplus du droit communal, le Tribunal administratif doit s'imposer une certaine retenue et reconnaître une latitude de jugement à l'autorité inférieure. En l'espèce, l'interprétation que la municipalité a donnée à son règlement, même si elle peut paraître inhabituelle, est tout à fait conforme avec le texte de l'art. 46 RCATC, puisqu'il n'est pas contestable que les cyclomoteurs et les motos sont des véhicules automobiles. A certains égards, elle est même souhaitable, dans la mesure où, à l'heure actuelle, le nombre d'individus qui, pour échapper aux contraintes liées à la pénurie de places de parc, se déplacent en ville au moyen de véhicules deux-roues à moteur, a tendance à aller en augmentant. Le tribunal ne peut ainsi que confirmer l'interprétation municipale.
On a vu plus haut que le projet est en tous points réglementaire, sous réserve de la surface construire qui devra être réduite. Certes, comme on l'a déjà vu au considérant 2 ci-dessus, l'art. 52 RCATC pourrait permettre théoriquement d'empêcher la réalisation du projet, malgré la réduction appropriée de la surface construite. Toutefois, selon la jurisprudence, cette disposition ne peut trouver application que dans des cas exceptionnels. Ainsi, lorsqu'un plan de zone prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans un tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés de droit communal, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF 101 Ia 213). Sinon, la clause d'esthétique pourrait être utilisée pour vider de sa substance la réglementation communale et pour réduire les possibilités de bâtir(ATF 115 Ia 363). Une rigueur toute particulière se justifie lorsque le recours tend à remettre en cause les implantations, les dimensions, les masses et les hauteurs d'ouvrages définis par un plan de quartier ou un plan d'affectation partiel récent (RDAF 1986, p. 46 et les références citées).
Dans le cas particulier, on se trouve dans un secteur où les possibilités de construire ont été redéfinies en fonction de ses caractéristiques propres et notamment de la faible capacité de desserte du sentier du Lycée. Une nouvelle réglementation a été adoptée (PPA "Sentier du Lycée") qui a notamment réduit la hauteur au faîte à 14 mètres, restreint le nombre de logements maximum à trois et limité l'affectation à l'habitation (comparer les points B.3 et B.5 du RPPA avec les art. 74 à 76 RCATC). S'ils voient le jour, les bâtiments que le constructeur se propose de réaliser auront un volume moindre que les immeubles voisins sis au nord (SI Résidence des Osches A et B) et à l'ouest (Marchand); leur hauteur sera également inférieure à l'immeuble Marchand. Ils correspondent manifestement à ce qui doit pouvoir se faire dans le secteur, sur la base de la nouvelle réglementation. Même s'il a utilisé au maximum les possibilités de construire qui lui restent, on ne voit donc pas en quoi le constructeur aurait tiré un parti abusif de la réglementation existante. Certes, en raison des faibles exigences du règlement communal en matière de distances jusqu'aux limites, les habitants de l'immeuble SI Résidence des Osches B SA subiront une perte de vue assez importante; mais les règles de police des constructions, en particulier l'art. 86 LATC et ses dérivés de droit communal, ne sont pas destinées à garantir des avantages de cette nature.
En application de l'art. 55 LJPA, l'émolument de justice sera réparti à parts égales entre le constructeur et les recourants; quant aux dépens, ils seront compensés.
Par ces motifs
le Tribunal administratif
arrête:
I. Le recours est partiellement admis, dans la mesure où il est recevable. La décision de la Municipalité de Pully, du .26 septembre 1994, est modifiée en ce sens que le permis de construire sollicité est délivré moyennant que le constructeur soumette à la municipalité de nouveaux plans figurant une réduction de la surface construite, de manière à respecter le COS.
II. a) Un émolument de justice de Fr. 1'000.-- (mille francs) est mis à la charge du constructeur, André Guigoz.
b) Un émolument de justice de Fr. 500.-- (cinq cents francs) est mis à la charge des sociétés recourantes, solidairement entre elles.
c) Un émolument de justice de Fr. 500.-- (cinq cents francs) est mis à la charge des recourants Christiane Aguet et consorts, solidairement entre eux.
III. Les dépens sont compensés.
fo/Lausanne, le 7 avril 1995
Le président: Le greffier:
Estratto da Omnilex
Whether alleged deficiencies in the public notice and plans required annulment and a new inquiry
The alleged defects did not prevent the opponents from effectively exercising their rights; a new public inquiry was unnecessary.
The disputed elements were sufficiently known through the on-site inspection, other produced plans, and the additional instruction, so the parties could comment meaningfully.
Whether the opponents had standing to raise the access, aesthetic, tree-planting, parking, and setback objections
Standing was accepted for setback, COS and parking issues; it was denied for tree-planting and for the garage-exit safety grievance; access was held inadmissible in this case because the planning instruments were already final.
The court distinguished planning rules from rules serving mainly general-interest or traffic-safety purposes, applying Art. 33 LAT and Art. 103 OJF accordingly.
Whether the project respected setback and construction-line rules
The project complied with the applicable setback and balcony rules.
The special rule for non-parallel facades and the rules permitting balcony projections and construction-line setbacks applied.
Whether the project respected the maximum COS
No; the project exceeded the admissible built surface by 2.19 m2.
The land ceded for the widened public way could be counted only up to 10% of the original parcel area under Art. 17 RCATC; the excess beyond that limit could not be counted.
Whether the project was an abusive use of the zoning possibilities under the aesthetic clause
No abusive use was found.
Although the buildings used the remaining development rights to the limit, they remained compatible with the revised planning regime and were not irrational or disproportionate.
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