ac-1992-0320•Access permit conditioned on signatures for sufficient access
ac-1992-0320Tribunale cantonale3 set 1993Partially Granted
Estratto da Omnilex
Neighbors challenged a municipal building permit for two collective housing blocks in Saint-Légier-La Chiésaz and a cantonal noise-sensitivity classification. The court held that the noise-grade complaint regarding the appellants' villa parcels had become moot, rejected objections concerning the need for a neighborhood plan, building contiguity, parking, roof openings, and architectural integration, but accepted the objection that access over parcel no. 185 and municipal land lacked the necessary signatures. The permit was therefore only conditionally upheld, requiring proper signatures or another sufficient access solution. Reduced court fees and party costs were imposed on the appellants.
Art. 108 al. 1 LATC; access over third-party land in building-permit proceedings: a construction permit may not be granted for works extending onto land of another unless the landowner has formally signed the plans and permit application, save in cases of abusive refusal capable of prejudicial review. A servitude of passage does not replace this signature requirement. Art. 77 LATC does not require a neighborhood plan merely because a project is sizeable where the zoning scheme itself lawfully governs density; hypothetical future development on the remaining parcel cannot justify refusing the first-stage permit. For the assessment of non-contiguous building rules, external appearance is only one criterion among others; architectural unity, functional links, volumetry, and planning objectives may support treating adjacent volumes as separate buildings for distance calculations.
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 3 septembre 1993
sur les recours interjetés le 27 août 1992 et le 4 décembre 1992 par Dominique EPP et consorts , représentés par l'avocat Benoît Bovay, à Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité de Saint-Légier-La Chiésaz , du 14 août 1992 et les décisions cantonales du 29 juin 1992 autorisant le projet de construction de deux immeubles d'habitation collective sur une parcelle propriété de Marc de Joffrey, située à la rue du Tirage; et contre la décision de l' Etablissement cantonal d'assurance , du 12 novembre 1992, attribuant au secteur le degré de sensibilité au bruit.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-A. Wyss, juge
J.-J. Boy de la Tour, assesseur
J. Widmer, assesseur
Greffière : Mlle A.-C. Favre, sbt
constate en fait :
A. Marc de Joffrey est propriétaire de la parcelle no 140 du cadastre de la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz, promise-vendue à Henri-Georges Rochat. Ce bien-fonds est situé en zone du village en limite de la zone villas, selon le plan des zones approuvé, avec le règlement qui lui est lié, par le Conseil d'Etat le 13 mai 1983.
B. Les constructeurs ont présenté un projet de construction de deux bâtiments d'habitation collective A et B avec un garage souterrain. L'accès aux bâtiments serait notamment au bénéfice d'une servitude de passage sur la parcelle no 1700, propriété de la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz.
Les autorisations des départements cantonaux intéressés ont été transmises à la municipalité le 29 juin 1992.
Le projet a fait l'objet de plusieurs oppositions, que la municipalité a levées le 14 août 1992.
C. Dominique Epp, Georges Tornay, Pierre Voutaz, René Murisier, François et Monique Murisier, Robert et Roland Renaud ont interjeté recours contre cette décision le 27 août 1992. Leurs arguments seront repris plus loin, dans la mesure utile.
Le constructeur et la municipalité ont conclu au rejet du recours, respectivement le 22 et le 30 septembre 1992.
D. En cours d'instruction, dans un préavis du 27 octobre 1992, le Service de lutte contre les nuisances a attribué le degré de sensibilité III à la parcelle en question ainsi qu'aux parcelles voisines comprises en zone du village; il a en outre estimé que les mouvements de véhicules générés par les quarante-trois places de stationnement prévues respecteraient les exigences posées par l'art. 9 OPB. En date du 12 novembre 1992, l'Etablissement cantonal d'assurance (ECA) a confirmé l'attribution du degré de sensibilité III à la parcelle en question ainsi qu'aux parcelles voisines de la zone du village.
Dominique Epp et consorts ont recouru contre la décision de l'ECA au motif que le degré de sensibilité III ne saurait être attribué aux parcelles situées en zone de villas.
En date du 8 janvier 1993, l'ECA a complété sa décision, en ce sens que le degré de sensibilité III est attribué à la parcelle où sont projetées les constructions litigieuses, en application de l'art. 44 al. 3 OPB, l'état de la technique permettant au surplus sans aucun problème la réalisation d'installations de ventilation et de chauffage respectant les valeurs de planification pour un degré de sensibilité II sur les parcelles voisines situées en zone de villas.
La municipalité a conclu au rejet de ce recours le 11 janvier 1993.
E. Le Tribunal administratif a tenu séance sur les lieux le 25 février 1993.
A cette occasion, le constructeur a présenté un plan modifié du niveau - 1 des bâtiments A et B où prendrait place le garage souterrain.
Considère en droit :
Dans la mesure où il tendait à contester l'attribution du degré de sensibilité III aux parcelles des recourants situées en zone de villas, le recours du 4 décembre 1992 n'a plus d'objet. En effet, l'instruction a clairement confirmé que le degré de sensibilité II devait entrer en considération pour les immissions sonores affectant ces biens-fonds.
Les recourants font valoir que l'importance des bâtiments projetés et des équipements qui leur sont nécessaires, en limite de la zone de villas, aurait nécessité l'élaboration d'un plan de quartier.
a) Aucune disposition du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (ci-après RPE) n'impose l'élaboration d'un plan de quartier pour les projets d'une certaine importance. Dans le cas particulier, les deux constructions projetées totaliseraient vingt-quatre logements de deux à sept pièces, sur quatre niveaux, rez-de-chaussée et combles compris. Il ne s'agit pas là d'un projet d'une importance telle qu'un plan régi de manière plus détaillée que la zone du village s'impose. Dans cette zone, destinée à l'habitation, notamment, le législateur a volontairement cherché à favoriser une certaine densité en régissant le volume des constructions par le nombre de niveaux, fixé à quatre, rez-de-chaussée et combles compris; et la hauteur, limitée à 9,50 mètres, sur la sablière. Aucune disposition ne limite la surface maximale d'occupation du sol ou la surface brute de plancher utile, situation fréquente dans les zones de village (voir notamment prononcé CCRC 6450, du 21 mars 1990, s'agissant du règlement de Villars-sous-Yens). Le plan des zones communal et le règlement qui lui est lié répondent à cet égard aux objectifs du plan directeur cantonal, qui commande, en milieu urbain, de restructurer rationnellement les aires à urbaniser, notamment en luttant contre la dispersion (chiffre 1.5.i des objectifs du plan directeur cantonal).
b) Le fait que le solde de la parcelle soit constructible pour des bâtiments de même volume que les constructions litigieuses ne change rien à la question. Le problème de l'adéquation des équipements publics que soulèvent les recourants constitue une condition d'octroi du permis de construire; à supposer que la construction des bâtiments futurs sur le solde de la parcelle implique une surcharge inacceptable des équipements existants, le permis de construire devra être refusé si une solution ne peut être trouvée dans les délais prévus par l'art. 104 al. 3 LATC. En aucun cas, cependant, l'hypothèse d'un sous-équipement du secteur en relation avec des constructions futures situées sur la même parcelle ne commande l'élaboration d'un plan de quartier ou le refus du permis de construire la première étape. La législation sur la protection de l'environnement n'exige pas non plus que l'on tienne compte de projets hypothétiques dans les pronostics d'immissions. Seules les constructions et installations soumises à l'enquête publique au moment de la détermination entrent en considération (art. 36 al. 2 OPB). Ainsi, le fait de savoir que les valeurs limites d'exposition en bordure d'une route d'équipement projetée sont juste respectées, mais seront probablement dépassées en cas de constructions futures ne conduit pas au refus du permis de construire la route, mais au refus éventuel d'autoriser d'autres constructions à proximité, si une solution adéquate ne peut être trouvée (ATF 116 Ib 159 ss).
c) En conséquence, aucune circonstance ne commandait à la municipalité de faire application de l'art. 77 LATC et de refuser l'autorisation de construire à défaut de l'élaboration d'un plan de quartier. On rappelle au demeurant que cette disposition accorde un large pouvoir d'appréciation à l'autorité et que le tribunal n'examine que sous l'angle restreint de l'arbitraire les décisions municipales refusant d'en faire application (TA AC 92/105, du 11 décembre 1992; TA AC 91/149, du 9 décembre 1992).
a) L'art. 6 RPE impose l'ordre non contigu partout où les bâtiments ne sont pas en ordre contigu. Exceptionnellement, l'ordre contigu peut être créé ou recréé à des conditions qui n'entrent pas en considération en l'espèce (art. 7 RPE).
Selon l'art. 6 al. 2 RPE, l'ordre non contigu est caractérisé notamment par la distance à observer entre les bâtiments et limites de propriété. Celle-ci est de 6 mètres selon l'art. 6 al. 3 RPE; elle est doublée entre bâtiments situés sur une même propriété.
Les deux bâtiments projetés A et B respecteraient cette exigence, compte tenu de la possibilité de réduire de un mètre la distance à l'angle le plus rapproché lorsque la façade se présente obliquement par rapport à la limite de propriété (art. 68 RPE).
b) Les recourants ne le contestent pas. Ils font cependant valoir que les deux bâtiments A et B constitueraient en réalité deux ensembles de deux bâtiments accolés qui ne respecteraient pas la double distance entre eux.
Selon la jurisprudence de l'ancienne Commission cantonale de recours en matière de constructions - exclusivement rendue à propos de villas - des bâtiments accolés ne pouvaient en principe pas être autorisés dans une zone régie par l'ordre non contigu; et, dans ses derniers prononcés, la commission a attribué un rôle prépondérant à l'aspect extérieur pour déterminer si l'on se trouvait en présence d'un bâtiment unique ou au contraire de deux constructions juxtaposées (voir notamment RDAF 1989, p. 83; voir aussi prononcé no 6728, 22 octobre 1990, C. Bobillier c. Grandson, confirmé par ATF non publié du 17 septembre 1991).
Appelé à se prononcer sur cette question, le Tribunal administratif, sans nier l'importance de l'apparence extérieure, a considéré que celle-ci ne devait constituer qu'un critère parmi d'autres. Plus précisément, il faut aussi analyser la conception architecturale et la volumétrie des constructions, et rechercher si elles seraient fonctionnellement reliées. Enfin, la qualification juridique dépend également des objectifs de la planification communale et cantonale. Sur ce dernier point, le tribunal considère avec la commission de recours, que le régime de l'ordre non contigu obéit à plusieurs préoccupations (assurer une protection contre la propagation des incendies, améliorer la salubrité, ou encore permettre les fractionnements ultérieurs dans le respect des règles fixant les distances jusqu'aux limites de propriété), mais ne tend en tout cas pas à limiter la densité de l'occupation du sol; autrement dit, là où la réglementation communale autorise un bâtiment unique de même volume que celui occupé par plusieurs constructions accolées, rien ne s'oppose à la construction d'un ensemble d'éléments comptant pour une unité dans le calcul des distances jusqu'aux limites ou encore des distances entre bâtiments (TA, arrêt AC 91/263, du 25 janvier 1993; 92/101, du 7 avril 1993).
c) Au vu de l'ensemble des éléments qui caractérisent le projet en l'espèce, on peut conclure à l'existence de deux bâtiments comptant chacun pour une unité dans le calcul des distances. Extérieurement, les constructions présenteraient certes des décrochements; cette circonstance n'est toutefois pas à elle seule suffisante pour conclure à l'existence de bâtiments accolés. Plus déterminante est l'unité architecturale et matérielle que présente chacun des corps des bâtiments, à laquelle s'ajoute une liaison fonctionnelle réalisée par un parking souterrain et des locaux communs (abri PC, caves, buanderie, chaufferie, locaux techniques).
Le grief d'une violation des règles de l'ordre non contigu n'est en conséquence pas fondé.
a) L'art. 77 RPE prévoit que la municipalité peut fixer le nombre des garages pour voitures et places de stationnement privées que les propriétaires doivent aménager sur leur fonds; le nombre des places de stationnement est fixé à un minimum d'une par logement. Selon un extrait du procès-verbal du conseil communal du 26 février 1990, la municipalité a déclaré que désormais, l'exigence serait d'un garage et une place de stationnement par logement pour toute construction nouvelle. Dans sa pratique, la municipalité a cependant nuancé cette exigence dans la zone de village ou d'habitation collective, en s'inspirant de la norme SN 640'601a. Ainsi, elle exige deux places pour des logements à compter de trois pièces, mais une seule pour des studios ou appartements jusqu'à deux pièces et demie. Les places visiteurs doivent représenter une proportion de 15 %.
Une telle pratique n'est pas arbitraire, ainsi que l'a admis le tribunal dans une affaire récente (AC 92/101, du 7 avril 1993).
b) Dans le cas particulier, le projet compterait sept logements de une et deux pièces et dix-sept logements de trois pièces et plus. Ces logements doivent ainsi totaliser un minimum de quarante et une places de stationnement. Selon un plan modifié du 18 février 1993, le nombre de places projetées s'élève à quarante-sept, dont six pour les visiteurs, si bien que l'exigence relative au nombre de places de stationnement serait respectée.
c) Les recourants font cependant valoir que certaines places ne sont pas accessibles directement, car disposées "en enfilade".
Neuf places de parc intérieures seraient en effet aménagées l'une derrière l'autre; les places situées face au mur ne seraient ainsi praticables que moyennant entente avec l'utilisateur de la place externe. Une telle solution ne présente pas de problème lorsque les deux utilisateurs occupent un même logement disposant de deux places de parc. Elle n'est en revanche pas admissible pour les appartements disposant d'une seule place (TA, AC 92/101 précité). Dans le cas particulier, ces conditions sont respectées, puisque sous déduction des places en double file, vingt-neuf places sont accessibles directement et que le nombre de studios et de logements de deux pièces s'élève à sept.
On ne saurait voir dans les éléments architecturaux incriminés des balcons-baignoires. On aurait en effet en réalité affaire à deux balcons superposés, recouverts par les joues d'une lucarne. Les lucarnes incriminées, qui, conformément aux exigences posées à l'art. 61 lit. b RPE, seraient placées en retrait de 30 centimètres de la façade, occuperaient certes un volume assez important en formant en quelque sorte un "petit pignon" dans la façade longitudinale. La surface occupée ne serait cependant guère supérieure à deux lucarnes abritant chacune une fenêtre.
Du point de vue esthétique, la solution est également satisfaisante. Alors qu'en proscrivant les balcons-baignoires, on cherche à éviter les trous béants en toiture, dans le même esprit, le législateur autorise les joues des lucarnes en aplomb des façades, afin d'éviter des décrochements en toiture lorsque, comme dans le cas particulier, la lucarne qui doit être située en retrait de la façade, est agrémentée d'un balcon. Au surplus, l'aspect en nature de pignon des lucarnes s'intègre bien dans un contexte de nature villageoise.
a) L'accès incriminé emprunte partiellement un bien-fonds propriété de la commune sur lequel la parcelle no 1401 est au bénéfice d'une servitude de passage pour piétons et pour tous véhicules. Il débouche ensuite sur la parcelle no 185, grevée d'une servitude de passage pour tous véhicules en faveur de la parcelle no 1401, notamment. L'accès émargerait cependant de l'assiette de la servitude, côté sud. Les plans ne sont signés ni par la commune, ni par le propriétaire de la parcelle no 185.
b) Selon l'art. 108 al. 1 LATC, la demande de permis de construire doit être signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. Selon la jurisprudence de la Commission cantonale en matière de constructions, cette exigence n'est pas une simple prescription de forme car - le cas d'expropriation mis à part - il ne conviendrait pas qu'un permis de construire soit sollicité et qu'une enquête publique s'ouvre sans que soit acquis l'assentiment préalable et formel du propriétaire du fonds (RDAF 1972, p. 281); la commission a ainsi jugé que l'existence d'une servitude de passage en faveur des constructeurs, sur l'assiette de laquelle des travaux seraient réalisés, ne saurait remplacer la signature des plans et de la demande de permis par le propriétaire grevé (RDAF 1986, p. 196 à 197). Le Tribunal administratif a confirmé cette jurisprudence, sous réserve du cas d'un éventuel refus abusif et systématique de la part du propriétaire du fonds grevé, question qui peut être examinée à titre préjudiciel (TA, AC 93/162, du 6 août 1993; AC 91/255, du 29 décembre 1992).
c) Dans le cas particulier on ne se trouve pas en présence d'un éventuel refus abusif de la part du propriétaire de la parcelle no 185, dès lors qu'il n'a pas été requis de signer les plans. Par conséquent, à défaut de signature des plans par le recourant propriétaire de la parcelle no 185 et la commune, le permis de construire ne pouvait être accordé. Le recours doit être admis sur ce point.
a) Propre à la zone de village, l'art. 11 RPE prévoit que les constructions nouvelles doivent s'intégrer dans le quartier et respecter le caractère du village en ce qui concerne particulièrement les détails de construction, le traitement des ouvertures (forme, proportion et répartition), la couleur des façades, ainsi que les toitures. L'application de cette disposition ne doit cependant pas avoir pour effet de faire échec aux autres règles concernant les constructions en zone de village (ATF du 29 octobre 1975 en la cause Chuard, SI Plan Bourdin c/ CCRC). La proximité d'une zone de villas ne contraint ainsi pas les constructeurs en zone de village à réduire le volume des constructions qui y sont autorisées. Au demeurant, le projet prévoit déjà un étage de moins que ne l'autoriserait le règlement. Quant au traitement architectural, il respecte, dans son style, le caractère villageois. On constate la présence d'autres bâtiments de traitement beaucoup plus banal, ailleurs dans le quartier. Dans ces conditions, en rappelant le pouvoir d'examen très limité du tribunal lorsqu'il s'agit de statuer sur l'intégration ou l'aspect architectural des constructions (ATF 115 Ia 114 ss et les références citées), rien ne justifie de remettre en cause les constructions projetées sous l'angle de l'esthétique.
b) Sur le plan formel, les recourants ont en outre relevé que l'art. 12 RPE exige que les bâtiments voisins de celui projeté soient figurés en élévation, de manière à rendre intelligible l'intégration de la nouvelle construction.
On peut se demander si cette règle, propre à la zone de village, s'applique également en cas de construction à la limite d'une autre zone. Quoi qu'il en soit, force est de constater que cette exigence serait respectée, puisque le plan de façades et coupe no 91/07-08 figure les villas implantées côté nord.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est très partiellement admis en ce sens que le permis de construire est subordonné à la signature des plans par le propriétaire de la parcelle no 185 et la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz ou à ce qu'une autre solution permettant un accès suffisant soit trouvée.
II. Un émolument de Fr. 1'500.-- (mille cinq cents francs) est mis à la charge des recourants Dominique Epp, Georges Tornay, Pierre Voutaz, René Murisier, François et Monique Murisier, Robert et Roland Renaud, solidairement entre eux.
III. Une somme de Fr. 1'000.-- (mille francs) est allouée à titre de dépens à la Commune de Saint-Légier-La Chiésaz à charge des recourants Dominique Epp, Georges Tornay, Pierre Voutaz, René Murisier, François et Monique Murisier, Robert et Roland Renaud, solidairement entre eux.
fo/Lausanne, le 3 septembre 1993
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Estratto da Omnilex
Whether the appeal against the sensitivity grade for neighboring villa parcels was still live
The challenge to the III sensitivity grade for the appellants' villa parcels had become moot because the inquiry confirmed that grade II had to apply to those parcels.
The administrative record and expert assessment resolved the issue during the proceedings, so there was no longer a live dispute on that point.
Whether a neighborhood plan was required before authorizing the project
No neighborhood plan was required; the municipal zoning regime did not mandate one for projects of this size and no circumstance justified applying the planning stop rule.
The village zone already regulated density through building height and number of levels, and hypothetical future development on the remainder of the plot could not block the current permit.
Whether the project violated non-contiguous building rules
No. The court treated the proposal as two buildings for distance purposes because each body had architectural and functional unity.
Appearance alone was not decisive; architectural conception, volumetry, functional links, and planning objectives all supported treating each block as one building.
Whether the number and arrangement of parking spaces complied with local rules
Yes. The required number of spaces was met, and the double-file spaces were acceptable because they served units with sufficient parking provision.
The project provided 47 spaces for 24 dwellings, including visitor spaces, and the access constraints affecting some stacked spaces did not invalidate compliance in the given layout.
Whether the roof openings were unlawful balcony-baths
No. The contested elements were accepted as balconies under lucarnes, not prohibited balcony-baths.
Their form, setback, and visual integration were consistent with the zoning rule and aesthetically acceptable in the village context.
Whether the access was insufficient because plans lacked signatures from the burdened landowners
Yes. The permit could not be granted without the signatures of the owner of parcel no. 185 and the Commune, unless another sufficient access solution was found.
Where work is to be carried out on another's land, the construction request must be signed by that landowner; a servitude does not replace this formal assent, absent an abusive refusal situation.
Whether the architectural integration of the buildings at the edge of the villa zone was unlawful
No. The project integrated acceptably into the village setting and the required elevation drawings were provided.
The village-zone integration clause could not be used to defeat the zone's own density rules, and the visual treatment remained compatible with the local character.
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