ac-1990-7310•Villa permit refused for excessive roof volume
ac-1990-7310Tribunale cantonale24 gen 1992Dismissed
Estratto da Omnilex
Antonio and Eléonore Grosso appealed against the Municipality of Prangins’ refusal of a building permit for a villa in the low-density zone of En Sadex. The municipality had previously given a favorable pre-review, but the final project included a materially different roof design and increased volume. The court held that it had no jurisdiction over the opponents’ private-law objections, rejected the good-faith argument, and found that the project violated the combined requirements of Arts. 6.1 and 7.4 RC. The appeal was dismissed, the refusal confirmed, and costs were imposed on the appellants.
Arts. 6.1 and 7.4 RC Prangins; building mass and roof design in low-density zone. The communal rules on maximum cornice height and roof slope must be read together as defining the admissible building envelope. An architectural solution that, by multiplying gables or otherwise restructuring the roof, produces an appreciably greater upper volume and prevents the cornice-height limit from being meaningfully respected is incompatible with the regulation. A prior municipal pre-review does not bind the authority where the later permit application contains material modifications to the project (consid. 2-4).
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
24 janvier 1992
sur le recours interjeté le 22 octobre 1990 par Antonio et Eléonore GROSSO
contre
la décision de la Municipalité de Prangins , du 9 octobre 1990, leur refusant l'autorisation de construire une villa
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-A. Wyss, président
P. Blondel, assesseur
A. Chauvy, assesseur
Greffier : J.-C. Perroud, sbt
constate en fait :
A. Monsieur et Madame Antonio et Eléonore Grosso sont propriétaires de la parcelle No 755 du cadastre de la Commune de Prangins, sise au lieu dit "En Sadex". De forme longitudinale et en légère pente, ce bien-fonds est situé en bordure de la Route suisse, à l'extrémité sud du territoire de la commune, non loin du lac Léman. En deçà de la Route suisse, il est entouré de biens-fonds, pour la plupart bâtis récemment: la parcelle No 756 qui le jouxte à l'est, propriété de Monsieur Domenico Lanti et de son épouse, supporte une villa de deux niveaux (combles compris); au nord (en amont), sur la parcelle No 401, est implantée une villa de trois niveaux (combles compris), d'un volume sensiblement supérieur à la précédente; au nord-ouest (en amont également), la parcelle No 749 se présente en nature de pré-champ; au sud-ouest, la parcelle No 398 comprend, au premier plan, un court de tennis et, au second plan, une construction de trois niveaux, dont le premier réservé à une activité artisanale. Au-delà de la Route suisse, en bordure de celle-ci, s'élèvent plusieurs maisons anciennes, de styles différents.
Le secteur dans lequel s'inscrit la parcelle en question est situé en zone de faible densité (ZFD), telle que définie à l'art. 3.3 du règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire de la Commune de Prangins (ci-après: RC).
B. En février 1989, Monsieur et Madame Grosso, agissant par l'intermédiaire du Bureau d'architectes Garoyan et Brodard, à Lonay, ont soumis à la Municipalité de Prangins un projet de construction d'une villa jumelle sur leur parcelle, en sollicitant un préavis concernant l'aspect architectural et l'implantation du bâtiment. En réponse, par lettre du 8 mars 1989, la Municipalité a formulé diverses remarques, affirmant notamment qu'elle admettait l'esthétique générale du bâtiment projeté et qu'elle considérait le toit comme conforme au RC (art. 7.4).
En décembre de la même année, les architectes de Monsieur et Madame GROSSO ont soumis un projet complet à l'examen de la Municipalité, comprenant la villa jumelle précitée, mais avec une configuration de toiture modifiée, ainsi que deux garages et une piscine. Dans ses remarques, adressées par lettre du 31 janvier 1990, la Municipalité a, entre autres, exprimé l'opinion que l'occupation des combles de la villa projetée ne pouvait être acceptée, celle-ci étant jugée abusive.
Le projet définitif, modifié sur quelques points par rapport au précédent (garage, piscine), mais pas en ce qui concerne la toiture, a été envoyé à la Municipalité le 23 juillet 1990 et fut mis à l'enquête du 21 août au 10 septembre 1990.
Le bâtiment projeté est constitué d'un corps central, de forme rectangulaire, composé d'un étage sur rez, surmonté d'un niveau de combles; cette partie est coiffée de deux toitures à deux pans, perpendiculaires l'une par rapport à l'autre, se croisant en leur milieu et se rejoignant en leurs coins, à une hauteur de 5 mètres. Deux corps latéraux, comprenant un niveau surmonté de combles, sont accolés aux façades pignons est et ouest; ceux-ci sont coiffés chacun d'une toiture à quatre pans, au sommet de laquelle est aménagée une terrasse (balcon) à laquelle on accède par le niveau de combles du corps central.
Si l'on compare le projet initial à celui mis à l'enquête, il convient de relever que le premier ne comportait que deux façades pignons (les pignons est et ouest) surmontées d'un toit traditionnel à deux pans.
C. La mise à l'enquête a suscité une opposition, formée en date du 28 août 1990 par Domenico Lanti et son épouse; les opposants ont invoqué des motifs ayant trait au raccordement aux conduites (eau, gaz etc.) aménagées sur leur terrain.
D. Par décision du 9 octobre 1990, la Municipalité de Prangins a refusé le permis de construire sollicité, sur la base des motifs suivants:
"...la construction projetée a un volume qui a été très sensiblement augmenté par une utilisation abusive des combles non habitables. Le volume supplémentaire ainsi créé nuit à l'intégration de la construction dans le tissu bâti.
..."
E. C'est contre cette décision que Monsieur et Madame Antonio et Eléonore Grosso ont recouru, par l'intermédiaire de leur conseil, selon mémoire du 22 octobre 1990. Concluant avec suite de dépens à l'annulation de la décision attaquée et à l'octroi du permis de construire sollicité, ils considèrent leur projet comme conforme au RC. En particulier, ils prétendent que la Municipalité a invoqué à tort l'argument relatif au volume excessif des combles. Sur ce point, ils estiment que la Municipalité avait déjà pris position en leur faveur dans sa lettre du 8 mars 1989 et qu'elle serait liée par cet avis, en vertu du principe de la confiance. Les recourants se sont acquittés, dans le délai qui leur était imparti, de l'avance de frais requise de Fr. 800.--.
La Municipalité a déposé ses déterminations le 14 novembre 1990 par mémoire de son conseil. Concluant au rejet du recours, elle a justifié sa position en exposant que le dernier niveau du bâtiment projeté ne correspond pas à la définition des combles telle qu'elle ressort de la jurisprudence constante et qu'en conséquence, il ne saurait être accepté au regard de l'art. 6.1 du RC. Subsidiairement, elle a invoqué la clause d'esthétique (art. 86 LATC).
F. L'audience finale s'est déroulée le 17 juillet 1991, à Prangins. Les parties ont été entendues. Le recourant a produit deux pièces; il a en outre montré au Tribunal une maquette permettant de constater, s'agissant de la configuration de la toiture, les différences entre le projet initial et celui mis à l'enquête publique.
Me Bridel et Me Bonnard ont plaidé respectivement pour les recourants et pour la Municipalité. Leurs arguments seront évoqués, en tant que besoin, dans la partie "En droit" ci-dessous.
Considère en droit :
Les opposants fondent leurs griefs sur des moyens de droit privé. Le Tribunal administratif n'est cependant pas compétent pour trancher ces questions. Par conséquent il n'entre pas en matière sur l'opposition.
Si l'on se réfère à la lettre de la Municipalité du 8 mars 1990, on constate que celle-ci avait admis, sur le principe, un projet semblable à celui dont est litige, mais comprenant une partie centrale surmontée d'un toit à deux pans.
L'adjonction d'une toiture supplémentaire, découpant les deux pans initiaux et qui repose sur deux façades pignons orientées nord-sud, a pour effet d'augmenter de manière non négligeable le volume de la bâtisse prévue initialement. C'est bien cette opération que la Municipalité n'a pas acceptée, tant sous l'angle de la conformité au RC que de l'esthétique, comme cela ressort de sa décision du 9 octobre 1990:
"...la construction projetée a un volume qui a été très sensiblement augmenté par une utilisation abusive des combles non habitables. Le volume supplémentaire ainsi créé nuit à l'intégration de la construction dans le tissu bâti.
..."
Ce grief ne saurait résister à l'examen. Comme cela a été démontré plus haut (ch. 2), ce sont des modifications intervenues après le préavis du 8 mars 1989 qui ont motivé le refus de la Municipalité. Celle-ci n'est par conséquent pas liée par ce document.
Les dispositions réglant cette matière se trouvent aux art. 6.1 et 7.4 du RC. L'art. 6.1 définit la hauteur maximale des bâtiments à la corniche; celle-ci est fixée à 5 mètres en zone de faible densité. L'art. 7.4 contient les prescriptions relatives à la réalisation des toitures; il dispose notamment qu'en zone de faible densité la pente des toits doit se situer entre 50 % et 70 %.
Dans son mémoire, la Municipalité a soutenu que le projet ne respecte pas l'art. 6.1 RC, estimant que le niveau supérieur du corps central ne correspond pas à la définition des combles, telle qu'elle résulte de la jurisprudence. Elle a complété ses arguments à l'audience finale, expliquant notamment que la hauteur à la corniche (5 mètres) n'est respectée qu'en quatre points - les quatre coins de la toiture centrale -, ce qui lui paraît insuffisant au regard de l'art. 6.1 précité.
Il n'apparaît pas nécessaire, pour la solution du cas d'espèce, de déterminer si le niveau supérieur satisfait à la définition de combles. En revanche, il y a lieu effectivement d'examiner s'il suffit, pour que le RC soit respecté, que la hauteur à la corniche, fixée à 5 mètres, ne soit respectée qu'aux seuls quatre coins de la toiture principale.
L'analyse globale du RC de la Commune de Prangins permet de constater que c'est par le seul biais des règles sur la hauteur à la corniche (art. 6.1 RC) et sur la pente des toitures (art. 7.4) que le législateur communal a défini la masse admissible des bâtiments. La règle imposant une hauteur maximale à la corniche détermine une ligne au-dessous de laquelle doit passer la partie horizontale de l'avant-toit; combinée avec la règle relative à la pente du toit, elle dessine une enveloppe dans laquelle doit s'inscrire le bâtiment.
Dans le cas d'espèce, en disposant quatre pignons sur chacune des quatre façades de la bâtisse projetée, le constructeur a choisi une solution architecturale ne fournissant pas d'éléments permettant de mesurer une hauteur à la corniche se situant à 5 mètres ou au-dessous. Ce choix a pour effet la création de volumes pris en hauteur dépassant ce qui a été voulu par le législateur communal. Par conséquent, force est de constater que le projet en question ne respecte pas les exigences résultant de la combinaison des art. 6.1 et 7.4 du RC.
Le projet n'étant pas réglementaire, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la question d'esthétique (art. 86 LATC).
En application de l'art. 55 LJPA, il sied de mettre à la charge des recourants un émolument de justice de Fr. 1800.--.
La Municipalité ayant obtenu gain de cause avec l'assistance d'un homme de loi, elle a droit aux dépens qu'elle a requis, arrêtés à Fr. 500.-.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue par la Municipalité de Prangins, le 9 octobre 1990 est maintenue.
III. Un émolument de Fr. 1'800.-- (mille huit cents francs) est mis à la charge des recourants Antonio et Eléonore Grosso, solidairement entre eux.
IV. Les recourants Antonio et Eléonore Grosso sont débiteurs solidaires de la Commune de Prangins de la somme de Fr. 500.-- (cinq cents francs) à titre de dépens.
Lausanne, le 24 janvier 1992
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Estratto da Omnilex
Whether the opposition based on private-law grounds could be examined by the administrative court.
The court lacked competence to rule on the opponents' private-law objections and did not enter into them.
Those objections were grounded in private law and therefore fell outside the administrative court's jurisdiction.
Whether the municipal refusal violated the applicants' legitimate expectations based on the earlier pre-review letter.
The municipality was not bound by the earlier favorable indication because the final project had been materially modified, especially in roof configuration and resulting volume.
The refusal concerned changes introduced after the pre-review letter; the good-faith argument therefore failed.
Whether the planned building complied with the municipal building regulations, especially Arts. 6.1 and 7.4 RC.
The project did not comply, because the architectural solution created excessive upper volumes and did not allow the required cornice-height envelope to be respected in the manner intended by the communal rules.
The combination of the height-at-cornice rule and the roof-slope rule defines the admissible building mass; here the four-gable solution exceeded that envelope.
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