Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges:MM. Giroud et Creux
Greffière :Mme Rossi
Art. 264 CO; 452 CPC-VD; 13 LTB
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par M.________ et J., tous deux
à Morges, défendeurs, contre le jugement rendu le 13 novembre 2009 par
le Président du Tribunal des baux du canton de Vaud dans la cause
divisant les recourants d’avec A.F., B.F.________ et C.F.________,
tous avec domicile élu à Lausanne, demandeurs.
Délibérant en audience publique, la cour voit :
étage de l'immeuble sis [...], à Pully. Conclu pour durer initialement du 1
er
mai 2004 au 1
er
avril 2005, le bail se renouvelait aux mêmes conditions
pour une année, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties au
moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance, et ainsi de suite
d'année en année. Le loyer mensuel, payable par mois d'avance selon le
chiffre 2 du contrat, a été fixé à 1'650 fr., acompte de chauffage, d'eau
chaude et de frais accessoires par 160 fr. en sus.
septembre 2008 et qu'il vous appartient le cas échéant de
vous adresser à M. P.________ qui a décidé, pour des raisons
non imputables à Mme J.________ et à M. M., de
renoncer alors que l'appartement lui avait été attribué, le bail
ayant été conclu même sans document écrit. Il y a eu offre et
acceptation.
Cela étant, je vous informe toutefois qu'à bien plaire mes
mandants acceptent encore de faire des visites jusqu'à la fin
de cette année. Il s'agit d'une démarche purement gracieuse
et sans engagement (...).»
Par lettre du 24 novembre 2008, la régie a informé les
locataires que l'état des lieux de sortie de l'appartement en cause était
fixé au 1
er
décembre 2008 à 9 heures.
En sus de l'état des lieux précité - effectué en présence d'un
représentant du locataire entrant [...] -, les parties ont, le 1
er
décembre
2008, signé une convention de sortie. M. et J.________ se sont ainsi
notamment engagés à verser aux propriétaires, à réception du décompte,
le supplément de chauffage pour les années 2007 et 2008, par 746 fr. 45,
ainsi qu'une facture relative à une clef, par 27 fr. 90. Les locataires
octobre 2008, échéance moyenne. Bien que les locataires se soient
acquittés le 12 novembre 2009 des montants de 746 fr. 45 et de 27 fr. 90,
ils étaient en sus redevables des intérêts y relatifs pour la période du 10
janvier 2009 au jour du paiement. Les sommes de 746 fr. 45 et 27 fr. 90
n'ayant pas été assorties d'intérêts dans les poursuites introduites par les
demandeurs et les autres postes contenus dans celles-ci n'ayant pas fait
l'objet de conclusions devant le Tribunal des baux, les oppositions formées
par les défendeurs aux commandements de payer qui leur avaient été
notifiés ont été levées à concurrence du seul montant de 5'571 fr., plus
intérêt à 5% l'an dès le 1
er
octobre 2008.
B.Par acte du 29 avril 2010, M.________ et J.________ ont recouru
contre ce jugement en concluant, sous suite de frais et dépens, à sa
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réforme en ce sens que les conclusions des demandeurs A.F.,
B.F. et C.F.________ sont rejetées, étant constaté que les
défendeurs ne sont pas leurs débiteurs des sommes de 5'571 fr., avec
intérêt à 5% l'an dès le 1
er
octobre 2008, et de 774 fr. 35, avec intérêt à
5% l'an dès le 10 janvier 2009, sous déduction de la somme de 774 fr. 35,
valeur au 12 novembre 2009, et que le Préposé de l'Office des poursuites
de Morges-Aubonne est invité à radier les poursuites ordinaires n
os
[...] et
[...], subsidiairement que les oppositions formées aux commandements de
payer notifiés dans les poursuites précitées sont maintenues.
Dans leur mémoire du 25 juin 2010, les recourants ont
développé leurs moyens et confirmé leurs conclusions.
Le 2 août 2010, les intimés A.F., B.F. et
C.F.________ ont conclu, sous suite de dépens, au rejet du recours. Ils ont
produit une pièce.
E n d r o i t :
1.Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 ou 3 CPC-VD, applicables par
renvoi de l'art. 13 LTB, ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme
contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux ou son
président lorsque celui-ci statue sur la base de l'art. 7 al. 3 LTB.
Interjeté en temps utile par des personnes qui y ont intérêt, le
recours, qui tend uniquement à la réforme, est recevable.
2.a) Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal
rendu par le Tribunal des baux ou son président, la Chambre des recours
revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD,
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applicable par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois
articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier
et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une
instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-
VD).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
en première instance. Il développe donc son raisonnement juridique après
avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves
figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au
moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l'espèce, l'état de fait est conforme aux pièces du dossier et
a été complété sur la base de celles-ci. Il n'y a pas lieu d'ordonner une
instruction complémentaire, la cour de céans étant à même de statuer en
réforme.
b) La production de pièces nouvelles en deuxième instance est
exclue, à moins qu’elle n’intervienne dans le cadre d’une instruction
complémentaire ordonnée par le Tribunal cantonal en application de l'art.
456a CPC-VD (Byrde/Giroud Walther/Hack, in Procédures spéciales
vaudoises, Lausanne 2008, n. 11 ad art. 13 LTB, p. 143). La pièce produite
par les intimés est dès lors irrecevable. Quoi qu'il en soit, dite pièce -
savoir une note manuscrite d'un(e) employé(e) de la régie indiquant
notamment que P.________ a téléphoné le 24 juillet 2008 et renoncé à
l'appartement qui lui avait été attribué au motif que l'armoire du salon ne
passerait pas dans la cage d'escaliers -, n'est pas décisive pour le sort du
présent recours. Cette renonciation ressort en effet de la correspondance
adressée par la régie au conseil des recourants le 4 novembre 2008, qui
figure au dossier de première instance.
3.a) Les recourants fondent leur argumentation sur la lettre de
la représentante des intimés du 4 novembre 2008, selon laquelle
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P.________ avait déposé une demande de location en date du 15 juillet
2008 et s'était vu attribuer l'appartement le 24 juillet 2008; ce candidat
avait toutefois renoncé, son armoire de salon ne passant pas dans la cage
d'escaliers. Selon les recourants, il y a ainsi eu offre et acceptation, si bien
qu'un contrat de bail a été conclu avec P.________, libérant les locataires
sortants de leurs obligations contractuelles avec effet au 31 août 2008.
b) Aux termes de l'art. 264 CO (Code des obligations du 30
mars 1911, RS 220), lorsque le locataire restitue la chose sans observer
les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le
bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que
le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en
outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A
défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée
du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2).
Cette disposition instaure, en faveur du locataire, un mode
particulier de fin prématurée du contrat, sans qu'il s'agisse d'un cas de
résiliation anticipée du bail (Lachat, Commentaire romand, 2003, n. 1 ad
art. 264 CO, p. 1375; Lachat, La restitution anticipée de la chose louée
(art. 264 CO): questions choisies, in Cahiers du bail [CdB] 1998 [ci-après:
Lachat, CdB 1998], pp. 129 ss, spéc. p. 130). Le locataire doit manifester
clairement et sans ambiguïté sa volonté de restituer de manière définitive
l'intégralité des locaux loués. Il a l'obligation de présenter un candidat qui
soit objectivement acceptable par le bailleur, solvable - savoir qui soit en
mesure de payer ponctuellement le loyer et les frais accessoires, ainsi que
d'éventuelles majorations découlant d'une clause d'indexation ou
d'échelonnement - et prêt à conclure le bail aux mêmes conditions que le
locataire sortant (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008 [ci-après: Lachat,
Le bail à loyer], pp. 610 ss). Le bailleur ne doit en effet pas pâtir de la
restitution anticipée et doit être mis dans une situation analogue à celle
qui aurait été la sienne si le bail s'était poursuivi avec le même locataire
(Lachat, CdB 1998, pp. 129 ss, spéc. p. 138). Si le bailleur refuse une
personne remplissant les conditions susmentionnées, il doit libérer le
locataire sortant de ses obligations, dès la date à laquelle le candidat
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rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat et pour autant que les
locaux aient effectivement été restitués à cette date (Lachat, Le bail à
loyer, p. 616). Dès que la reprise du contrat ou la conclusion d'un nouveau
bail ne dépend plus que du consentement du bailleur, le locataire sortant
doit être considéré comme libéré de ses obligations. Ce cas de figure se
distingue de celui où un candidat - de prime abord intéressé et dûment
accepté par le bailleur - se désiste avant le moment fatidique. Un tel
candidat n'est d'aucune utilité au locataire sortant, qui n'est pas libéré de
ses obligations (Chaix, L'article 264 CO: à la recherche du locataire de
remplacement, in SJ 1999 II 49 ss, spéc. p. 58; Lachat, Le bail à loyer, p.
617). Cette situation doit en effet être assimilée à une absence de
présentation de candidat, qui a pour conséquence que le locataire sortant
reste redevable du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou
jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal, conformément à
l'art. 264 al. 2 CO (Lachat, CdB 1998, pp. 129 ss, spéc. p. 145).
c) En l'espèce, on ne saurait suivre les recourants dans leur
raisonnement et la portée qu'ils accordent aux déclarations rapportées
dans le courrier de la régie du 4 novembre 2008. On se trouve en effet
dans l'hypothèse où le candidat intéressé a renoncé à louer l'appartement,
sans qu'il soit établi qu'il était disposé à reprendre le bail aux mêmes
conditions et avant qu'il donne un accord définitif, soit dans le cas où le
candidat se désiste avant le moment fatidique qui - selon les recourants
eux-mêmes - aurait correspondu à la prétendue conclusion du contrat oral
entre les intimés et P.. Savoir si un accord est survenu sur la
conclusion du contrat est une question de fait (Tercier, Le droit des
obligations, 4
ème
éd., 2009, n. 581, p. 132), dont la preuve incombait aux
recourants (art. 8 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907, RS 210]). Le
premier juge a nié que cette preuve soit rapportée, les recourants n'ayant
en particulier pas requis l'audition de P. ou la production de
l'inscription de celui-ci auprès de V.________ SA et ainsi pas établi le
contenu des prétendues offre et acceptation (cf. jgt, p. 6). Cette
appréciation ne prête pas le flanc à la critique et n'est au demeurant pas
infirmée par la lettre de la régie du 4 novembre 2008. En effet, le fait que
le bailleur accueille la candidature d’un tiers désireux de reprendre la
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position du locataire sortant ne signifie pas encore qu’un bail remplaçant
le précédent soit conclu. Lorsque, comme en l'espèce, les bailleurs sont
représentés par un professionnel de l’immobilier et que le bail initial a été
conclu par écrit à l’issue de diverses formalités, il faut encore que le
nouveau contrat vienne à chef dans le respect d’une forme identique. On
ne saurait d’ailleurs concevoir, en se plaçant du seul point de vue du
candidat à la location de l'appartement en cause, que l’accord de la régie
sur sa personne entraîne ipso facto la conclusion d’un bail, avant qu’il ait
manifesté son accord avec les conditions contractuelles, cela par écrit
conformément à l’usage. Il convient au demeurant de relever qu’il est
fréquent qu'un candidat se désiste à ce stade, puisque, le plus souvent, il
s’intéresse simultanément à plusieurs objets mis en location. Les
recourants pouvaient d’autant moins imputer aux intimés la volonté de se
lier par un contrat oral que, par lettre du 30 juillet 2008, la représentante
de ceux-ci les avait informés que le candidat à la reprise du bail s’était
désisté. A l'instar du premier juge, il y a lieu de considérer que les
recourants n’ont au surplus pas établi qu’un accord entre les intimés et le
reprenant serait venu à chef puis aurait été rompu unilatéralement par
celui-ci, de sorte qu’ils ne peuvent pas prétendre être libérés de leurs
obligations résultant du contrat de bail du 8 avril 2004 avant l'échéance
contractuelle de celui-ci, respectivement avant la relocation des locaux
dès le 1
er
décembre 2008.
Mal fondé, le recours doit être rejeté.
4.En conclusion, le recours doit être rejeté et le jugement
confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 350 fr. (art. 230 al. 1 et 232 al. 2 TFJC [tarif du 4
décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile, RSV 270.11.5]).
Obtenant gain de cause, les intimés ont droit, solidairement
entre eux, à des dépens de deuxième instance, fixés à 550 francs.
-
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Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant en audience publique,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 350 fr. (trois cent cinquante francs).
IV. Les recourants M.________ et J., solidairement entre
eux, doivent verser aux intimés A.F., B.F.________ et
C.F.________, solidairement entre eux, la somme de 550 fr.
(cinq cent cinquante francs) à titre de dépens de deuxième
instance.
V. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
-
13 -
Du 8 septembre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
-Me Stéphane Ducret (pour M.________ et J.),
-Me Jean-Daniel Théraulaz (pour A.F., B.F.________ et
C.F.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 5'571 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
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14 -
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-M. le Président du Tribunal des baux.
La greffière :