CREC xa08-029030-498i/2010•Indexed rent increase after lease renewal upheld
CREC xa08-029030-498i/2010Tribunale cantonale / Camera dei ricorsi civili22 set 2010Dismissed
Estratto da Omnilex
The tenants of commercial premises appealed a cantonal tenancy judgment that had validated a rent increase based on an indexed lease clause. They argued that the original 1988 lease had ended in 1998 and, alternatively, that the landlords could only rely on the latest CPI increase. The court held that the original lease continued and that, because the lease had renewed for another five-year term, the indexation clause remained applicable. The landlords could therefore base the increase on CPI growth since the last rent fixation in 1997. The appeal was dismissed and the rent of CHF 2,312 per month from 1 July 2008 was confirmed.
Art. 269b CO; indexed lease renewed for a further period of at least five years: the indexation clause remains applicable after renewal, and the landlord may notify a rent increase based on CPI growth since the last rent fixation, even if that fixation predates the latest renewal; only retroactive effect is excluded. By contrast, if the renewal is for less than five years, the indexation clause ceases to apply and the landlord may rely only on the ordinary rent-adaptation rules for the future (consid. 3b). A mistaken reference in the notice to Art. 269a let. e CO does not invalidate the increase where the parties understood that indexation was invoked (consid. 2b).
803 TRIBUNAL CANTONAL 498/I C H A M B R E D E S R E C O U R S
Séance du 22 septembre 2010
Présidence de M C O L O M B I N I , président Juges:M.Denys et M. Oulevey, juge suppléant Greffier :MmeBourckholzer
Art. 269b CO; 13 LTB; 451 ch. 2, 452 al. 2 CPC La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance pour s’occuper du recours interjeté par N., défendeur, à Lausanne, contre le jugement rendu le 19 mars 2009 par le Tribunal des baux dans la cause divisant le recourant d’avec A.Z., B.Z., et C.Z., demandeurs, à Lausanne. Délibérant en audience publique, la cour voit :
2 - E n f a i t : A.Par jugement du 19 mars 2009, notifié aux parties le 12 mars 2010, le Tribunal des baux a, notamment, constaté que le loyer mensuel net dû par le défendeur N.________ aux demandeurs A.Z., B.Z. et C.Z.________ pour la jouissance des locaux commerciaux que ceux-ci lui ont remis à bail au 1 er sous-sol de l'immeuble sis au 4, avenue de Provence, à Lausanne, est fixé à 2'312 francs dès le 1er juillet 2008 (II), arrêté les frais de justice respectifs des parties (III), dit que le défendeur doit verser la somme de 3'016 fr. aux demandeurs à titre de dépens (V) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI). Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété sur la base des pièces du dossier (art. 452 al. 2 CPC [Code de procédure civile du 14 décembre 1966; RSV 270.11]) : A.Z., B.Z. et C.Z.________ sont propriétaires de locaux commerciaux, artisanaux et industriels situés dans un immeuble constitué en propriété par étages se trouvant au numéro 4 de l'avenue de Provence, à Lausanne (lot n° 11). Par contrat de bail à loyer du 15 janvier 1988, ils ont donné en location à N.________, désireux de créer un club de danse, le premier sous- sol de cet immeuble, d'une surface de 296 m2. Le paiement d'un loyer net mensuel de 2'220 francs et d'un acompte de chauffage et d'eau chaude de 130 fr. par mois avait été convenu entre parties. A son chiffre 16, le contrat contenait une "clause de variation" prévoyant que, sans dénonciation préalable du bail, mais moyennant un préavis d'un mois donné sous pli recommandé, le loyer pouvait être modifié proportionnellement à la variation de l'indice suisse des prix à la consommation (ci-après : IPC), en prenant pour base l'indice de 110.6 points et le loyer de base fixé à l'article 2 du contrat, la variation ne pouvant être notifiée qu'une fois par an.
3 - Conclu pour durer du 1 er avril 1988 au 31 mars 1998, le bail devait se renouveler de plein droit de cinq en cinq ans, aux mêmes conditions, sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre partie, par lettre chargée et consignée à un office postal suisse au moins une année à l'avance (ch. 1 du contrat). Le 24 avril 1990, les propriétaires du bien loué ont notifié à N.________ une hausse du loyer portant celui-ci de 2'220 fr. à 2'400 fr. net à partir du 1 er juin 1990, sur la base d'une augmentation de l'IPC (indice de référence : mars 1990 : 119.9). Par formule officielle du 12 septembre 1991, se fondant sur une nouvelle augmentation de l'indice (indice de référence : août 1991 : 129.6), ils ont augmenté le loyer à 2'595 fr. net à partir du 1 er mars 1992. N.________ ayant ensuite manifesté l'intention de se porter acquéreur des lieux loués, les parties sont entrées en pourparlers afin de définir les conditions de vente et d'achat des locaux. Dans ce contexte, N.________, avec l'accord de la régie [...] & Cie SA, mandataire des propriétaires, s'est acquitté d'un loyer mensuel réduit à 2'200 fr. dès le 1 er
janvier 1997. Le 28 septembre 1997, N.________ a écrit à la régie [...] & Cie SA que les propriétaires et lui–même résiliaient le bail à partir du 31 mars 1998 et, dans l'hypothèse où la vente des locaux ne se réaliserait pas, qu'ils se réservaient le droit d'établir un nouveau bail. Ni la régie [...] & Cie SA ni les propriétaires de l'immeuble n'ont contresigné cette lettre. La vente ne s'est finalement pas faite. Des dissensions ont encore divisé les parties pendant plusieurs années à propos de travaux réclamés par N., lesquels n'ont semble-t-il pas été exécutés, et du paiement de loyers. Par formule officielle du 20 mai 2008, les propriétaires ont notifié à N. une nouvelle hausse de loyer, portant celui-ci à 2'688 fr., prenant effet le 1 er juillet 2008. Sous la rubrique : "motifs de la
septembre 2008, cependant en vain. Le 30 septembre 2008, A.Z., B.Z. et C.Z.________ ont ouvert action contre N.________ devant le Tribunal des baux afin d'obtenir la validation de la hausse de loyer notifiée le 20 mai 2008 et son entrée en vigueur au 1 er juillet 2008. Lors de l'audience de jugement du 19 mars 2009, N.________ a tout d'abord exprimé son désaccord avec la hausse projetée puis a reconnu avoir compris qu'elle était motivée par l'application de la clause d'indexation relative à l'art. 269b CO qui était insérée dans le contrat de bail. Il n'a pas invoqué sa nullité. En revanche, il a soutenu que le bail conclu le 15 janvier 1988 avait pris fin le 31 mars 1998 et qu'il avait été remplacé par un nouveau contrat le 1 er avril 1998, lequel ne comportait plus de clause d'indexation. Il a aussi ajouté qu'à supposer que le bail de 1988 n'ait pas pris fin le 31 mars 1998, le loyer avait été modifié en dernier lieu le 1 er janvier 1997 et que la hausse litigieuse ne pouvait donc être basée sur un indice antérieur à celui qui était connu à cette dernière date. En droit, les premiers juges ont considéré que les parties n'avaient jamais mis fin au contrat de bail du 15 janvier 1988 et que celui- ci régissait toujours leurs rapports de bail, lesquels restaient soumis au régime de l'indexation du loyer selon l'art. 269b CO. Ils ont relevé qu'après deux adaptations aux mois d'avril 1990 et septembre 1991, le loyer avait été fixé à 2'595 fr. à partir du 1 er mars 1992 et qu'il avait ensuite été réduit, dans le contexte des pourparlers de vente ayant eu lieu entre
mars 1992. Considérant qu'il y avait par conséquent là une contradiction et que celle-ci devait profiter au défendeur, ils ont retenu comme loyer de référence le loyer de 2'070 fr. indiqué sur la formule de notification et comme indice de référence correspondant à ce loyer, l'indice du mois de décembre 1996. Ainsi, tenant compte d'un IPC de décembre 1996 en base décembre 1982 de 143,4 points et de l'IPC du mois d'avril 2008 en base décembre 1982 de 160.2 points, ils ont calculé que la hausse de loyer devait être de 11,71 % et que le loyer devait être fixé à (2'070 + [2'070 x 11,71 %]) = 2'312 francs. B.Par acte du 22 mars 2010, N.________ a recouru contre ce jugement et conclu, avec dépens, principalement à sa réforme en ce sens que la hausse de loyer notifiée le 20 mai 2008 pour le 1er juillet 2008 est annulée, nulle ou de nul effet. Subsidiairement, il a conclu à la réforme en ce sens que le loyer mensuel net est fixé à 2'166 fr. 80 dès le 1er avril 2013. Plus subsidiairement encore, il a pris des conclusions en nullité. Dans son mémoire, il a développé ses moyens, réduit ses conclusions en réforme et retiré ses conclusions en nullité. Il conclut désormais, avec dépens, à la réforme du jugement en ce sens, principalement, que la hausse de loyer notifiée le 20 mai 2008 est partiellement annulée, nulle et de nul effet, en ce qu'elle n'est valable qu'à concurrence de 15 fr. 60, le loyer mensuel net étant ainsi fixé à 2'085 francs 60 dès le 1er juillet 2008. Subsidiairement, il conclut à la réforme en ce sens que le loyer mensuel net est fixé à 2'166 fr. 80 dès le 1er avril 2013.
8 - a) Les intimés ont laissé le bail, conclu pour une durée initiale de dix ans, se renouveler tacitement pour cinq ans le 31 mars 1998, le 31 mars 2003 et le 31 mars 2008, sans notifier de hausses pour ces échéances. Se fondant sur l'ATF 123 III 76 c. 4c p. 83, le recourant soutient que l'on peut inférer de cette inaction des intimés que ceux-ci avaient estimé suffisant le loyer à chacune des échéances et qu'ils ne pouvaient dès lors pas, dans leur avis de hausse du 20 mai 2008, se prévaloir de l'augmentation de l'IPC antérieure à la plus récente, soit au 31 mars 2008. Seule l'augmentation de l'IPC en avril 2008, de 0,755 %, pouvait justifier une augmentation du loyer mensuel net avec effet au 1er juillet 2008, par 15 fr.60 (= 2'070 x 0,755 %). Il conviendrait dès lors, selon le recourant, de constater que le loyer est fixé à 2'085 fr.60 (= 2'070 fr. + 15 fr.60) dès le 1er juillet 2008. b) En vertu de l'art. 269b CO, si le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans, le loyer peut être adapté en fonction des variations de l'IPC. En pareille hypothèse et sauf prestation supplémentaire du bailleur, l'indexation devient le mode exclusif de fixation du loyer pour la durée du contrat (ATF 123 III 76 c. 4c, p. 82; Lachat, Le bail à loyer, 2008, chap. 20, n. 2.1.2 et 2.2.6 pp. 507 et 510 et la jurisprudence cantonale citée). Ce n'est que pour l'échéance du contrat, au cas où celui-ci est renouvelé, que le bailleur pourra, selon l'art. 269d CO, majorer le loyer pour la suite des rapports contractuels, en se fondant, à son choix, sur la méthode absolue ou sur la méthode relative (Lachat, op. cit., chap. 20, n. 2.2.12 p. 513). Lorsqu'un bail indexé se renouvelle pour une durée inférieure à cinq ans, la clause d'indexation cesse d'être applicable, puisque l'une des conditions auxquelles l'art. 269b CO soumet la validité de telles clauses n'est ainsi plus remplie. Le bailleur peut alors, au cours du nouveau bail, notifier un avis d'augmentation pour d'autres motifs qu'une hausse de l'IPC. Conformément à la jurisprudence invoquée par le
9 - recourant, il ne pourra toutefois pas, dans le cadre de la méthode relative, se prévaloir de variations antérieures à l'échéance du bail initial, ou à la dernière échéance si le bail a déjà été renouvelé (cf. ATF 123 III 76 c. 4c p. 83; Bohnet/Dietschy, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, n. 33 ad art. 269b CO). En revanche, lorsqu'un bail indexé se renouvelle pour une durée de cinq ans au moins, la clause d'indexation continue de s'appliquer après le renouvellement (ATF 109 II 55 c. 2c p. 58; Lachat, op. cit., chap. 20, n. 2.2.1 p. 507 et les références; Bohnet/Dietschy, loc. cit.). Or, dans le cadre d'un bail indexé, une majoration de loyer rétroactive est certes exclue, mais rien n'empêche le bailleur qui s'est abstenu de notifier une hausse de loyer au moment où l'indice est monté de se prévaloir ultérieurement de cette augmentation, pour l'avenir (Lachat, op. cit., chap. 20, n. 2.2.9 p. 512). Dès lors, dans un bail indexé renouvelé pour une durée minimale de cinq ans, le bailleur peut notifier une hausse de loyer fondée sur celle de l'IPC depuis la dernière fixation du loyer, même si celle-ci est antérieure au dernier renouvellement. En l'espèce, le bail s'est renouvelé le 31 mars 2008 pour une durée minimale de cinq ans. Les intimés pouvaient en mai 2008 notifier au recourant, pour le 1er juillet 2008, une hausse de loyer fondée sur l'augmentation de l'IPC depuis la dernière fixation du loyer le 1er janvier 1997; l'IPC étant monté, sur une base de 100 en décembre 1982, de 143.4 pts en décembre 1996 à 160.2 pts en avril 2008, le nouveau loyer admissible était de 2'312 fr. (= 2'070 x 160.2/143.4) net par mois. Partant, c'est à bon droit que le jugement entrepris constate que le loyer est fixé à ce dernier montant dès le 1er juillet 2008. Le recours se révèle par conséquent mal fondé.
10 - Obtenant gain de cause, les intimés ont droit, solidairement entre eux, à de pleins dépens d'un montant de 1'000 fr. (art. 92 al. 1 CPC; 2 ch. 33 TAv [tarif des honoraires d'avocat dus à titre de dépens du 17 juin 1986; RSV 177.11.3]). Par ces motifs, la Chambre des recours du Tribunal cantonal, statuant en audience publique, p r o n o n c e : I. Le recours est rejeté. II. Le jugement est confirmé. III. Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 880 fr. (huit cent huitante francs). IV. Le recourant N.________ doit verser aux intimés A.Z., B.Z. et C.Z.________, solidairement entre eux, la somme de 1'000 fr. à titre de dépens de deuxième instance. V. L'arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière :
11 - Du 22 septembre 2010 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies à : -Me Jérôme Bénédict (pour N.), -Me Jean-Daniel Théraulaz (pour A.Z., B.Z.________ et C.Z.________). La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
12 - Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Tribunal des baux. La greffière :
Estratto da Omnilex
Whether the 1988 lease had ended in 1998 and been replaced without an indexation clause
The lease had not been terminated and remained governed by the original indexed lease agreement.
The tenant’s arguments did not establish a new lease; the relationship continued under the 1988 contract.
Whether, after the lease renewed for another five-year term, the landlords could base the indexed rent increase on CPI growth since the last rent fixation in 1997
Yes. In a lease renewed for at least five years, the indexation clause continues to apply, and the landlord may rely on CPI increases since the last rent fixation, even if earlier than the latest renewal date.
Indexation is the exclusive rent-fixing method during the contractual term; retroactive increases are excluded, but a later notice may rely on earlier CPI increases for future effect when the clause remains valid after renewal.
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