Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges:MM. Giroud et Krieger
Greffier :MmeBourckholzer
Art. 737, 738 CC; 451 ch. 3, 452 al. 1 et 2 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par C.P.________ et S.P., à
[...], demandeurs, contre le jugement rendu le 11 juin 2010 par le
Président du Tribunal civil de l'arrondissement de La Broye et du Nord
vaudois dans la cause divisant les recourants d’avec S.,
F.________ et H.________ à [...], défendeurs.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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2 -
E n f a i t :
A.Par jugement du 11 juin 2010, dont la motivation a été notifiée
aux parties le 14 juin 2010, le Président du Tribunal civil de
l'arrondissement de La Broye et du Nord vaudois a admis partiellement
l'action des demandeurs C.P.________ et S.P.________ (I), interdit à
S., F. et H.________ l'aménagement, sans l'accord des
demandeurs, de tous ouvrages ou constructions qui ne rentrent pas dans
le cadre d'un jardin d'agrément (cabanon, grill pour "barbecue" fixé au sol,
etc), sur la troisième terrasse de la parcelle no A.________ du cadastre de la
Commune de [...] faisant l'objet, d'une part, de la servitude d'usage de
jardin no D.________ constituée en faveur du lot de PPE no I.,
propriété d'S., d'autre part, de la servitude d'usage de jardin no
K.________ constituée en faveur du lot de PPE no E., propriété
d'F. et H., les autres aménagements effectués, soit les
dallages, gravier, amenées d'eau et d'électricité étant autorisées sans
l'accord des demandeurs (II et III), fixé les frais (IV), compensé les dépens
(V) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI).
La Chambre des recours fait sien l'état de fait de ce jugement
qui est le suivant :
« 1.Les demandeurs C.P., avocat à [...], et son épouse
S.P.________ sont propriétaires, en propriété commune, de la parcelle n°
A.________ du cadastre de [...], qu’ils ont achetée à la Fondation
"Z." par acte notarié du 17 mai 2004 par devant le notaire
J., à [...], pour un prix de 1'380'000 francs.
Cette parcelle comprend notamment le château de [...]. Ce
château fut acheté en 1958 par Y., d’obédience [...], qui en fit un
centre d'accueil pour des enfants de familles chrétiennes en provenance
de pays ayant souffert de la 2ème guerre mondiale, dans le cadre d’une
Fondation "Z." qu’il avait créée. La Fondation N.________ créée en
2006 chapeaute et coordonne désormais le travail international
commencé par Y.________ il y a plus de soixante ans sous le nom
"Z.________".
Cette parcelle comprend également trois jardins en terrasses,
dont l’une, soit la troisième depuis le haut, fait l’objet de deux servitudes
d’usage de jardin qui sont l’objet de la présente cause.
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3 -
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le terrain sera en principe aménagé sous forme de jardin
d’agrément;
-
les dépôts, constructions et ouvrages de quelque nature que
ce soit sont interdits, sauf accord contraire, préalable et
exprès, du propriétaire du fonds servant;
-
le terrain peut être clôturé à la condition de ne pas entraver
les accès aux ouvrages édifiés sur le fonds servant, les
dispositions du code foncier et rural en la matière étant
applicables par analogie;
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la cession du droit d’usage et de jouissance à des tiers
extérieurs à la copropriété du fonds dominant est interdite.
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4 -
L’exercice des autres servitudes auxquelles le fonds servant
est intéressé est au surplus réservé."
(...)
3.La défenderesse S., infirmière à l’hôpital L., a
acheté le 29 août 2006, le lot de PPE faisant l’objet du feuillet n° I..
Les défendeurs F., psychothérapeute à l’hôpital O., et
H., assistante sociale au centre médico-social de [...], qui se sont
mariés en novembre 2002, ont, pour leur part, acheté le 14 juillet 2006, le
lot de PPE faisant l’objet du feuillet n° E.. Ils en sont
copropriétaires chacun pour une demie.
4.Auparavant, soit le 2 août 2005, au nom de la PPE "Q.",
la régie W.________ avait organisé une séance à laquelle avaient assisté les
demandeurs, W.________ et l’architecte G., apparemment mandaté
par la fondation "Z.".
Au cours de cette séance, G.________ avait présenté aux
demandeurs un projet d’aménagement de deux appartements dans le
bâtiment préexistant sur la parcelle n° V.________ (transformations
intérieures), ainsi que divers aménagements sur les deux servitudes
précitées.
W.________ et l’architecte G.________ avaient en effet envisagé
d’aménager les jardins se situant sur la parcelle des demandeurs, mais
faisant l’objet des servitudes d’usage précitées, en prévoyant notamment
un dallage partiel des surfaces, des amenées d’eau et d’électricité et la
construction de deux cabanons. De leur côté, les défendeurs s’opposaient
à l’installation de cabanons, ou la soumettaient à des conditions
particulières sous forme par exemple de redevance – loyer.
L’architecte a alors déclaré souhaiter pouvoir mettre dans les
meilleurs délais l’ensemble du projet à l’enquête publique. S’agissant de
l’accord pour la mise à l’enquête publique, les demandeurs ont réservé la
question de la construction de deux cabanons de jardin sur la parcelle
faisant l’objet des servitudes d’usage exclusif de jardin.
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5 -
contrat lequel définira l’affectation des cabanons, la durée du
contrat et un émolument.
Pour le bon ordre de nos dossiers, vous nous obligeriez donc
en nous retournant le double de la présente, signé pour
accord, et M. G.________ vous fera parvenir les documents qu’il
vous appartiendra de signer pour la mise à l’enquête.
En vous remerciant de votre aimable collaboration, nous vous
prions de croire, Chère Madame, Cher Monsieur, à l’assurance
de nos sentiments les meilleurs."
En réponse à ce courrier, C.P.________ a adressé à W.,
une lettre datée du 19 septembre 2005, dont la teneur était la suivante :
"Monsieur,
Votre courrier du 9 septembre 2005 adressé à mon épouse et
moi-même nous est bien parvenu et nous vous en remercions.
Afin d’éviter toute ambiguïté, nous vous précisons qu’à ce
stade, nous n’avons pas approuvé votre projet de construction
de deux cabanons de jardin, cet accord devant intervenir dans
le cadre de la conclusion d’un contrat relatif à l’autorisation
d’un usage excédant les servitudes constituées sur le fond en
question.
Ceci dit, nous vous autorisons à procéder à la mise à l’enquête
de ce projet, sans que cet accord ne permette la réalisation
concrète des objets.
S’agissant de la procédure de mise à l’enquête, je vous
informe d’ores et déjà que nous n’entendons pas participer de
quelque manière que ce soit à des procédures tendant à lever
les éventuelles oppositions qui pourraient être formulées.
Je m’efforce de vous faire parvenir un projet de contrat relatif
au projet visé ci-dessus cette semaine encore, dans tous les
cas en début de semaine prochaine.
En vous souhaitant bonne réception de la présente, je vous
prie de croire, Monsieur, à l’assurance de ma parfaite
considération."
6.L’architecte G. a adressé un dossier d’enquête aux
demandeurs, pour signature, le 21 septembre 2005.
(...)
7.Par courrier du 27 septembre 2005, adressé à G.,
C.P. indiquait notamment ce qu’il suit :
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6 -
"Pour le surplus, et comme convenu avec vous-même et
Monsieur W., je transmettrai ces jours prochains à ce
dernier un projet de contrat de concession fixant les conditions
auxquelles les cabanons faisant partie du projet visé ci-dessus
pourront effectivement être réalisés."
C’est ainsi que les défendeurs ont commencé par faire enlever
les blocs de béton qui supportaient des jeux d’enfants, à faire supprimer à
l’entrée du jardin une marche et à faire également abaisser le terrain à cet
endroit, afin de permettre l’accès à la terrasse au moyen de chaises pour
handicapés depuis la propriété des défendeurs. Une amenée d’eau ainsi
que des câbles électriques ont également été aménagés. Enfin, un dallage
partiel ainsi qu’un peu de gravier ont été posés sur la terrasse.
En revanche, aucun cabanon de jardin n’a été construit sur
dite parcelle faisant l’objet des servitudes.
8.Par fax du 11 décembre 2006 adressé à W.,
C.P.________ a fait part de sa "désagréable surprise" de constater que des
travaux avaient été entrepris dans le cadre de l’aménagement de la
troisième terrasse sur laquelle les défendeurs envisageaient d’ériger des
cabanes de jardin. Il a également renvoyé W.________ à leurs
correspondances du mois de septembre 2005, en indiquant que celles-ci
étaient on ne peut plus claires au sujet du fait que la mise en œuvre de
travaux en question nécessitait un accord de la part de son épouse et de
lui-même. Il a enfin mis en demeure W.________ de faire cesser le jour
même et jusqu’à nouvel avis les travaux d’aménagement de la terrasse et
de faire évacuer une pelle mécanique située sur ses places de parking.
Par fax du 12 décembre 2006, le demandeur est à nouveau
intervenu auprès de W., afin d’obtenir de sa part une prise de
position.
Par courrier du 13 décembre 2006, W. a répondu au
fax du 11 décembre 2006. Dans ce courrier, il a expliqué en substance que
les travaux exécutés sur la troisième terrasse du château de [...] n’étaient
que des aménagements nécessaires à son utilisation normale et à
l’ensemencement de la terre, comprenant la suppression des blocs de
béton qui avaient été coulés sur cette plate-forme, il y a plusieurs
décennies pour supporter des jeux d’enfants ainsi que le nivelage du
terrain (suppression d’une marche de 60 cm) pour accéder à la terrasse au
moyen de chaises pour handicapés depuis (sic) copropriété des
défendeurs. Il a précisé en outre que les cabanons ne seraient pas
construits tant qu’un accord ne serait pas trouvé à ce sujet.
9.Une rencontre avait été prévue le 19 décembre 2006 entre
W., C. et C.P.. Aux dires de ce dernier, une méprise
s’est produite, celui-ci attendant W. et C.________ à [...]. Ceux-ci
avaient quant à eux compris que la réunion devait se passer dans les
locaux de la Régie W.________ à [...].
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7 -
C’est ainsi que par courrier du 26 décembre 2006 le
demandeur s’est excusé de sa mésentente et a proposé plusieurs dates en
vue d’un nouveau rendez-vous.
10.Par courrier du 27 février 2007, adressé à W.,
C.P. a fait part de son étonnement que son courrier du 26
décembre 2006 soit resté sans réponse. Il a également fait savoir qu’ils
s’étaient, son épouse et lui-même, déclarés disposés à tolérer que la PPE
"Q." procède à certains aménagements de la troisième terrasse
moyennant un accord écrit autorisant ces aménagements, en définissant
le cadre et en fixant la contrepartie financière de cet usage excessif de la
servitude. Il a en outre précisé qu’à défaut, la terrasse en question devait
rester simplement engazonnée au même titre que les autres. Il concluait
enfin en sommant son correspondant de se mettre en rapport avec son
épouse et lui-même d’ici au 15 mars qui suivait, afin de conclure la
convention visée ci-dessus, ou s’il renonçait à son projet, de remettre la
terrasse en l’état qui était le sien avant les récentes interventions
auxquelles il avait été procédé.
Le 20 juin 2007, les demandeurs ont rencontré les défendeurs.
Lors de cette rencontre, l’éventualité d’un bail a alors été évoquée à
nouveau.
11.Par courriel du 22 août 2007 à l’attention de la défenderesse
S., le demandeur a fait quelques propositions dont le contenu est
reproduit ci-dessous :
"Mesdames, Monsieur,
J’espère que vous avez passé un agréable été.
Comme convenu, je vous résume ci-après les trois variantes
dont nous avons discuté lors de nos deux précédentes
rencontres en joignant un modèle de ce qui pourrait servir de
contrat dans la variante 3.
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Dans tous les cas, ces propositions sont faites sous réserve des
contraintes liées à la mise en place d’un réseau d’échangeurs
dans le contexte de l’installation d’une pompe à chaleur ainsi
que de la question de l’accès à la canalisation que nous
avions demandé avant le début des travaux dans le but de
l’inspecter; deux questions que nous devrons traiter en
fonction de vos choix.
Je propose que nous soyons au clair sur la manière de
fonctionner d’ici à la fin du mois de septembre et vous
remercie par avance de vos commentaires, question,
remarques à ce sujet. Je m’efforcerai de clarifier le projet de
pompe à chaleur pour la même date afin de pouvoir également
vous informer à ce propos.
Dans l’attente d’avoir le plaisir de vous revoir ou de vous
entendre, je vous adresse, Mesdames, Monsieur, mes
meilleures salutations.
C.P."
Par fax du 9 octobre 2007, C.P. a à nouveau indiqué à
W.________ que la situation devait être clarifiée fin septembre, au plus tard
le 15 octobre 2007, à défaut de quoi il serait contraint d’agir par voie de
justice.
Par lettre du 16 octobre 2007, la régie W.________ a accusé
réception de la lettre fax du 9 octobre 2007 du demandeur et lui a prié de
patienter jusqu’à la fin de la semaine pour qu’elle puisse se déterminer.
Par courrier du 5 novembre 2007, le demandeur est intervenu
encore une fois auprès de W., déplorant notamment que malgré
toutes les correspondances et rencontres, la PPE "Q." n’ait pas fait
la moindre proposition à son épouse ainsi qu’à lui-même en vue de
régulariser la situation et n’ait jamais donné suite aux différentes
variantes qu’ils avaient, son épouse et lui-même, bien voulu imaginer afin
de permettre un déroulement paisible des relations de voisinage. Il indiqua
également que le dossier était remis le jour même à un avocat, en vue de
l’ouverture d’une action judiciaire.
12.Par demande du 30 novembre 2007, les demandeurs ont pris,
par l’intermédiaire de leur conseil, les conclusions suivantes, avec dépens
:
"I. Interdiction est faite à S., sous la menace de la
peine d’amende prévue à l’article 292 CP, d’aménager de
quelconques constructions ou ouvrages (cabanons, dallages,
canalisations, amenées d’électricité, etc) sur la parcelle n°
A. du cadastre de la Commune de [...], y compris sur
l’assiette de la servitude d’usage de jardin constituée en
faveur du lot de PPE faisant l’objet du feuillet n° I.________ du
cadastre communal.
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II. Interdiction est faite à F.________ et/ou H., sous la
menace de la peine d’amende prévue à l’article 292 CP,
d’aménager de quelconques constructions ou ouvrages
(cabanons, dallages, canalisations, amenées d’électricité, etc.)
sur la parcelle n° A. du cadastre de la Commune de
[...], y compris sur l’assiette de la servitude d’usage de jardin
constituée en faveur du lot de PPE faisant l’objet du feuillet n°
E.________ du cadastre communal.
III. Ordonne à S., sous la menace de la peine d’amende
prévue à l’article 292 CP, de supprimer les ouvrages qu’elle a
aménagés sur la parcelle n° A., soit sur l’assiette de la
servitude d’usage de jardin en faveur du lot de PPE faisant
l’objet du feuillet n° I.________ du cadastre communal, en
particulier les dallages et câbles électriques.
IV. Ordonne à F.________ et/ou H., sous la menace de la
peine d’amende prévue à l’article 292 CP, de supprimer les
ouvrages qu’ils ont aménagés sur la parcelle n° A., soit
sur l’assiette de la servitude d’usage de jardin en faveur du lot
de PPE faisant l’objet du feuillet n° E.________ du cadastre
communal, en particulier les dallages et câbles électriques."
Les demandeurs n’ont pas explicitement qualifié leur action et
n’ont pas
développé leurs moyens dans leur écriture. Aussi décidera-t-on, dans le
cadre du présent jugement et pour son intelligence, de présenter la
demande de C.P.________ et S.P.________ comme une action en prévention
et cessation de trouble.
A l’appui de leur demande, C.P.________ et S.P.________ ont en
substance allégué qu’ils n’avaient pas autorisé les travaux effectués par
les défendeurs, sur la troisième terrasse en descendant, soit sur la
parcelle n° A.________, sur laquelle, les défendeurs avaient envisagé
d’ériger des cabanes de jardins et qu’ils sommaient ainsi les défendeurs
de faire cesser tous les travaux d’aménagements de la terrasse.
13.Par réponse du 14 mars 2008, les défendeurs, ont conclu avec
suite de dépens, au rejet des conclusions de la demande précitée.
En substance, les défendeurs ont exposé que les
aménagements qu’ils avaient effectués étaient simplement des éléments
accessoires d’un jardin d’agrément, qu’ils n’avaient en aucun cas dépassé
les limites de l’exercice de leur servitude et qu’il n’y avait aucun problème
s’agissant des cabanons, dès lors qu’ils avaient renoncé à leur
construction.
Des photographies, non datées, versées au dossier par les
défendeurs, montrent que la troisième terrasse objet des deux servitudes
d’usage de jardin en faveur des lots de PPE n° I.________ et E.________ était
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auparavant équipée de jeux d’enfants vétustes, soit une balançoire et
deux autres objets. Les photos mettent également en évidence que la
terrasse ne paraissait pas véritablement entretenue, l’herbe ne semblant
ni tondue ni traitée et qu’elle était par ailleurs recouverte de petites fleurs
éparses.
14.Par déterminations du 3 juillet 2008, les demandeurs se sont
déterminés sur la réponse du 14 mars 2008, et ont ajouté quelques
allégués.
15.L'audience de jugement a eu lieu le 7 septembre 2009. Les
parties, toutes deux assistées, ont été entendues. La conciliation a été
vainement tentée. L'audience s'est tenue à [...], afin de procéder en même
temps à une inspection locale. Sur place, quatre témoins ont été
entendus.
L'inspection locale a permis de visualiser les parcelles,
notamment les trois terrasses et en particulier celle qui fait l’objet des
servitudes. Il a été constaté que la surface de la terrasse en question est
couverte à plus de 80 % d’un gazon propre et bien entretenu et que le
reste de la surface est couverte par des graviers (environ 10 % de la
surface) et du dallage (environ 5 % de la surface).
Le témoin W., administrateur de la PPE depuis 2002, a
expliqué que les servitudes étaient déjà constituées quand il avait pris ses
fonctions et que les anciens propriétaires avaient constitué ces servitudes
pour valoriser le tout. Selon le témoin, les défendeurs voulaient construire
des cabanons mais les demandeurs n’y étaient pas très favorables en
raison notamment d’une mauvaise expérience qu’ils avaient eu avec une
ancienne locataire qui voulait installer sa basse-cour sur le terrain. En
réalité, d’après le témoin, les demandeurs ne s’opposaient pas
catégoriquement à l’érection de cabanons, mais exigeaient des conditions,
à savoir par exemple le paiement d’une redevance.
Entendu comme second témoin, G., domicilié à [...],
est revenu sur l’épisode du 19 décembre 2006, lorsque C.P.________ ne
s’était pas présenté à la réunion programmée entre le demandeur,
G.________ et W.. Il a en outre rappelé que le 20 juin 2007, les
parties avaient à nouveau parlementé à propos d’une sorte de bail à loyer
en compensation de la construction d’un cabanon. Il a par ailleurs précisé
que la question de l’aménagement de la terrasse figurait sur le plan
d’aménagement de l’enquête et a spécifié ne pas en avoir parlé avec le
demandeur. Il a également confirmé que le seul point litigieux était bien
celui des cabanons et qu’au moment de la mise à l’enquête, le demandeur
avait bien émis une réserve quant à la construction de ces cabanons. A la
question de savoir pourquoi on avait choisi des servitudes plutôt qu’une
division parcellaire, le témoin a expliqué qu’il semblait que le château
avec les terrasses constituaient une entité architecturale et que l’on ne
pouvait ainsi pas diviser le bien-fonds. G. a ensuite expliqué qu’à
l’origine le château appartenait à la fondation "Z.", qui appartenait
elle-même à la famille Y. et que pour valoriser les lots de PPE, il
fallait leur donner des bouts de jardin. Selon lui, la construction de
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11 -
cabanons sur la terrasse, objet des servitudes, ne trahirait en aucun cas
l’entité architecturale du site. Enfin, pour ce qui concerne les
aménagements tels les conduites d’eau et les câbles pour l’électricité, le
témoin a clairement expliqué qu’il s’agissait d’éléments accessoires d’un
jardin d’agrément à ne pas confondre avec des constructions hors-sol,
comme par exemple une piscine, qui sont des véritables constructions.
Le troisième témoin, C., domiciliée à [...], employée à
la fondation N., fondation qui chapeaute la fondation "Z.",
a pour sa part expliqué à titre informatif que toutes les églises étaient
représentées dans cette fondation et non plus seulement l’église [...]
comme à l’origine. Selon le témoin, C.P. était parfaitement au
courant des servitudes qui grevaient le château au moment où celui-ci l’a
acheté, étant précisé que les servitudes ressortaient clairement des plans.
Elle a également précisé que la démarche préalable avant de demander
une quelconque autorisation est de consulter préalablement le Service des
monuments historiques et qu’il n’y a jamais eu aucune intention de passer
outre la volonté de C.P.. A l’époque la fondation était propriétaire
du fonds dominant et du fonds servant. Elle a en outre expliqué que ce
que redoutait (sic) certainement les demandeurs étaient les bruits, tels les
éclats de voix et la musique. Elle a par ailleurs précisé que la servitude a
été prise en compte dans le prix de vente du château et que selon elle, le
château était estimé à deux millions de francs mais a été vendu à 1,2
millions de francs. Elle a enfin exposé que, selon elle, la fondation
"Z." avait créé ces servitudes avec la volonté de bien faire et que
dans la mesure où le château avait trois terrasses, il était logique d’en
sacrifier une pour créer une servitude qui valoriserait les autres lots de
PPE.
Le dernier témoin, M., a été la locataire du château
pendant quelques temps dans un petit deux pièces aménagé. Elle a
reconnu avoir été très bien accueillie au début puis a expliqué que les
relations s’étaient peu à peu dégradées et qu’elle avait fini par partir. Elle
a notamment exposé avoir eu froid dans son appartement en raison du
système de chauffage défectueux et que malgré cela elle avait reçu de
grosses factures d’électricité de la part des demandeurs. »
B.Par acte du 24 juin 2010, les demandeurs ont conclu, avec
suite de frais et dépens des deux instances, à la réforme du jugement
prononcé en ce sens qu'il est interdit à S., F.________ et H.________
d'aménager, sans leur accord, de quelconques constructions ou ouvrages
(cabanons, dallages, canalisations, amenées d'électricité, etc.), sur la
troisième terrasse de la parcelle no A.________ du cadastre de la Commune
de [...] faisant l'objet, d'une part, de la servitude d'usage de jardin no
D.________ (S.) et, d'autre part, de la servitude d'usage de jardin no
K. (F.) et H.).
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12 -
Dans le délai imparti, les recourants ont déposé un mémoire
confirmant leurs conclusions.
E n d r o i t :
1.Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC-VD ouvrent la voie des
recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus
par un président de tribunal d'arrondissement ayant statué en procédure
accélérée.
2.En vertu de l'art. 452 al. 1 CPC-VD, les conclusions en réforme
ne peuvent être nouvelles ou plus amples que celles prises en première
instance. En deuxième instance, les recourants n'ont pas modifié mais
simplement réduit les conclusions qu'ils ont prises dans leur demande du
30 novembre 2007 (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd., Lausanne 2002, n. 3 ad art. 452 al. 1 CPC-VD). Ces conclusions,
conformes aux réquisits de l'art. 452 al. 1 CPC-VD, sont par conséquent
recevables.
3.a) Saisie d'un recours en réforme interjeté contre le jugement
principal d'un président de tribunal d'arrondissement ayant statué en
procédure accélérée, la Chambre des recours revoit librement la cause en
fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD). Les parties ne peuvent cependant
pas articuler de faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du
dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une
instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-
VD).
Le Tribunal cantonal revoit ainsi la cause en fait et en droit sur
la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées
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13 -
en première instance. Il développe son raisonnement juridique après avoir
vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves figurant au
dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-
ci (JT 2003 III 3).
b) En l'espèce, l'état de fait du jugement est complet et
conforme aux pièces du dossier. Il permet à la cour de céans de statuer
sur le fond du litige sans devoir procéder à une instruction
complémentaire.
4.a) Le premier juge a admis partiellement l'action des
demandeurs, considérant que, si l'on pouvait effectivement déduire de
l'interprétation de la servitude que la construction de cabanons ou la
fixation au sol de grill pour "barbecue" n'était concevable qu'avec l'accord
préalable des recourants, il n'en était pas de même des dallages, espaces
de gravier, câbles électriques et conduites d'eau que les intimés avaient
installés, ces ouvrages constituant des éléments nécessaires à un jardin
d'agrément sans lesquels celui-ci ne peut exister. Ces ouvrages n'entrant
donc pas dans la catégorie des "dépôts, constructions ou ouvrages de
quelque nature que ce soit" visés par la servitude, soumis à autorisation
préalable, le premier juge a considéré qu'ils étaient licites.
Les recourants soutiennent que la servitude inscrite au registre
foncier est claire, qu'il n'y a pas lieu de s'en écarter et que tous les dépôts,
constructions ou ouvrages, de quelque nature qu'ils soient, ne peuvent
être entrepris sans leur autorisation préalable et expresse. Les
aménagements auxquels les intimés ont procédé, sans leur aval, ne
feraient pas exception à cette restriction et ne seraient donc pas
conformes à la lettre de la servitude.
b) Pour déterminer le contenu et l'étendue d'une servitude,
l'art. 738 CC (Code civil du 10 décembre 1907; RS 210) prévoit une
gradation. Le point de départ est l'inscription au registre foncier. En tant
qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la
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14 -
servitude, elle fait règle pour en déterminer le contenu (art. 738 al. 1 CC).
Ce n'est que si le texte de l'inscription n'est pas clair que l'on peut se
reporter, dans les limites de l'inscription, au titre d'acquisition (art. 738 al.
2 CC; ATF 123 III 461). Le titre d'acquisition est notamment l'acte
constitutif qui est conservé au registre foncier comme pièce justificative
(art. 948 al. 2 CC) et qui fait partie intégrante de celui-ci (art. 942 al. 2
CC). L'interprétation de cet acte s'effectue selon les principes applicables
à l'interprétation des conventions entre parties : le juge doit en premier
lieu rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation
subjective) et, si la volonté réelle ne peut être établie ou si elle est
divergente, doit recourir à l'interprétation objective, c'est-à-dire
rechercher la volonté objective des parties selon le principe de la
confiance (TF 5A_204/2009 du 12 mai 2009 c. 4.2 et réf. citées). Si le titre
d'acquisition n'est pas non plus concluant, l'étendue de la servitude peut
être précisée, dans les limites de l'inscription, par la manière dont elle a
été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (art. 738 al.
2 CC; ATF 131 III 345 c. 1.1, JT 2005 I 567; ATF 130 III 554 c. 3.1). A ces
moyens complémentaires d'interprétation, s'ajoutent aussi, pour certaines
servitudes, le droit cantonal et les usages locaux réservés à l'art. 740 CC.
Peut servir en outre de moyen d'interprétation subsidiaire le but qui peut
être raisonnablement attribué à la servitude, au vu de l'intérêt et des
besoins du fonds dominant (Steinauer, Les droits réels, vol. II, 3ème éd.,
2002, n° 2293, p. 395 et réf. citées). Les droits du propriétaire grevé ne
doivent cependant être restreints que dans la mesure nécessaire à
l'exercice normal de la servitude (Steinauer, op. cit., n° 2292 p. 395; ATF
109 II 412 c. 3, JT 1984 I 628); la marge laissée à l'interprétation est
d'autant plus étroite que le texte de la servitude est précis (ATF 113 II 506,
JT 1988 I 570; ATF 115 II 434, JT 1991 I 88).
c) En l'espèce, le libellé de la servitude litigieuse, tel qu'il
résulte de l'inscription figurant au registre foncier, est le suivant :
"La présente servitude confère au propriétaire du fonds
dominant un droit d'usage et de jouissance exclusifs du terrain compris
dans son assiette.
-
15 -
Le fonds dominant aménage et entretient à ses frais exclusifs
l'espace sur lequel s'exerce la servitude constituée en sa faveur.
Le fonds dominant devra en outre respecter les règles
suivantes quant à l'aménagement et l'entretien de l'espace dont il a
l'usage et la jouissance exclusifs :
-
le terrain sera en principe aménagé sous forme de jardin
d'agrément;
-
les dépôts, constructions et ouvrages de quelque nature que
ce soit sont interdits, sauf accord contraire, préalable et exprès, du
propriétaire du fonds servant;
-
le terrain peut être clôturé à la condition de ne pas entraver
les accès aux ouvrages édifiés sur le fonds servant, les dispositions du
code foncier et rural en la matière étant applicables par analogie;
-
la cession du droit d'usage et de jouissance à des tiers
extérieurs à la copropriété du fonds dominant est interdite.
(...)".
Selon ce libellé, les intimés ont notamment pour obligation de
créer un jardin sur le terrain compris dans l'assiette de la servitude, sans
pouvoir procéder à aucun dépôt, y installer des ouvrages ou édifier une
construction, à moins d'avoir reçu préalablement l'aval exprès des
recourants.
Les parties s'opposent sur l'interprétation qu'il convient de
donner à cette restriction.
Si le libellé de la servitude est amplement détaillé, il ne
contient aucune précision permettant de savoir comment la restriction
litigieuse doit être concrètement respectée par les intimés.
d) Le dossier ne semble pas comporter de documents pouvant
s'apparenter à un contrat constitutif de servitude. Parmi les pièces que
l'on y trouve figurent bien deux copies certifiées conformes de la servitude
d'usage de jardin consentie respectivement en faveur des lots I.________ et
E.________ (cf. pièces 10 et 11 du bordereau n° 1 des demandeurs du 30
novembre 2007), mais ces pièces ne sont pas signées et ne revêtent donc
pas la forme écrite. Selon toute apparence, elles ne constituent pas non
plus des réquisitions d'inscription et, si tant est qu'elles puissent être
interprétées comme telles, elles ne sont de toute manière d'aucune utilité
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puisqu'hormis quelques mentions, elles reprennent à l'identique le libellé
de la servitude.
L'aspect litigieux de la servitude ne pouvant par conséquent
être précisé au moyen d'un acte constitutif ou d'une réquisition
d'inscription, il convient de recourir à un autre élément d'interprétation.
Ici, le critère tiré de l'exercice de la servitude n'est pas applicable : la
servitude, en effet, n'est pas exercée depuis suffisamment longtemps au
sens où ce critère doit être compris (TF in RNRF 2003, n. 39, p. 305; CREC
I 2 juillet 2008/314); il faut donc se fonder sur le moyen subsidiaire
d'interprétation qu'est le but pouvant être raisonnablement attribué à la
servitude (ATF 109 II 412 c. 3, JT 1984 I 628).
e) Pour la définitition d'ouvrage, le premier juge s'est référé à
l'art. 58 CO (Werro, Commentaire romand, nn. 6 à 11 ad art. 58 CO; Engel,
Traité des obligations, 2
ème
éd., pp. 547 à 550). Il est adéquat d'affirmer
que les aménagements, tout particulièrement les dallages et les amenées
d'eau, constituent des ouvrages au sens du Code des obligations.
f) En l'espèce, les intimés ont pour obligation d'implanter un
jardin d'agrément sur le terrain compris dans l'assiette de la servitude. Ils
ne peuvent toutefois y installer un quelconque ouvrage, construction ou
procéder à un dépôt sans avoir l'accord préalable et exprès des
recourants. La création d'un jardin d'agrément implique communément,
comme le jugement l'indique d'ailleurs à juste titre, un minimum
d'aménagements (cf. p. 34). Parmi ces aménagements, l'installation de
conduites d'eau et d'électricité, comme l'ont fait les intimés, peut
apparaître comme un minimum au regard des nécessités d'entretien
qu'implique un jardin. On rappellera à cet égard qu'avant que les intimés
ne deviennent propriétaires des lots, l'espace objet de la servitude ne
paraissait pas véritablement entretenu : l'herbe ne semblait pas être
tondue ni traitée et des petites fleurs éparses la recouvraient (cf. jgt, p.
27, n°13 in fine). En procédant à de telles installations, les intimés n'ont
donc fait que répondre à l'exigence qui leur a été posée d'implanter un
jardin, sans enfreindre la restriction qui leur a été corollairement
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appliquée. Il serait en effet difficilement imaginable, à moins d'enlever
toute utilité à la servitude, qu'à chaque fois que les intimés souhaiteront
procéder à un quelconque aménagement, ils s'en réfèrent au préalable
aux recourants. Le but de la servitude et les intérêts respectifs des fonds
des parties impose par conséquent d'interpréter le point litigieux en ce
sens que les intimés pourront procéder à tous aménagements
communément admissibles dans un jardin d'agrément, sans avoir à
requérir au préalable l'autorisation des recourants. En revanche, pour tout
ouvrage ou construction n'entrant pas dans cette catégorie, ils devront
avoir reçu, au préalable, l'aval exprès des recourants.
5.Il s'ensuit que le recours doit être rejeté en application de l'art.
465 al. 1 CPC-VD et le jugement confirmé.
Les frais de deuxième instance des recourants C.P.________ et
S.P., solidairement entre eux, sont arrêtés à 700 fr. (art. 232 al. 1
TFJC [tarif des frais judiciaires en matière civile du 4 décembre 1984; RSV
270.11.5]).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
en application de l'art. 465 al. 1 CPC-VD,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. Le jugement est confirmé.
III. Les frais de deuxième instance des recourants C.P. et
S.P.________, solidairement entre eux, sont arrêtés à 700 fr.
(sept cents francs).
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18 -
IV. L'arrêt motivé est exécutoire
Le président : La greffière :
Du 12 octobre 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
-Me Alain Thévenaz (pour C.P.________ et S.P.),
-Me Daniel Pache (pour S., F.________ et H.________).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 40'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
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droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-M. le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de La Broye et du
Nord vaudois.
La greffière :