Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges:MM. Giroud et Creux
Greffier :M. d'Eggis
Art. 120, 257d CO; 23, 29 LPEBL; 457 CPC
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par L.A., à Renens, et
L.X., à Celorico de Bastos (Portugal), défendeurs, contre
l'ordonnance rendue le 6 octobre 2009 par la Juge de paix des districts de
Lausanne et de l'Ouest lausannois dans la cause divisant les recourants
d’avec P.________ SA, à Zurich, demandeur.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
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E n f a i t :
A.Par ordonnance du 6 octobre 2009, le Juge de paix des districts
de Lausanne et de l'Ouest lausannois a ordonné aux défendeurs
L.A.________ et L.X.________ de quitter et rendre libres pour le 16 décembre
2009, à midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis à Lausanne, avenue
[...] (halle de billard avec bar) (I), avec les mentions en vue de l'exécution
forcée (II), arrêté à 600 fr. les frais de la demanderesse (III) et à 2'100 fr.
les dépens à la charge des défendeurs, solidairement entre eux (IV), enfin
déclaré l'ordonnance immédiatement exécutoire (V).
Cette ordonnance expose notamment les faits suivants :
Par avis comminatoire du 4 novembre 2008, la bailleresse
P.________ SA a réclamé aux défendeurs L.A.________ et L.X.________,
locataires, un montant de 61'648 fr. 50 représentant l'arriéré de loyers et
charges du 1
er
novembre 2007 au 30 novembre 2008, en signifiant qu'à
défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié.
Par lettre recommandée du 28 novembre 2008, la bailleresse a
réclamé aux locataires le paiement d'un montant de 51'801 fr. 55
(déduction faite d'un acompte de 192 fr. 70) pour les loyers du 1
er
janvier
au 30 novembre 2008, en signifiant qu'à défaut de paiement dans les
trente jours, le bail serait résilié. La bailleresse mentionnait qu'au montant
réclamé s'ajoutait "la mensualité de décembre 2008 par 4'726 fr. 75", ce
qui portait la somme due à 56'528 fr. 30.
Par avis du 7 janvier 2009, la bailleresse a résilié le bail des
locataires pour le 28 février 2009, faute de paiement du montant réclamé
dans la lettre du 28 novembre 2008.
Par requête déposée le 4 février 2009 devant la Commission
de conciliation en matière de baux à loyer, les locataires ont conclu à
l'annulation du congé.
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Par requête déposée le 28 août 2009 devant le Juge de paix, la
bailleresse a conclu que les locataires soient expulsés des locaux loués.
Le Juge de paix a tenu audience le 6 octobre 2009 en présence
des parties ou de leurs représentants.
En droit, le premier juge a considéré notamment que les
sommations des 4 et 28 novembre 2008 portent sur des montants
différents se rapportant à des périodes différentes, l'arriéré de loyer étant
clairement déterminé le 28 novembre 2008, avec une renonciation à deux
mois de loyers seulement; de même, les locataires ne pouvaient avoir de
doutes quant au montant réclamé en raison des indications portées sur les
commandements de payer qui leur avaient été notifiés. Le premier juge a
constaté que les locataires n'avaient pas payé le solde des loyers arriérés
dans le délai comminatoire, qu'ils avaient entrepris des démarches en vue
d'exploiter les lieux et, partant, accepté tacitement une exploitation
différée des locaux, qu'ils avaient aussi accepté tacitement une baisse de
loyer résultant d'un avenant en versant plusieurs loyers réduits sans
consigner et que peu importait le fait qu'ils n'aient pas reçu des bulletins
de versement avec l'indication des versements à effectuer.
B.L.A.________ et L.X.________ ont recouru contre ce jugement en
concluant, avec dépens, principalement à son annulation, subsidiairement
au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle décision.
L'intimée a conclu au rejet du recours.
Par décision présidentielle du 2 décembre 2009, l'effet
suspensif a été accordé au recours.
E n d r o i t :
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1.L'art. 23 LPEBL (loi du 18 mai 1955 sur la procédure
d'expulsion en matière de baux à loyer et à ferme; RSV 221.305) ouvre un
recours au Tribunal cantonal : a) lorsque le juge était incompétent ou s'est
déclaré à tort incompétent; b) pour absence d'assignation régulière; c)
pour violation des règles essentielles de la procédure lorsque l'informalité
est de nature à influer sur le prononcé (al. 1). Il y a également recours au
Tribunal cantonal pour déni de justice (art. 23 al. 2 LPEBL); celui-ci peut
aboutir soit à la réforme soit à l'annulation de la décision attaquée (JT
1993 III 88, c. 2; JT 1977 III 96).
Les recourants ont pris une conclusion principale en nullité, qui
est recevable en la forme. Ils ont également conclu, à titre subsidiaire, au
renvoi de la cause au premier juge pour que celui-ci statue. On peut
interpréter cette conclusion subsidiaire en ce sens qu'ils recourent
également pour déni de justice pour obtenir la réforme de l'ordonnance
attaquée. Le point de savoir si leur conclusion subsidiaire est suffisante
pour obtenir la réforme pour les moyens soulevés dans le mémoire peut
demeurer ouvert, le recours devant de toute manière être rejeté en raison
de ce qui suit.
2.En vertu de l'art. 274g al. 1 let. a CO, le juge saisi de la
procédure d'expulsion doit statuer sur la validité du congé, lorsque celle-ci
est contestée, en examinant la cause de manière complète en fait et en
droit. L'autorité de recours cantonale doit alors au moins disposer d'un
plein pouvoir d'examen en ce qui concerne la violation du droit fédéral
(ATF 119 II 141, c. 4a; ATF 119 II 241, c. 4b et c). Autrement dit, l'art. 23
LPEBL, qui confère un pouvoir d'examen limité à la Chambre des recours,
ne saurait s'appliquer lorsque la validité du congé a été contestée. En
pareil cas, la Chambre des recours doit disposer d'un libre pouvoir
d'examen du droit tel que le prévoit l'art. 457 al. 2 CPC pour le recours en
réforme contre les décisions du juge de paix (JT 2009 III 79 c. 2a p. 84; JT
2008 III 12; JT 2004 III 79).
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En l'espèce, les recourants ont contesté la résiliation
devant la Commission de conciliation, si bien que le recours doit être
examiné en droit avec un plein pouvoir d'examen.
3.Selon l'art. 457 al. 1 CPC, applicable vu le renvoi de l'art. 29
LPEBL aux règles ordinaires de la procédure civile contentieuse, la
Chambre des recours doit admettre comme constants les faits tels qu'ils
sont constatés par le jugement, sauf contradiction avec les pièces du
dossier et sous réserve de complètement sur la base de celles-ci (JT 2009
III 79 c. 2b p. 84; JT 2008 III 12 c. 3a; JT 1993 III 88 c. 3; Guignard,
Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 3 ad art. 23 al. 2 LPEBL, p. 210 et
les références).
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de loyer (pièce 13 des recourants) a été notifié le 4 décembre 2008 – soit
à la même époque que les sommations litigieuses - au prénommé
personnellement à son adresse de Renens, ainsi qu’en atteste la mention
apposée au bas de ce document. De même, l’avis de consignation des
loyers établi par la BCV le 16 décembre 2008 (pièce 20) mentionne
également l’adresse du recourant à Renens. Dès lors, quelle que soit la
valeur probante de l’attestation précitée (pièce 18), le moyen soulevé par
les recourants apparaît abusif et doit être rejeté.
5.Les recourants se plaignent ensuite d’«ambiguïté» dans les
sommations qui leur ont été notifiées le 28 novembre 2008. Ils font état
des «multiples discussions» qui ont eu lieu entre parties précédemment,
d’une sommation du 4 novembre 2008 portant sur un montant d’arriéré
différent et de poursuites intentées contre eux par la bailleresse.
Contrairement à ce que soutiennent les recourants, les
sommations en cause (cf. pièces 4 et 5 de l'intimée) sont claires. Elles
permettent de savoir exactement ce que réclame la bailleresse, à savoir
les arriérés de loyer pour les onze premiers mois de 2008. Qu’il y ait eu
antérieurement des pourparlers entre parties, apparemment restés sans
suite, n’y change rien. Il en va de même de la précédente sommation,
portant sur un montant d’arriérés plus important, qui a été remplacée
suite à un entretien téléphonique par celle du 28 novembre 2008 Quant
aux poursuites introduites à l’encontre des locataires, elles sont sans
incidence sur la portée de la sommation. Le moyen doit donc être rejeté.
6.Les recourants réclament six mois de loyer gratuits dès le mois
de mars 2008, afin de tenir compte de la date de délivrance de
l’autorisation d’exploiter leur commerce.
Ce moyen se heurte cependant au texte clair du contrat de
bail, qui précise, à son chiffre 2, que «le bailleur participe aux
aménagements du locataire en le dispensant du paiement des 6 premiers
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loyers bruts mensuels», soit du 1
er
mai 2007 au 31 octobre 2007. Comme
il résulte de la sommation, la bailleresse a encore renoncé au loyer pour
les deux derniers mois de 2007 (cf. également lettre du 9 octobre 2008 =
pièce 11 des recourants). Le reste ressortit aux pourparlers engagés entre
parties, qui n’ont apparemment pas abouti et dont les recourants ne
sauraient se prévaloir dans la présente procédure. Le moyen doit donc
être rejeté.
7.Les recourants semblent ensuite vouloir opposer en
compensation la réparation de prétendus défauts et la moins-value qui
serait due à une capacité moindre de l’établissement que celle qui était
initialement prévue.
A cet égard, l’ordonnance attaquée relève à juste titre (p. 6)
que les locataires n’ont pas invoqué valablement la compensation dans le
délai de trente jours de l’art. 257d al. 2 CO, en se référant notamment à la
lettre de leur conseil du 23 décembre 2008 (pièce 15 des recourants), qui
ne comporte aucun montant déterminé ou déterminable. Cette motivation
est pertinente et les recourants ne démontrent pas en quoi elle violerait la
loi. Le moyen doit donc être rejeté.
8.Les recourants remettent en cause la validité du contrat de
bail qu’ils ont signé, en faisant valoir que le bien mis en location «
n’existait alors pas » et qu’il s’agissait d’une « chose impossible ».
Le grief est peu explicite. Les recourants confondent les locaux
loués, qui sont seuls l'objet du bail, et l’exploitation commerciale qu’ils
entendaient y développer, laquelle ne relève pas des relations
contractuelles entre parties. Or, il n’est pas contesté que les locaux loués
faisaient partie de l’immeuble sis à l’avenue [...], dont les recourants
occupaient le deuxième sous-sol. Seule la surface a été modifiée par
avenant du 14 septembre 2007, non remis en cause par les recourants. Le
moyen doit donc également être rejeté.
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9.Les recourants invoquent enfin le comportement déloyal de
l’intimée, qui aurait attendu près de 8 mois depuis la notification des
sommations sans formuler de « réserve », avant de saisir le juge de
l’expulsion.
De fait, ce sont les recourants qui, après avoir reçu la
résiliation de leur bail, ont saisi la Commission de conciliation compétente.
Celle-ci a tenu séance le 18 mai 2009, avant de suspendre l’audience
jusqu’au 31 juillet 2009, suspension prolongée jusqu’au 31 août 2009 en
vue de permettre aux parties de trouver un accord (cf. communication de
suspension du 18 mai 2009, pièce 13 de l'intimée et dossier de ladite
Commission). Les locataires ayant avisé la Présidente, par lettre du 26
août 2009, qu’aucune transaction n’était intervenue, la bailleresse a alors
saisi le juge de paix. Ce moyen, à la limite de la témérité, doit donc lui
aussi être rejeté.
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9 -
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
p r o n o n c e :
I. Le recours est rejeté.
II. L'ordonnance est confirmée.
III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de
Lausanne pour qu'elle fixe à nouveau, une fois les considérants
du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, le délai
de libération des locaux occupés par les locataires dans
l'immeuble sis à Lausanne, avenue [...].
IV. Les frais de deuxième instance des recourants, solidairement
entre eux, sont arrêtés à 865 fr. (huit cent soixante-cinq
francs).
V. Les recourants L.A.________ et L.X., solidairement entre
eux, doivent verser à l'intimée P. SA la somme de
1'000 fr. (mille francs) à titre de dépens de deuxième instance.
VI. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
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Du 1er février 2010
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
Le greffier :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à :
-Mme Geneviève Gehrig (pour L.A.________ et L.X.),
-Me Philippe Conod (pour P. SA).
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
de 56'528 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
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Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Mme la Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
Le greffier :