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Sublessee lacks standing to appeal eviction order

CACI jl15-004139-251/2015Tribunale cantonale / Camera dei ricorsi civili26 mag 2015Inadmissible

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Sintesi Omnilex

The Vaud Civil Appeals Court declared inadmissible the appeal brought by the subtenant against an eviction order issued in summary proceedings between the landlord and the tenant. It held that a sublessee, who was not a party to the first-instance case, lacks standing because the eviction affects only factual interests, not a direct legal interest. The court rendered the appeal judgment without judicial costs.

Massima Omnilex

Art. 308 al. 1 et 2 CPC; quality to appeal of a third party in eviction proceedings. The right of appeal presupposes participation in the first-instance proceedings or, for a non-party, a direct legal interest affected by the challenged decision. In lease matters, the sublease does not create a direct contractual relationship between the head landlord and the subtenant; the latter is not directly affected in a legal sense by an eviction order rendered against the tenant, even if the order is opposable to him. Mere factual prejudice does not confer standing (consid. 3).

Testo completo

1107 TRIBUNAL CANTONAL JL15.004139-150803 251 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E

Arrêt du 26 mai 2015

Composition : M. C O L O M B I N I , président M.Abrecht et Mme Charif Feller, juges Greffière :Mme Robyr

Art. 308 al. 1 et 2 CPC Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par K., à Yverdon-les-Bains, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 7 mai 2015 par la Juge de paix du district du Jura – Nord vaudois dans la cause divisant Z., à Lausanne, bailleresse, d'avec I.________, à Yverdon-les-Bains, locataire, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :

  • 2 - E n f a i t e t e n d r o i t : 1.Par contrat de bail à loyer du 19 avril 2012, I.________ a pris à bail des locaux commerciaux (bureau, cuisinette, WC séparé, local archive au sous-sol) dans l'immeuble sis à la rue [...], à Yverdon-les-Bains, pour un loyer mensuel de 2'150 fr., chauffage et eau chaude comprise. Z.________ a acquis la propriété de l'immeuble précité le 9 juillet 2012. Par contrat du 10 octobre 2013, K.________ a sous-loué à I.________ les locaux sis à la rue [...] avec effet au 1 er novembre 2013. Le 14 octobre 2013, I.________ a informé la gérance [...] de la sous-location. Par lettre recommandée du 12 septembre 2014, la bailleresse, agissant par l’intermédiaire de la gérance immobilière [...], a imparti un délai de trente jours au locataire pour s’acquitter du montant de 3'225 fr., arrêté selon un tableau récapitulatif de paiement des loyers annexés, à défaut de quoi le bail serait résilié conformément à l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Le 28 octobre 2014, constatant que la somme réclamée n’avait pas été intégralement payée, la bailleresse a notifié au locataire la résiliation du contrat de bail pour le 30 novembre 2014. Par requête en cas clair adressée le 26 janvier 2015 à la Juge de paix du district du Jura – Nord vaudois, la bailleresse a requis l’expulsion de I.________ dans un délai de vingt jours dès notification de la décision.

  • 3 - Par courrier du 4 mai 2015, I.________ a informé la juge de paix du fait que K., sous-locataire, avait demandé à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer une prolongation de bail. 2.Par ordonnance d’expulsion du 7 mai 2015, la Juge de paix du district du Jura – Nord vaudois a notamment ordonné à I. de quitter et rendre libres pour le jeudi 4 juin 2015 à midi les locaux occupés dans l’immeuble sis [...] à Yverdon-les-Bains (I), dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (II) et ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en sont requis par l’huissier de paix (III). Par acte du 11 mai 2015, K.________ a interjeté appel contre cette ordonnance, concluant implicitement à sa réforme en ce sens que l'expulsion ne soit pas prononcée. Par courrier du 22 mai 2015, I.________ a fait valoir que l'appel du sous-locataire ne représentait pas son intérêt et qu'il était seul signataire du bail. Il a dès lors requis que cet appel ne soit pas pris en compte.

3.1L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272]), dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). La qualité pour recourir est une condition de recevabilité de l’appel, respectivement du recours. En principe, seules les parties à la procédure principale disposent de la qualité pour recourir, tout comme leurs successeurs à titre universel ou particulier, ainsi que les parties intervenantes ou appelées en cause (Jeandin, in CPC commenté, Bâle 2011, nn. 12-13 ad Intro. art. 308-334 CPC). Les tiers n’ont qualité pour

  • 4 - recourir que si leurs intérêts juridiques sont touchés directement par la décision contestée (Reetz, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 2 e éd., Zurich 2013, n. 35 ad rem. prél. art. 308-318 CPC ; Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zurich 2013, n. 88, p. 49 ; Blickenstorfer, in Schweizerische Zivilprozessordnung – Kommentar [DIKE-Komm. ZPO], Zurich/St Gall 2011, n. 86 ad rem. prél. art. 308-334 CPC ; Jeandin, in CPC commenté, Bâle 2011, nn. 12-13 ad Intro. art. 308- 334 CPC). En droit du bail, la sous-location n’engendre pas de relations contractuelles directes entre le bailleur principal et le sous-locataire (ATF 120 II 112, JT 1995 I 202 ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 579 ; Bise/Planas, in Commentaire pratique – Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n. 80 ad art. 262 CO). Conformément à la jurisprudence de la Cour de céans, on doit en déduire que, même si le prononcé d’expulsion lui est opposable (admettent l’opposabilité Lachat, op. cit., p. 580 et Bise/Planas, op. cit., n. 85 ad art. 262 CO), le sous-locataire, qui n’est pas partie à la procédure d’expulsion, n’est pas touché dans ses intérêts juridiques, mais tout au plus dans ses intérêts de fait, par l’ordonnance d’expulsion (CACI 10 juillet 2014/382; CACI 19 septembre 2013/483). 3.2En l’espèce, l’appelant n'est pas locataire des locaux dont l'expulsion a été prononcée, mais uniquement sous-locataire, conformément au contrat de sous-location signé le 10 octobre 2013. Il n'était d'ailleurs pas partie à la procédure de première instance, laquelle opposait la bailleresse Z.________ au locataire I.. Nonobstant son intérêt de fait à voir l'ordonnance d'expulsion annulée, K. se voit dès lors dépourvu de la qualité pour faire appel contre l'ordonnance attaquée. 4.Au vu de ce qui précède, l'appel est irrecevable. L'arrêt peut être rendu sans frais (art. 6 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010; RSV 270.11.5]).

  • 5 - Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant en application de l'art. 312 al. 1 CPC, p r o n o n c e : I. L’appel est irrecevable. II. L’arrêt, rendu sans frais judiciaires, est exécutoire. Le président : La greffière : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -M. K., -M. I., -Me Mimoza Derri (pour Z.________). La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

  • 6 - Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Juge de paix du district du Jura – Nord vaudois. La greffière :

Parole chiave

standingappeal admissibilitysubleaseevictiondirect legal interestcivil procedurecourt costs

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Questioni giuridiche chiave estratte da Omnilex

Questione giuridica chiave

Whether a sublessee has standing to appeal an eviction order between landlord and tenant.

Decisione estratta

No. The sublessee was not a party to the first-instance eviction proceedings and was affected only in fact, not in a direct legal interest.

Motivazione estratta

Under Article 308 CPC, only parties and third persons whose legal interests are directly affected may appeal. In lease law, subletting creates no direct contractual relationship between the head landlord and the subtenant; the eviction order may be opposable, but that does not confer standing.

Questione giuridica chiave

Allocation of court costs on the inadmissible appeal.

Decisione estratta

The appeal was decided without judicial costs.

Motivazione estratta

The court applied the cantonal fee tariff and ordered the judgment to be rendered without costs.

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