CACI jl13-052670-160/2014•Appeal against eviction for rent default dismissed
CACI jl13-052670-160/2014Tribunale cantonale / Camera dei ricorsi civili27 mar 2014Confirmed
Estratto da Omnilex
The tenant appealed a Lausanne eviction order issued for rent default. She argued that the arrears were eventually paid, that the case was not clear enough for summary proceedings, that the termination was abusive, and that the vacate deadline was too short. The Cantonal Civil Appeal Court rejected all arguments. It held that the warning period under Art. 257d CO had expired without payment, that the alleged oral lease or sublease with S.________SA was unsupported, and that no breach of good faith was shown. The appeal was dismissed, the eviction order confirmed, and CHF 400 in second-instance costs were imposed on the tenant. The case was remitted only for fixation of a new vacate deadline after notification.
Art. 257d CO, 257 CPC, 271 CO; eviction for rent default and summary protection proceedings. Non-payment within the comminatory period entails the landlord’s right to terminate the lease even if the arrears are later settled; subsequent payment only exceptionally affects validity where it occurs very shortly after expiry and other circumstances support abuse. Summary proceedings are admissible where the decisive facts are either undisputed or immediately provable by available evidence; unsupported allegations requiring full evidentiary inquiry defeat the case only if they are plausible and substantively non-frivolous. A termination for rent default generally does not violate good faith absent special circumstances such as gross disproportionality, contradictory conduct, or an insignificant arrears situation. Humanitarian considerations do not negate the termination ground but may matter at the enforcement stage, subject to proportionality and only for a brief postponement.
1104 TRIBUNAL CANTONAL JL13.052670-140367 160 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 27 mars 2014
Présidence de M. C O L O M B I N I , président Juges:M.Giroud et Mme Crittin Dayen Greffier :MmePache
Art. 257d, 271 CO ; 257, 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par D., à Pully, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 4 février 2014 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l'appelante d’avec C., à Lausanne, I.SA, à Lausanne, F., à Lausanne, A.T., à Lausanne, et B.T., à Lausanne, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par ordonnance du 4 février 2014, le Juge de paix du district de Lausanne a ordonné à D.________ de quitter et rendre libres pour le mardi 4 mars 2014 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis à Lausanne, rue [...] (bureaux de 140 m² à l'entre-sol) (I), dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la présente décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la présente décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 360 fr. les frais judiciaires qui sont compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en conséquence, la partie locataire remboursera à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 360 fr. et lui versera la somme de 850 fr. à titre de dépens en défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII). En droit, le premier juge a considéré que le contrat de sous- location oral ou tacite invoqué par la locataire ne trouvait aucun fondement sur la base des pièces du dossier et que celle-ci était seule titulaire du bail litigieux. Il a constaté que l’arriéré de loyer n’avait pas été acquitté par la locataire dans le délai de trente jours imparti par la mise en demeure qui lui avait été notifiée à forme de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), de sorte que le congé, bien que contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer (ci-après : Commission de conciliation), avait été valablement donné, aucun motif d'annulabilité n'étant rendu vraisemblable. Au demeurant, il a considéré qu’il était en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) permettant de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC.
3 - B.a) Par acte du 21 février 2014, D.________ a fait appel de l'ordonnance précitée, concluant, sous suite de frais, à son annulation et au rejet de la requête d'expulsion déposée à son encontre le 3 décembre 2013 par C., I.SA, F., A.T. et B.T.________ s'agissant des locaux sis à la rue [...], à Lausanne (bureaux de 140 m2 à l'entre-sol). Subsidiairement, l'appelante a conclu à ce qu'il soit constaté que la cause ne constituait pas un cas clair et qu'elle ne remplissait donc pas toutes les conditions permettant de faire application de la procédure sommaire, la cause devant être retournée à l'autorité de première instance. Encore plus subsidiairement, elle a conclu à la réforme de l'ordonnance en ce sens qu'un délai au 31 décembre 2014 lui soit accordé pour quitter et rendre libres de tous occupants et de tous objets les locaux litigieux. Au titre de mesures d'instruction, l'appelante a notamment requis la tenue d'une audience et l'audition de "divers témoins", dont X.. b) Les intimés n'ont pas été invités à se déterminer. C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier : 1.Par contrat de bail commercial du 8 février 2006, les bailleurs C., I.SA, F., A.T.________ et B.T.________, représentés par la régie W.SA, ont remis en location à D. des bureaux d'une surface de 140 m² à l'entre-sol de l'immeuble sis rue [...], à [...] Lausanne. Le loyer prévu était de 2'050 fr. par mois, acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires par 150 fr. en sus. Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, soit du 1 er mars 2006 au 1 er avril 2011, renouvelable aux mêmes conditions pour cinq ans, sauf avis de résiliation de l'une ou l'autre des parties donné et reçu au moins une année à l'avance pour la prochaine échéance, et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans.
4 - Par un formulaire de notification de hausse de loyer du 19 novembre 2008, les bailleurs ont augmenté le loyer des locaux précités à 2'132 fr., acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires par 170 fr. en sus, soit un total mensuel de 2'302 francs. L'entrée en vigueur de cette hausse a été fixée au 1 er janvier 2009. 2.Nonobstant le fait que la titulaire du bail était D.________, les locaux litigieux ont toujours été occupés par la fiduciaire S.________SA, dont l'intéressée était l'administratrice avec signature individuelle jusqu'en
5 - Aucun paiement n'étant intervenu dans le délai imparti, les bailleurs ont signifié à la partie locataire, par formule officielle du 25 octobre 2013 adressée sous pli recommandé le même jour, la résiliation du contrat de bail pour le 30 novembre 2013. Par commandement de payer n° [...] de l'Office des poursuites du district de Lavaux-Oron du 22 octobre 2013, D.________ a été sommée par les bailleurs de payer le montant de 9'208 fr. en capital, plus accessoires légaux, correspondant aux loyers impayés des mois de juillet à octobre 2013. Cet acte a été notifié à D.________ le 7 novembre 2013. La poursuivie s'est acquittée d'un acompte en date du 9 décembre 2013. Selon une quittance émise par l'Office des poursuites de Lavaux-Oron, elle a soldé cette poursuite le 4 février 2014. Par commandement de payer n° [...] de l'Office des poursuites du district de Lavaux-Oron du 1 er novembre 2013, D.________ a été sommée par les bailleurs de payer le montant de 2'302 fr. en capital, plus accessoires légaux, pour le loyer du mois de novembre 2013. L'acte a été notifié à la locataire le 7 novembre 2013. Celle-ci s'est acquittée de l'intégralité des montants dus dans la poursuite n° [...] le 22 novembre 2013. 4.Par acte du 23 novembre 2013, D.________ a contesté la résiliation du bail devant la Commission de conciliation. Le 2 décembre 2013, les bailleurs ont saisi le Juge de paix du district de Lausanne d'une requête d'expulsion à la forme de l'art. 257 CPC, en concluant notamment, sous suite de frais et dépens, à ce qu'ordre soit donné à D.________ de rendre immédiatement libres de sa personne, de tous biens et de tous occupants les locaux commerciaux affectés à l'usage de bureaux qu'elle occupe rue [...], à Lausanne. Une audience s'est tenue le 4 février 2014 devant le Juge de paix en présence, pour la partie bailleresse, de son mandataire, ainsi que
6 - de la locataire, assistée de son conseil. A cette occasion, il a été procédé à l'audition du témoin X.________, dont les propos ont été intégrés à l'état de fait ci-dessus dans la mesure utile au jugement de la cause. E n d r o i t : 1.a) Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle-ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010, c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1). En l'espèce, calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), la valeur litigieuse excède 10'000 fr., si bien que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). b) L'appel, écrit et motivé, est introduit dans les dix jours à compter de la notification de la décision motivée si cette dernière a été rendue en procédure sommaire. En l'occurrence, la partie bailleresse a déposé une requête selon la procédure de protection en cas clair de l'art. 257 CPC, de sorte que la procédure sommaire s'applique. Ainsi, formé en temps utile par la partie locataire qui y a intérêt, l'appel est recevable à la forme.
7 - 2.a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit le cas échéant appliquer le droit d'office conformément au principe général de l'art. 57 CPC; elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (JT 2011 III 43). Cela étant, dès lors que, selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé – la motivation consistant à indiquer sur quels points et en quoi la décision attaquée violerait le droit et/ou sur quels points et en quoi les faits auraient été constatés de manière inexacte ou incomplète par le premier juge –, la Cour de céans n'est pas tenue d'examiner, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent si elles ne sont pas remises en cause devant elle, ni de vérifier que tout l'état de fait retenu par le premier juge est exact et complet, si seuls certains points de fait sont contestés (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, n. 3 ad art. 311 CPC et la jurisprudence constante de la CACI, not. CACI 1 er février 2012/57 c. 2a, 7 mai 2013/224 c. 2b, 4 juillet 2013/350 c. 2). b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (JT 2011 III 43 et les réf. citées). En l'espèce, les moyens de preuve offerts par l'appelante doivent être refusés. En effet, celle-ci a déjà été entendue par le premier juge et ses propos ont été retranscrits dans l'ordonnance entreprise. Quant au témoin X.________, il a également été entendu lors de l'audience
8 - du juge de paix du 4 février 2014. S'agissant d'éventuels autres témoins, dont l'appelante n'a même pas indiqué les noms, leur audition pouvait et devait être requise en première instance. L'appelante n'explique pas en quoi les conditions de l'art. 317 CPC seraient réalisées. Les mesures d'instruction requises doivent par conséquent être rejetées. 3.a) L'appelante soutient d'abord que le premier juge n'a pas tenu compte du fait que tout le retard de loyer pour lequel elle avait été mise en demeure avait finalement été rattrapé dans un délai "à peine un peu plus long que celui de trente jours prévu". Elle souligne qu'au jour de l'audience d'expulsion, l'ensemble des loyers en retard avaient été acquittés. b) Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2). Ainsi, lorsqu’il n’a pas réglé l’arriéré dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CC, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l’arriéré a finalement été payé (TF 7 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208 c. 3.1.3 ; ATF 119 II 147, JT 1994 I 205 ; Lachat, Le bail à loyer, p. 667 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, n. 28 ad art. 257d CO). Cette règle vaut nonobstant les prolongations demandées à
9 - la poste, les absences ou les motifs pour lesquels l’intéressé ne retire pas ses plis (cf. notamment ATF 134 V 49 ; ATF 127 I 31 ; ATF 123 III 492). Il importe donc peu que le locataire soit souvent absent, voire même qu’il doive s’attendre à recevoir un avis comminatoire (TF 4A _451/2011 du 29 novembre 2011 c. 3.3). Le locataire est responsable du paiement de son loyer, lequel, en tant que dette d’argent, est une dette portable (art. 74 al. 2 ch. 1 CO). Il s’ensuit que le montant dû doit parvenir à la partie bailleresse le dernier jour du délai comminatoire (Lachat, op. cit., p. 668 ; CREC I 11 février 2011/77). En cas de virement bancaire, son compte doit ainsi être crédité le dernier jour de ce délai. C’est à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée
et objecte ainsi le fait qu’elle est éteinte - de prouver cette exécution (ATF 128 III 271, JT 2003 I 606 c. 2a/aa). Il appartient ainsi au débiteur de prouver l’exécution de son obligation, notamment par paiement (CACI 4 février 2014/62). Un congé donné en raison du défaut de paiement du loyer peut être annulé en application de l’art. 271 CO si l’arriéré a été payé très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s’était jusqu’ici toujours acquitté à temps du loyer (ATF 120 II 31 ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 et les références). La jurisprudence a précisé qu’un jour de retard remplissait cette condition (TF 4A _634/2009 du 3 mars 2010 c. 2.2), mais que tel n’était pas le cas lorsque le retard était de plus de deux semaines (TF 4A_493/2007 du 4 février 2008 c. 4.2.5) ou de huit jours (TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013, confirmant CACI 2 octobre 2013/518). c) En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que le congé avait été valablement donné. En effet, comme la jurisprudence précitée l'indique, un congé donné en raison d'un défaut de paiement du loyer peut être annulé si l'arriéré a été payé un à deux jours après l'expiration du délai comminatoire. Le délai comminatoire a
10 - commencé à courir le lendemain du jour où la locataire a reçu l'avis correspondant, soit le 25 septembre 2013, et il est venu à échéance le jeudi 24 octobre 2013. L'arriéré de loyer n'a été, de l'aveu même de l'appelante, complètement acquitté que le 4 février 2014, soit plus de trois mois après cette échéance. Ainsi, on ne peut considérer que le paiement est intervenu "très peu de temps" après l'échéance du délai comminatoire. Ce grief de l'appelante, mal fondé, doit être rejeté. 4.a) L'appelante prétend ensuite que la requête d'expulsion déposée le 2 décembre 2013 par les intimés ne respecterait pas les conditions du cas clair au sens de l'art. 257 al. 1 CPC. Elle se réfère au fait que les locaux litigieux ont toujours été occupés par la société S.SA et non par elle-même. Elle fait également valoir que, depuis deux ans, X. est le seul actionnaire et administrateur de cette société et que ce changement aurait été dûment annoncé à la gérance qui représentait les bailleurs. L'appelante indique en outre que fin 2012 – début 2013, les bailleurs lui ont déjà fait notifier une première résiliation du bail pour non paiement du loyer et qu'à cette occasion, X.________ se serait rendu pour le compte de S.SA à la régie W.SA, où il aurait rencontré le gérant de l'immeuble. Les protagonistes auraient discuté et le gérant aurait décidé de laisser les locaux en location à X. et de retirer la procédure d'expulsion qui était déjà pendante. Selon l'appelante, un bail oral aurait alors été clairement passé entre X. et les bailleurs, représentés par la régie W.SA. Si elle admet que les bulletins de versement pour les loyers ont continué à lui être adressés, il ne s'agirait selon elle que d'un oubli et elle les a toujours transmis à X., qui s'en acquittait pour le compte de S.________SA. Selon l'appelante, l'ensemble de ces éléments font que les conditions du cas clair ne sont à l'évidence pas réalisées. b) Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (ATF 138 III 728 c. 3.3; ATF 138
11 - III 620 c. 5.1.1; TF 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 c. 3.3.1, SJ 2012 I 122; Message CPC, p. 6959; Meier, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurich 2010, pp. 374-375), notamment sur la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces (ATF 138 III 123 c. 2.1; CACI 16 mai 2013/260 c. 3b). Le demandeur doit apporter la preuve des faits fondant sa prétention. Le cas clair doit être nié dès que le défendeur fait valoir des moyens qui, sur le plan des faits, ne sont pas d'emblée voués à l'échec et qui nécessitent une instruction complète des preuves. C'est dans ce sens que l'on doit comprendre que le défendeur doit rendre ses moyens vraisemblables. Il suffit donc que ses moyens ne soient pas dépourvus de consistance. On ne peut en revanche exiger du défendeur qu'il rende ses moyens vraisemblables comme dans le cadre de la procédure de mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 al. 2 LP (ATF 138 III 620 c. 5.1.1). Le fait pour le défendeur d'avancer des arguments sans proposer le moindre indice à leur appui et sans mentionner les preuves des moyens qu'il invoque ne remet pas en cause le cas clair (Bohnet, note in Revue suisse de procédure civile [RSPC] 2013, p. 140; Bohnet, le défendeur et le cas clair, Newsletter Bail.ch, décembre 2012, p. 2). Le fait que le juge doive requérir la production de certaines pièces ne permet pas d'exclure la protection dans les cas clairs. Au contraire, dans ces cas, la preuve peut non seulement être rapportée par titre (cf. art. 254 al. 1 CPC), mais également par tous autres moyens si leur administration ne retarde pas sensiblement la procédure (cf. art. 254 al. 2 let. a CPC; JT 2011 III 146; TF 4A_601/2011 du 21 décembre 2011 c. 2.1 s'agissant de la production de pièces; CACI 29 mars 2012/157 c. 3b; CACI 16 mai 2013/260 c. 3b). La situation juridique est claire lorsque, sur la base d'une doctrine ou d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (ATF 118 II 302 c. 3; JT 2011 III 146). En revanche, la situation juridique n'est en règle générale pas claire lorsque l'application d'une norme présuppose une décision d'appréciation du tribunal ou la prise en considération de l'ensemble des circonstances comme c'est le cas de l'application du principe de la bonne
12 - foi ou de l'abus de droit (ATF 138 I 123 c. 2.1.2; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 c. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). c) Devant le premier juge, l'appelante s'est bornée à plaider l'existence d'une sous-location de fait existant depuis plusieurs années en faveur de la société S.SA. Outre qu'il n'est pas établi qu'une telle sous-location ait été annoncée au bailleur, cette thèse n'est d'aucun secours à l'appelante. En effet, en l'absence de lien contractuel direct entre le sous-locataire et le bailleur, D., locataire principale, restait tenue du paiement du loyer envers les bailleurs et le défaut de paiement de loyer avéré avait pour conséquence que le congé fondé sur l'art. 257d CO était justifié. Ce n'est qu'au stade de l'appel que D.________ prétend qu'un bail oral aurait été directement passé entre S.________SA et la bailleresse. Il est douteux qu'un tel moyen soit recevable. La question peut néanmoins rester ouverte au vu de ce qui suit. Aucun élément du dossier ne permet en effet de retenir que cette dernière thèse aurait un fondement quelconque. Le seul fait que S.________SA occupe les lieux et que son administrateur ait eu des contacts avec le représentant des bailleurs ne constitue pas même un indice de l'existence d'un bail entre cette société et les bailleurs. Au contraire, de l'aveu même de l'appelante, les bailleurs ont refusé de contracter un bail avec S.SA, société dont l'activité démarrait, raison pour laquelle le bail a été conclu avec l'appelante. Celle-ci a admis à l'audience qu'elle n'avait pas pu faire transférer le bail au nom du nouvel administrateur ou de la société au moment où elle avait quitté le conseil d'administration en raison du fait que le nouvel administrateur était sous le coup de poursuites judiciaires. On ne voit pas quel élément nouveau aurait justifié que le bailleur ait accepté par la suite un tel transfert de bail. Rien au dossier n'indique qu'à l'occasion d'une précédente procédure d'expulsion, X. aurait eu des contacts avec les bailleurs et conclu avec eux un contrat de bail ou de transfert de bail. Bien plutôt, celui-ci a admis n'avoir jamais annoncé formellement la sous-location, ni avoir signé
13 - de bail, ni même avoir reçu des bulletins de versement au nom de la société qui occupe les locaux. De fait, les bulletins de versement ont toujours été adressés à l'appelante et il n'existe pas le moindre indice qu'il puisse s'agir d'un oubli du bailleur, comme celle-ci le prétend. Il n'est en outre pas établi que les loyers ont été versés par S.________SA. Par conséquent, la décision du premier juge de considérer que les conditions du cas clair étaient réalisées ne prête pas le flanc à la critique. 5.a) L'appelante soutient qu'il existe une très claire disproportion des intérêts en présence. Elle relève que le dommage qui lui est causé est considérable car si la fiduciaire est expulsée, elle perdra beaucoup de clients, alors que le dommage causé aux bailleurs a été minime puisque les arriérés de loyers ont été finalement dûment rattrapés. Elle se plaint en outre de comportement contraire à la bonne foi de la part des intimés, estimant qu'on ne peut légitimement tolérer des paiements irréguliers puis mettre soudainement son locataire en demeure pour cette même raison. b) Le congé, même donné en raison de la demeure du locataire, peut être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO). Il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé. En effet, on ne saurait en principe exiger d'un bailleur qu'il tolère la présence dans ses locaux d'un locataire qui ne paie plus le loyer. Le congé donné pour ce motif repose donc sur un intérêt légitime (TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 c. 2.4). De telles circonstances particulières existent, par exemple, quand le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû, si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque là toujours acquitté à temps du loyer ou encore si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai. Il incombe au destinataire du congé de prouver les
14 - faits montrant que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (TF 4C.430/2004 du 8 février 2005, in SJ 2005 I 310; TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011 c. 2.4 et les réf.). De manière générale, l'art. 271 al. 1 CO protège le locataire notamment en cas de disproportion grossière des intérêts en présence, lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou lorsqu'il adopte une attitude contradictoire. Le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit - hormis le cas d'une éventuelle attitude contradictoire de l'intéressé (TF 4A_108/2012 du 11 juin 2012 c. 4.3.; ATF 136 III 190 c. 2; ATF 120 II 105 c. 3b). c) En l'espèce, il n'y a manifestement pas de disproportion à exiger l'expulsion de la locataire. En effet, la somme réclamée par les intimés à l'appelante était due et n'a jamais été contestée. Elle n'était pas insignifiante puisqu'elle représentait près de trois mois de loyers impayés, soit plusieurs milliers de francs. En outre, l'arriéré n'a été réglé que plusieurs semaines après l'échéance du délai comminatoire (cf. c. 3c supra). On ne peut pas non plus reprocher aux bailleurs d'avoir résilié le bail longtemps après l'expiration du délai comminatoire puisque le congé a été envoyé à l'appelante le jour suivant cette échéance. Au surplus, le fait que la partie bailleresse ait été par le passé tolérante quant à certains retards de paiement du loyer, ce qui n'est en l'espèce pas établi, ne fondait pas la locataire à considérer qu'elle pourrait se prévaloir en tout temps d'une telle tolérance. Ce grief de l'appelante, mal fondé, doit être rejeté. 6.a) L'appelante soutient également que le délai fixé pour l'expulsion est trop court s'agissant de locaux commerciaux. Elle estime qu'un délai fixé à la fin avril 2014 aurait dû être en l'occurrence accordé.
15 - b) Le bailleur est en droit de résilier le bail moyennant un délai de trente jours lorsque l'arriéré n'a pas été réglé dans le délai comminatoire (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, in CdB 1997 pp. 65 ss; CACI 7 juin 2011/105 c. 3). A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, in CdB 1997 p. 68; TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 c. 3.2.1; TF 4A_387/2011 du 19 août 2011 c. 3.2; Lachat, Le bail à loyer, p. 820 note infrapaginale 117). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, n. 2 ad art. 17 LPEBL, p. 196 et les réf.). Cette jurisprudence garde sa pertinence sous l'empire du CPC (CACI 12 août 2011/194; CACI 27 juillet 2011/175). Ce délai devrait être plus long, s'agissant d'une expulsion privant de son instrument de travail un commerçant restaurateur, ayant charge de famille nombreuse et de personnel de travail. Il y a lieu de tenir compte de la prolongation de fait, due à l'effet suspensif lié à l'appel (art. 315 al. 1 CPC) (CACI 25 janvier 2012/44). c) En l'espèce, outre qu'au vu de la jurisprudence précitée, le délai fixé par le premier juge pour quitter les locaux n'était pas insuffisant, même s'agissant d'un local commercial, l'appelante a de fait bénéficié d'un délai supplémentaire en raison de l'effet suspensif lié à l'appel. Ce moyen est également mal fondé et doit être rejeté.
16 - 7.a) En conclusion, l'appel doit être rejeté en application de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance confirmée. Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu'il fixe à l'appelante un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux. b) Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (art. 69 al. 1 par renvoi de l'art. 62 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010, RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). c) Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens, les intimés n'ayant pas été invités à se déterminer.
17 - Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, en application de l'art. 312 al. 1 CPC, p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. L’ordonnance est confirmée. III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu’il fixe à D.________ une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble sis à Lausanne, rue [...] (bureaux de 140 m 2 à l’entre-sol). IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs) sont mis à la charge de l’appelante D.________. V. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 28 mars 2014 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière :
18 - Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -Mme D., -M. Jean-François Pfeiffer (pour C., I.SA, F., A.T.________ et B.T.________). La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -M. le Juge de paix du district de Lausanne. La greffière :
Estratto da Omnilex
Whether the rent-default termination under Art. 257d CO was valid despite later payment
The termination remained valid because the arrears were not paid within the statutory warning period; later payment did not cure the default.
The payment deadline expired on 2013-10-24, but full payment occurred only on 2014-02-04, far too late to make the cancellation abusive or invalid.
Whether the summary eviction procedure under Art. 257 CPC was applicable
The case qualified for summary protection because the decisive facts were not genuinely disputed and the tenant's assertions did not require full evidence taking.
The file showed no convincing basis for an oral lease with S.________SA; the tenant remained the contractual tenant and the alleged defenses were unsupported.
Whether the eviction notice violated good faith or was disproportionate under Arts. 271 and 271a CO
No abuse of rights or disproportion was shown.
The arrears concerned several months of rent, were not insignificant, and the landlord was entitled to react to non-payment; no contradictory conduct was established.
Whether the vacate period fixed by the first judge was too short
The period was not too short, and the appellate stay effectively extended the time available.
Humanitarian reasons do not bar eviction under Art. 257d CO; any further delay belongs to enforcement and must remain brief.
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