CACI jl12-004066-274/2012•Validity of lease termination for rent arrears under Art. 257d CO
CACI jl12-004066-274/2012Tribunale cantonale / Camera dei ricorsi civili13 giu 2012Dismissed
Estratto da Omnilex
The tenants appealed a summary eviction order based on rent arrears in a commercial lease. They argued that the termination notice was null or voidable and that the landlord had refused payment. The appellate court held that the landlord had validly invoked Art. 257d CO, that the tenants failed to pay within the comminatory period, and that payment after expiry did not prevent termination. A new exhibit filed on appeal was inadmissible. The appeal was dismissed, the eviction order was confirmed, the case was remitted solely for fixation of a new departure deadline, and appellate costs of CHF 200 were imposed on the tenants jointly and severally.
Art. 257d CO; art. 317 CPC; validity of termination for rent arrears and admission of nova on appeal. A lessor who has set a written comminatory period of at least thirty days for a commercial lease may validly terminate the lease if the arrears are not paid within that period; late payment does not retroactively eliminate the default. Notification of the termination on the last day of the comminatory period is not objectionable if it cannot be received before expiry and the lessee remains unpaid. Nova on appeal are admissible only if they could not have been presented below despite due diligence and were submitted without delay. In summary proceedings, the appellate court may confirm the lower-court eviction order and allocate costs to the unsuccessful appellants (consid. 2-4).
1104 TRIBUNAL CANTONAL JL12.004066-120755 274 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 13 juin 2012
Présidence de M. C O L O M B I N I , président Juges:M.Creux et Mme Crittin Greffier :MmeLogoz
Art. 257d CO; 308 al. 1 let. a CPC Statuant à huis clos sur l'appel interjeté par B.SÀRL, à Saint-Légier - La Chiésaz, A.D., à Saint-Légier - La Chiésaz, et B.D., à Saint-Légier - La Chiésaz, intimés, contre l'ordonnance d'expulsion rendue le 19 avril 2012 par la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut dans la cause divisant les appelants d’avec L., à Montreux, requérante, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
2 - E n f a i t : A.Par ordonnance dont les considérants écrits ont été adressés aux parties le 19 avril 2012, la Juge de paix du district de la Riviera - Pays- d'Enhaut a ordonné à B.Sàrl, B.D. et A.D.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 18 mai 2012 à midi, les locaux occupés dans l'immeuble sis à [...], [...] (locaux commerciaux de 127 m2 environ au rez-de-chaussée) (I), dit qu'à défaut pour les parties locataires de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 300 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge des parties locataires (V), dit qu'en conséquence les parties locataires, solidairement entre elles, rembourseront à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 300 fr. et lui verseront, solidairement entre elles, des dépens, par 600 fr., à titre de défraiement de son représentant professionnel (VI) et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VII). En droit, le premier juge a considéré qu'il n'apparaissait pas que la volonté de la bailleresse était de renoncer à exiger le paiement des loyers arriérés, comme soutenu par les locataires, et que le congé était valable, dès lors que l'arriéré de loyer n'avait pas été acquitté dans le délai de trente jours imparti par la mise en demeure qui leur avait été notifiée à forme de l'art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). B.Par appel mis à la poste le 23 avril 2012, B.Sàrl, A.D. et B.D.________ ont conclu, avec suite de frais et dépens, à ce qu'il soit prononcé que la notification de résiliation de bail du 28 novembre
3 - 2011 est nulle, voire, à titre subsidiaire, annulable, le bail étant prolongé pour une durée de quatre ans, à savoir jusqu'au 31 décembre 2015. Les appelants ont produit une pièce.
Par ordonnance du 25 avril 2012, le Juge délégué de la cour de céans a porté à la connaissance des appelants que l'appel avait un effet suspensif de par la loi de sorte que la requête y relative était sans objet.
L'intimée n'a pas été invitée à se déterminer. C.La Cour d'appel civile retient les faits suivants, sur la base de l'ordonnance complétée par les pièces du dossier :
Le 31 janvier 2012, ils ont versé un montant de 3'500 fr. à titre de loyer pour octobre 2011. 5. Faute de paiement dans le délai imparti, L.________ a notifié le 28 novembre 2011, respectivement à B.Sàrl, B.D. et A.D.________, la résiliation du bail portant sur les locaux commerciaux d'une surface de 127 m2 sis [...], à [...], avec effet au 31 décembre 2011. Les locataires n'ont pas réceptionné dit courrier.
En l'espèce, le loyer s'élève à 3'500 fr. par mois, de sorte que la limite de 10'000 fr. fixée par l'art. 308 al. 2 CPC est sans conteste atteinte. La voie de l'appel est dès lors ouverte.
b) L'appel s'exerce en principe dans un délai de trente jours (art. 311 CPC). Le délai d'appel est toutefois de dix jours dans toutes les décisions rendues en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC). Pour déterminer quel est le délai d'appel applicable, il convient donc de qualifier la procédure en vertu de laquelle la décision attaquée a été rendue.
En l'espèce, la bailleresse a requis l'application de la procédure en protection des cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait application. Une telle procédure étant sommaire, le délai d'appel est de dix jours.
Les appelants ont réceptionné l'ordonnance querellée le 20 avril 2012, de sorte que l'appel est interjeté en temps utile. Dûment motivé (art. 311 al. 1 CPC) et interjeté par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), l'appel est ainsi recevable. 2.a) L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de seconde instance un plein pouvoir de cognition. Il peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité
b) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC).
En l'espèce, les appelants ont produit une pièce nouvelle, soit la quittance délivrée par L.________ le 31 janvier 2012 pour le versement des loyers d'octobre 2011 à janvier 2012. Les appelants, qui auraient pu produire une telle pièce devant la première instance, ne démontrent pas en quoi ils auraient été empêchés de le faire. Il s'ensuit que les conditions de l'art 317 CPC pour l'admission de nova ne sont pas réalisées de sorte que la pièce est irrecevable. A supposer recevable, cette pièce aurait de toute manière été dénuée de pertinence sur la solution du litige. 3.a) Les appelants soutiennent avoir proposé le paiement des arriérés réclamés une première fois lors de la première sommation, au début du mois d'octobre 2011, et une seconde fois dans le délai imparti par la sommation du 19 octobre 2011, mais que le paiement proposé aurait été systématiquement refusé par l'intimée. Ils prétendent que leur comportement est correct, alors que celui de la bailleresse serait contradictoire et abusif. Ils affirment encore que la réelle volonté de la bailleresse était de résilier le contrat de bail qui la liait aux locataires, ce qui n'a pas été retenu en première instance. Ils ajoutent que le congé est dès lors inefficace, d'autant que la résiliation a été notifiée le dernier jour
Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF, arrêt du 4 février 1997 in Cahiers du bail 3/97 pp. 65 ss.). c) Le premier juge a entendu le témoignage de [...], intéressé à la reprise du club exploité dans les locaux litigieux, qui a affirmé avoir offert une première fois, début octobre 2011, puis une seconde fois, avant le mois de novembre 2011, de payer les arriérés de loyer et que la bailleresse aurait décliné ces offres alléguant que le paiement ne servirait à rien, le bail ayant été résilié pour le 30 novembre 2011. Le tribunal a cependant retenu que, quelle que soit la date à laquelle ces discussions ont pu avoir lieu, les locataires se sont vu notifier le 19 octobre 2011 une mise en demeure leur fixant un délai de trente jours pour régler les loyers dus et que ce faisant ils ne pouvaient de bonne foi ignorer la volonté du bailleur, ce dernier ayant renouvelé sans ambiguïté son invitation à payer l'intégralité des loyers dus dans un délai de trente jours.
d/a) En l'espèce, il appartenait aux locataires d'effectuer le versement dans le délai comminatoire imparti, s'ils voulaient éviter la
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 al. 1 TFJC [tarif des frais judiciaires du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelants, solidairement entre eux, dans la mesure où ils succombent (art. 106 al. 1 CPC).
Il n'y pas lieu à l'allocation de dépens de deuxième instance, l'intimée n'ayant pas été invitée à déposer une réponse (art. 312 al. 1 CPC).
Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu'il fixe aux appelants, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause.
11 - Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, en application de l'art. 312 al. 1 CPC, p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. L'ordonnance est confirmée. III. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut pour qu'il fixe à B.Sàrl, B.D. et A.D., une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis [...] à [...] (locaux commerciaux de 127 m2 environ au rez-de-chaussée). IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge des appelants B.Sàrl, B.D. et A.D., solidairement entre eux. V. L'arrêt motivé est exécutoire. Le président : Le greffier :
12 - Du 14 juin 2012 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. Le greffier : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -Me Dan Bally (pour B.Sàrl, B.D. et A.D.), -M. Jean-Marc Schlaeppi (pour L.). La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
13 - Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Juge de paix du district de la Riviera – Pays-d'Enhaut. Le greffier :
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Whether the appeal against the eviction order was admissible and filed in time
The appeal was admissible; the case fell under the summary procedure and the ten-day appeal period applied, which was met.
The dispute concerned a final first-instance decision in a tenancy case above the value threshold. Because the lower court proceeded under the clear-case summary procedure, the shorter appeal deadline applied.
Whether the new document produced on appeal was admissible
The new exhibit was inadmissible.
The appellants could have filed it in first instance and did not show they were prevented from doing so; the requirements for nova were not met.
Whether the lease termination for rent arrears was null, ineffective, or voidable under Art. 257d CO
The termination was valid.
The landlord clearly demanded payment of the arrears within the statutory period and warned of termination. The tenants did not pay within the deadline; payment made later did not cure the default. Notification on the last day of the deadline did not invalidate the notice.
Whether the eviction order and costs should be overturned
The appeal was dismissed and the first-instance eviction order was confirmed; costs of second instance were charged to the appellants.
Since the termination was valid, the eviction request was properly granted. The appellants lost the appeal and therefore bore the appellate costs; no second-instance compensation was awarded.
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