AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2007.112
Data decisione, Autorità: 20.06.2008, IICCA
Ricorso: TF, 4A_396/2008, 10.02.2009
Titolo: Banca - ergoazione di un credito di costruzione - culpa in contrahendo
Incarto n. 12.2007.112
Lugano 20 giugno 2008/sc
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2003.413 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 2 luglio 2003 da
AP 1 AP 2 entrambi rappr. da RA 1
contro
AO 1 rappr. da RA 2
con cui gli attori hanno chiesto di accertare l’inesistenza del debito di fr. 316'582.85 oltre interessi vantato dalla convenuta e di ordinare l’annullamento delle esecuzioni n. __________ dell’UE di Lugano;
domande avversate dalla controparte che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 20 aprile 2007 ha respinto;
appellanti gli attori con atto di appello 14 maggio 2007, con cui chiedono, previa assunzione di alcune prove, la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con osservazioni 4 luglio 2007 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
Il 10 luglio 1989 (doc. B) AO 1 ha concesso a AP 2 e B__________ __________, al quale nel maggio 1991 è subentrato AP 1 (cfr. doc. C e D), un anticipo fisso di fr. 1'000'000.- e un limite in conto corrente di fr. 200'000.-, garantiti con cartelle ipotecarie di pari importo e gravanti le part. n. __________ e __________ RFD di __________ (particelle poi riunite nel mappale n. __________ [doc. M] e quindi costituite in PPP [doc. N], ora con i nr. __________), allo scopo di finanziare l’acquisto dei fondi in questione, poi effettuato nel successivo mese di agosto (doc. A), e la progettazione dei lavori di ristrutturazione degli immobili ivi presenti. Nel corso del 1992 la banca, sollevando vieppiù dubbi sulla fattibilità dell’operazione immobiliare, che stava incontrando parecchie difficoltà (cfr. doc. 3-6), ha notificato ai promotori la disdetta del credito in conto corrente per il 31 dicembre 1992 (cfr. doc. 3-5) e dell’anticipo fisso per il 30 aprile 1993 (cfr. doc. 5). A fronte del versamento di un ammortamento di fr. 250'000.-, il 27 gennaio / 5 febbraio 1993 (doc. J e 8) la banca ha tuttavia accettato di rinnovare le facilitazioni creditizie fino al 31 dicembre 1993. Nel luglio 1993 i crediti sono però stati nuovamente disdetti per quella data (doc. 9), anche se i relativi termini di rimborso sono in seguito stati prorogati al 30 giugno 1994 (doc. L) e al 30 settembre 1994 (doc. 11) e l’istituto di credito ha pure espresso il suo interesse a trovare una soluzione comune in collaborazione con la __________ (doc. P). Il 13 febbraio 1995 (doc. Y e 13) la banca, preso atto del nuovo piano di pagamento proposto dai promotori (doc. U), ha rinnovato il credito fisso ed aumentato a fr. 800'000.- il credito di costruzione, subordinando l’erogazione del credito di fr. 600'000.-, oltre alla consegna di cartelle ipotecarie per un importo complessivo aumentato a fr. 2'000'000.-, poi effettuata (doc. KK), ed alla prestazione di una fideiussione di fr. 150'000.-, al rispetto del piano di pagamento proposto (che in sostanza prevedeva il versamento entro puntuali scadenze di determinati acconti da parte dei 5 acquirenti degli edificandi appartamenti). La banca, adducendo il mancato ossequio di parte delle condizioni concordate, non ha però erogato il credito. Il 29 luglio 1996 (doc. SS) essa, confrontata con una nuova proposta dei promotori (doc. RR), ha comunicato loro che la concessione del prospettato credito di costruzione avrebbe potuto essere esaminata in presenza di 4 contratti di compravendita debitamente rogati e delle relative promesse di finanziamento bancarie, ritenuto che in caso di vendita a un fideiussore fr. 75'000.- avrebbero potuto essere liberati quale capitale proprio. A quel momento si faceva tra l’altro osservare che le fideiussioni nel frattempo prestate erano scadute. I promotori hanno in seguito cercato di adempiere le condizioni poste a quel momento, facendo altresì rilevare che la banca successivamente, tra la fine del 1996 e l’inizio del 1997, si sarebbe accontentata della sottoscrizione di 3 soli contratti di compravendita ed avrebbe a più riprese assicurato, tramite i suoi funzionari, che le condizioni erano state adempiute (doc. CCC). Fatto sta che, anche in questo caso, il credito non è poi stato erogato. Il 22 aprile 1997 (doc. DDD) la banca ha invece sottoposto ai promotori una nuova offerta, in cui l’erogazione del credito veniva subordinata alla vendita di 3 unità abitative dietro prestazione di garanzie per fr. 400'000.- o di 4 unità abitative con garanzie di fr. 200’000.-. L’offerta non è stata accettata e le trattative sono continuate fino a che, il 14 luglio 2000 (doc. 15), i crediti, ammontanti a fr. 300'015.85 per il credito di costruzione e a fr. 1'316'582.85 per l’anticipo fisso, sono stati formalmente disdetti. Contemporaneamente sono stati pure disdetti il capitale e gli interessi incorporati nelle cartelle ipotecarie.
Con i 4 PE n. __________ dell’UE di Lugano (doc. 20-23) AO 1, il 20 settembre 2000, ha escusso i promotori - ognuno sia quale condebitore che quale terzo proprietario del pegno - in via di realizzazione del pegno immobiliare per l’incasso di fr. 316'582.85 oltre interessi e spese, indicando quale titolo di credito “richiesta parziale relativa a 3 annualità scadute di interessi delle cartelle ipotecarie di fr. 300'000.- di 1° grado e fr. 1'700'000.- di 2° grado, entrambe gravanti congiuntamente diverse PPP (foglio nr. __________), della part. n. __________ ...”, e quali fondi gravati le “PPP __________ comproprietà del f.b. part. n. __________ di __________ di proprietà della società semplice composta da AP 2 e AP 1”. Ai precetti esecutivi in questione essendo stata interposta opposizione, la banca escutente ne ha quindi chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, il rigetto provvisorio, che è stato ammesso il 29 novembre 2002, decisioni queste poi confermate il 6 giugno 2003 dalla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello (doc. WWW).
Con petizione 2 luglio 2003, cui AO 1 si è opposta, AP 2 e AP 1 hanno chiesto di accertare l’inesistenza del debito di fr. 316'582.85 oltre interessi e di ordinare l’annullamento delle esecuzioni, auspicando infine che le spese e le ripetibili fossero poste a carico della controparte, pure tenuta a risarcire loro fr. 9'400.- per le spese della procedura di rigetto provvisorio dell’opposizione. Essi, da una parte, hanno rimproverato alla convenuta di aver violato alcuni impegni contrattuali, in particolare di non aver collaborato nell’ottobre 1994 con la __________ nella ricerca di una soluzione comune alla pratica di finanziamento, di non aver erogato l’aumento del credito nonostante le condizioni poste nel contratto di cui al doc. Y fossero adempiute, e di non aver dato seguito, ad inizio del 1997, alla promessa di erogare il credito già in caso di vendita di 3 unità abitative. Dall’altra hanno osservato che la controparte sarebbe responsabile nei loro confronti per culpa in contrahendo, avendo suscitato in loro, sin dal 1994, l’aspettativa dell’erogazione del credito, nonostante costei non fosse seriamente intenzionata a concederlo ed avendo volontariamente allungato i tempi della trattativa per aumentare il debito per interessi. A seguito delle violazioni contrattuali e precontrattuali imputate alla convenuta, gli interessi passivi oggetto della causa non erano dovuti, essendo maturati in un periodo in cui, se la banca non si fosse resa inadempiente, gli attori non sarebbero più stati debitori nei suoi confronti. La pretesa posta in esecuzione era in ogni caso estinta per compensazione in considerazione dei danni causati dalla convenuta, si pensi ai costi di risanamento aggiuntivi dell’immobile (fr. 126'000.-), alla fattura dell’impresa generale (fr. 90'318.-), alle fatture dei suoi consulenti (fr. 62'270.40), ai costi di progettazione e della domanda di costruzione (fr. 113'283.90), al valore della licenza di costruzione non sfruttata (fr. 290'000.-), alle spese legali (fr. 35'624.85), alle spese a carico degli attori per le loro prestazioni (fr. 107'000.-), ad altre fatture (fr. 62'384.65 e fr. 137'569.45) ed alla perdita di guadagno (fr. 213'000.-).
Il Pretore, con la sentenza 20 aprile 2007 qui impugnata, ha respinto la petizione. Il giudice di prime cure ha innanzitutto evidenziato che, per quanto riguardava l’esistenza della pretesa vantata dalla convenuta, la stessa era sicuramente data e, siccome era fondata su di un riconoscimento di debito ex art. 17 CO, stava agli attori dimostrarne il contrario, ciò che non avevano però fatto, avvalendosi più che altro della sua estinzione per compensazione. Non era per altro provato, a prescindere dalla dubbia incidenza di questo fatto sulla pretesa litigiosa, che la convenuta avesse a suo tempo rinunciato ad interessi per fr. 143'367.-. Ciò premesso, era, a suo giudizio, a torto che gli attori pretendevano di dedurre dei diritti da quanto verbalmente discusso con l’uno o l’altro funzionario della convenuta, visto e considerato che costoro non avevano la facoltà di vincolare individualmente la convenuta, ciò che, risultando da RC, non poteva del resto sfuggire agli attori, professionisti dell’immobiliare avvezzi a lavorare con le banche; tanto più che essi sapevano, avendo a più riprese chiesto la loro formalizzazione, che gli impegni della convenuta, per essere vincolanti, dovevano essere allestiti per scritto. Dal punto di vista dei documenti scritti, ossia gli unici impegnativi per la convenuta, il suo comportamento era stato lineare, avendo essa dapprima manifestato il suo rifiuto di finanziare oltre il progetto, decidendo in seguito di concedere l’aumento del credito di costruzione a determinate condizioni, alle quali non aveva rinunciato e che non erano state adempiute (e così pure le nuove proposte nel doc. DDD, mentre il doc. SS era una semplice dichiarazione di disponibilità ad esaminare una proposta dei clienti attori), disdicendo infine le facilitazioni dopo un certo periodo durante il quale le parti avevano tentato una trattativa. In tali circostanze, essendo determinanti gli scritti e non le parole dei vari funzionari, poteva essere anche lasciata indecisa la questione del valore probatorio del teste F__________ __________, la cui estrema vicinanza con gli attori induceva a dar prova di un certo riserbo, anche perché le sue affermazioni non avevano trovato convergenza nell’istruttoria. Non aveva miglior fortuna la tesi attorea della culpa in contrahendo, dai documenti di causa non essendo emersa un’attitudine abusiva della convenuta in occasione delle trattative, specie dopo l’accordo concluso nel febbraio
Alla convenuta non poteva in definitiva essere imputata una responsabilità contrattuale o precontrattuale, dal che l’infondatezza delle pretese poste in compensazione.
Dell’appello 14 maggio 2007 con cui gli attori, previa assunzione di alcune prove, chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, e delle osservazioni 4 luglio 2007 con cui la convenuta postula la reiezione del gravame si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
Il significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione avanti alla Camera adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte dell'autorità superiore ed eventualmente il suo annullamento o la sua riforma nel senso auspicato dal ricorrente (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 ad art. 307). Sembrerebbe perciò scontato presumere che l’appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i contenuti del giudizio che si intende impugnare. È pertanto ovvio che ciò non può avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte unicamente le argomentazioni già esposte negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali scritti si cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora stato emanato, ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità del gravame che si limita a richiamare argomentazioni espresse in precedenti allegati oppure che si esaurisce nella trascrizione, testuale o quasi, dell'allegato conclusionale (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 21 e 22 ad art. 309; Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; DTF 117 Ia 10). La riproduzione di ampi stralci del memoriale conclusivo soggiace ai medesimi principi, nella misura in cui si tratta di narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà delle proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell'istruttoria e non invece con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d'appello l'erroneità del giudizio impugnato (II CCA 25 gennaio 2008 inc. n. 12.2006.192).
Nel caso di specie si constata che l'appello degli attori (che consta di 27 pagine ed è suddiviso in 29 punti) è perlopiù costituito dalla letterale trascrizione, con l’aggiunta di alcune modifiche redazionali o aggiunte discorsive (punto 1, punto 4 2° capoverso, punto 6 5° capoverso, punto 8 seconda riga del 2° capoverso, punto 9 3° e 4° capoverso, punto 11 3° capoverso, punto 12 8° capoverso, punto 13 ultimo capoverso, punto 23 fine del 2° capoverso, punto 24 seconda frase del 1° capoverso), di lunghi passi delle conclusioni da loro presentate al Pretore il 29 settembre 2006 ed in tale misura, per i motivi testé esposti, è irricevibile. Tale modo di procedere non può in effetti trovare giustificazione nella sola e generica osservazione formulata a titolo preliminare dagli attori (appello punto 1), che misconosce la necessità di censurare puntualmente la sentenza impugnata, secondo cui nel giudizio di prime cure il Pretore aveva “esposto i fatti in maniera estremamente succinta, sorvolando in particolare sui numerosi incontri e colloqui” da loro “avuti con i diversi responsabili della convenuta nel corso degli anni, anche perché ciò avrebbe intaccato la struttura portante” della sua decisione, “nella quale questi aspetti” erano “stati del tutto trascurati”. Le poche novità riscontrate nell’atto d’appello mirano a precisare quanto esposto in sede conclusionale (punto 9 ultime 3 frasi del 5° capoverso, punto 12 ultima frase del 7° capoverso) e in tal senso sono dunque pure irricevibili, oppure hanno per oggetto una domanda di assunzione in questa sede di prove non ammesse a suo tempo dal giudice di prime cure (punto 28 quintultimo capoverso), che, a prescindere dalla legittimità della richiesta, di per sé non valgono come valida censura ricorsuale, oppure ancora criticano, e in tale misura non potrebbero essere sanzionate con l’irricevibilità, alcune considerazioni sviluppate nella sentenza pretorile (punto 14 3° e 4° capoverso, punto 22 4°- 12° capoverso, punto 24 terza frase del 1° capoverso, punto 25). Sennonché, come vedremo qui di seguito, queste ultime non permettono di riformare la sentenza pretorile nel senso auspicato dagli attori.
7.1 Al punto 14 3° e 4° capoverso dell’appello gli attori, riferendosi al giudizio con cui il Pretore aveva ritenuto non provato che la convenuta avesse a suo tempo rinunciato ad interessi scaduti al 31 dicembre 1996 per fr. 143'367.40, rimproverano innanzitutto al primo giudice di non aver rilevato da una parte che il teste F__________ __________ non si era limitato a rinviare ai doc. ZZ e XXXX da lui allestiti ma aveva pure risposto affermativamente alla domanda se la banca avesse rinunciato a quegli interessi, e dall’altra che il teste __________ H__________, pur non ricordando con precisione la circostanza, non aveva escluso che la banca potesse avervi rinunciato, tanto più che l’alternativa da lui ventilata, secondo cui quella somma potesse essere stata capitalizzata, non aveva trovato conferma nei documenti versati agli atti. Le circostanze evocate in questa sede dagli attori non sono rilevanti per l’esito della causa. Negli allegati preliminari, essi, pur avendo certo menzionato la rinuncia della convenuta a questi interessi, non se n’erano in effetti prevalsi per giustificare l’accoglimento della petizione, che a loro dire s’imponeva invece - come già accennato in precedenza - per altri motivi e meglio per il fatto che gli interessi passivi oggetto della causa non erano dovuti, essendo maturati in un periodo in cui, se la banca non si fosse resa inadempiente, gli attori non sarebbero più stati debitori nei suoi confronti, rispettivamente per il fatto che la pretesa posta in esecuzione era comunque estinta a seguito dei danni causati dalla convenuta, posti in compensazione. Ed è solo per la prima volta in sede conclusionale (p. 20), e quindi irritualmente (art. 78 CPC), che essi hanno chiesto che dal credito della controparte dovesse essere dedotto anche l’importo di fr. 143'367.40, a loro dire oggetto di rinuncia da parte della convenuta. Oltretutto gli attori nemmeno hanno contestato la dubbia incidenza di questa eventuale circostanza sulla pretesa in questione, addotta dal Pretore per il fatto che la stessa era ben inferiore rispetto allo scoperto complessivo della convenuta. A questo proposito, si può pure rinviare a quanto addotto nel considerando 9.
7.2 Al punto 22 4°- 12° capoverso dell’appello gli attori censurano il giudizio con cui il Pretore ha ritenuto che essi non potevano pretendere di dedurre diritti da quanto verbalmente discusso con l’uno o l’altro funzionario della convenuta, visto e considerato che costoro non avevano la facoltà di vincolare individualmente la convenuta, ciò che risultava da RC e non poteva sfuggire agli attori, professionisti dell’immobiliare avvezzi a lavorare con le banche, tanto più che essi sapevano, avendone a più riprese chiesto la formalizzazione, che gli impegni della convenuta, per essere vincolanti, dovevano essere allestiti per scritto. In questa sede rimproverano dapprima al giudice di prime cure di aver ritenuto notorio che “in tutte le banche nessuno ha potere di rappresentanza individuale”, senza per altro avvedersi che il giudice, a prescindere dalla veridicità di quella generica affermazione, aveva comunque aggiunto - ed è questo che più importa -, ciò che era stato debitamente provato in causa (cfr. doc. 25, 26 e doc. I° rich.), che “così era il caso per tutti i funzionari coinvolti in questa vicenda, H__________ in testa”. Ritengono poi arbitrario e fantasioso l’assunto pretorile secondo cui essi sarebbero “professionisti dell’immobiliare avvezzi ai contratti con le banche e dunque perfettamente al corrente che i suoi impegni una banca li prende rilasciando un documento scritto e firmato a termini di registro di commercio”. Il fatto che essi fossero “professionisti dell’immobiliare avvezzi ai contratti con le banche” è stato dedotto dal giudice dalla circostanza che essi erano pacificamente ingegneri e architetti (cfr., per tanti, doc. DD) e che nella corrispondenza con la banca avevano fatto capo alla carta intestata di uno studio d’architettura, di cui uno di loro era per altro titolare, tanto più che dal tenore delle molteplici missive alla banca e dall’indubbia competenza da loro dimostrata nell’occasione, ben si poteva concludere che essi, oltretutto assistiti dal consulente F__________ __________, avessero effettivamente una certa dimestichezza a trattare tali questioni: in definitiva, pur potendosi dar atto che l’esposto del primo giudice era forse un po’ troppo categorico, la sostanza delle cose non cambia. E neppure si può considerare non comprovato il fatto che essi fossero perfettamente al corrente che le banche s’impegnavano solo per scritto, anche perché, come rilevato dal Pretore, essi, a conferma di questa loro consapevolezza, già ad esempio nel doc. CCC avevano insistito proprio per una conferma scritta di presunte promesse o assicurazioni orali. Stando così le cose, è dunque a torto che essi si lamentano per il fatto che la banca per anni non avrebbe mai indicato loro esplicitamente che non dovevano ritenere vincolanti eventuali promesse fatte verbalmente, ma solo quanto veniva riferito per scritto. Oltretutto le eventuali promesse fornite verbalmente dall’uno o dall’altro funzionario della convenuta, a prescindere dalla loro inefficacia dal punto di vista della forma, risultavano in ogni caso non vincolanti per la banca anche per il fatto che il singolo funzionario disponeva solo di un diritto di firma collettiva, che, essendo stato iscritto a RC, doveva essere conosciuto dagli attori - per altro già informati in precedenza della circostanza (cfr. doc. 5) -, il tutto senza che in questa sede sia stato ritualmente censurato l’assunto pretorile secondo cui non era stato provato che il funzionario avesse allora agito con l’implicita autorizzazione di altri funzionari della convenuta. Contrariamente a quanto preteso nel gravame, infine, nel fatto che la convenuta, tramite i suoi funzionari, si sia per anni detta disposta a continuare le trattative, anche verbalmente, per cercare di trovare una soluzione al problema, non si ravvisa un comportamento contraddittorio e con ciò abusivo, essendo in ogni caso chiaro che gli eventuali accordi che sarebbero stati conclusi a seguito di quelle discussioni, per essere vincolanti, avrebbero poi dovuto essere formalizzati mediante la sottoscrizione di un documento scritto, firmato da due funzionari con diritto di firma collettivo.
7.3 Al punto 24 terza frase del 1° capoverso, riferendosi al giudizio con cui il Pretore aveva escluso una responsabilità della convenuta fondata sulla culpa in contrahendo, gli attori evidenziano che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di prime cure, il comportamento della controparte era stato tutt’altro che lineare e risultava inoltre quantomeno bizzarro che questi avesse esaminato la tesi della culpa in contrahendo soltanto nell’ottica dei documenti agli atti, quando in realtà i fondamenti di questa responsabilità radicavano tipicamente nell’insieme delle circostanze e quindi non potevano fare astrazione dai comportamenti assunti anche a voce o tacitamente. Essi, se si prescinde da questa affermazione, non spiegano però come mai si potrebbe concludere che il comportamento della controparte non sarebbe stato tutt’altro che lineare o ancora in che modo i comportamenti assunti dalla convenuta anche a voce o tacitamente imporrebbero di modificare il giudizio sulla culpa in contrahendo. Ed oltretutto, limitandosi - come detto - a riproporre quanto addotto in sede conclusionale, nemmeno si confrontano con gli argomenti esposti dal Pretore, che dunque, non debitamente censurati, mantengono intatta la loro validità.
7.4 Al punto 25 dell’appello gli attori censurano infine il fatto che il Pretore abbia negato la rilevanza processuale al teste F__________ __________, osservando che ciò sarebbe “smentito da quanto esposto in precedenza”, sennonché, come già si è detto, essi “in precedenza” si sono limitati a ricopiare l’allegato conclusionale, sicché la censura risulta irricevibile. Gli attori nemmeno poi condividono il giudizio con cui il Pretore ha in sostanza negato la credibilità al teste, per la sua estrema vicinanza con loro. Essi, prima di sollevare questa critica, non si esprimono tuttavia sulla circostanza evocata dal giudice di prime cure, secondo cui nella fattispecie la questione del valore probatorio del teste avrebbe potuto essere lasciata indecisa per il fatto che determinanti erano gli scritti e non le parole di questo o quel funzionario: già per questo motivo l’esame della censura non risulta necessario. E in ogni caso essi neppure hanno contestato l’assunto del Pretore secondo cui le affermazioni del teste non avevano trovato convergenza nell’istruttoria, limitandosi invece ad affermare che le stesse non erano state smentite dai documenti e dagli altri testi. Incontestato pure che il teste in questione, ben più degli altri sentiti nel corso della causa (che non sono più alle dipendenze della convenuta), si trovasse effettivamente in una situazione di estrema vicinanza con gli attori, essendone tuttora il consulente, il giudizio con cui il primo giudice, il quale sulla questione gode di ampio potere di apprezzamento (art. 90 CPC), censurabile in seconda sede solo con estrema prudenza quando la sua decisione sia manifestamente ingiusta (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 6 ad art. 90), ciò che non è il caso, non può in definitiva essere rimesso in discussione.
A prescindere da quanto precede, per buona pace degli attori, si osserva che è a ragione che il Pretore ha escluso che alla convenuta potessero essere imputate le violazioni contrattuali e precontrattuali rimproveratele dagli attori negli allegati preliminari, che per altro nell’appello nemmeno è dato sapere con chiarezza se ed eventualmente in quale misura siano state riproposte. In merito al rimprovero di non aver collaborato nell’ottobre 1994 con la __________ nella ricerca di una soluzione comune alla pratica di finanziamento, comunque tentata, si osserva che la convenuta a quel momento (doc. P) non aveva espresso un impegno formale in tal senso, ma si era limitata ad esprimere il proprio interesse a una tale soluzione, sicché non si vede come gli attori possano far valere dei diritti da tale circostanza, tanto più che l’episodio è comunque superato dalla successiva sottoscrizione tra le parti del doc. Y. Il rimprovero di non aver erogato l’aumento del credito nonostante le condizioni poste nel contratto di cui ai doc. Y e 13 fossero adempiute è a sua volta infondato, le condizioni poste a suo tempo essendo in realtà ben lungi dall’essere ossequiate: gli attori, oltre ad aver prestato solo metà delle fideiussioni previste (cfr. replica p. 4, senza che essi siano stati in grado di provare che la loro inadempienza fosse imputabile alla controparte), non avevano infatti rispettato il piano di pagamento previsto dal doc. U, tant’è che dapprima non erano stati prestati gli anticipi di fr. 80'000.- da parte dell’acquirente signor J__________ né lo erano stati fr. 114'000.- dei fr. 124'000.- da versarsi dall’acquirente G__________ __________ (cfr. doc. GG) e poi, a seguito del successivo ritiro degli acquirenti V__________ __________ (doc. MM) e A__________ __________ (doc. NN), erano ulteriormente venuti meno anche gli anticipi che questi avrebbero dovuto prestare, mancanze da parte degli acquirenti che per altro erano in seguito state pacificamente ammesse dagli stessi attori (doc. CCC). Quanto al rimprovero di non aver dato seguito, ad inizio del 1997, alla promessa di erogare il credito già in caso di vendita di 3 sole unità abitative, si osserva innanzitutto che nel luglio 1996 la convenuta (doc. SS) si era impegnata unicamente ad esaminare la possibilità di erogare il credito di costruzione (“... das Bereitstellen eines Baukredites ... geprüft wird”) in caso di preventiva vendita di 4 unità abitative e della fornitura di 4 garanzie di finanziamento da parte delle banche, ritenuto che a quel momento era pure stato precisato che in caso di vendita a un fideiussore fr. 75'000.- avrebbero potuto essere liberati quale capitale proprio, fermo restando che si rammentava che le rimanenti fideiussioni di fr. 75'000.- prestate nel frattempo erano scadute o stavano per esserlo (cfr. doc. V e Z), il che, implicitamente, stava a significare che le stesse avrebbero dovuto essere ripristinate. Ora, quand’anche si volesse ammettere che in seguito la convenuta, come preteso dagli attori, avesse verbalmente ridotto le sue esigenze limitandosi a pretendere la sottoscrizione di contratti di compravendita per 3 sole unità abitative, resterebbe comunque il fatto che l’impegno della banca sarebbe semmai stato solo quello di esaminare la possibilità di erogare il credito e non quello di erogarlo incondizionatamente. E in ogni caso, sempre in tale ipotesi, sarebbero pur sempre mancate, oltre alle fideiussioni scadute e non ripristinate, una garanzia di finanziamento bancario per l’acquirente __________ M__________ : quest’ultima prestazione era per altro già stata assicurata dagli attori nel doc. RR (quando era stata concordata la vendita di 4 unità abitative, tra cui quella in parola [cfr. doc. PP]) e la circostanza che la stessa non dovesse più essere fornita siccome il prezzo d’acquisto doveva essere soluto per compensazione, oltre che contraddetta chiaramente dal doc. CCC - che era stato da loro stessi allestito e che anzi a loro dire riassumeva il tenore degli accordi poi conclusi verbalmente e il tenore delle assicurazioni verbali fornite loro (in tal senso, cfr. appello p. 10) -, è stata addotta, sia pure sulla base della testimonianza di F , per la prima volta e quindi irritualmente solo in sede conclusionale (art. 78 CPC). Il tutto, senza poi dimenticare da una parte che la promessa di vendita all’impresa di costruzione __________ M __________, la quale come detto avrebbe pagato per compensazione, e soprattutto quella a uno degli attori stessi, pur adempiendo forse, in tal senso, la lettera della concessione data dalla convenuta, non sembravano però adempierne lo spirito, che era in definitiva quello di far affluire nuova liquidità nell’operazione, in particolare poi da persone esterne; e dall’altra che - come giustamente rilevato dal Pretore e contestato in questa sede solo in modo generico (appello punto 12 ultima frase del 6° capoverso) - una sola delle 3 vendite era effettiva (doc. UU) mentre negli altri 2 casi si trattava di semplici promesse di compravendita (doc. VV e WW) e gli attori, in luogo dei pagamenti di acconti, avevano fornito assicurazioni di finanziamento coprenti solo una parte del prezzo (doc. XX e VV) e condizionate alla consegna di titoli. In tali circostanze, si può ragionevolmente ritenere che le eventuali promesse formulate nei loro confronti da qualche funzionario della convenuta, già irrilevanti per le ragioni formali già esposte in precedenza, erano state fraintese dagli attori o comunque non potevano avere la portata pretesa da questi ultimi. Quanto poi all’asserita responsabilità per culpa in contrahendo, gli attori non sono stati in grado di provare quanto preteso negli allegati preliminari, ovvero che la convenuta, sin dal 1994, avesse suscitato in loro l’aspettativa dell’erogazione del credito, nonostante non fosse seriamente intenzionata a concederlo e in seguito avesse volontariamente allungato i tempi della trattativa per aumentare il debito per interessi. Essa, pur avendo espresso a più riprese dubbi sull’operazione, si era in effetti limitata ad accettare, anche a fronte dell’insistenza degli attori, di fornire il finanziamento richiesto, subordinandolo però a condizioni, che in seguito non sono state adempiute.
In via ancor più abbondanziale, si osserva che la petizione avrebbe in ogni caso dovuto essere respinta anche nel caso in cui, per ipotesi, si volesse ammettere che alla convenuta potesse essere rimproverata una violazione contrattuale o precontrattuale e, come preteso dagli attori, gli interessi passivi oggetto della causa, compresi gli interessi di fr. 143'367.40 che si pretendono oggetto di rinuncia, non fossero dovuti e con ciò potessero essere pure posti in compensazione i danni da loro vantati. In effetti, ritenuto che in base agli accordi tra le parti (cfr. la “Vereinbarung” annessa al doc. Y e 13 nonché le clausole ivi concordate) le cartelle ipotecarie consegnate alla convenuta potevano garantire qualsiasi pretesa nei confronti degli attori sino a concorrenza dell’ammontare del capitale rappresentato dalla cartella ipotecaria e degli interessi correnti e di quelli scaduti di 3 anni (medesima soluzione in DTF 115 II 349), anche in tale ipotesi si avrebbe che l’ammontare totale del credito a favore della convenuta, garantito dalle cartelle ipotecarie (sentenza DTF citata), sarebbe superiore ai fr. 316'582.85 oggetto dell’azione di disconoscimento del debito. La convenuta vanterebbe, in tal caso, un credito di fr. 1'300'015.85 (fr. 1'616'598.70 ./. fr. 316'582.85, cfr. doc. 15). Quanto alle pretese compensatorie degli attori, di complessivi fr. 1'237’451.25, dalle stesse dovrebbero dapprima essere dedotte le somme di fr. 126'000.- per costi di risanamento aggiuntivi per la villa e di fr. 107'000.- per spese a carico degli attori per le proprie prestazioni, che non sono state assolutamente provate e a ben vedere nemmeno avrebbero potuto esserlo tramite le prove di cui era postulata l’assunzione in questa sede, ovvero il sopralluogo, la perizia giudiziaria volta a stabilire il valore della licenza edilizia, o i testi S__________ __________ e __________ O__________, che, da quanto è stato preannunciato in sede di udienza preliminare (p. 2), avrebbero dovuto esprimersi solo in merito all’acquisto di un appartamento poi annullato, rispettivamente su circostanze riguardanti le licenze edilizie; inoltre non tutte le posizioni poste in compensazione dagli attori erano in relazione di causalità adeguata con le violazioni contrattuali o precontrattuali rimproverate alla convenuta e avrebbero dunque potuto essere prese in considerazione, si pensi in particolare a quelle, di almeno fr. 136'978.95 (doc. SSSS), sorte prima del 1994, anno fino al quale nessuna mancanza era stata rimproverata alla convenuta.
Ne discende la reiezione del gravame, senza che sia necessario assumere le prove chieste dagli attori (sopralluogo, perizia e 2 testimoni), che alla luce di quanto precede non appaiono utili a fondare il convincimento della scrivente Camera (art. 322 CPC).
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate su un valore litigioso di fr. 316'582.85, seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 14 maggio 2007 di AP 1 e AP 2 è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 2’950.-
b) spese fr. 50.-
Totale fr. 3’000.-
da anticiparsi dagli appellanti in solido, restano a loro carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata, sempre in solido, fr. 6’000.- per ripetibili.
III. Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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