AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 80.2008.89
Data decisione, Autorità: 08.09.2008, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, prestazioni ulteriori, rinuncia agli alimenti in seguito a nuovo matrimonio
Incarto n. 80.2008.89
Lugano 8 settembre 2008
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Fiorenzo Gianinazzi
parti
__________ RI 1 rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 25 luglio 2008 contro la decisione del 26 giugno 2008 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. Con atto pubblico del 10 dicembre 1992, gli allora coniugi __________ e RI 1 acquistavano in comproprietà per un mezzo ciascuno il mapp. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 140'000.–, per edificarvi una casa d’abitazione.
Nell’ambito della definizione delle conseguenze accessorie del divorzio, dichiarato dal pretore di __________ con sentenza del 2 luglio 1998, i coniugi __________ stabilivano che il marito diventasse unico proprietario della casa d’abitazione e, sulla base della sentenza di divorzio, la quota di comproprietà della moglie veniva iscritta a suo nome.
Sulla base di un accordo di modifica della convenzione sugli effetti accessori del divorzio, stipulata il 13 luglio 2000, __________ vendeva alla ex moglie ed al nuovo marito di quest’ul-tima, __________, il mapp. n. __________ di __________, al prezzo di fr. 500'000.–.
Con sentenza del 21 giugno 2004, il pretore di __________ scioglieva per divorzio anche il matrimonio fra RI 1 e__________. L’immobile veniva attribuito in proprietà esclusiva alla moglie e le parti dichiaravano di comune intesa di volere il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare.
B. Con atto pubblico del 9 ottobre 2006, RI 1 vendeva ai coniugi __________ la part. n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 650'000.–.
Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, la venditrice chiedeva il differimento dell’imposizione, per reinvestimento nell’abitazione primaria.
Notificandole la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 agosto 2007, l’Ufficio di tassazione di __________ commisurava l’utile imponibile in fr. 139'678.– e l’imposta in fr. 30'729.15. Dal ricavo della vendita deduceva il prezzo di acquisto del 2000 (fr. 500'000.–) e le spese di acquisto (fr. 10'322.–). Quanto al differimento dell’imposizione, affermava che non poteva essere concesso, non essendo chiaramente definibile il valore e l’oggetto del reinvestimento.
C. La contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 1° ottobre 2007, chiedendo in primo luogo che la tassazione fosse modificata accertando che non vi era stato alcun utile imponibile. Sosteneva infatti che, al momento dell’acquisto dell’immobile dall’ex marito, aveva rinunciato al diritto al contributo alimentare di fr. 2'600.-- mensili per 56 mesi, sicché il prezzo di acquisto doveva essere aumentato di fr. 145'600.–; inoltre, aveva rinunciato alla copertura delle spese di manutenzione della casa, che sarebbe pure stata a carico dell’ex coniuge fino al 30 giugno 2006. In via subordinata, argomentava che tutti i trasferimenti dell’immobile intervenuti fin dal 1992 costituivano casi di differimento dell’imposizione (cessioni fra coniugi), con la conseguenza che il calcolo dell’utile doveva considerare quale precedente acquisto il contratto di compravendita del terreno del 1992. In via ulteriormente subordinata, postulava il differimento dell’imposizione per reinvestimento nell’abitazione primaria, avendo acquistato e sistemato una casa nel Canton __________.
D. Al termine di un’audizione tenutasi il 28 novembre 2007, le parti sottoscrivevano un verbale del seguente tenore:
Sentite le spiegazioni dell’ufficio, il rappresentante si riserva di verificare alcuni aspetti di forma con il suo assistito.
Entro il 7 dicembre 2007 sottoporrà eventuali nuove osservazioni a questo ufficio, il quale trascorso tale termine senza comunicazioni provvederà a respingere il gravame.
Il reclamo veniva respinto con decisione del 27 dicembre 2007, nella quale l’Ufficio di tassazione faceva riferimento al verbale di audizione del 28 novembre 2007.
E. Con sentenza del 25 marzo 2008, la Camera di diritto tributario ha annullato la suddetta decisione su reclamo, per carenza di motivazione, rinviando gli atti all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione motivata.
Il 26 giugno 2008 l’autorità di tassazione ha notificato alla contribuente una nuova decisione su reclamo, nella quale, rilevato che la reclamante ha acquistato l’immobile ceduto con contratto di compravendita del 13 dicembre 2000 al prezzo di fr. 500'000.–, quest’ultimo importo è servito per la tassazione dell’alienazione precedente e deve essere considerato valore di acquisto anche per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla vendita qui in discussione. L’Ufficio ha anche osservato che “l’eventuale falsa indicazione del prezzo relativa al precedente trasferimento di proprietà comporterebbe conseguenze civili e penali per tutte le parti che hanno sottoscritto il rogito”. D’altra parte, le parti non avrebbero chiesto all’autorità di tassazione il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare.
F. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributarioRI 1 chiede nuovamente che l’utile imponibile venga azzera-to, in considerazione del fatto che il prezzo di acquisto accertato con la precedente tassazione non teneva conto della rinuncia dell’acquirente agli alimenti ed al pagamento delle spese di ma nutenzione dell’immobile da parte dell’ex marito. In via subordinata, ritiene poi che l’utile immobiliare debba essere calcolato a partire dall’acquisto del terreno nel 1992, essendovi poi stati solo trasferimenti fra coniugi, come tali posti al beneficio del differimento dell’imposizione.
Diritto
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
La contestazione principale della ricorrente è indirizzata contro il calcolo dell’utile imponibile su cui si basa la decisione impugnata e censura in particolar modo la determinazione del valore di acquisto dell’immobile.
Infatti, l’Ufficio di tassazione ha considerato quale valore di acquisto il prezzo pagato, dalla ricorrente e dall’allora marito, per diventare proprietari del mapp. n. __________ di __________, così come documentato dall’atto pubblico del 12 dicembre 2000; l’importo rogato, pari a fr. 500'000.–, è stato anche considerato valore di alienazione, nell’ambito della tassazione dell’utile conseguito da __________, venditore (decisione del 25 gennaio 2001, passata in giudicato).
Secondo la contribuente, invece, il valore di acquisto dell’immobile sarebbe stato nettamente superiore, in misura tale da azzerare l’utile immobiliare da lei conseguito con la vendita successiva. Al prezzo documentato dall’atto pubblico di compravendita dovrebbero infatti essere aggiunti almeno fr. 145'600.–, corrispondenti alla somma dei contributi alimentari (fr. 2'600.-- mensili per 56 mesi), che le sarebbero spettati ed ai quali ella ha rinunciato al momento dell’acquisto della casa. A tale importo, che già basterebbe a ridurre a zero l’utile imponibile, si dovrebbero poi aggiungere altri fr. 40'425.–, avendo la ricorrente rinunciato anche alla copertura delle spese di manutenzione della casa, che sarebbe pure stata a carico dell’ex coniuge fino al 30 giugno 2006.
2.2.
Per l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri. Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiario, ma considera tale criterio semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 199).
Già il semplice tenore dell’art. 130 LT basterebbe a giustificare la decisione dell’Ufficio di tassazione. Non solo, infatti, la precedente tassazione ha accertato un valore di alienazione di fr. 500'000.–, come tale vincolante per la tassazione della cessione successiva, ma tale valore risulta anche dai pubblici registri.
Ma, anche volendo prescindere dal contenuto dell’art. 130 LT, non si vede perché l’autorità fiscale avrebbe dovuto discostarsi dal valore accertato nella precedente tassazione, aggiungendo, al prezzo di acquisto risultante dai pubblici registri, il valore delle prestazioni spettanti alla contribuente in base ad una convenzione di divorzio ed alle quali avrebbe poi rinunciato al momento dell’acquisto dell’immobile.
La tesi della ricorrente è, in sostanza, che il contratto di compravendita prevedesse delle prestazioni ulteriori, da parte dell’acqui-rente, oltre al pagamento del prezzo di fr. 500'000.–.
3.2.
L’art. 131 cpv. 1 LT dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o dalla contrattazione.
Nel valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti dell'alienante, purché siano in relazione causale con l'alienazione e debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro; tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 e dottrina citata).
La legge tributaria pone, dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento al valore risultante dall'atto notarile. All'atto pubblico la legge attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CCS). Il contribuente può allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi su tale valore; tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate altre prestazioni particolari.
Accanto al riferimento al valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti che non sono effettuati mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 210 e dottrina citata).
3.3.
Deve essere ricordato, a tale riguardo, che il venditore dell’im-mobile era il primo marito della ricorrente, __________.
Ebbene, nella convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio, omologata dal pretore con la sentenza del 2 luglio 1998, il marito si era obbligato a versare alla moglie, a titolo di alimenti, un importo di fr. 1'250.– mensili finché fosse durata la sua convivenza domestica con i figli; tale importo sarebbe salito a fr. 2'600.– qualora ella avesse lasciato anticipatamente la casa o l’avesse acquistata. La convenzione precisava che tale accordo avrebbe avuto effetto “fino al compimento del 12° anno di età del figlio __________”.
Tale regime si è protratto fino al settembre 2000, quando i due ex coniugi hanno sottoscritto un accordo di modifica della convenzione citata, alla luce della volontà della ex moglie di acquistare la casa di abitazione. Su tale presupposto, infatti, le parti hanno convenuto che la moglie avrebbe rinunciato “per sé stessa, ad ogni e qualsiasi pretesa di contributo alimentare nei confronti del marito __________”. Il giudice ha omologato tale accordo il 5 settembre 2000.
Il 12 dicembre 2000, la contribuente ed il nuovo marito __________ (sposato il 12 settembre 2000) hanno dunque acquistato, in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno, la casa d’abitazione appartenente all’ex marito, pagandola fr. 500'000.–.
3.4.
Esaminata alla luce dei fatti appena descritti, la tassazione precedente appare corretta.
In primo luogo, l’eventuale “prestazione ulteriore” dell’acquirente dovrebbe risultare dal contratto di compravendita, cosa che non si verifica nella fattispecie. Perché potesse entrare in considerazione nel calcolo dell’utile immobiliare, quale controprestazione della ex moglie per l’acquisto dell’immobile dall’ex marito, la rinuncia agli alimenti avrebbe cioè dovuto essere indicata nel contratto di compravendita.
È ben vero che la rinuncia agli alimenti è menzionata nell’accor-do di modifica della convenzione sugli effetti accessori del divorzio, stipulato il 13 luglio 2000 e omologato dal pretore il 5 settembre 2000. Ma fra il momento della conclusione dell’accordo in questione e quello della stipulazione del contratto di compravendita si è verificato un fatto di importanza fondamentale: il 12 settembre 2000 la contribuente ha contratto un nuovo matrimonio, tanto è vero che ha poi acquistato la casa in comproprietà con il nuovo coniuge.
Il sopravvenuto matrimonio ha un’importanza determinante, per il fatto che ha fatto venir meno il diritto della ricorrente al mantenimento da parte del precedente coniuge (art. 130 cpv. 2 CC). Al momento della conclusione del contratto di compravendita, pertanto, la compratrice non poteva offrire quale controprestazione per l’acquisto della casa la rinuncia a percepire una prestazione di mantenimento alla quale aveva già rinunciato definitivamente, al più tardi al momento di contrarre un nuovo matrimonio.
In via subordinata, la ricorrente sostiene che l’utile immobiliare dovrebbe essere tassato applicando l’aliquota corrispondente ad una durata del possesso a partire dal 1992. Ciò in considerazione del fatto che, a suo avviso, tutti i trapassi di proprietà intervenuti in seguito all’acquisto del terreno da parte dell’ex coniuge, avvenuto appunto nel 1992, avrebbero dovuto beneficiare del differimento dell’imposizione, trattandosi di trasferimenti fra coniugi.
4.2.
La ricorrente invoca, in altri termini, l’applicazione dell’art. 128 cpv. 3 LT, secondo cui, nel caso di alienazione di immobili il cui precedente trasferimento è stato oggetto di tassazione differita secondo l’articolo 125 lettere a), b), c), e) per il valore di acquisto e la durata della proprietà fa stato la situazione dell’ultimo trasferimento imponibile.
Secondo la tesi ricorsuale, il trasferimento di proprietà intervenuto nel 2000, fra l’ex marito __________, da una parte, e la ricorrente ed il suo nuovo marito __________, dall’altra, avrebbe dovuto dunque beneficiare del differimento dell’imposi-zione previsto dall’art. 125 lett. b LT. Tale disposizione prevede il differimento nel caso di trasferimento fra coniugi per pretese riferite al regime matrimoniale, o a indennità per contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC), oppure a pretese fondate sul diritto del divorzio. La legge esige altresì espressamente, perché il differimento sia ammesso, che ambedue i coniugi lo richiedano.
4.3.
La ricorrente sembra dimenticare anzitutto che il trapasso di proprietà intervenuto nel 2000 è stato regolarmente assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari e non è quindi stato messo al beneficio del differimento dell’imposizione secondo l’art. 125 lett. b LT.
In secondo luogo, trascura anche la circostanza che quest’ultima disposizione è entrata in vigore solo il 1° gennaio 2001, sicché non avrebbe in nessun caso potuto essere applicata ad un trasferimento immobiliare avvenuto nel 2000 (iscrizione al registro fondiario: 13 dicembre 2000).
È comunque dubbio che possa considerarsi “trasferimento tra coniugi” la compravendita di un immobile da un ex marito (a oltre due anni dal divorzio), da una parte, e la ex moglie ed il suo nuovo marito, dall’altra.
Alla ricorrente deve infine essere rammentato che l’art. 125 lett. b LT subordina in ogni caso il differimento dell’imposizione alla richiesta concorde di entrambi i coniugi. Non risulta che, da parte sua, sia pervenuta una simile richiesta, al momento della compravendita in discussione.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 2'000.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–
per un totale di fr. 2’100.–
sono a carico della ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -.
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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