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Numero d'incarto: 80.2008.25
Data decisione, Autorità: 11.08.2008, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: valore d'investimento, proprietà per piani, ripartizione per millesimi
Incarto n. 80.2008.25
Lugano 11 agosto 2008
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Rocco Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1 RI 2 RI 3 tutti rappresentati da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 28 febbraio 2008 contro la decisione del 26 febbraio 2008 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. Con atto pubblico del 30 giugno 2003, iscritto a Registro fondiario il 14 luglio 2003, RI 1, RI 2 e RI 3 acquistavano in comproprietà in ragione di un terzo ciascuno cinque unità di proprietà per piani (PPP) del fondo base n. __________ RFD __________, oltre ad una quota di comproprietà dell’unità PPP con diritto esclusivo sull’autorimessa. Il prezzo era stabilito in complessivi fr. 1'855'000.–. La competente autorità di tassazione di __________ emetteva un’unica tassazione.
B. Con atto pubblico del 26 marzo 2004, gli acquirenti alienavano la quota di PPP n. __________ e la quota di 1/23 dell’unità n. __________ (posteggio) a __________, al prezzo di fr. 585'000.–. Non essendo l’edificazione ancora terminata, il contratto prevedeva che il prezzo fosse versato in ragione di fr. 515'000.– ai venditori ed in ragione di fr. 70'000.– alla __________ SA (appaltatrice generale).
Nella dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari, i venditori indicavano un valore di alienazione uguale al valore di acquisto (fr. 515'000.–), con la conseguenza che l’utile risultava azzerato.
C. Notificando loro la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 settembre 2004, l’Ufficio di tassazione di __________ commisurava per contro l’utile imponibile in fr. 148'545.– e l’imposta dovuta in fr. 44'563.50. Il valore di alienazione era infatti stato stabilito in fr. 585'000.–, in base al prezzo rogato, ed il valore di acquisto in fr. 436'455.–, corrispondente alla ripartizione millesimale del prezzo di acquisto.
D. I contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 23 settembre 2004. In primo luogo, sostenevano che il prezzo di acquisto del terreno era stato di fr. 515'000.–, non avendo lo stesso seguito la chiave di riparto per millesimi. In secondo luogo, chiedevano che il valore di alienazione fosse stabilito in fr. 515'000.–, in considerazione del fatto che il rimanente importo di fr. 70'000.– corrispondeva alla parte di immobile già edificata, per la quale essi avevano già versato all’impresa generale complessivi fr. 140'000.–. A loro avviso, non vi era pertanto alcun utile imponibile, per il fatto che essi fungevano solo da garanti nell’operazione, mentre eventuali utili sarebbero spettati alla __________.
L’autorità di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 26 febbraio 2008, ammettendo costi di miglioria per fr. 70'000.– e riducendo in tal modo l’utile imponibile a fr. 69'845.–. Per quanto attiene invece al valore di acquisto, ribadiva che non era possibile discostarsi dal prezzo definito con il contratto di acquisto, suddiviso in proporzione dei millesimi.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, RI 2 e RI 3 contestano il calcolo dell’utile immobiliare, rilevando di non aver conseguito alcun guadagno nell’operazione.
All’udienza del 10 giugno 2008, i ricorrenti hanno dapprima confermato le loro argomentazioni, ribadendo che il prezzo di acquisto del terreno non va ripartito per millesimi, ma conformemente alla tabella allestita dal promotore all’inizio dell’operazione immobiliare. Hanno poi chiesto la compensazione delle perdite sull’investimento, rilevando che tutte le vendite sono avvenute entro l’anno dal rilascio di abitabilità.
L’autorità di tassazione, da parte sua, non si è opposta alla deduzione delle perdite, purché nel rispetto delle condizioni previste dall’art. 134 cpv. 4 LT.
Diritto
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Per l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT). Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiario, ma considera tale criterio semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 199).
Nel caso specifico è assodato, così come confermato dall’autorità di tassazione nel corso dell’udienza dinanzi a questa Camera, che le unità di PPP acquistate dai ricorrenti nel giugno 2003, per il prezzo complessivo di fr. 1'855'000.–, hanno dato luogo ad un’unica tassazione sugli utili immobiliari. Dovendo ora imporre la successiva alienazione di una specifica unità di PPP, compresa la quota di comproprietà dell’unità con diritto esclusivo sull’autorimessa, il relativo valore di acquisto deve pertanto essere determinato nella procedura qui in esame.
2.2.
Come esposto in narrativa, l’autorità fiscale ha calcolato l’utile imponibile procedendo alla suddivisione del prezzo di acquisto del terreno in base ai millesimi delle singole unità di PPP, pari a 333‰ del fondo base part. __________ RFD di __________. Al valore di acquisto così ricavato sono poi stati aggiunti costi di miglioria per fr. 70'000.– e costi di acquisto e vendita per fr. 8'700.–. I ricorrenti postulano invece l’annullamento della tassazione, sostenendo che il valore di acquisto dell’unità PPP n. __________ e della quota di 1/23 dell’unità PPP n. __________ (posteggio), cedute con il contratto che ha dato luogo all’imposizione qui in discussione, corrisponde in realtà a fr. 515'000.–. Essi si distanziano dalla chiave di riparto per millesimi, fondandosi sulla tabella allestita dal promotore immobiliare il 25 giugno 2003, ovvero all’inizio della stessa operazione.
2.3.
Secondo l’art. 137 LT, se un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili. Premesso che in materia di imposizione degli utili immobiliari, così come in precedenza in materia di imposizione del maggior valore immobiliare, sono “fondi” quelli così definiti dal diritto civile, dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite in proprietà per piani (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata), in concreto oggetto di discussione è la ripartizione dei costi di acquisto tra le singole unità di PPP.
A tale riguardo, come sottolineato dall’autorità di tassazione, questa Camera ha più volte ribadito che non sussiste motivo di calcolare il valore di acquisto, come pure i costi di investimento (spese di costruzione e di miglioria) inscindibili, facendo astrazione dalle quote di PPP iscritte nel Registro fondiario, e ha affermato che “utilizzare un’altra chiave di ripartizione significherebbe, in sostanza, misconoscere che le singole quote di PPP costituiscono dei fondi e che l’espressione centesimale o millesimale altro non è che la definizione della loro entità, non diversamente dal caso delle quote di comproprietà” (cfr., tra le altre, CDT n. 80.97.48 del 24 aprile 1997 e CDT n. 80.99.156 del 31 agosto 1999; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 282 s.; Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al commentario degli articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 184).
2.4.
Vero è che la tabella allestita dalla __________, all’inizio dell’operazione immobiliare, attribuisce all’unità PPP n. __________, oggetto dell’imposizione qui in esame, un valore di acquisto di fr. 515'000.–, superiore a quello accertato dall’autorità di tassazione. Ma è altrettanto vero che i ricorrenti non sostengono né tanto meno dimostrano che la quota millesimale delle singole unità di PPP sia stata definita in maniera inadeguata.
In siffatte circostanze, non è il caso di approfondire i dubbi sollevati dalla dottrina e dalla giurisprudenza più recenti, secondo cui le autorità di tassazioni possono scostarsi dalla ripartizione millesimale quando è comprovato che essa non si conforma a criteri oggettivi, che riflettono il valore di mercato degli appartamenti (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierte Zürcher Steuergesetz, 2. ediz., Zurigo 2006, p. 1716, n. 7; decisione del Tribunale amministrativo del Canton Grigioni del 19 giugno 2007, n. A 07/23 e 24).
2.5.
Poco importa infine se i ricorrenti fungevano solo da garanti nell’operazione immobiliare, mentre eventuali utili sarebbero spettati alla __________. Come visto, toccava agli interessati farsi promotori nell’opportuna sede di una diversa ripartizione delle quote millesimali, con relativa iscrizione nel Registro fondiario. I rapporti interni tra i ricorrenti e l’impresa generale non sono invece opponibili all’autorità di tassazione, ma potrebbero tutt’al più essere presi in considerazione nell’ambito di una vertenza di diritto civile.
La decisione dell’Ufficio di tassazione, fondata sulla ripartizione millesimale del prezzo di acquisto risultante dai pubblici registri, merita pertanto piena conferma.
Altro discorso concerne invece la compensazione delle perdite sull’investimento. L’art. 134 cpv. 4 LT prevede che le perdite e gli utili derivanti da alienazioni di quote di comproprietà o di proprietà per piani in un unico immobile oppure di case a schiera facenti parte di un unico complesso immobiliare possono essere compensati a condizione che si riferiscano alle alienazioni avvenute entro l’anno dal rilascio del primo permesso di abitabilità anche parziale. Per la determinazione delle perdite compensabili l’autorità fiscale stabilisce d’ufficio il valore d’alienazione quando il prezzo indicato dalle parti è manifestamente inferiore al valore reale. Le perdite compensate non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria sul reddito e sull’utile.
3.2.
Sollevata dai ricorrenti per la prima volta in sede di udienza dinanzi a questa Camera, la richiesta di compensazione delle perdite non può essere evasa in questa sede, poiché prematura.
Premesso che dal profilo teorico, la possibilità, ancorché limitata, di compensare le perdite nell’ambito dell’imposta reale sugli utili immobiliari configura un motivo di revisione (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 281), l’Ufficio di tassazione dovrà anzitutto accertare quando sia stata concessa la prima abitabilità, fosse anche soltanto parziale. Dovrà poi verificare se le transazioni del primo anno si sono concluse con il conseguimento di utili oppure di perdite, sulla base delle relative decisioni di tassazione, notificate ai ricorrenti unitamente alla decisione su reclamo qui impugnata, di cui non è dato a sapere se siano nel frattempo passate in giudicato.
Tassa di giustizia e spese processuali sono poste a carico, in solido, dei ricorrenti, soccombenti.
Per questi motivi,
visti per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 800.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 880.–
sono a carico dei ricorrenti.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -.
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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