AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.2004.137
Data decisione, Autorità: 21.08.2008, ICCA
Titolo: Immissioni eccessive: responsabilità del proprietario immobiliare
Incarto n. 11.2004.137
Lugano, 21 agosto 2008/sc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Verzasconi, supplente
segretaria:
Chietti Soldati, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2001.54 della Pretura del Distretto di Bellinzona (responsabilità del proprietario) promossa con petizione del 30 marzo 2001 da
AA 1 e AA 2, ora in (patrocinati dall'avv.,)
contro
AP 4, PI 1, ora fallita, (patrocinate dall'avv.,)
AP 1, AP 2, , e AP 3, (patrocinati dall'avv.,;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 28 ottobre 2004 presentata da AP 4 contro la sentenza emessa il 6 ottobre 2004 dal Pretore del Distretto di Bellinzona;
Se dev'essere accolto l'appello del 28 ottobre 2004 presentato da AP 1, AP 2 e AP 3 contro la medesima sentenza;
Se dev'essere accolto l'appello adesivo del 17 dicembre 2004 presentato da AA 1 e AA 2 contro la medesima sentenza;
Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. Sulla particella n. 189 RFD di __________ sorge una proprietà per piani (Condominio __________) che comprende 12 appartamenti e un ristorante con alloggio di 14 camere. AP 3 ha acquistato l'unità n. 676, pari a 42/1000 del fondo base (appartamento n. 14, al primo livello) nell'aprile del 1986. AP 2 ha acquistato l'unità n. 675, pari a 42/1000 del fondo base (appartamento n. 13, al primo livello), nel novembre del 1986. AA 1 e AA 2 hanno acquistato in ragione di un mezzo ciascuno l'unità n. 681, pari a 51/1000 del fondo base (appartamento n. 19, al secondo livello), nel novembre del 1987.
AP 1 ha acquistato l'unità n. 677, pari a 51/1000 del fondo base (appartamento n. 15, al primo livello) nell'aprile del 1995. Nel luglio del 1995 la ditta AP 4 ha comperato le unità n. 672 (ristorante con alloggio, pari a 375/1000 del fondo base) e n. 673 (ripostiglio, pari a 15/1000 del fondo base), affidando la gestione del ristorante con alloggio alla ditta PI 1, la quale ha tosto trasformato l'esercizio pubblico in un locale “a luci rosse”.
B. Dopo di allora AA 1, AA 2 e altri abitanti del palazzo hanno cominciato a lamentare fastidiosi andirivieni di automobili e uomini intorno al condominio il giorno e la notte, rumori e schiamazzi, musica ad alto volume, sporcizia nei vani comuni e nel piazzale, comportamenti aggressivi di avventori dell'esercizio pubblico e altre molestie. Sin dal febbraio del 1996 essi hanno segnalato il degrado della situazione alla Polizia cantonale, al Comune di __________, all'amministratore del condominio, alla comunione dei comproprietari, al Dipartimento delle istituzioni e finanche al Consiglio di Stato, ma senza esito. Chi ha potuto lasciare il condominio si è quindi trasferito altrove. Nel corso del 1998 hanno così disdetto i contratti di locazione i conduttori delle proprietà per piani appartenenti a AP 2 ed AP 1. Entrambi gli appartamenti essendo rimasti sfitti, i comproprietari si sono risolti a concederli in locazione alla PI 1, che li ha messi a disposizione di donne facenti capo al locale. Ciò ha determinato la partenza anche del conduttore che occupava dal dicembre del 1993 la proprietà per piani di AP 3, il quale ha lasciato il palazzo “senza preavviso” alla fine del 1998.
C. Il 1° dicembre 1998 AP 2 è riuscito a rilocare il suo appartamento per un breve periodo a un cameriere del ristorante, ma dopo la partenza di quest'ultimo è tornato ad appigionarlo alla PI 1. Ritrovandosi anch'egli con l'appartamento sfitto, AP 3 ha deciso a sua volta di concederlo dal 1° aprile 1999 in locazione alla PI 1, che lo ha destinato allo stesso scopo degli altri due. Il 1° luglio 1999 AA 1 e AA 2, esasperati da una situazione divenuta invivibile, hanno lasciato la loro proprietà per piani (che è rimasta vuota) per trasferirsi in un appartamento di tre vani e mezzo preso in locazione a __________. In seguito a una retata di polizia, il 28 marzo 2001, il Procuratore pubblico ha poi ordinato la chiusura dell'esercizio pubblico. E nell'agosto del 2001 AP 2 è riuscito a riappigionare il suo appartamento a una terza persona, ma la locazione si è conclusa già nei primi mesi del 2002, poiché nell'autunno del 2001 il locale “a luci rosse” ha riaperto e i disturbi sono ripresi come prima.
D. Nel frattempo, con petizione del 30 marzo 2001 AA 1 e AA 2 hanno adito il Pretore del Distretto di Bellinzona perché ordinasse alle ditte AP 4 e PI 1, a AP 2, a AP 3 e a AP 1 – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di far cessare i disturbi, di allontanare dal condominio “le turiste del sesso” e di astenersi da ogni ulteriore eccesso pregiudizievole alla comproprietà. Inoltre essi hanno chiesto ai convenuti un indennizzo di fr. 1780.– mensili con interessi dal 1° luglio del 1999 fino alla cessazione della turbativa, la rifusione di fr. 4000.– per le spese di trasloco a __________, il versamento di fr. 5000.– con interessi a ciascuno di loro in riparazione del torto morale e la corresponsione di fr. 40 000.– a titolo di risarcimento per il minor valore della loro proprietà per piani. Entrambi gli attori hanno postulato il beneficio dell'assistenza giudiziaria. Nei loro allegati di risposta i convenuti hanno proposto di respingere la petizione.
E. Nel corso dell'istruttoria, il 30 giugno 2003, AA 1 e AA 2 hanno venduto la loro proprietà per piani al prezzo di fr. 170 000.–. L'anno successivo la PI 1 è fallita ed essi si sono visti consegnare un attestato di carenza beni, del
24 agosto 2004, per fr. 142 088.–, pari al credito loro riconosciuto dalla ditta. Al termine dell'istruttoria le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, riservandosi la facoltà di introdurre conclusioni scritte. Nel loro memoriale del 26 agosto 2004 gli attori hanno lasciato cadere le richieste intese alla cessazione della turbativa, non avendo più veste di comproprietari, ma hanno confermato le pretese pecuniarie di fr. 43 000.– con interessi per il minor valore del bene, di fr. 1300.– mensili con interessi per la locazione dell'appartamento a __________ dal 1° luglio 1999 al
30 giugno 2003 (fino al 30 giugno 2002 nei confronti di AP 2), di fr. 2000.– con interessi per spese di trasloco e di
fr. 5000.– ciascuno con interessi in riparazione del torto morale. Essi non hanno più rinnovato, invece, la richiesta di assistenza giudiziaria. La ditta AP 4 ha dichiarato con lettera del
16 agosto 2004 di rinunciare a conclusioni, riaffermando semplicemente il contenuto della sua risposta. Nel loro allegato conclusivo del 27 agosto 2004 AP 2, AP 3 ed AP 1 hanno sollecitato una volta ancora il rigetto dell'azione.
F. Statuendo con sentenza del 6 ottobre 2004, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, nel senso che ha condannato solidalmente la ditta AP 4, AP 1, AP 2 e AP 3 a versare agli attori fr. 40 000.– oltre interessi al 5% dal 26 giugno 2003 per il minor valore della proprietà per piani, fr. 48 000.– oltre interessi al 5% dal 1° luglio 2001 “a titolo di risarcimento della pigione” (limitati a fr. 36 000.– oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2001 nei confronti di AP 2), fr. 594.– oltre interessi al 5% dal 1° luglio 1999 in rifusione delle spese
di trasloco e fr. 10 000.– complessivi (fr. 5000.– per ognuno degli attori) oltre interessi al 5% dal 1° luglio 1999 in riparazione
del torto morale. La tassa di giustizia di fr. 2200.– e le spese di fr. 3100.– sono state poste per un sesto a carico degli attori e per la rimanenza a carico dei convenuti in solido, con obbligo di versare agli attori, sempre in via solidale, fr. 6800.– complessivi per ripetibili ridotte.
G. Contro la sentenza appena citata è insorta il 28 ottobre 2004 la ditta AP 4 con un appello per ottenere che l'azione nei suoi confronti sia respinta e il giudizio del Pretore riformato di conseguenza. Quello stesso giorno hanno impugnato la sentenza del Pretore anche AP 1, AP 2 e AP 3, formulando per quanto li concerne una richiesta identica a quella della società. Nelle loro osservazioni del 17 dicembre 2004 AA 1 e AA 2 hanno postulato il rigetto dei ricorsi e con appello adesivo hanno instato perché la somma di fr. 48 000.– più interessi loro riconosciuta dal primo giudice “a titolo di risarcimento della pigione” sia portata a fr. 46 800.– più interessi nei confronti di AP 2 e a fr. 62 400.– più interessi nei confronti degli altri litisconsorti. Con osservazioni del 5 gennaio 2005 AP 1, AP 2 e AP 3 hanno proposto di respingere l'appello adesivo. Nelle sue osservazioni del 17 gennaio 2005 la ditta AP 4 ha concluso a sua volta per la reiezione dell'appello adesivo.
Considerando
in diritto: 1. L'art. 679 CC stabilisce che chiunque è danneggiato o minacciato di un danno perché un proprietario trascende nell'esercizio del suo diritto di proprietà, può chiedere la cessazione della molestia o un provvedimento contro il danno temuto e il risarcimento del danno. Nei rapporti di vicinato, in particolare, l'art. 684 cpv. 2 CC vieta esplicitamente eccessi pregiudizievoli, come emissioni di fumo o di fuliggine, emanazioni moleste, rumori o scuotimenti che sono suscettibili di provocare danni e che non sono giustificati dalla situazione, dalla destinazione dei fondi o dall'uso locale. L'azione dell'art. 679 CC può essere diretta non solo contro il proprietario del fondo dal quale proviene la turbativa, ma anche contro il titolare di un diritto reale limitato o di un diritto personale che permetta l'uso del fondo (Steinauer, Les droits réels, vol. II, 3ª edizione, pag. 224, n. 1905; DTF 132 III 692 consid. 2.2.1). D'altro lato, l'azione può essere diretta contro il proprietario del fondo quand'anche egli non sia personalmente l'autore della turbativa, a meno ch'egli ne sia estraneo (Steinauer, op. cit., pag. 224, nota 300 con richiami di giurisprudenza). Per quanto riguarda il risarcimento del danno, poi, l'art. 679 CC istituisce una responsabilità oggettiva del proprietario (“causale”), che non dipende da colpa (Steinauer, op. cit., pag. 232, n. 1929 con numerosi riferimenti).
Nel regime della proprietà per piani l'azione dell'art. 679 CC va intentata contro il singolo comproprietario se la molestia proviene da una parte del fondo soggetta a uso esclusivo o a uso riservato (“particolare”) e contro la comunione dei comproprietari se la molestia proviene da parti comuni (Steinauer, op. cit., pag. 225, n. 1905d). Il risarcimento del danno, inoltre, può essere chiesto al singolo comproprietario anche se la turbativa proviene da parti comuni, sempre che quel comproprietario abbia causato – o concorso a causare – la turbativa (solidarietà con la comunione dei comproprietari: loc. cit. con rinvio al vol. I, 3ª edizione, pag. 361, n. 1296; cfr. anche DTF 127 III 261 consid. 4). Nella fattispecie gli attori lamentavano molestie provenienti dal ristorante con alloggio, ma anche dalle proprietà per piani appartenenti a AP 1, AP 2 e AP 3 dopo che queste sono state appigionate alla PI 1. Quanto ai disturbi provenienti dalle parti comuni, e in particolare dal piazzale antistante il palazzo, gli attori li riconducono agli avventori dell'esercizio pubblico (appartenente alla ditta AP 4), oltre che agli utenti delle proprietà per piani locate alla PI 1. La legittimazione passiva dei convenuti cui è chiesto il risarcimento del danno è quindi data, ancorché per i disturbi provenienti dalle parti comuni l'azione non sia stata diretta contro la comunione dei comproprietari.
L'applicazione dell'art. 679 CC presuppone un nesso di causalità adeguata fra l'eccesso nell'esercizio del diritto di proprietà e la molestia (RNRF 88/2007 pag. 26 in basso con rinvii). Sapere se l'eccesso – dovuto ad attività o a omissione – sia pregiudizievole dipende dall'intensità delle immissioni, che va definita a sua volta secondo criteri oggettivi. Il giudice valuta gli interessi in gioco sulla base del suo ampio potere di apprezzamento, richiamandosi alla sensibilità di una persona media posta nelle medesime condizioni. Tale ponderazione, ispirata al diritto – comprese le norme sulla protezione dell'ambiente e contro l'inquinamento fonico in particolare – e all'equità, non deve fondarsi solo sulla situazione, la destinazione dei fondi o l'uso locale (come prevede l'art. 684 cpv. 2 CC), ma deve tenere conto di tutte le circostanze del caso specifico nel loro insieme. Vietate, in altri termini, non sono unicamente immissioni suscettive di danno, bensì tutte le immissioni moleste, cioè eccessive (Rep. 2000 pag. 172 consid. 4 con rimandi; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2004.149 del 13 agosto 2007, consid. 4), ovvero che superano gli usuali limiti di tolleranza (Steinauer, op. cit., pag. 184, n. 1814 segg. con rimandi).
Nella fattispecie il Pretore ha accertato anzitutto che la destinazione data dalla PI 1 alle proprietà per piani prese in gestione (il locale pubblico e i tre appartamenti) violava gli art. 18 (“Limitazione del diritto d'uso” a scopi non molesti o pregiudizievoli) e 19 (“Destinazione dei locali” ai soli scopi previsti dall'atto costitutivo) del regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio. Quanto agli altri convenuti, essi hanno disatteso l'art. 22 lett. a del regolamento (“Responsabilità dei condomini per l'inosservanza del regolamento della comunità”) appigionando le loro proprietà per piani alla PI 1, ben sapendo che tale ditta le avrebbe destinate al medesimo scopo cui era dedito l'esercizio pubblico. Ciò posto, il Pretore ha ritenuto che gli attori hanno subìto “un sicuro pregiudizio causato dall'esercizio della prostituzione nel condominio”. Ed egli ha ravvisato un nesso causale adeguato tra le violazioni del regolamento e il danno sia in relazione al comportamento della ditta AP 4, che sapeva perfettamente quale sarebbe stata la finalità “a luci rosse” del ristorante-albergo affidato alla PI 1, sia in relazione al comportamento di AP 1, AP 2 e AP 3, i quali erano consapevoli che le rispettive proprietà per piani sarebbero servite all'esercizio della prostituzione. Onde, in definitiva, i presupposti dell'art. 679 CC (compreso quello del vincolo solidale) nei confronti di tutti loro.
I. Sull'appello della ditta AP 4
L'argomentazione non è mai stata fatta valere dalla convenuta dinanzi al Pretore. Nel memoriale di risposta non v'era traccia di simile assunto e a conclusioni – scritte o orali – la ditta ha rinunciato. Nuova, l'asserzione va pertanto dichiarata irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). Si aggiunga, ad ogni buon conto, che la tesi risulta addirittura smentita dalla testimonianza citata dall'appellante medesima (memoriale, pag. 2 in fondo). Il vecchio amministratore del condominio ha dichiarato infatti che “nel periodo in cui le camere erano affittate ad asilanti c'erano alcuni problemi, ma non gravi”, circoscritti a “litigi tra gli occupanti” (appello, pag. 3 in alto). Non risulta, del resto, che l'uno o l'altro comproprietario abbia mai reclamato a causa di ciò o che eventuali conduttori di proprietà per piani abbiano disdetto il contratto di locazione. Che poi l'area nel 1995 fosse già “estremamente trasandata” è un asserto di parte, di cui invano si cercherebbe conferma agli atti. Su questo punto l'appello denota una totale inconsistenza.
In realtà l'unico argomento addotto in prima sede era quello per cui gli attori avrebbero dovuto “vendere o affittare” la proprietà per piani invece di lasciarla inabitata (risposta, pag. 8, la ditta non avendo presentato conclusioni). Le altre asserzioni sono nuove, e come tali una volta ancora improponibili (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). Circa la possibilità di locare l'appartamento (ovvero di ridurre il danno), l'appello non è votato a miglior sorte. Intanto non si scorge come gli attori avrebbero potuto appigionare la proprietà per piani, ove si pensi che AP 2, AP 3 ed AP 1 si erano risolti a concedere i loro appartamenti alla PI 1 dopo essersi visti disdire il contratto di locazione dai rispettivi conduttori. Nemmeno l'appellante tenta di spiegare, del resto, come gli attori potessero appigionare un appartamento in uno stabile divenuto pericoloso (deposizione di __________: verbali, pag. 16), insalubre (deposizione di __________: verbali, pag. 17), malfamato (deposizione di __________: verbali, pag. 19), “invivibile” (deposizione di __________: verbali, pag. 18). Asserisce unicamente che la proprietà per piani doveva pur avere “un valore locativo” (memoriale, pag. 6), dimenticando che in concreto l'unico valore locativo era il canone che avrebbe pagato la PI 1 per alloggiare le donne del locale “a luci rosse” e aggravare ulteriormente le molestie in violazione dell'art. 679 CC.
Relativamente alla vendita, poi, gli attori hanno dimostrato l'impegno profuso nell'operazione (doc. P, R, V), al cui riguardo l'appellante non spende una parola. Nulla del resto induce a credere che l'alienazione si sia rivelata agevole, il novero degli interessati all'acquisto di un alloggio in un edificio adibito all'esercizio della prostituzione essendo verosimilmente ristretto. Anche sotto questo profilo l'appello è destinato pertanto all'insuccesso.
asilanti e non avendo mai protestato per i disturbi causati da questi ultimi. Secondo l'appellante, inoltre, “già prima che si verificassero i disagi oggetto di questo contenzioso esisteva una situazione psicofisica tale [da parte degli attori] da costituire per lo meno una predisposizione nei confronti dei disturbi lamentati in seguito” (memoriale, pag. 7).
Parzialmente ripetitive, le allegazioni non giovano al buon esito dell'appello. Che gli attori abbiano “inammissibilmente tergiversato” nella vendita della proprietà per piani è – come si è appena visto – un asserto puramente apodittico, l'appellante non confrontandosi per nulla con quanto hanno allegato gli attori (doc. P, R, V). Che questi ultimi abbiano tardato nell'adire il giudice è un altro argomento nuovo, e come tale irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), per tacere del fatto che l'appellante non indica come mai un eventuale indugio nel rivolgersi all'autorità giudiziaria farebbe decadere il diritto a una riparazione del torto morale (art. 49 cpv. 1 CO). Che l'albergo-ristorante “AP 4” fosse un centro di rifugiati è – come detto – una circostanza di cui l'appellante non si è prevalsa in prima sede, senza dimenticare la deposizione testimoniale secondo cui i richiedenti l'asilo non recavano seri problemi (sopra, consid. 5). Che infine gli attori fossero predisposti a una cattiva sopportazione dei disturbi per cause psicofisiche è un'opinione priva di ogni riscontro, dagli atti evincendosi se mai il contrario, ovvero che la salute degli attori ha sofferto dei disagi patiti nel condominio (deposizione dei dottori __________ e __________: verbali, pag. 7 e 14 seg.). Dove l'istruttoria dimostrerebbe “a chiare lettere” la predisposizione adombrata dall'appellante non è dato a divedere. Insufficientemente motivato, anche su quest'ultimo punto l'appello va dichiarato irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC combinato con il cpv. 5).
II. Sull'appello di AP 1, AP 2 e AP 3
Dopo una loro versione della cronistoria, gli appellanti adombrano il dubbio per cui “in entrambi gli attori già prima che si verificassero i fatti qui in discussione, esistesse una situazione psicofisica tale da costituire per lo meno una predisposizione ai disturbi poi lamentati nel 1999 e che induce pertanto a dedurre che tali disturbi siano stati aggravati da tale predisposizione” (memoriale, punto 3.1.3). Così argomentando, tuttavia, essi non si confrontano per nulla con le deposizioni dei due medici sentiti durante l'istruttoria, dalle quali si evince che prima del 1999 AA 1 soffriva di disturbi cardiaci e AA 2 di bruciori di stomaco, ma che la situazione era sotto controllo, mentre dal 1999 in poi i due non sono più riusciti a sopportare lo stress dovuto all'accumulo di tensioni nervose, agli empiti d'ira e al senso di impotenza di fronte ai problemi che arrecava loro il condominio, il che ha nettamente peggiorato il loro stato di salute (deposizioni dei dottori __________ e __________: verbali, pag. 7 e 14 seg.). Lasciare intendere – come fanno gli appellanti – che l'aggravamento delle condizioni valetudinarie degli attori fosse una sorta di pretesto per giustificare il trasferimento da __________ a __________, e ciò passando sotto completo silenzio le testimonianze dei due medici, non è serio. Al proposito l'appello non merita altra disamina.
A parere degli appellanti la “situazione di grave disagio” venutasi a creare nel condominio dopo il 1995 era già tale prima ch'essi locassero le loro proprietà per piani alla PI 1, le molestie essendo dovute all'attività del ristorante con alloggio. E anche in seguito – essi soggiungono – i disturbi dovuti all'uso dei loro appartamenti si sono dimostrati “scarsamente rilevanti sul piano dell'intensità”. Per di più, a loro modo di vedere non è dimostrato che quegli appartamenti fossero usati per l'esercizio della prostituzione, il solo fatto che la PI 1 li abbia messi a disposizione del proprio personale ancora non bastando per suffragare una tesi del genere. Anzi, le noie di salute che gli attori hanno cominciato ad accusare proprio nel 1999, in concomitanza con la locazione delle proprietà per piani alla PI 1, “sembrano (…) pensate ed attuate ad arte, nell'evidente scopo di coinvolgere nelle proprie rivendicazioni i convenuti AP 2, AP 3 e AP 1, sicuramente più ‘solidi’ finanziariamente che non le convenute AP 4 e PI 1”, nel frattempo fallita (appello, punto 3.2).
Per quanto riguarda l'origine e l'intensità delle molestie lamentate dagli attori, è indubbio che il disturbo dovuto all'uso degli appartamenti concessi dai tre comproprietari in locazione alla PI 1 fosse relativo, ove appena si consideri che i disturbi risalgono al 1995 e sono sempre stati dovuti principalmente all'attività dell'esercizio pubblico, mentre gli appellanti hanno concesso gli appartamenti (al primo piano dello stabile, sopra le 14 camere dell'albergo) alla PI 1 solo tra il 1998 e il 1999. Di lì a pretendere però che la locazione degli appartamenti non abbia inciso sulla “situazione di grave disagio” significa sorvolare sulle risultanze dell'istruttoria. Il testimone __________, ultimo conduttore della proprietà per piani appartenente a AP 3 (dopo di che l'appartamento è stato locato alla PI 1 il 1° aprile 1999: doc. 2) ha dichiarato chiaramente che non appena la gestione dell'esercizio pubblico è passata alla PI 1 “la situazione è diventata invivibile”, ma “è ulteriormente peggiorata quando gli appartamenti sono stati affittati alle donne che lavorano nel ristorante. Si udivano rumori e musica anche di notte e non si poteva dormire, era impossibile” (verbali, pag. 18). Certo, la responsabilità degli appellanti appare d'acchito meno grave di quella imputabile alla ditta AP 4. La questione è nondimeno senza rilievo ai fini dell'attuale giudizio, i convenuti essendo chiamati a rispondere del danno in via solidale (sopra, consid. 2). Diverso sarà accertare la portata delle singole responsabilità, ma ciò esula dai limiti del pronunciato odierno.
Nelle circostanze descritte sapere se i tre appartamenti fossero usati per l'esercizio della prostituzione o per altri scopi, in ultima analisi, poco importa. Importa che, concedendone l'uso alla PI 1, gli appellanti hanno – in tempi diversi – contribuito ad alimentare una situazione da loro medesimi definita “di grave disagio”. Non senza dimenticare poi che AP 3, interpellato per sapere se fosse a conoscenza dell'uso cui era stata destinata la sua proprietà per piani, ha risposto: “Non ho mai constatato quale uso venga fatto dell'appartamento. Si può dubitare che vi si eserciti la prostituzione” (interrogatorio formale: verbale, pag. 26, risposta n. 9).
Circa lo stato di salute degli attori, le insinuazioni degli appellanti non trovano – come detto – alcun riscontro agli atti, dai quali si desume se mai il contrario, ovvero che nel 1999 gli attori si sono rassegnati a traslocare altrove perché ormai al limite della sopportazione: l'una assumeva psicofarmaci, l'altro accusava sensazioni di affanno con un nodo retrosternale (verbali, pag. 7). E sulle deposizioni dei medici gli appellanti sorvolano. Asserire in condizioni del genere che gli attori abbiano simulato affezioni “pensate ed attuate ad arte” è un'allusione malevola e puramente gratuita.
a) Per quel che riguarda intanto la locazione dei tre appartamenti alla PI 1, è vero solo in parte che ciò sia avvenuto – come scrivono gli appellanti – nella primavera del 1999. Certo, l'appartamento n. 14 di AP 3 è stato appigionato alla PI 1 il 1° aprile 1999 (doc. 2). Gli altri però erano stati concessi alla ditta già tempo prima, ove si consideri che __________, il quale ha lasciato “senza preavviso” la proprietà per piani appartenente a AP 3 sul finire del 1998 (interrogatorio formale di AP 3: verbali, pag. 25, risposta n. 6), ha visto mettere a disposizione delle donne del locale gli attigui appartamenti n. 13 di AP 2 e n. 15 di AP 1 (“In seguito, quando gli appartamenti sono stati locati alle ragazze del ristorante, mi sono ritrovato in mezzo”: verbali, pag. 18). E se si pensa che per __________ la situazione è divenuta insostenibile circa un anno prima di abbandonare il condominio, le proprietà per piani di AP 2 ed AP 1 devono essere state locate alla PI 1 già nel corso del 1998, ferma restando la breve parentesi durante la quale AP 2 è riuscito a rilocare il proprio appartamento, il 1° dicembre 1998, a un cameriere del ristorante, salvo poi ritornarlo alla PI 1 (interrogatorio formale di AP 2: verbali, pag. 23, risposta n. 4.2).
Ciò premesso, gli appellanti non possono sottrarsi alle loro responsabilità asserendo di non avere “avuto nulla a che fare” con le molestie lamentate dagli attori. Fra il 1998 e l'aprile del 1999 essi hanno locato le loro proprietà per piani alla PI 1, sapendo che gli appartamenti sarebbero stati messi a disposizione di donne impiegate nel locale “a luci rosse”. Così facendo, essi hanno oggettivamente contribuito ad aggravare le immissioni moleste di cui la PI 1 è sempre stata all'origine. Che poi gli attori abbiano lasciato il condominio il 1° luglio 1999 nulla muta, se non che dopo di allora la salute di AA 2 ha smesso di peggiorare (verbali, pag. 7 in fondo) e che le immissioni moleste sono cessate per il lasso di tempo in cui il Procuratore pubblico ha ordinato la chiusura dell'esercizio pubblico, dal 28 marzo 2001 fino all'autunno successivo, tranne poi riprendere “come prima se non peggio” (deposizione di __________: verbali, pag. 12). Non per caso, del resto, gli attori sono riusciti ad alienare la proprietà per piani solo il 30 giugno 2003.
b) Allo stato di salute degli attori già si è accennato e non giova tornare, nessun riscontro istruttorio suffragando la pretesa “situazione psicofisica personale già parzialmente pregiudicata, dovuta verosimilmente all'età o ad altre circostanze estranee alla presente vertenza”. Non fa dubbio che gli attori siano persone anziane con qualche acciacco dovuto all'età (doc. ZZ). Nemmeno gli appellanti indicano tuttavia quali elementi agli atti conforterebbero una predisposizione a disturbi psichici (come quelli accusati da AA 1 nel 1999) o ad affanni con nodi retrosternali (come quelli accusati da AA 2 nel 1999) per cause estranee al degrado ambientale venutosi a creare nel condominio (le due note testimonianze dei medici inducono tutt'al più ad accertare il contrario: verbali, pag. 7 e 14 seg.). Su tal punto non soccorre dunque attardarsi.
c) Non meglio fondata è l'accusa mossa agli attori di avere tardato a reagire. Basti ricordare che nel febbraio del 1996 gli attori si sono rivolti alla Polizia cantonale (doc. G), nel novembre del 1998 al Comune di __________ (doc. O), nell'aprile del 1999 all'assemblea dei comproprietari (doc. R, pag. 3), nell'agosto del 1999 hanno sollecitato un esperimento di conciliazione davanti al Pretore (decaduto infruttuoso: inc. DI.1999.174, agli atti), nel novembre del 1999 hanno scritto al Consiglio di Stato (doc. AA) e nel marzo del 2000 hanno diffidato nuovamente l'amministratore (doc. HH). Affermare in simili condizioni – ignorando per altro i documenti testé citati – che gli attori abbiano lasciato passivamente deteriorare la situazione nel condominio è ai limiti della disinvoltura, tanto più considerando che gli stessi appellanti hanno contribuito dal 1998 in poi a peggiorare le molestie. Anche al proposito l'appello cade dunque nel vuoto.
La prima doglianza è appena stata trattata e su di essa non occorre tornare. La seconda sfiora la temerarietà, gli appellanti rimproverando alle controparti – in sostanza – di non essersi unite a loro nell'aggravare le immissioni moleste pur di ricavare una pigione dall'appartamento. AP 2 e AP 3 ricordano infatti di avere reclamato anch'essi più volte presso l'amministratore, il Comune di __________, le autorità cantonali e persino presso autorità federali (doc. G, interrogatorio formale di AP 2: verbali, pag. 24, risposta n. 9; interrogatorio formale di AP 3: verbali, pag. 26, risposta n. 11). Secondo gli appellanti quanto gli attori avrebbero dovuto fare, in altri termini, è violare a loro volta l'art. 679 CC per ridurre l'ammontare del danno. Da un simile ragionamento va solo sgombrato il campo.
A prescindere dalla circostanza che – come si è visto – l'inazione imputata agli attori è lungi dall'essere tale, la richiesta è già di primo acchito irricevibile. Un atto di appello deve contenere, sotto pena di nullità, “le domande” formulate in termini chiari e precisi (art. 309 cpv. 2 lett. e CPC combinato con il cpv. 5). Dandosi contestazioni pecuniarie, l'appellante non può limitarsi a conclusioni indeterminate, ma deve cifrare le sue pretese (Rep. 1993 pag. 228 consid. b, 1985 pag. 95 consid. 1; identico principio vige sul piano federale: DTF 133 II 415 consid. 1.4.2 in fine). Eccezioni a tale principio non si ravvisano in concreto (DTF 131 III 245 consid. 5.1). Ora, nella fattispecie gli appellanti si limitano a postulare una “sostanziosa riduzione dei risarcimenti” (pag. 16 in fondo), senza che sia dato di capire nemmeno in che ordine di grandezza essi vorrebbero vedere ridotto l'ammontare delle indennità decise dal Pretore. Ciò non è ammissibile. Carente di requisiti formali, in proposito l'appello risulta improponibile.
Si tratta di critiche tanto disparate quanto generiche. Che gli appellanti rifuggano ogni responsabilità per quanto è accaduto nel condominio fino al 1999 non può essere condiviso né per quanto riguarda AP 2 ed AP 1, i quali hanno locato le loro proprietà per piani alla PI 1 sin dal 1998, né per quel che è di AP 3, il quale dal 1° aprile 1999 ha fatto altrettanto, infliggendo il colpo di grazia agli attori, che il 1° luglio 1999 hanno traslocato a __________. Un'altra questione è il riparto interno delle responsabilità fra convenuti, ma ciò trascende – come detto (consid. 10) – i limiti dell'attuale giudizio.
Per quanto riguarda la motivazione della sentenza impugnata, il Pretore ha fondato il suo giudizio sulla situazione “di intenso disagio” vissuta dagli attori dal 1995 al 1° luglio 1999 e sulle sofferenze che hanno peggiorato le rispettive condizioni di salute (consid. 9). Perché tali criteri di valutazione sarebbero erronei gli appellanti non spiegano. Pretendono che il risarcimento del danno materiale copra già l'intero pregiudizio lamentato dalle controparti, ma non indicano per quali ragioni né in che modo. Insufficientemente motivato, al proposito l'appello va dichiarato una volta ancora irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC combinato con il cpv. 5).
Non è il caso infine di tornare sull'asserita passività degli attori, i quali non hanno “atteso, a braccia conserte” che intervenisse il peggio, ma che a modo loro si sono attivati – come del resto AP 2 e AP 3 – presso l'amministratore, l'assemblea dei comproprietari, l'autorità comunale e cantonale, come pure presso l'autorità giudiziaria di conciliazione (consid. 11c). Anche su quest'ultimo punto l'appello si rivela così inconferente.
III. Sull'appello adesivo degli attori
Nella sentenza impugnata il Pretore ha obbligato solidalmente i convenuti a versare agli attori, tra l'altro, la somma di fr. 48 000.– con interessi al 5% dal 1° luglio 2001 (limitata a fr. 36 000.– con interessi al 5% dal 1° gennaio 2001 per quanto riguarda AP 2) in risarcimento della pigione pagata dagli attori medesimi per l'appartamento preso in locazione a __________. A tal fine il primo giudice ha moderato la richiesta di fr. 1300.– mensili pretesi dagli attori a fr. 1000.– mensili, “pari al canone accertato dal perito per un appartamento equivalente a quello lasciato dagli attori e situato nel medesimo Comune di __________”, e ha rapportato tale pigione sull'arco di 48 mesi, tranne per quel che è di AP 2, chiamato dagli attori a rispondere nel memoriale conclusivo solo per il lasso di 36 mesi (sentenza impugnata, consid. 8.3).
Gli appellanti adesivi oppongono che il canone di fr. 1000.– mensili stimato dal perito per locare a __________ un appartamento identico al loro corrisponde in realtà all'importo pagato al gestore dell'esercizio pubblico dalle donne del locale “a luci rosse” per l'uso degli appartamenti n. 14 e 15. Essi sottolineano tuttavia che, secondo il perito, in condizioni “normali” la loro proprietà per piani sarebbe valsa almeno fr. 1212.50 mensili. Tenuto conto poi che non sarebbe stato facile trovare un altro appartamento di caratteristiche analoghe per quel canone (a __________ essi pagavano fr. 1680.– mensili effettivi), gli attori chiedono che i convenuti siano tenuti a rifondere loro una spesa di fr. 1300.– mensili. Onde una pretesa di fr. 62 400.– (48 mesi) verso tutti, eccetto AP 2, debitore solidale solo fino a concorrenza di fr. 46 800.– (36 mesi). Ciò giustifica altresì, per gli attori, che si addebitino tutti gli oneri di prima sede ai convenuti in solido, con obbligo per costoro di rifondere fr. 8500.– complessivi a titolo di ripetibili (memoriale, punto 6.2).
Nel suo referto dell'ottobre 2003 il perito ing. __________ di __________ ha stimato il valore locativo di una proprietà per piani come quella degli attori in fr. 14 550.– annui (fr. 150.–/m² per 97 m²), pari a fr. 1212.50 mensili (pag. 5 in fondo). Egli ha precisato inoltre che qualora l'appartamento fosse stato usato per alloggiare donne del locale “a luci rosse”, il valore sarebbe calato del 30% (fr. 848.75 mensili), ma che in concreto il gestore dell'esercizio pubblico dichiarava di avere appigionato le unità n. 14 (quella di AP 3) e n. 15 (quella di AP 1) per fr. 1000.– mensili (referto, loc. cit.). Su quest'ultima indicazione si è fondato il Pretore. Se non che, il valore locativo di un immobile è quello venale, di mercato, non quello conseguibile alloggiando personale di un locale “a luci rosse”. D'altro lato non sarebbe legittimo nemmeno – come chiedono gli appellanti adesivi – maggiorare il valore locativo per la asserita difficoltà di trovare un appartamento delle medesime caratteristiche al prezzo stimato dal perito o per il desiderio di non “più vedere quel luogo scellerato”. Nulla giustifica, in definitiva, di scostarsi dalla valutazione peritale oggettiva di fr. 1212.50 mensili. Ne segue che agli attori va riconosciuto un risarcimento di fr. 58 200.– complessivi (48 mensilità), limitato a fr. 43 650.– per quanto riguarda AP 2 (36 mensilità). L'appello adesivo dev'essere accolto entro tali limiti.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili dell'appello adesivo seguono il vicendevole grado di soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC). Gli attori postulavano il versamento di fr. 62 400.– con interessi, limitati a fr. 46 800.– con interessi per quanto riguarda
AP 2. Il Pretore aveva fissato l'ammontare controverso in fr. 48 000.– con interessi, ridotti a fr. 36 000.– con interessi per quanto riguarda AP 2. In esito al presente giudizio gli appellanti adesivi ottengono fr. 58 200.– con interessi, limitati a fr. 43 650.– con interessi per quanto riguarda AP 2.
Escono quindi vittoriosi per cinque settimi e devono assumere due settimi degli oneri processuali, con diritto di ricevere un'indennità per ripetibili ridotta di altrettanto.
L'esito del giudizio odierno impone di riformare anche il dispositivo del Pretore sugli oneri processuali e le ripetibili di primo grado. Per rapporto a una richiesta di complessivi fr. 117 400.– con interessi (memoriale conclusivo, pag. 10) gli attori si vedono riconoscere da questa Camera fr. 108 794.– con interessi, ottenendo causa vinta per circa nove decimi. La tassa di giustizia e le ripetibili vanno suddivise così in base a tale chiave di riparto, mentre l'indennità per ripetibili fissata dal Pretore (fr. 6800.–, pari a cinque sesti del totale) va rivalutata di conseguenza, l'ammontare in sé non essendo contestato.
IV. Sui rimedi giuridici a livello federale
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: I. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello della ditta AP 4 è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
II. Gli oneri di tale appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1100.–
b) spese fr. 50.–
fr. 1150.–
sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà a AA 1 e AA 2 fr. 3000.– complessivi per ripetibili.
III. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello di AP 1, AP 2 e AP 3 è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
IV. Gli oneri di tale appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1500.–
b) spese fr. 50.–
fr. 1550.–
sono posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno a AA 1 e AA 2, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 4000.– complessivi per ripetibili.
V. L'appello adesivo è parzialmente accolto e la sentenza impugnata è così riformata:
(…)
1.2 fr. 58 200.– complessivi oltre interessi al 5% dal 1° luglio 2001 (limitatamente a fr. 43 650.– oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2001 per AP 2) a titolo di risarcimento della pigione;
(…)
Per il resto la sentenza impugnata rimane invariata.
VI. Gli oneri dell'appello adesivo, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 440.–
b) spese fr. 50.–
fr. 490.–
da anticipare dagli appellanti adesivi, sono posti per due settimi solidalmente a carico di questi ultimi e per il resto a carico della ditta AP 4, di AP 1, di AP 2 e di AP 3 in solido, i quali rifonderanno agli appellanti adesivi, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 800.– complessivi per ripetibili ridotte.
VII. Intimazione a:
– avv.,;
– avv.,;
– avv.,.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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