AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2007.171
Data decisione, Autorità: 02.07.2008, CDT
Titolo: Reddito attività lucrativa indipendente: quasi commercio professionale immobili, acquisto all'incanto, contribuente proprietario di vari stabili locativi
Incarto n. 80.2007.171
Lugano 2 luglio 2008
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Rocco Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1 rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 5 dicembre 2007 contro la decisione del 7 novembre 2007 in materia di IFD 2005.
Fatti
A. RI 1 amministra la sua sostanza immobiliare, costituita di stabili locativi situati prevalentemente nel __________.
Il 25 agosto 2005, ha venduto a __________ la part. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 2'850'000.–. L’immobile era stato acquistato all’incanto il 5 ottobre 1994 per fr. 2'250'000.–.
Il guadagno conseguito è stato assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari: l’utile imponibile è stato stabilito dall’autorità di tassazione in fr. 515'957.–.
B. Notificando al contribuente e alla moglie __________ la tassazione IFD 2005, con decisione del 19 aprile 2007, l’Ufficio di tassazione di __________ ha aggiunto ai redditi dichiarati un reddito da attività lucrativa indipendente di fr. 515'957.–. Nella motivazione della decisione, l’autorità spiegava che si trattava dell’utile conseguito con la vendita della part. n. __________ di __________, che era stato imposto “tenuto conto della professione svolta dal contribuente e dal finanziamento e modo d’acquisto (aggiudicazione)”.
C. I contribuenti impugnavano la suddetta decisione con reclamo del 3 maggio 2007, sostenendo di avere conseguito un utile in capitale privato, come tale esente dall’imposta federale diretta. Sottolineavano il fatto che si era trattato della prima e unica vendita immobiliare, avente ad oggetto uno stabile acquistato con l’intenzione di mantenerne a lungo termine la proprietà. Non vi sarebbe inoltre stata una particolare relazione con l’attività professionale, vivendo i contribuenti con i soli proventi dell’amministrazione degli immobili. Il ricavo non sarebbe poi stato reinvestito in ulteriori operazioni immobiliari né vi sarebbero stati interventi finalizzati ad una valorizzazione dello stabile.
D. L’Ufficio di tassazione respingeva il gravame con decisione del 7 novembre 2007. Premesso che secondo la giurisprudenza vi è commercio professionale di immobili “non appena il contribuente svolge un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale nell’intento di realizzare un profitto” e che la valutazione “dipende dalle circostanze particolari del caso”, l’autorità concludeva che nella fattispecie vi erano tre elementi che conducevano a ritenere di essere in presenza di un’attività commerciale.
In primo luogo, la professione del contribuente gli permetteva di “conoscere i meccanismi del mercato immobiliare, mediante anche tra l’altro incassi di provvigioni di vendita”. In secondo luogo, l’acquisto tramite aggiudicazione, accessibile sì anche a privati, aveva avuto per oggetto non una casa d’abitazione bensì un investimento importante. Infine, il finanziamento dell’operazione con crediti nella misura del 93% del prezzo d’acquisto era considerato “un segnale importante che induce a non considerare l’operazione una mera amministrazione del proprio patrimonio”.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente l’esenzione dall’imposta federale diretta del reddito derivante dall’alienazione della part. n.__________. Ribadito che l’acquisto era avvenuto con l’intenzione di amministrare lo stabile a lungo termine, spiega di avere poi deciso di venderlo a causa della “continua conflittualità e la difficile gestione dei rapporti con gli inquilini”. Inoltre, a differenza degli altri stabili di sua proprietà, quello in discussione era a notevole distanza dalla sua abitazione, cosa che lo obbligava a continue trasferte. Il ricorrente nega inoltre di avere conoscenze professionali, tanto è vero che ha dovuto servirsi di un mediatore per poter vendere l’immobile.
All’udienza del 10 giugno 2008, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni. Il ricorrente ha sottolineato che l’operazione era nata con l’intento di rendere più stabile il suo reddito proveniente dalla locazione di appartamenti. L’ufficio di tassazione, da parte sua, ha evidenziato l’importante finanziamento di terzi e la circostanza che in un periodo precedente il contribuente aveva beneficiato di una parte di provvigione per un’attività di mediazione.
Diritto
Secondo l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
Pronunciandosi sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).
L’Alta Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e afferma pertanto il principio dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale “conseguiti nella realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.
Ne consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.
1.2.
Va poi ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. anche Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, pag. 14; Soldini, Il commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni e l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008). Ognuno di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente – permettere di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente ai sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha poi avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).
1.3.
Vero è che questi sviluppi giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente in relazione al carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti dalla prassi del Tribunale federale (Reich, in Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol. I/2a, 2. ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD; Noël, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD; Oberson, Droit fiscal suisse, 3. ediz., Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come la delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale nel senso stretto che tutte le attività “quasi professionali”, meno intense che gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata vieppiù problematica (Noël, op. cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore dell’attività lucrativa indipendente (Reich, op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).
Fatte queste premesse, la questione a sapere se una vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili, mera amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri., pag. 9). Così, un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita, e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 pag. 358).
Venendo al caso in esame, le affermazioni del ricorrente, secondo cui l’operazione era nata con l’intento di rendere più stabile il reddito proveniente dalla locazione di appartamenti, sono senz’altro credibili, così come l’asserita conflittualità e la difficile gestione dei rapporti con gli inquilini può senz’altro aver influito se non addirittura determinato la successiva decisione del ricorrente di vendere l’immobile.
Questi moventi di carattere soggettivo non incidono però sulle “modalità professionali” dell’operazione. A prescindere dalla misura dell’utile conseguito e imposto cantonalmente con l’imposta sugli utili immobiliari, di ben fr. 515'957.–, diversi indizi convergenti depongono a favore del commercio professionale d’immobili. Innanzitutto l’immobile di __________ – a differenza degli altri stabili di proprietà del ricorrente, ricevuti in donazione oppure in eredità – è stato acquistato agli incanti pubblici. Pur ammettendo che determinante, come visto, non è la situazione esistente inizialmente ma quella che risulta al momento della vendita, nel caso concreto l’acquisto di un immobile di venti piani con l’impiego di mezzi di terzi in misura nettamente preponderante non può non indurre a pensare a un’operazione immobiliare di carattere “quasi professionale”. Il capitale proprio immesso nella specifica operazione è pressoché nullo, ove si pensi appena che la stessa è stata finanziata con crediti nella misura del 93% del prezzo d’acquisto. In questo contesto, non vanno poi perse di vista le conoscenze professionali del contribuente nel settore immobiliare: titolare della ditta individuale __________, nel periodo fiscale qui in esame amministrava cinque stabili di appartamenti e dichiarava per questa attività un reddito di fr. 18'242.–. Poco importa che si trattava di sostanza immobiliare di sua proprietà e che “all’epoca non possedeva alcun titolo di studio nel ramo immobiliare”. A riprova delle sue conoscenze professionali, basti pensare che attualmente è pure legato alla __________, società con scopo l’acquisto e la vendita così come la mediazione e l’amministrazione di immobili, senza dimenticare inoltre che in un precedente periodo fiscale, come rilevato dall’autorità di tassazione nel corso dell’udienza svoltasi dinanzi a questa Camera, già aveva “beneficiato di una parte di provvigione (1/3) per un’attività di mediazione”.
2.2.
Tutto ben considerato, l’operazione immobiliare, nel suo insieme, travalica certamente i limiti della semplice amministrazione della sostanza privata e sconfina in un’attività di carattere indipendente, seppur episodica, che deve comunque essere considerata commercio professionale d’immobili per l’imposta federale diretta e come tale va imposta.
Per questi motivi,
visti per le spese l’art. 144 LIFD
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 800.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 880.–
sono a carico del ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -; -.
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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