Edificio principale: aumento del correttivo di vetustà, applicazione del reddito presunto

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2007.2

Data decisione, Autorità: 31.03.2008, TE

Titolo: Edificio principale: aumento del correttivo di vetustà, applicazione del reddito presunto

Incarto n. 40.2007.2 LUGANO

Lugano 31 marzo 2008

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

ing. Gianfranco Sciarini arch. Giancarlo Fumasoli

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo sul ricorso presentato in data 2 agosto 2007 da

RI 1 rappr. dall’ RA 1

contro

la decisione su reclamo emessa il 3 luglio 2007 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 1775 RFD di __________,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1. Nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________ e relativamente al mappale 1775 il Tribunale ha già avuto modo di determinarsi una volta nella procedura ricorsuale conclusasi con sentenza 17 ottobre 2006. Allora questa autorità aveva deciso di accogliere il ricorso presentato dal proprietario, annullare la decisione 14 dicembre 2005 impugnata e rinviare l’incarto all’UCS affinchè, esperiti i dovuti accertamenti, procedesse ad emettere un nuovo giudizio.

2.1. Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

2.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

2.3. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

3. Per la part. no. 1775 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1'087'368.--.

Dopo la sentenza 17 ottobre 2006 di questo Tribunale e di cui si è detto in ingresso (cfr. punto 1), l’UCS ha emanato una nuova decisione in data 7 settembre 2007.

L’autorità di prima istanza ha accolto il reclamo presentato da RI 1 e, tenuto in considerazione anche il valore di reddito dell’immobile sulla base degli affitti esistenti nella zona, ha ricalcolato il valore di stima in fr. 949'123.--.

4. Con ricorso 2 agosto 2007 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando l’accoglimento del gravame con conseguente riduzione del valore complessivo di stima a fr. 799'100.--. A mente del ricorrente l’Ufficio cantonale di stima, oltre a non aver motivato la propria decisione, non avrebbe rispettato i criteri di prudenzialità previsti dalla nuove normative di legge. In particolare l’autorità di prima istanza avrebbe disatteso elementi importanti per la determinazione del valore del fondo, ovvero che:

• il valore dell’abitazione sub. A non può essere superiore a quello fissato del Tribunale di espropriazione nel 1992, in assenza di qualsiasi successiva miglioria, ed anzi dovrebbe beneficiare di una riduzione dovuta al maggior grado di vetustà;
• il valore metrico del terreno appare eccessivo, se solo si considerano i gravosi fattori negativi che incidono sul valore del fondo (appartenenza alla zona nucleo storico e tradizionale, vincoli di protezione dei beni culturali e di PR) e che non permettono di fatto una diversa e più vantaggiosa utilizzazione del mappale;
• il reddito presunto annuo stabilito non considera la peculiarità dell’edificio.

5. Premesso che la composizione del Tribunale è rimasta invariata e che la situazione del mappale non è mutata, con lettera 3 dicembre 2007 il ricorrente ha rinunciato a far ripetere il sopralluogo, che questa autorità aveva già esperito il 27 luglio 2006. In quella occasione è stato constatato che l’edificio è composto da un piano semi-interrato parziale, comprendente un garage, una lavanderia e una cantina sotto la terrazza sul fronte nord, e da due ulteriori piani così strutturati:

• il piano terreno presenta nella parte sud, spazi giorno con soggiorno, sala da pranzo-salotto con cucina attrezzata, un atrio e un wc, e nella parte nord, una camera con bagno-doccia-wc (rifatti nel 2005) e cameretta;
• il piano superiore è invece composto da un soggiorno, un vano cucina non utilizzato, tre camere, un vestibolo, due bagni e wc. L’abitazione presenta pure un solaio. Lo stato delle finiture e di conservazione generale è da ritenere buono. Il Tribunale ha potuto inoltre constatare che la parte del mappale posta ad est (versante lago) denota dei cedimenti di terreno con conseguente spostamento verso valle del muro di sostegno.

6. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

7.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

8. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso e ciò per i motivi che seguono.

8.1. Occorre subito rilevare che il paragone con il precedente valore di stima non può trovare fondamento, sia perché risalente al 1992 e pertanto a diversi anni or sono, sia perché i criteri che stanno alla base dell’attuale Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare differiscono radicalmente da quanto prevedeva la legge allora in vigore. E’ quindi comprensibile che si sia registrato anche per il mappale 1775 un incremento del valore di stima.

8.2. Assentito con il correttivo di classe del 5% quale pregio particolare applicato a tutti gli edifici analoghi di __________ anche per parità di trattamento, per la determinazione del valore metrico dell’edificio principale sub. A, il Tribunale ritiene invece opportuno riconsiderare il correttivo di vetustà del -26% aumentandolo fino al -39%. L’elemento di partenza ritenuto dall’UCS per l’anno della riattazione, ovvero “casa nuova = 0 % di riduzione”, in generale non è condiviso dal Tribunale, in quanto determinati elementi strutturali dell’edificio non hanno subito rinnovamenti e sono precedenti il 1976. D’altra parte nemmeno è condivisibile la richiesta formulata dal ricorrente di riduzione del -60%, perché ciò significherebbe non considerare le importanti opere di miglioria apportate a metà degli anni ‘70. Tutto ciò detto il Tribunale stabilisce un’età virtuale dell’abitazione a partire dall’anno 1965 che, per la destinazione dell’edificio, il tipo di costruzione, lo standard di finiture e lo stato di conservazione definiti normali, fissa il valore metrico a nuovo in CHF/mc. 331.— e quello attuale in CHF/mc. 212.—.

8.3. Per l’edificio accessorio sub. D (terrazza-balcone) il Tribunale ritiene più corretta una stima limitata al solo valore del sedime.

8.4. Il valore metrico del terreno, stabilito in CHF/mq. 960.--, appare corretto e viene di conseguenza confermato dal Tribunale, ritenuto che si tratta del valore assegnato uniformemente a tutti i terreni presenti nella specifica zona del nucleo storico e tradizionale, ovvero CHF/mq. 2'400.—decurtato del 60% per esposizione del medesimo, valore già di per sé decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un analogo oggetto in una libera contrattazione.

8.5. Gli elementi suesposti hanno inevitabilmente una certa influenza anche sul valore di reddito dell’edificio principale, che complessivamente viene ridotto da CHF/annui 60'839.52 a CHF/annui 56'709.52. Il Tribunale ritiene corretto computare il valore di reddito presunto suesposto, in sintonia con i parametri normali di affitto applicati per la Città di __________. Oltre ad essere prudenziale detto valore non si discosta da quanto stabilito in casi analoghi sulla base di redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.)

8.6. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

9.1 Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale 1775 RFD di __________ stabilito in fr. 866’916.—come da scheda di calcolo annessa.

9.2 La tassa di giustizia di CHF 600.— è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 1/2 per l’Ufficio cantonale di stima e di 1/2 per il ricorrente.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del mappale no. 1775 RFD di __________ stabilito in fr. 866’916.— come da scheda di calcolo annessa.

2. La tassa di giustizia di fr. 600.— è posta per 1/2 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per l’altro 1/2 a carico del ricorrente.

3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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