AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 10.2005.3-1
Data decisione, Autorità: 10.03.2008, TE
Titolo: Espropriazione formale nell'ambito dell'acquisizione parziale di un fondo per la realizzazione di un posteggio pubblico (indennità per terrenti posti fuori la zona edificabile)
Incarto n. 10.2005.3-1
Lugano 10 marzo 2008
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Giancarlo Fumasoli ing. Eraldo Pianetti
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale promossa da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COES 1 rappr. dall’ RA 2
ai fini dell'acquisizione parziale del mapp. no. 406 RFD di __________ per la realizzazione del posteggio P11 cimitero,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Con risoluzione del 4.10.2004 il Consiglio Comunale di __________ ha approvato la realizzazione del posteggio pubblico P11 adiacente al cimitero ed ha concesso il credito di costruzione; tale risoluzione è stata ratificata dalla Sezione degli enti locali il 28.12.2004. L’opera è prevista dal PR ed implica l’espropriazione parziale del mapp. no. 406 di proprietà di COES 1.
1.2. Stando agli atti di espropriazione, pubblicati dal 23.2 al 24.3.2005, il mapp. no. 406 è espropriato in ragione di ca. mq 210, superficie per la quale il Comune ha offerto un’indennità di fr. 5.- il mq. Con memoria 20.3.2005 il proprietario si è opposto all’espropriazione ed ha chiesto una modifica dei piani tendente ad ottenere il mantenimento dell’accesso esistente alla strada al mapp. no. 408; contestualmente egli ha pure notificato una pretesa di indennizzo di fr. 200.- il mq per il terreno e di fr. 30'000.-, nel caso l’opera fosse realizzata come da progetto, per la soppressione dell’accesso. In esito all’udienza di conciliazione del 5.10.2005 ed ancora dopo il sopralluogo esperito il 21.6.2006 le parti hanno esaminato varie soluzioni nel tentativo di non sopprimere l’accesso alla strada ma per motivi di ordine finanziario non hanno raggiunto un accordo. Con istanza 19.1.2007 il Comune ha quindi chiesto l’anticipata immissione in possesso che l’espropriato ha rifiutato con successivo scritto dell’8.2.2007. Con sentenza 16.3.2007 questo Tribunale ha respinto l’opposizione e la domanda di modifica dei piani ed accordato al Comune l’anticipata immissione in possesso dello scorporo espropriato. Il conseguente ricorso interposto dal proprietario dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo è stato respinto con sentenza 12.6.2007 cresciuta incontestata in giudicato. Costituito il nuovo collegio giudicante con decreto 15.11.2007, le parti sono comparse al dibattimento finale che ha avuto luogo il 5.3.2008 ad opera eseguita. In tale occasione l’espropriato ha chiesto l’ampliamento dell’espropriazione a tutto il mapp. no. 406, domanda che il Comune ha contestato riconfermando i contenuti delle tabelle pubblicate. Il Comune ha inoltre prodotto il piano di mutazione no. 4265 del 31.1.2008 che riporta le misurazione effettuate al termine dei lavori e dal quale risulta che la superficie effettivamente espropriata si riduce a mq 182.
2.Il mapp. no. 406 ubicato in località __________ è così censito a RF:
sub. b) riale mq 200 sub. c) prato mq 2999 totale mq 3199
Il fondo confina con la Chiesa Parrocchiale ed il cimitero, è posto in forte pendenza e si presenta come sedime incolto coperto di vegetazione spontanea. Stando al vigente PR, approvato il 5.3.2002 (revisione), la superficie esproprianda è gravata con un vincolo a destinazione posteggio (P11 cimitero) mentre il resto del terreno, escluso dalla zona edificabile, è assegnato ad una zona di protezione del monumento storico (ZPMS) nella quale è proibita qualsiasi costruzione, anche accessoria o di tipo agricolo, e vige l’obbligo di procedere alla pulizia del terreno almeno una volta l’anno (art. 16 NAPR). Per quanto possa interessare, le modifiche scaturite dal predetto piano su ordine del Consiglio di Stato ed a loro volta approvate il 17.12.2002, non hanno coinvolto il mapp. no. 406.
3.In sede di udienza finale l’espropriato ha sollecitato l’ampliamento dell’espropriazione a tutto il mapp. no. 406. La domanda è tuttavia manifestamente tardiva. Infatti la richiesta di ampliamento, come del resto tutte le pretese di natura espropriativa, devono essere presentate entro il termine di pubblicazione degli atti di 30 giorni (art. 24 cpv. 1 e 2 Lespr.). Trattandosi di un termine di perenzione le pretese che non sono notificate tempestivamente sono irricevibili (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 30 no. 11; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, no. 1259, 1265). In concreto nulla impediva all’espropriato di proporre, anche solo in via cautelare o subordinata, l’ampliamento dell’espropriazione nella memoria 20.3.2005 poiché sin da quel momento doveva prendere in considerazione la possibilità che la sua richiesta di modifica dei piani avrebbe potuto essere respinta. Per lo stesso motivo la domanda di ampliamento nemmeno può essere ammessa come notificazione tardiva ai sensi dell’art. 31 Lespr.. Infine il Tribunale non può esaminare la questione d’ufficio poiché, in mancanza di una notifica formale, le sue competenze sono limitate all’estimo dei diritti accertati nella tabella e a quelli notori (art. 30 Lespr.).
4.4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). In tale ambito vanno anche considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). Le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2. La data determinante per la valutazione dell’indennità per espropriazione formale è quella dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella di emissione del giudizio di stima (art. 19 Lespr.). Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale, e quindi avesse perso la componente edilizia per effetto di un provvedimento pianificatorio, la data decisiva corrisponde invece all’entrata in vigore del vincolo che ne è alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194; DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).
5.5.1. Come già rilevato il PR di __________ approvato il 5.3.2002 ha assegnato il mapp. no. 406 alla zona di protezione del monumento storico (ZPMS) ed in parte lo ha gravato con un vincolo a destinazione posteggio. In via preliminare occorre dunque accertare d’ufficio se tale provvedimento abbia determinato l’espropriazione materiale del fondo (DTF 116 Ib 35, 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68, I-1993 no. 53).
5.2. L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca connotazione privativa, si avvera per effetto di un’ingerenza particolarmente grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un fondo tale da minare le prerogative insite nel diritto proprietà – specie quella di edificare – oppure per effetto di un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che l’area colpita da restrizione sia edificabile o quantomeno possa esserlo nell’immediato futuro. In altre parole occorre che con l’instaurazione del vincolo il proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior uso del fondo (Riva, op. cit., ad art. 5 no. 123-134; DTF 131 II 151 c. 2.1 e rinvii; RDAT 1990 no. 67 e 85, I-1991 no. 68, I-1992 no. 49). Secondo la giurisprudenza, il rifiuto di assegnare un terreno o parte di esso alla zona edificabile, pronunciato dall’autorità pianificatoria che per la prima volta allestisce un piano di utilizzazione conforme alle esigenze della costituzione e della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT), dà luogo ad una cosiddetta non-attribuzione che di principio non è indennizzabile. Poco importa, in questo caso, che il terreno fosse edificabile in base al diritto previgente poiché il proprietario non ha il diritto di vedersi assegnato il fondo ad una zona edificabile o mantenuto un certo regime pianificatorio nemmeno se il fondo è urbanizzato (Riva, op. cit., no. 114, 141-145; DTF 122 II 326 c. 4c, 123 II 481 c. 6b-c, 125 II c. 3b; TF 18.4.2006 N. 1A.236/2005 c. 2). In via eccezionale una non-attribuzione potrebbe comportare un obbligo di indennizzo solo se circostanze particolari, concrete ed oggettive, avrebbero giustificato l’inserimento del fondo in una zona edificabile. Questa ipotesi potrebbe concretizzarsi qualora il fondo fosse nel contempo edificabile o quantomeno dotato delle infrastrutture di urbanizzazione primaria, fosse compreso nel piano generale delle canalizzazioni (PGC) ed il proprietario avesse investito somme considerevoli in vista della sua urbanizzazione ed edificazione; oppure qualora il fondo fosse situato in un territorio già largamente edificato; oppure ancora qualora l’azzonamento favorevole fosse legittimato da motivi riconducibili al principio della buona fede (Riva, op. cit., no. 146-160; DTF 121 417 c. 4b, 122 II 326 c. 6a, 125 II 431 c. 4a; TF 18.4.2006 N. 1A.236/2005).
5.3. Il primo PR di cui si dotò il Comune di __________ risale al 1982 e fu ancora approvato in applicazione della Legge edilizia del 19.2.1973 (cfr. ris. del Consiglio di Stato 19.10.1982). Pertanto il primo piano di utilizzazione conforme alla LPT, risultato da una revisione globale della situazione pianificatoria, è il PR approvato nel 2002. Ne consegue che l’esclusione del mapp. no. 406 dalla zona edificabile, avvenuta in tale ambito, si configura come non-attribuzione.
5.4. Nel 2002 il mapp. no. 406 non era edificabile poiché già in base al previgente PR del 1982 – che non fu impugnato e la cui contenibilità era stata giudicata ragionevole (ris. del Consiglio di Stato 19.10.1982 p. 12) – il fondo era escluso dalla zona edificabile (cfr. piano delle zone). Nonostante l’accessibilità offerta dalla strada al mapp. no. 408, la particella nemmeno poteva dirsi convenientemente urbanizzata specie perché era quasi totalmente estromessa dal PGC approvato il 6.12.1991; solo una minima parte a confine con la strada era situata entro i limiti del piano, tuttavia contraddistinta come zona verde/AP (cfr. piano PGC). Non risulta peraltro che il proprietario abbia mai affrontato una qualsiasi spesa in vista dell’urbanizzazione e dell’edificazione del terreno; anzi, quantomeno fino alla data del sopralluogo, nemmeno ha adempiuto all’obbligo di pulire regolarmente il terreno lasciando che venisse invaso da vegetazione spontenea. Parimenti non emerge alcun elemento o indizio che potesse destare nel proprietario una legittima aspettativa edilizia, né il Comune ha mai fornito assicurazioni circa l’eventuale edificabilità futura del fondo. Quest’ultima, comunque, si poneva manifestamente in contrasto con gli obiettivi del nuovo PR stando ai quali la proprietà non costituiva una necessità nell’azzonamento a fini edilizi privati. Tanto è vero che, a fronte dell’accertata sottoccupazione delle zone edificabili, il Consiglio di Stato ha sottolineato come la contenibilità del PR fosse largamente superiore alle prevedibili necessità di sviluppo demografico ed edilizio e come non fossero necessarie ulteriori zone edificabili (cfr. ris. del Consiglio di Stato 5.3.2002 p. 13). Per quanto riferite al mapp. no. 406 le scelte pianificatorie comunali non sono state contestate, indizio questo, secondo la giurisprudenza, del fatto che il proprietario non avesse l’intenzione di destinare il fondo ad un miglior uso (RDAT II-1996 no. 46). Infine, la part. no. 406 non apparteneva neppure al territorio largamente edificato (sul concetto Riva, op. cit., no. 159; DTF 122 II c. 6a; TF 18.4.2006 N. 1A.236/2005 c. 4) essendo adagiata sul fianco di una valle, a nord/nord-est della Chiesa, costituita prevalentemente da superficie boschiva e vigneti (cfr. doc. fotografica). In queste condizioni è palese che nel 2002 non poteva essere formulata alcuna prognosi attendibile favorevole all’edificabilità del fondo e che il nuovo PR si è sostanzialmente limitato a confermarne l’inedificabilità preesistente. Pertanto il mapp. no. 406 non è stato oggetto di espropriazione materiale.
5.5. Né a diversa conclusione si arriverebbe esaminando la fattispecie nell’ottica della teoria del sacrificio eccessivo riconducibile ad una violazione del principio della parità di trattamento. Infatti, considerato che anche questa fonte di espropriazione materiale presuppone la verosimiglianza dell’edificabilità del fondo (DTF 116 Ib 379 c. 6c, 119 Ib 138 c. 6; TRAM 5.10.2005 N. 50.2005.1 in re H. c. 2.4.6), e che in concreto quest’ultima è stata negata, non sono dati, nemmeno sotto questo profilo, gli estremi di un’espropriazione materiale.
6.Considerato quanto sopra l’indennità va stimata sulla base dei criteri validi in tema di espropriazione formale. Assodato che il mapp. no. 406 è inedificabile, l’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.) – che in concreto risale alla primavera del 2007 – e riguardanti terreni che non hanno carattere edilizio. Il Tribunale ha focalizzato l’indagine sul comprensorio che si estende intorno al nucleo prescindendo dalle transazioni riferibili ad altre zone inedificabili poiché sono assai discoste e, per situazione, non si prestano ad un paragone ideale. I risultati sono i seguenti:
Dal suddetto elenco vanno levate le transazioni concernenti i mapp. no. 377 e 407: la prima perché verosimilmente il prezzo è comprensivo dell’impianto del vigneto esistente, la seconda perché è riferita ad un semplice scorporo ed oltretutto ravvisa il prezzo massimo in assoluto; di conseguenza si tratta di valori poco indicativi ai fini dell’estimo. Per lo stesso motivo, in particolare trattandosi del prezzo minimo, dev’essere tralasciata anche la transazione riguardante il mapp. no. 383. Il fatto che il campione di raffronto si riduca a due sole transazioni non preclude una valutazione oggettiva dal momento che, secondo la giurisprudenza, è lecito trarre spunto anche da compra-vendite isolate purché i prezzi d’acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione dei contratti non risulti influenzata da circostanze particolari (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a p. 174). I prezzi di compra-vendita dei mapp. no. 669 e 382 si attestano nettamente al di sotto della quotazione normalmente riconosciuta dalla prassi per buoni terreni agricoli nel sopra e sottoceneri che si aggira attorno a fr. 20.-/30.- il mq (RDAT II-1994 no. 64; TRAM 6.10.2005 N. 50.2005.2 in re L.). Tale circostanza può essere ricondotta allo stato ed alla configurazione morfologica dei due fondi che, pur essendo ben esposti verso sud/sud-ovest, a differenza dei terreni liberi ed effettivamente sfruttabili a fini agricoli, sono in pendio/terrazzati ed a tratti anche invasi da vegetazione spontanea. Ciò considerato i valori paiono attendibili non essendovi peraltro motivo di credere che siano stati influenzati da fattori particolari. Complessivamente e per confronti l’indennità per l’espropriazione di mq 182 (cfr. piano di mutazione no. 4265 del 31.1.2008) del mapp. no. 406 può quindi essere fissata in fr. 10.- il mq.
7.7.1. L’espropriato lamenta un pregiudizio derivante dalla perdita dell’accesso da/verso la strada al mapp. no. 408 in seguito all’intervento espropriativo e perciò rivendica un risarcimento di fr. 30'000.-.
7.2. A norma dell’art. 11 l’indennità comprende l’importo di cui il valore venale della frazione residua viene diminuito (let. b). Si tratta di un’indennità per titolo di svalutazione che può essere riconosciuta se, per effetto di un’espropriazione parziale, il terreno fosse ridotto o deformato al punto da non poter più essere sfruttato razionalmente oppure se fosse privato di vantaggi influenti sul valore della proprietà (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT II-1994 no. 63, II-1998 no. 27 c. 3.1). La norma ammette inoltre come risarcibili tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato (let. c) in quanto siano prevedibili, nel corso ordinario delle cose, quale conseguenza dell’espropriazione (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 196 ss).
7.2. E’ noto che il mapp. no. 406 usufruiva di due accessi: nella parte alta era servito dalla strada al mapp. no. 408 e nella parte bassa da un sentiero pedonale. E’ inoltre accertato che già prima dell’intervento espropriativo lo stazionamento di un veicolo sulla strada (anche solo per il carico e lo scarico) era quantomeno precario sia per gli spazi ridotti sia perché il veicolo invadeva parzialmente il sedime stradale. Una situazione, questa, tutt’altro che conforme ma tollerata dalle autorità comunali. Con l’espropriazione il terreno è privato dell’accesso diretto dalla strada. Tuttavia, considerate le possibilità d’uso limitate del terreno e le conseguenti necessità, altrettanto limitate, dell’espropriato, la perdita di questa agevolazione (invero effimera) non crea pregiudizi tangibili. Difatti il terreno resta accessibile a valle dal sentiero pedonale che è percorribile anche con carriole a motore e che è ampiamente sufficiente per la manutenzione minima annuale (art. 16 let. b NAPR); anzi, come già rilevato in altra sede, rappresenta la via più comoda per il carico ed il trasporto della vegetazione potata. Di conseguenza l’intervento espropriativo, peraltro da tempo prevedibile, non impedisce l’uso conforme del terreno né lo rende oltremodo difficoltoso e tanto meno vanifica concrete aspettative di miglior uso. Pertanto non può essere riconosciuta alcuna indennità sulla base dell’art. 11 let. b) e c) Lespr..
8.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale federale, a decorrere dal 16.3.2007 data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
9.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). L’espropriato, rappresentato da un legale, ha diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà della vertenza.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 182 del mapp. no. 406 l’ente espropriante verserà all’espropriato fr. 10.- il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% dal 16.3.2007.
La richiesta d’indennità di fr. 30'000.- è respinta.
La domanda di ampliamento dell’espropriazione è respinta siccome tardiva.
La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.- sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr. 2’000.- per ripetibili.
Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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