AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 10.2005.5
Data decisione, Autorità: 23.01.2008, TE
Titolo: Espropriazione materiale esclusa a seguito di miglior utilizzo delle potenzialità edificatorie del fondo con il nuovo PR nonostante il vincolo imposto
Incarto n. 10.2005.5
Lugano 23 gennaio 2008
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Presidente supplente del Tribunale di espropriazione
Composto dal Presidente supplente
Stefano Camponovo
e dai membri
ing. Alberto Lucchini ing. Argentino Jermini
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione materiale presentata in data 24 febbraio 2005 da
ISCC 1 composta da: 1. MIST 1 2. MIST 2 3. MIST 3 tutti rappr. dall’ RA 1
contro
COEP 1 rappr. dal RA 2
relativamente al mapp. n. 161 RFD __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato,
in fatto 1. ISCC 1 sono comproprietari del
mappale no. 161 RFD __________, attualmente così descritto:
a. mq 5'920 prato - vigna
Si tratta di mappale pianeggiante e prativo. Esso confina ad ovest con una
stradina (Via R__________) che corre limitrofa alla ferrovia, a sud con la via
C__________, a nord con un altro mappale prativo (perlomeno nella sua parte
più vicina al fondo in oggetto), e ad est con due mappali edificati.
Si tratta di fondo urbanizzato (condutture, canalizzazioni, ecc.). Di rimpetto al mappale no. 161 (ad ovest) vi è la fermata di M__________ Paese della , con a lato - all’incrocio tra via R e via C__________ – un passaggio a livello.
mappale no. 161 era stato inserito in zona di Piano Regolatore (PR) R2.
Successive varianti di PR non hanno modificato detto azzonamento.
Con risoluzione no. 10184 del 30 novembre 1993 il Consiglio di Stato aveva
inoltre vincolato il mappale ad una zona di pianificazione per salvaguardare il potenziamento della __________ ed alcuni interventi alla rete stradale cantonale e
comunale.
approvato il nuovo PR di M________. Il mappale no. 161 è stato inserito per mq 1190 (nella fascia più a ovest del mappale, lungo via R__________) in zona AP/EP (P4: creazione di un parcheggio comunale).
incontro per trovare una soluzione conciliativa in relazione all’indennizzo per
il suddetto nuovo azionamento.
Le parti (comproprietari e Municipio), dopo discussioni e scambi epistolari, si sono accordate per un prezzo di alienazione al comune del mappale di fr
470.-/mq.
ha respinto il conseguente messaggio municipale per la concessione del
relativo credito, ritenendo che l’indennizzo avrebbe dovuto e debba essere fissato dal Tribunale di espropriazione.
di indennità per espropriazione materiale di almeno fr 456'000.- per la
superficie vincolata.
Il 22 marzo 2005, in risposta, il Comune di M__________ ha considerato un valore indicativo di fr 380.-/mq per espropriazione materiale, ed ha chiesto
l’estensione dell’espropriazione a quella formale.
Il 5 febbraio 2007 gli atti sono stati trasmessi al Presidente supplente avv. Stefano Camponovo, Lugano.
L’udienza di notifica delle prove ha avuto luogo il 27 aprile 2007, mentre il
12 giugno 2007 si è svolto il sopralluogo.
Il Comune non ne ha fatto uso; gli istanti il 10 gennaio 2008 si sono riconfermati nelle loro tesi (fr. 636'000.- per espropriazione formale, dei quali fr. 456'000.- per espropriazione materiale).
in diritto 10. La proprietà è garantita; in caso di espropriazione o di restrizione
equivalente della proprietà è dovuta piena indennità (art. 26 CF). Di conseguenza, ai sensi dell'art. 5 LPT il diritto cantonale deve prevedere un'adeguata compensazione di vantaggi o svantaggi rilevanti, derivanti da pianificazioni secondo la legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979; per le restrizioni della proprietà equivalenti ad espropriazioni derivanti da pianificazioni, secondo detta legge, è dovuta piena indennità.
La legislazione ticinese, all'art. 42 LALPT, ha espressamente indicato che
per le limitazioni dei diritti previsti dal PR non è dovuto indennizzo alcuno, eccettuato quando esse equivalgono ad un'espropriazione materiale; si applica a questo riguardo la legge cantonale d'espropriazione. L'art. 39 cpv. 1 Lespr prevede in effetti che pretese derivanti da vincoli che configurano gli estremi dell'espropriazione materiale debbano essere fatte valere - come detto - entro il termine di dieci anni dal giorno in cui è entrato in vigore il provvedimento dal quale si vogliono fare derivare le suddette pretese.
diritto ad una piena indennità, quando l'uso attuale od il prevedibile uso futuro di una proprietà immobiliare é vietato o ridotto in modo particolarmente grave, così che il proprietario colpito è privato delle facoltà essenziali dipendenti dal diritto di proprietà medesimo. Una limitazione di minore rilievo può ugualmente costituire espropriazione materiale ove essa colpisca un solo proprietario od un numero ristretto di proprietari in modo tale che, fosse loro negato l'indennizzo, essi sarebbero costretti a sopportare, a beneficio della comunità, un sacrificio per loro eccessivo ed incompatibile con il principio della parità di trattamento. In entrambi i casi il miglior uso del fondo è da prendere in considerazione solo se, al momento determinante, esso appare come molto probabile in un prossimo avvenire; un tale miglior uso del fondo va riferito, di regola, alle concrete - in fatto e per legge - possibilità edificatorie del terreno medesimo (DTF 123 II 489 c. 6a, 121 II 417 c. 4a, 119 Ib 124 c. 2b; RDAT 1990 n. 67 e 85, I-1991 n. 68, I-1992 n. 49; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol II, p. 769; Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, 1990, p. 113 ss). La problematica verte dunque sul grado di ingerenza dell’atto pianificatorio nella sfera protetta e sul potenziale edificatorio, elementi che soggiacciono ad una ponderazione oggettiva ed assurgono a criteri decisivi per il giudizio sulla legittimità di un eventuale risarcimento. In quest’ottica occorre vagliare tutti gli elementi che qualificano il fondo influenzandone le possibilità di sfruttamento – riconducibili tanto alla legislazione vigente in materia pianificatoria ed edilizia, quanto alla effettiva e prevedibile utilizzazione del suolo ed alle qualità del fondo medesimo – al fine di accertare se, al momento dell’istituzione del vincolo, l’edificabilità fosse una realtà di fatto concreta ed attuabile a breve termine oltre che giuridicamente ammissibile.
Sulla base di tali principi dottrina e giurisprudenza ritengono, in particolare, che l'attribuzione di un terreno di natura edilizia ad una zona riservata alle costruzioni ed agli impianti pubblici provochi una lesione grave al punto da poter essere assimilata ad una espropriazione materiale. In effetti, in questo caso, il fondo gravato viene privato per l'appunto delle facoltà edificatorie perdendo quindi quello che, sino ad allora, era il suo valore di terreno edificabile, per conservare solo un valore residuo corrispondente di regola a quello agricolo e, di conseguenza, cessa contemporaneamente di essere oggetto di mercato per edilizia privata e di partecipare all'evoluzione dei relativi prezzi (RDAT II-1999 n. 39, 1994 n. 64; Zimmerli, Raumplanungsgesetz und Enteignung, in: Das Bundesgesetz über die Raumplanung, p. 62-63; DTF 114 Ib). Il pregiudizio patrimoniale che risulta per il proprietario nasce al momento dell'entrata in vigore del vincolo pianificatorio che ne è alla base; ciò significa che quel momento fa stato per determinare le caratteristiche del fondo e lo statuto giuridico al quale esso soggiace come pure l'ammontare dell'indennità (DTF 112 Ib 509, 114 Ib 287; RDAT II-1991 n. 68).
Nella fattispecie è pacifico che mq 1190 del mappale n. 161 RFD M__________
siano stati inseriti in zona AEP. Di principio si è dunque confrontati con un caso di espropriazione materiale, così che un diritto all'indennizzo è teoricamente ammissibile.
Per determinare se concretamente, e non solo teoricamente, vi sia o meno un diritto all'indennizzo occorre avantutto accertare il momento dell'entrata in vigore del vincolo AEP, ritenuto che i PR entrano in vigore con l'approvazione del Consiglio di Stato (art. 39 cpv 1 LALPT).
Nella fattispecie, il PR che ha vincolato il mappale è stato quello approvato il 7 maggio 2002.
E’ a quella data quindi che va fatto risalire il subentro di un eventuale caso di espropriazione materiale.
2002, stabilendo avantutto quale sarebbe stata la sua situazione pianificatoria se non fosse stato adottato e approvato il vincolo in oggetto (TRAM 26.02.2001 in re Comune di C./ R.M., consid. 4.1). Di conseguenza si potrà stabilire l'estimo ex tunc (7 maggio 2002), e lo si confronterà con il valore del fondo gravato dal vincolo di inedificabilità (DTF 122 II 326 consid. 6c/bb).
In altre parole, l'indennizzo è da calcolarsi deducendo dal valore edilizio pieno del terreno alla data dell'estimo il suo valore residuo, corrispondente di norma a quello di un buon fondo agricolo (TRAM 26.02.2001 in re Comune di C. / R.M., consid. 4). L'eventuale differenza rappresenterà, se sussiste, l'indennizzo dovuto per esproprio materiale.
maggio 2002, in assenza di vincolo AEP, occorre rifarsi alla situazione di allora.
Dal piano delle zone del PR del 1985 risulta chiaramente che il mappale in oggetto era inserito in zona R2 (Zona Residenziale estensiva), ed era cinto per buona parte del proprio perimetro dalla suddetta zona R2 (in pratica esso confinava con detta zona e con le già citate strade che lo delimitano); il mappale era dunque a suo tempo inserito in zona edificabile. Sarebbe dunque stata questa la destinazione del mappale, in assenza di vincolo AEP. D’altronde, è stata questa la sorte pertoccata alla porzione di fondo non vincolata nel nuovo PR del 7 maggio 2002.
Inoltre, il mappale era inserito nel perimetro del PGC approvato il 3 agosto 1990 ed era già urbanizzato, a comprova della sua idoneità all’edificazione.
Se si valuta in quella zona dell’attuale PR sarebbe stato inserito il mappale, se non fosse stato gravato dal vincolo in oggetto, non si può che concludere che esso sarebbe stato inserito nell’attuale zona di PR R3. In effetti, l’intero comparto ove è sito il mappale degli istanti è inserito in zona residenziale estensiva (R3). Tale azzonamento si riscontra anche oltre la via C__________ (verso sud-ovest), coinvolgendo dunque un’ampia fascia a valle (verso il lago) della ferrovia. E’ dunque confermata la destinazione residenziale della superficie in esame prima e dopo l’istituzione del vincolo in questione, ritenuto che per l’estimo fanno stato i valori della zona R3 (quella alla quale il nuovo PR avrebbe destinato il fondo).
Nei quasi cinque anni dal 1. gennaio 1998 al 7 maggio 2002 (lasso di tempo usualmente considerato dalla giurisprudenza) non vi sono stati trapassi per immobili edificabili ma inedificati in zona R3. Detta zona di PR in effetti non esisteva; esisteva una zona RAr3 (zona mista Residenziale Artigianale), che pure essa però non ha visto concludersi alcuna transazione nel periodo citato.
Non resta che fare riferimento, ma a questo punto per ispirazione ma non per diretto confronto, alle norme per le zone R4 e R2.
Per la zona R4 vi sono solo tre alienazioni, oltretutto riferite a cessioni per frazionamenti di pochi metri quadrati avvenute nel 1999, e meglio:
ANNO
PART.
SUP.
LOCALITÀ
PREZZO/MQ
DG.
DATA
1999
201
16
400.00
8388
28.04.1999
1999
200
11
472.73
7059
09.04.1999
1999
506
6
350.00
5949
23.03.1999
Il prezzo medio di alienazione di esse è stato di fr 426,62/mq.
In zona R2 vi sono invece state le seguenti transazioni:
ANNO
PART.
SUP.
LOCALITÀ
PREZZO/MQ
DG.
DATA
1998
1134
319
467.08
4517
04.03.1998
1998
160
82
402.44
6852
03.04.1998
1998
632
526
476.24
13738
30.06.1998
1999
789
2963
421.87
23857
15.11.1999
1999
632
500
480.00
19552/3
20.09.1999
1999
879
500
380.00
15736
30.08.1999
1999
686
1225
370.00
10993/4
07.06.1999
2000
1028
412
480.00
24653
01.12.2000
2001
1000
750
546.67
18269
18.09.2001
2002
677
2393
550.00
7258
28.03.2002
Il valore medio di dette transazioni è pari a fr. 457,43/mq.
Detto valore non è influenzato in maniera determinante dall’approssimarsi dei singoli fondi alla riva del lago, giacché transazioni per alcuni mappali più lontani dal lago hanno conosciuto prezzi superiori al suddetto valore medio rispetto ad altri per fondi meno prossimi.
Certo è che tutte le transazioni per fondi più prossimi al lago di quello in esame hanno conosciuto valori inferiori a detto valore medio (fr. 421,87/mq per il mappale no. 789, fr. 402,44/mq per il mappale no. 160).
In tutti i casi si trattava di fondi dalle dimensioni regolari.
Un altro mappale vicino a quello in esame (oltre ai mappali 789 e 160) è il mappale no. 686, che ha conosciuto un valore di fr. 370 /mq.
In definitiva, tenuto conto della forma regolare del mappale in oggetto, della sua situazione prativa, relativamente pianeggiante e solatia, dell’adiacenza della fermata __________ ma pure del rumore causato dal passaggio dei relativi convogli e dal passaggio a livello, si può concludere per un valore del fondo di fr. 415 /mq, se esso fosse stato inserito in zona R2.
Tuttavia, come detto, il nuovo PR lo avrebbe inserito invece in zona R3.
Si impone quindi un correttivo verso l’alto di detto importo, che i parametri della zona R4 sopra indicati comunque impongono di relativizzare (essendo detta zona prevista in un comparto ben meno interessante da un profilo residenziale di quello che ci occupa).
Ne discende, in virtù del miglior utilizzo delle potenzialità del fondo in caso di sua inclusione in zona R3, un valore di fr. 440.--/mq: si tratta del valore di espropriazione formale.
Nella fattispecie quest’ultimo valore può essere assunto quale determinante, trattandosi di un fondo che ben si prestava (e presta) all’agricoltura: essa corrisponde al valore di esproprio formale, dopo indennizzo di quello per l’esproprio materiale.
Ne discende che l’indennità per l’espropriazione materiale sarebbe di fr 410.--/mq, da applicarsi a complessivi mq 1190 (come da planimetria agli atti del geometra revisore).
In realtà, nella fattispecie non v’è però alcuna espropriazione materiale. In effetti il nuovo PR ha - come detto – aumentato le potenzialità edificatorie del fondo (passato dalla zona R2 a quella R3, con aumento dei relativi indici); e ciò senza che – a causa della superficie vincolata – si possa affermare che il mappale sia stato – per la sua parte rimasta scevra dal vincolo – pregiudicato nelle sue potenzialità: esso è infatti ancora pienamente sfruttabile, anche nella sua fascia meno larga.
dal momento in cui l’avente diritto ha manifestato in modo inequivocabile la
propria intenzione di farsi risarcire (DTF 114 Ib 283 c. 2a e invii). A tale
richiesta non debbono porsi esigenze di forma troppo severe: è necessario,
ma sufficiente, che l’ente pubblico, conformemente al principio della buona
fede, debba rendersi conto che il proprietario intende chiedere l’indennità che gli spetta (DTF 112 Ib 512). Una simile manifestazione di volontà è stata scorta dal Tribunale federale nella formulazione di una proposta transattiva (DTF 97 I 819), nell’intavolazione di trattative con il privato in vista della vendita (DTF 108 Ib 344), così come nelle azioni di opposizione intraprese dal proprietario avverso una misura pianificatoria ritenuta lesiva dei suoi interessi (DTF 122 Ib 512). La giurisprudenza ticinese segue detti principi (TRAM 9.11.1998 in re CE C. e D’A. / Comune di F., consid. 4.1).
4% dal 7 ottobre 2002 al 30 aprile 2003;
3.5% dal 1. maggio 2003 in poi.
Tuttavia come detto, l’inesistenza di un’espropriazione materiale preclude la loro applicabilità.
All’istante, assistito da un legale, potrebbero doversi riconoscere delle ripetibili.
eventuali ripetibili vengono ripartite come in una normale procedura
amministrativa, ossia a dipendenza dell’esito del processo e del grado di
soccombenza delle parti conformemente al principio dedotto dagli art. 28 e
31 LPamm. Solo se l’esistenza dell’espropriazione materiale è pacifica ed
incontestata il proprietario avrà diritto ad ottenere la stima e le spese
dell’ente espropriante giusta l’art. 73 Lespr. (RDAT I-1994 n. 48; TRAM
3.2.1998 in re B. / Comune di L., 18.8.1999 in re G. /Comune di S. C.
18.8.1999 in re S. / Comune di P., 11.3.1999 in re S. / Comune di M.).
L’indennità per ripetibili comunque non copre necessariamente l’integrità dei
costi sopportati: deve essere equa, adeguata all’impegno richiesto ed alla
difficoltà della vertenza piuttosto che al valore litigioso (DTF 111 Ib 97 c. 2c-
d; Hess/Weibel, ad art. 115 no. 4). In effetti il valore litigioso non può essere
determinante perché altrimenti l’espropriato verrebbe posto in grado, attraverso la formulazione della sua notifica, di influire sull’ammontare della tassa di giustizia e delle ripetibili (RDAT I - 1992 no. 62). Per quantificare le ripetibili il giudice dell’espropriazione deve pertanto riferirsi principalmente all’assistenza che l’avvocato ha effettivamente prestato a favore del cliente: questa è definita in particolare dal tempo e dalla diligenza impiegati nonché dall’estensione e dalla complessità della causa (Hess/Weibel, ad art. 115 no. 3; RDAT II-1994 no. 66). Il Tribunale d’espropriazione non è dunque vincolato dalla tariffa professionale degli avvocati (Zimmerli, in: Zbl 1973 p. 193), che non può essere direttamente applicata e conserva unicamente valore indicativo (RDAT 1987 no. 72, II-1992 no. 44; TRAM 18.8.1999 in re G. / Comune di S.C., 18.8.1999 in re C. / Comune di L., 11.3.1999 in re S. / Comune di M.).
denza: 4 ore
allestimento allegati: 4 ore
trasferte e sopralluoghi: 3 ore
Totale 11 ore
Pertanto, considerando una tariffa oraria di fr. 250.-- (TRAM 18.1.1999 in re C. / Comune di L.), l’onorario da rimborsare sarebbe di fr. 2’750.--; considerando almeno fr 250.-- per spese ed IVA, ne risulterebbero ripetibili per complessivi fr 3'000.--.
Ma ciò se il Comune fosse interamente soccombente; in realtà, come visto, è il contrario. E ciò sebbene gli istanti abbiano chiesto un indennizzo complessivo di almeno fr 456'000.-- (383,20.--/mq) per espropriazione materiale. Il Comune non ha indicato un valore preciso, ma ha fatto comunque riferimento ad un valore di fr. 380.--/mq (inteso quale valore venale) e quindi fr. 350.--/mq quale indennizzo per esproprio materiale (per complessivi fr. 416'500.--). La relativa vicinanza tra i due importi è dovuta alla manifestamente eccessiva valutazione del valore del terreno vincolato effettuata dall’istante. In ogni caso, essendo stato negato d’ufficio qualsivoglia indennizzo, pure la - parziale - acquiescenza del Comune non può essere considerata.
Al Comune comunque, che non si è avvalso di un patrocinatore, non possono essere riconosciute ripetibili.
La tassa di giustizia e le spese della procedura per esproprio materiale, per complessivi fr. 550.--, sono a carico (in applicazione del medesimo principio sopra evocato) della parte istante.
Indipendentemente dalla legittimità di tale richiesta nell’ambito dell’art. 6 Lespr. risulta che l’indennizzo per esproprio formale sarebbe – come indicato – quantificabile in fr. 440.--/mq.
Per tale parte della procedura, le spese e le ripetibili sono invece a carico del Comune (art. 73 cpv 1 Lespr, fatta riserva di pretese eccessive – che però nella fattispecie non sussistono – ai sensi dell’art. 73 cpv 2 Lespr).
Ne discende che alla parte espropriata, nell’ambito della richiesta di espropriazione formale del Comune, va riconosciuta un’indennità per ripetibili. Essa può essere equamente quantificata in fr. 3'000.-- ritenuto che se si fosse trattato di una procedura di mero esproprio formale, il carico di lavoro per il patrocinatore sarebbe stato lo stesso di quello svolto per la pratica di espropriazione materiale, e cioè quello precedentemente quantificato).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. L’istanza di espropriazione materiale di ISCC 1 è respinta. Per l’espropriazione materiale di mq 1190 della part. 161 RFD di M__________ non è riconosciuta alcuna indennità.
Non si assegnano ripetibili.
Per l’espropriazione formale di mq 1190 della particella 161 RFD di M__________ è riconosciuta un’indennità di fr. 440.--/mq.
La tassa di giustizia e le spese della procedura di espropriazione formale, in complessivi fr. 550.--, sono a carico del Comune di M__________, che rifonderà agli istanti fr. 3000.-- per ripetibili.
Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
il Presidente supplente Il segretario giudiziario
Stefano Camponovo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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