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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.2005.130
Data decisione, Autorità: 14.02.2008, ICCA
Titolo: Proprietà per piani: contributi alle spese e agli oneri comuni
Incarto n. 11.2005.130
Lugano, 14 febbraio 2008/sc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Pellegrini
segretaria:
Chietti Soldati, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.1999.306 (contributi alle spese e agli oneri comuni) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 22 aprile 1999 dalla
Comunione dei comproprietari del Condominio AO 1
(ora patrocinata dall'avv. PA 3)
contro
AP 1 (ora patrocinato dall'avv. PA 1);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 1° ottobre 2005 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 12 settembre 2005 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;
Ritenuto
in fatto: A. AP 1 è titolare sin dal 1988 delle proprietà per piani n. 6492 (unità n. 7) e n. 13 896 (unità n. 61) del Condominio __________ a __________, che fino al 2006 corrispondevano a complessivi 72.93/1000 della particella n. 2667 RFD di __________. Il 22 aprile 1999 egli è stato convenuto dalla Comunione dei comproprietari davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, perché fosse condannato a pagare contributi a spese e oneri comuni maturati tra il 1995 e il 1998 per complessivi fr. 99 889.78 più interessi al 5% dal 5 gennaio 1996 su fr. 1535.–, dal 10 luglio 1997 su fr. 64 405.33, dal 9 novembre 1998 su fr. 12 282.– e dal 22 aprile 1999 su fr. 21 667.45. Nella sua risposta del 31 gennaio 2000 AP 1 ha proposto di respingere la petizione. L'attrice ha replicato il 23 febbraio 2000, confermando la pretesa. Il convenuto ha duplicato il 18 maggio 2000, ribadendo il proprio punto di vista.
B. L'udienza preliminare si è tenuta il 14 giugno 2000 e l'istruttoria, cominciata nel dicembre successivo, si è chiusa nell'ottobre del 2004. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel suo memoriale del 5 gennaio 2005 la Comunione dei comproprietari ha aumentato la pretesa complessiva a fr. 101 297.23 con interessi. Nel proprio allegato del 25 novembre 2004 AP 1 ha postulato una volta ancora il rigetto della petizione. Statuendo con sentenza del 12 settembre 2005, il Pretore ha accolto la petizione e ha condannato AP 1 a versare all'attrice fr. 99 889.80 più gli interessi scaglionati nel modo descritto. La tassa di giustizia di fr. 3000.– e le spese sono state poste a carico del convenuto, con obbligo di rifondere all'attrice fr. 6000.– per ripetibili.
C. Contro la sentenza predetta AP 1 è insorto con un appello del 1° ottobre 2005 per ottenere che la petizione sia respinta e il giudizio del Pretore riformato di conseguenza. L'attrice non ha presentato osservazioni. Il 22 giugno 2007 le parti hanno instato davanti a questa Camera per una sospensione della procedura in vista di trattative. Il presidente l'ha accordata fino al
30 novembre 2007, con l'avvertenza che nel caso in cui il termine fosse decorso infruttuoso la causa si sarebbe riattivata d'ufficio. Nessuna comunicazione è più giunta dalle parti dopo di allora. Nulla osta quindi alla trattazione dell'appello.
Considerando
in diritto: 1. Nella sentenza appellata il Pretore ha rilevato che gli argomenti addotti dal convenuto per rifiutare il pagamento della somma richiesta erano stati respinti nel frattempo dall'arbitro unico cui le parti avevano sottoposto il contenzioso. Tale lodo, del 27 luglio 1999, era stato impugnato da AP 1 alla seconda Camera civile del Tribunale d'appello, che con sentenza del 25 gennaio 2000 aveva respinto il ricorso per nullità (inc. 12.1999.155). Ciò premesso, il Pretore non ha intravisto ragione per scostarsi dal sindacato dell'arbitro, anche perché – egli ha soggiunto – il convenuto non aveva dimostrato alcuna delle proprie asserzioni. A mente del Pretore inoltre la perizia giudiziaria allestita il 24 aprile 2004 dall'economista __________, voluta da entrambe le parti, confermava non solo come il riparto delle spese e degli oneri comuni eseguito dall'attrice fosse conforme al regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio, ma anche come il calcolo relativo al costo dell'acqua necessaria per alimentare l'impianto di climatizzazione della proprietà per piani – contestato dal comproprietario – fosse corretto e come non esistessero unità alle quali fosse dato di pagare meno di quanto consumassero. Per di più, ha concluso il primo giudice, i testimoni __________, __________ e __________ avevano ribadito la scrupolosa tenuta della contabilità da parte dell'attrice. Onde, in definitiva, l'accoglimento della petizione e la condanna di AP 1 al versamento della somma litigiosa.
l'uso e l'amministrazione del condominio. Avendo il Pretore “completamente trascurato gli elementi di prova favorevoli al convenuto”, la sentenza impugnata andrebbe riformata già per tale motivo. Inoltre – continua l'appellante – spettava all'attrice dimostrare l'esattezza delle spese condominiali e del loro riparto, non a lui. Il giudizio appellato andrebbe annullato dunque (e la petizione respinta) anche per inversione dell'onere probatorio.
Nel suo referto del 24 aprile 2004 l'economista __________, perito contabile federale, ha accertato che il calcolo dei contributi figurante nella petizione è corretto, che la cifra sarebbe stata anzi da precisare in fr. 101 297.23 complessivi, che il riparto è conforme al regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio (risposte n. 1, 2 e 3 alle domande dell'attrice), che la chiave di riparto si fonda su criteri oggettivi e che non si riscontravano proprietà per piani il cui consumo di acqua destinata alla climatizzazione risultasse superiore a quanto i titolari effettivamente pagavano (risposta n. 3 alle domande del convenuto). Il perito non ha mancato di rilevare che il regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio può apparire “opinabile e migliorabile”, nel senso che potrebbe essere prevista l'installazione di contatori supplementari o potrebbe almeno essere chiamato un tecnico a verificare se a distanza di tempo – lo stabile è stato progettato negli anni settanta – la tabella XII a pag. 15D del regolamento sia ancora adeguata. Secondo il perito, in ogni modo, l'amministrazione aveva applicato la tabella in questione correttamente (referto, pag. 3 in alto e 6 a metà).
Nella misura in cui pretende di avere reso verosimile l'inattendibilità dei contributi a lui chiesti per la climatizzazione delle sue unità condominiali, l'appellante avanza una tesi destituita di consistenza. Intanto si è visto che il perito giudiziario ha accertato il contrario, salvo prospettare un'eventuale modifica del regolamento per l'amministrazione e l'uso, la quale non forma oggetto della presente causa. Quanto alle due testimonianze che l'appellante richiama da una precedente causa (inc. OA.1997.890), l'una dimostra che la manutenzione dell'impianto di climatizzazione non è tecnicamente impegnativa e l'altra che il consumo di “acqua industriale” (pompata dal lago) non può essere misurato con uno scarto inferiore ai 100 litri, ma ciò ancora non significa – e da lungi – che i costi sopportati dalla Comunione dei comproprietari non siano attendibili. Perplessità desta se mai l'accertamento del perito, secondo cui le unità condominiali dell'appellante (così come le unità n. 9 e 10) non beneficiano più dell'apporto di “acqua industriale” per la climatizzazione sin dal 1999, la Comunione dei comproprietari rifiutando la riparazione di un tubo che collega la particella n. 2667 alla particella n. 1101 RFD (referto, pag. 5 a metà). Non è dato di sapere tuttavia se ciò influisca sui costi di climatizzazione in quanto tali né, tanto meno, sul loro riparto. In simili condizioni rimproverare al primo giudice di avere “completamente trascurato gli elementi di prova favorevoli al convenuto” non è serio. Al proposito l'appello non merita altra disamina.
Le critiche dell'appellante non sono destinate a miglior sorte nemmeno nella misura in cui vertono sull'asserito sovvertimento dell'onere probatorio. Certo, di fronte alle contestazioni del comproprietario spettava all'attrice dimostrare la pertinenza e l'esattezza del conteggio prodotto per l'incasso dei contributi. Sta di fatto che, come si è accennato, il perito giudiziario ha confermato sia l'entità dei costi indicati sia il modo in cui tali costi sono stati suddivisi tra le unità condominiali. A quel momento incombeva al convenuto spiegare perché l'opinione del perito sarebbe erronea o, per lo meno, non condivisibile. Invano si cercherebbe però, nell'appello, una qualsiasi motivazione al riguardo. Né può ragionevolmente intendersi diversamente il rilievo del Pretore, secondo cui “il convenuto non ha sostanziato con alcun elemento probatorio le proprie censure e le ragioni addotte a sostegno del rifiuto di pagamento” (sentenza impugnata, consid. 6). L'appello del resto ne è la riprova: di fronte a contributi alle spese e agli oneri comuni per vario titolo (dalla televisione via cavo al fondo di rinnovamento) l'unico argomento ripreso dal convenuto in questa sede è il costo della climatizzazione. E invece di confrontarsi con i particolareggiati argomenti del perito su quel tema egli torna genericamente a ripetere che la spesa è eccessiva, sorvolando sul referto, tranne ove il perito auspica l'installazione di contatori supplementari o una verifica del piano di riparto relativo alla climatizzazione da parte di un tecnico. Censurare un'inversione dell'onere probatorio in circostanze del genere è un intendimento votato all'insuccesso.
Se ne conclude che, presentato non senza leggerezza, l'appello si rivela privo di fondamento. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non si giustifica di attribuire ripetibili all'attrice, che non ha formulato osservazioni all'appello.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore dei contributi alle spese e agli oneri comuni chiesti dall'attrice eccede abbondantemente la soglia di fr. 30 000.– per un eventuale ricorso in materia civile (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF).
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
a) tassa di giustizia fr. 1500.–
b) spese fr. 50.–
fr. 1550.–
sono posti a carico dell'appellante. Non si assegnano ripetibili.
–; –.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
terzi implicati
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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