AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2007.192
Data decisione, Autorità: 24.07.2007, TRAM
Titolo: Ristrutturazione stabile
Incarto n. 52.2007.192 52.2007.195
Lugano 24 luglio 2007
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi
a)
b)
11 giugno 2007 della __________, , patrocinata da: dott. iur. __________, ,
12 giugno 2007 di __________, , patrocinato da: avv. __________, ,
contro
la decisione 22 maggio 2007 del Consiglio di Stato (n. 2588) che in accoglimento delle impugnative presentate da __________: a. annulla la licenza edilizia 11 ottobre 2006 rilasciata dal municipio di __________ alla __________ per ristrutturare gli stabili di cui è proprietaria nella zona RI6 (part. __________, __________ e __________) b. riforma la licenza edilizia 20 dicembre 2006 rilasciata dal municipio di __________ alla __________ per ristrutturare gli stabili di cui è proprietaria nella zona RI6 (part. __________, __________ e __________);
viste le risposte:
19 giugno 2007 del municipio di __________,
26 giugno 2007 del Consiglio di Stato,
28 giugno 2007 di __________,
al ricorso della __________ (a);
19 giugno 2007 del municipio di __________,
26 giugno 2007 del Consiglio di Stato,
28 giugno 2007 della __________,
al ricorso di __________ (b);
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. La ricorrente __________ è proprietaria di un gruppo di quattro stabili contigui, situati a __________, nella zona residenziale intensiva (RI 6), su un terreno (part. __________), che si affaccia su via __________. Gli edifici, di foggia, contenuto e dimensioni eterogenee, sono stati costruiti in epoche diverse, relativamente remote.
Il 20 aprile 2006 la __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di ristrutturare lo stabile principale (subalterno A) e di demolire gli altri tre edifici (subalterni E, D, B), costruendo un nuovo immobile al posto di quello censito a RF come subalterno E, che insiste con la facciata ovest sul confine verso la part. __________ di proprietà del ricorrente __________. Anche la facciata ovest del nuovo edificio verrebbe a sorgere sul confine fra i due fondi. Gli spazi liberati a seguito della demolizione degli altri due edifici (subalterni D, B) verrebbero invece o adibiti a posteggio attrezzati a verde o adibiti a posteggio. Ulteriori 7 posteggi verrebbero realizzati sul fondo confinante verso nord (part. __________).
Alla domanda si è opposto __________, contestando la violazione delle distanze da confine, l'insufficiente numero di posteggi e la mancata realizzazione di un'autorimessa sotterranea.
Raccolto l'avviso favorevole del Dipartimento del territorio, l'11 ottobre 2006 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, concedendo deroghe alla superficie verde minima, agli indici ed alla superficie utile lorda minima da destinare all'abitazione. Il municipio ha essenzialmente ritenuto che lo stabile previsto al posto del subalterno E potesse sorgere sul confine grazie al diritto di costruzione in confine iscritto a favore del fondo della __________ a carico del fondo dell'opponente.
Contro la predetta licenza, __________ è insorto davanti al Consiglio di Stato, riproponendo le censure sollevate con l'opposizione e contestando le deroghe concesse dal municipio ai vincoli di zona.
B. Il 6 ottobre 2006, alcuni giorni prima che venisse rilasciata la licenza di cui si è appena detto, la __________ ha inoltrato al municipio una domanda di costruzione in variante, che prevedeva di mantenere l'edificio censito come subalterno E, ristrutturandolo assieme a quello principale (subalterno A).
__________ si è opposto anche a questa variante, obiettando che l'edificio in questione veniva in sostanza ricostruito.
Raccolto l'avviso dell'autorità cantonale, il 20 dicembre 2006 il municipio ha approvato la variante.
L'opponente ha impugnato anche questa licenza davanti al Consiglio di Stato.
C. Con giudizio 22 maggio 2007 il Consiglio di Stato ha accolto integralmente il primo ricorso e parzialmente il secondo. Ha quindi annullato la prima licenza e riformato quella rilasciata su variante, subordinandola alla condizione di destinare soltanto 3 dei 7 posteggi previsti sulla part. __________ alle necessità degli stabili della __________.
Statuendo sul primo ricorso, il Governo ha essenzialmente ritenuto che il diritto di costruire a confine, iscritto a RF come servitù reciproca fra i fondi in discussione, non giustificasse il rilascio di un permesso per costruire un nuovo edificio a confine. I proprietari di fondi contermini non potrebbero accordarsi per ridurre o sopprimere le distanze tra edifici mediante la costituzione di servitù.
Nel merito della seconda impugnativa, l'Esecutivo cantonale ha invece respinto le censure sollevate dall'insorgente __________ con riferimento alla ristrutturazione dello stabile censito come subalterno E. Esso ha in sostanza escluso che l'intervento travalicasse i limiti dell'art. 39 RLE. Per motivi che verranno illustrati più avanti, il Governo ha tuttavia ritenuto che la __________ potesse utilizzare per i suoi bisogni soltanto 3 dei 7 posteggi previsti sul fondo adiacente. Le deroghe agli indici sono state confermate poiché la controversa ristrutturazione comporta un sensibile miglioramento della situazione esistente.
D. Contro il predetto giudizio governativo, insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo sia la __________, sia l'opponente __________. La prima chiede il ripristino della licenza 10 ottobre 2006 annullata dal Consiglio di Stato. Il secondo postula invece che anche la licenza in variante sia annullata.
a. La __________ sostiene anzitutto che il diritto di costruire a confine, iscritto a RF come servitù, equivarrebbe all'accordo tra confinanti richiesto dall'art. 9 cpv. 2.1 NAPR. La sostituzione dell'edificio censito come subalterno E con un nuovo immobile, prosegue, rientrerebbe inoltre nei limiti degli interventi ammessi dall'art. 39 RLE. La fattispecie andrebbe esaminata tenendo conto di tutti gli interventi previsti dalla domanda di costruzione e non soltanto di quello concernente il subalterno in questione.
b. __________, dal canto suo, ribadisce che anche la ristrutturazione del subalterno E, prevista dalla variante, travalica il quadro degli interventi ammissibili secondo l’art. 39 RLE. La trasformazione sarebbe sostanziale. In pratica, equivarrebbe ad una ricostruzione. La licenza, soggiunge, non rispetterebbe inoltre l'obbligo di interrare metà dei posteggi, sancito dall'art. 45 cpv. 1 NAPR anche in caso di ristrutturazioni.
E. All'accoglimento dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.
Il municipio, pur dichiarando di condividere l'impugnativa della __________, chiede che entrambi i ricorsi siano respinti e che le licenze rilasciate siano integralmente confermate.
I ricorrenti si avversano vicendevolmente con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi.
Considerato, in diritto
Entrambi i ricorsi, tempestivi, sono dunque ricevibili in ordine.
1.2. Avendo il medesimo fondamento di fatto, possono essere decisi con un unico giudizio (art. 51 PAmm) sulla base degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi emerge chiaramente dai piani ed è sufficientemente nota a questo tribunale. Le prove (testimoni, sopralluogo, ispezione a RF) chieste dalla __________ non appaiono atte a procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.
Giusta l’art. 39 cpv. 1 RLE, edifici e impianti esistenti in contrasto con il diritto entrato in vigore in epoca successiva alla loro realizzazione possono essere riparati e mantenuti, esclusi i lavori di trasformazione sostanziali. Trasformazioni più importanti, soggiunge la norma, possono tuttavia essere autorizzate se il contrasto con il nuovo diritto non pregiudica in modo apprezzabile l’interesse pubblico o quello dei vicini. Riallacciandosi alla garanzia costituzionale della proprietà, intesa come tutela delle situazioni acquisite, la norma permette di mantenere ed entro certi limiti di modificare la sostanza edilizia esistente in contrasto con il nuovo diritto. Escluse da tale garanzia sono le trasformazioni che incidono sulla sostanza edilizia esistente in misura talmente importante da relegare in secondo piano le finalità conservative. Per stabilire i limiti degli interventi ammissibili occorre in particolare considerare le finalità delle norme applicabili, la natura del contrasto esistente, l’entità dell’intervento e le conseguenze che ne derivano, soppesando attentamente gli interessi pubblici e privati posti a confronto. Inammissibili sono soprattutto quegli interventi che incidono sull’aspetto esterno o sui contenuti della costruzione, alterandone l’identità in misura significativa o comunque tale da consolidare i momenti di contrasto con il nuovo diritto (RDAT 1999 II n. 28; 1994 II n. 46, 1992 II n. 39; STA 3. 11.2004 n. 52.2004.325 in re IB; Adelio Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 70 LALPT n. 516 seg.).
Ricorso __________
3.1. Il primo progetto inoltrato dalla __________ prevede, fra l'altro, di demolire l'edificio censito come subalterno E, per costruirne uno nuovo, di dimensioni analoghe, ma di foggia sostanzialmente diversa, la cui facciata ovest insisterebbe ancora sul confine verso il fondo dell'opponente __________. Per edificare a confine, la ricorrente si prevale della servitù reciproca, iscritta a RF, di cui si è detto in narrativa.
Le parti danno atto che l'edificio censito come subalterno E non è conforme al PR entrato successivamente in vigore. Il complesso degli edifici della __________ disattende in effetti diversi parametri, in particolare gli indici di sfruttamento e di occupazione.
3.2. Contrariamente a quanto sostiene la __________ in questa sede, la demolizione dello stabile censito come subalterno E e la successiva costruzione sullo stesso sedime di un nuovo edificio non prefigurano un intervento di trasformazione rientrante nei limiti dell'art. 39 RLE. Vero è che questa norma, oltre alla manutenzione ed alla riparazione degli edifici esistenti in contrasto con il diritto entrato successivamente in vigore, permette anche interventi più importanti a condizione che il contrasto con il nuovo diritto non pregiudichi in modo apprezzabile l'interesse pubblico o quello dei vicini. L'abbattimento di un intero edificio con susseguente costruzione di un nuovo stabile di analoghe dimensioni costituisce tuttavia un intervento di natura sostanziale, vietato dall'art. 39 RLE. Il fatto che esso si inserisca nel quadro di una ristrutturazione interessante anche gli edifici contigui, che comporterebbe un significativo miglioramento dell'attuale assetto urbanistico, non permette in nessun caso di accreditare le tesi dell'insorgente.
3.3. Secondo l’art. 9 cpv. 2 NAPR di __________, nella zona RI 6, qui in esame, la distanza minima di un edificio dai confini verso fondi privati non deve essere inferiore a m 6.00. La distanza tra edifici deve di conseguenza essere almeno pari alla somma delle rispettive distanze dal confine.
Ove non sia vietata dalle norme di zona, l'edificazione a confine è comunque possibile con l'accordo del confinante a condizione che questi si impegni costruire in contiguità o ad assumere a suo carico l'intera distanza tra edifici (art. 9 cpv. 2.1 NAPR).
3.4. Come la stessa __________ rileva, sul fondo dell'opponente __________ è in corso di costruzione un nuovo immobile ad una distanza di circa 6 m dal confine, rispettivamente dalla facciata ovest del subalterno E. Non sorgendo sul confine fra i due fondi, in contiguità con il subalterno E, questo edificio esclude a priori qualsiasi possibilità di edificare a confine in forza dell'art. 9 cpv. 2.1 NAPR.
Invano invoca la __________ la servitù iscritta a favore del suo fondo. L'art. 9 cpv. 2.1 NAPR permette di edificare a confine soltanto se il confinante edifica a sua volta in contiguità o si impegna ad assumere a suo carico l'intera distanza tra edifici (m 12 per la zona RI 6). Condizione, questa, che l'edificazione in corso sul fondo del ricorrente __________ non permette in nessun caso di rispettare.
Prive di qualsiasi fondamento sono le eccezioni di abuso di diritto sollevate dalla __________ nei confronti delle tesi del vicino opponente con riferimento ai vantaggi che questi ritrarrebbe dalla ristrutturazione prevista dal progetto in esame.
Seppur per motivi diversi da quelli addotti dal Consiglio di Stato, l'annullamento della prima licenza va dunque senz'altro confermato.
4.1. Con il secondo progetto (variante) la __________ prevede di mantenere lo stabile censito come subalterno E, conservandone la struttura (muri perimetrali, solette, tetto), ma procedendo ad un significativo riordino interno. Esternamente verrebbero inoltre applicate due nuove facciate continue in vetro-metallo.
Il municipio l'ha autorizzato, ritenendo che rientrasse nei limiti degli interventi di trasformazione ammessi dall'art. 39 RLE. Con ampia ed esauriente motivazione, il Consiglio di Stato ha condiviso questa deduzione.
Secondo il vicino opponente, anche questo intervento, benché più contenuto di quello previsto dal primo progetto, travalicherebbe i limiti delle trasformazioni ammissibili secondo l’art. 39 RLE. La tesi non può essere condivisa.
È ben vero che i lavori previsti eccedono la semplice manutenzione. L'importanza della trasformazione non è tuttavia ancora tale da integrare gli estremi dell'intervento sostanziale e quindi inammissibile. Il volume dell'immobile rimane invariato. La destinazione, commerciale, rimane a sua volta immutata. La struttura portante viene conservata. I muri perimetrali sono mantenuti. Vengono unicamente rivestiti con pannelli in metallo-vetro, che dal profilo formale riprendono la composizione architettonica delle attuali facciate sud e nord, caratterizzata da aperture allineate sulla verticale. La facciata ovest, contrassegnata da aperture in vetrocemento, non subisce alcun cambiamento. Rimane tale e quale. Stando alle assicurazioni fornite dalla __________ in prima istanza, le solette interne, fatta eccezione di quella del pianterreno, vengono mantenute e risanate. Contrariamente a quanto sostiene l'insorgente, prendendo lo spunto da un passaggio impreciso del giudizio impugnato, lo stabile censito come subalterno E non verrebbe svuotato mantenendo soltanto i muri perimetrali. Il rifacimento delle solette è previsto soltanto nello stabile attiguo (subalterno A). Il tetto piano non viene dal canto suo modificato. Ad esso viene soltanto uniformata la copertura dell'edificio contiguo, dal quale viene rimosso l'attuale tetto a falde. Anche se venisse sostituito, la qualifica dell'intervento non cambierebbe.
La chiusura del passaggio a pianterreno, dal canto suo, non altera in misura apprezzabile la funzione e l'organizzazione dell'edificio. Gli interventi interni, consistenti essenzialmente in un riordino ed in una riqualificazione degli spazi disponibili, non permettono di accreditare le tesi dell'insorgente __________, secondo cui si tratterebbe in realtà di una ricostruzione che viene spacciata per un semplice risanamento.
Valutati nel loro insieme tutti gli interventi riguardanti lo stabile in discussione, non appare per nulla insostenibile concludere che l'identità della costruzione rimanga sostanzialmente inalterata.
I momenti di contrasto con il diritto esistente non vengono aggravati; al contrario, vengono mitigati dalla demolizione degli edifici censiti come subalterni C e D, con conseguente riduzione dell'indice di occupazione. L'interesse pubblico al risanamento del complesso di edifici che sorge sul fondo della __________ e l'assenza di qualsiasi pregiudizio agli interessi del vicino opponente depongono ulteriormente a favore dell'autorizzazione.
Da questo profilo, la licenza in variante sfugge dunque alle critiche dell'insorgente.
4.2. Giusta l’art. 45 cpv. 1 NAPR, per nuovi edifici, trasformazioni, ricostruzioni o cambiamenti di destinazione è obbligatoria la formazione di posteggi in numero corrispondente al fabbisogno. Qualora la formazione dei posteggi da realizzare risultasse tecnicamente impossibile, il municipio impone il pagamento di un contributo sostitutivo.
Nel caso di stabili con una SUL superiore ai 1'000 mq, conclude la norma (cpv. 5), il 50% dei posteggi deve essere interrato.
Nella licenza in variante, qui in contestazione, il municipio ha ritenuto che l'obbligo di creare posteggi interrati sussista soltanto nel caso di nuove edificazioni. Nel caso di ristrutturazioni non sarebbe ragionevolmente esigibile. Il Consiglio di Stato ha dal canto suo ritenuto che l'obbligo non sussisterebbe poiché il controverso intervento, stando alle definizioni dell'art. 8 NAPR, costituirebbe una riattazione, ovvero un risanamento di un edificio senza ampliamenti, senza cambiamenti di destinazione e senza modifica della struttura tipologica (cpv. 6) e non ad una ristrutturazione, ossia una modifica della struttura tipologica di un edificio senza ampliamenti e senza cambiamenti di destinazione (cpv. 7). Il ricorrente __________ contesta questa deduzione, rilevando la contraddizione in cui sarebbe incorso il Governo che nel riassunto dei fatti ha qualificato l'intervento alla stregua di una ristrutturazione, salvo poi ravvisarvi un risanamento in sede di discussione di diritto. La censura è infondata.
Già l'interpretazione data al municipio all'articolo del diritto autonomo comunale qui in esame, sulla quale il ricorrente non si esprime, merita di essere confermata. Una diversa conclusione, che ritenesse l'obbligo di creare posteggi sotterranei applicabile a tutti i tipi di intervento menzionati dall'art. 45 cpv. 1 NAPR, non potrebbe essere avallata, poiché palesemente contraria al principio di proporzionalità. Principio, che nel caso concreto, porta chiaramente ad escludere che si possa ragionevolmente esigere di creare un'autorimessa sotterranea per la metà dei 18 posteggi che la __________ è tenuta a realizzare, ovvero per soli 9 veicoli.
Non comportando l'intervento in esame "modifiche della struttura tipologica" dell'edificio, dal profilo delle categorie d'interventi definite dall'art. 8 NAPR, non appare d'altro canto fuori luogo ricondurre l'intervento in esame ad una riattazione (recte: riattamento) più che ad una ristrutturazione. Anche la motivazione addotta dal Consiglio di Stato per escludere l'obbligo di creare posteggi sotterranei regge dunque alla critica dell'insorgente.
La tassa di giustizia è suddivisa in parti uguali fra i ricorrenti, mentre le ripetibili sono compensate.
Per questi motivi,
visti gli art. 21 LE; 8, 9, 45 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 43, 51, 60, 61 PAmm;
dichiara e pronuncia:
I ricorsi sono respinti.
La tassa di giustizia. di fr. 3'000.- è suddivisa in parti uguali fra i ricorrenti.
Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale (art. 113 ss LTF).
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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