AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2006.94
Data decisione, Autorità: 07.09.2007, IICCA
Titolo: Compravendita immobiliare - nullità per vizio di forma - restituzione dell'acconto - prescrizione
Incarto n. 12.2006.94
Lugano 7 settembre 2007/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.9 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 promossa con petizione 7 gennaio 2004 da
AO 1 AO 2 entrambi rappr. dall' RA 2
contro
AP 1 rappr. dall' RA 1
chiedente la condanna della convenuta al pagamento dell’importo di fr. 20'000.- oltre interessi al 6% dal 25 luglio 2003, domanda alla quale la convenuta si è opposta, e che il Pretore con sentenza 21 marzo 2006 ha parzialmente accolto, condannandola al pagamento di fr. 20'000.- oltre interessi al 5% dal 7 gennaio 2004;
appellante la convenuta con atto d’appello 27 aprile 2006, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione;
mentre con le proprie osservazioni - non datate ma rimesse alla posta il 2 giugno 2006
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto: 1. Nel corso del 2002 B__________ __________ SA, Regione Ticino, ha incaricato AP 1 della vendita di alcuni fondi di sua proprietà siti nel comune di Canobbio.
Il 10 maggio 2003 AO 2, interessato all'acquisto di uno dei fondi in narrativa, e AP 1 hanno firmato un documento intitolato "deposito d'opzione", con il quale il primo si è impegnato a versare un deposito di fr. 20'000.- per ottenere un'opzione irrevocabile di acquistare l'immobile al prezzo di fr. 637'000.-. Tale opzione era valida fino al 16 luglio 2003, data entro la quale doveva essere stipulato l'atto notarile di compravendita. In caso di conclusione del contratto il deposito d'opzione sarebbe stato dedotto dal prezzo di vendita, mentre in caso contrario esso sarebbe rimasto ai venditori.
In seguito B__________ __________ ha prorogato il termine di scadenza dell'opzione fino al 31 luglio 2003. Il 25 luglio 2003 l'interessato ha comunicato a B__________ __________ di rinunciare all'acquisto, chiedendole la restituzione del deposito di fr. 20'000.-. La Banca ha risposto rilevando che la convenzione relativa al diritto d'opzione era stata conclusa direttamente con AP 1, che aveva pure incassato l'importo di fr. 20'000.-, invitandolo quindi a rivolgersi alla medesima per il rimborso.
Con petizione 7 gennaio 2004 AO 2 e AO 1 hanno chiesto la condanna di AP 1 al pagamento dell’importo di fr. 20'000.- oltre interessi, allegando la nullità del contratto d'opzione perché non stipulato nella forma dell'atto pubblico. Inoltre, anche qualora il contratto fosse stato valido, la mancata conclusione della compravendita sarebbe riconducibile a mancanze di AP 1 medesima, la quale non potrebbe pertanto trattenere la somma oggetto della domanda di ripetizione.
Con risposta 27 febbraio 2004 la convenuta si è opposta alla petizione sostenendo che il contratto in questione era valido e che, comunque, eccependone la nullità per vizio di forma parte attrice commetteva un abuso di diritto.
Con gli allegati di replica e duplica, e così con le conclusioni, ambo le parti hanno confermato le rispettive domande.
Con sentenza 21 marzo 2006 il Pretore ha accolto la petizione, riconoscendo interessi moratori al 5% dal 7 gennaio 2004 invece che al 6% dal 25 luglio
Il primo giudice ha rilevato che l'accordo stipulato dalle parti prevedeva il conferimento agli attori di un diritto d'opzione avente per oggetto un terreno e l’erigendo stabile abitativo, dietro pagamento di un importo di fr. 20'000.-. Ha quindi escluso che si trattasse di una caparra (art. 158 cpv. 3 CO) o di una pena convenzionale (art. 160 CO) perché il fatto di non esercitare l'opzione non costituiva né inadempimento né rescissione del contratto bensì esercizio di una facoltà contrattualmente prevista. Il Pretore ha poi considerato nullo il contratto d'opzione perché non stipulato nella forma dell'atto pubblico, ma ha anche ritenuto che sollevando l'eccezione di nullità parte attrice commetteva un abuso di diritto, avendo essa dapprima chiesto la proroga del contratto d'opzione e in seguito usufruito della possibilità conferitale dal medesimo contratto di non esercitare l'opzione, rilevando altresì che il di lei legale era cosciente del problema delle esigenze di forma del contratto stesso. Il primo giudice ha in seguito ritenuto che, malgrado la lacuna del contratto che nulla prevedeva in caso di inadempienza del venditore, la prestazione della somma di fr. 20'000.- era comunque subordinata all'adempimento da parte di AP 1 che avrebbe dovuto vendere il bene oggetto del contratto. Considerato quindi che la decisione della parte attrice di rinunciare alla compravendita era giustificata da un'inadempienza della convenuta, la quale non era stata in grado di dimostrare di essere in grado di edificare sul mappale oggetto di trattative la costruzione al prezzo "chiavi in mano" fissato in fr. 466'000.-, ha ritenuto che la convenuta tratteneva indebitamente ai sensi dell'art. 62 CO l'importo conteso.
Con appello 27 aprile 2006 AP 1 chiede la riforma della sentenza impugnata nel senso di respingere la petizione. Contesta avantutto la nullità del contratto, che sarebbe valido anche se non riveste la forma dell'atto pubblico, sostenendo poi che, comunque, invocando il vizio di forma controparte agisce in modo abusivo. Contesta altresì di essere stata inadempiente, rilevando di non essere neppure mai stata messa in mora.
Con osservazioni 2 giugno 2006 gli appellati postulano la reiezione del gravame.
Con osservazioni 3 luglio 2007 la parte appellata postula la reiezione dell'eccezione di prescrizione.
Considerato
in diritto: 8. Prima di esaminare l'eccezione di prescrizione, è necessario stabilire la natura della pretesa oggetto di causa. Il Pretore ha considerato nullo il contratto di "deposito d'opzione", che per essere valido necessitava della forma dell'atto pubblico, ritenendo però che l'eccezione di nullità non era da proteggere perché costitutiva di abuso di diritto. Ha in seguito ugualmente protetto la domanda di restituzione degli attori in considerazione del fatto che parte convenuta non aveva a sua volta adempiuto correttamente il contratto. L'appellante contesta avantutto la nullità del contratto, sostenendo che essa non era né proprietaria del fondo né potenziale appaltatore, ma si era limitata a concedere ad un terzo di esercitare dei diritti che essa era in grado di garantire sulla scorta di precedenti pattuizioni con la proprietaria del fondo. Contesta altresì di essere stata inadempiente, ciò che priverebbe controparte della facoltà di ripetere la prestazione fatta.
8.1 Contrariamente a quanto sostiene l'appellante, il contratto denominato "deposito d'opzione" (doc. C) non si esaurisce nel pagamento della somma di fr. 20'000.- da parte degli appellati e nella concessione di un diritto d'opzione da parte di AP 1. Si rileva in proposito che nel documento C AP 1 non figura quale parte all'accordo, essendo invece indicato che essa agisce quale rappresentante di B__________ , proprietaria del fondo. La banca medesima è indicata quale venditrice e AO 2 quale acquirente / interessato. Inoltre, indicato il prezzo di vendita in complessivi fr. 637'000.- - di cui fr. 171'000.00 per il terreno e fr. 466'000.00 per la costruzione chiavi in mano - e stabilito che le spese notarili sono a carico dell'acquirente e la T del venditore, viene poi pattuito che mediante pagamento di un importo di fr. 20'000.- l'acquirente riceve un'opzione irrevocabile valida fino al 16 luglio 2003 di acquistare l'immobile al prezzo fissato. Il documento precisa altresì che entro il giorno di scadenza il contratto di compravendita notarile avrebbe dovuto essere firmato e il prezzo globale di vendita pagato, dedotti i fr. 20'000.- del deposito d'opzione, ritenuto che in caso di mancato esercizio dell'opzione il deposito passava invece ai venditori. In siffatta situazione il pagamento della somma di fr. 20'000.- non costituiva quindi unicamente il prezzo dell'opzione nel senso preteso dall'appellante, vale a dire per avere la possibilità di stipulare con il proprietario del terreno l'atto di compravendita. Il deposito d'opzione valeva infatti quale parziale pagamento del prezzo in caso di acquisto, rispettivamente di penale nell'eventualità di una rinuncia alla stipulazione del contratto. Stante queste premesse, lo scopo del deposito d'opzione era di garantire la futura stipulazione del contratto di compravendita immobiliare ed assume come tale le caratteristiche di un contratto preliminare (Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2a ed., pag. 519). Poiché il contratto che ne doveva seguire necessitava per la sua validità dell'atto pubblico (art. 216 cpv. 1 CO) anche la clausola che prevede la decadenza del deposito d'opzione in caso di mancata conclusione necessitava della medesima forma (Von Thur/Escher, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, pag. 289; Honsell/Vogt/Wiegand, Basler Kommentar, no 3 ad art. 63 CO; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, OR- Allgemeiner Teil, vol. II, no 3984). Ciò non essendo il caso essa è quindi di principio nulla. La circostanza che il prezzo concordato comprendeva anche il costo di una futura costruzione per la quale era prevista la formula chiavi in mano nulla cambia alla questione. Nell'ipotesi in cui il contratto d'appalto "chiavi in mano" fosse stato da stipulare dall'acquirente, il deposito d'opzione rimaneva comunque acquisito alla venditrice, B__________ __________, ed era quindi legato al terreno e non al costruendo immobile. Qualora invece la vendita avesse compreso anche la costruzione, da realizzare dalla venditrice, anche questa doveva essere oggetto dell'atto pubblico.
8.2 La prima conseguenza è che, il contratto che le parti all'accordo doc. C intendevano stipulare essendo una compravendita immobiliare, la concessione di un diritto di opzione e il fatto di aver pagato il deposito d'opzione non costituisce ancora adempimento del contratto, non essendovi stato alcun trapasso di proprietà e l'appellato avendo versato solo poco più del 3% del prezzo di vendita (fr. 20'000.- su fr. 637'000.-). Mancando il requisito dell'adempimento, non è necessario esaminare se ricorra anche l'ulteriore requisito - conoscenza della nullità -necessario cumulativamente per poter ammettere l'abuso di diritto. Di transenna si rileva comunque che, diversamente da quanto ritenuto nella sentenza impugnata, non risulta che al momento in cui le parti hanno sottoscritto il doc. C gli attori fossero a conoscenza della nullità dell'atto, ritenuto che essi si sono rivolti al legale avv. RA 1 solo successivamente alla firma dello stesso (teste avv. , verbale 12 settembre 2005, pag. 3, 5). Non vi sono quindi elementi per ritenere che al momento della conclusione dell'accordo e del contestuale pagamento della somma litigiosa essi ne conoscessero la nullità. Non è poi punto credibile - e comunque non testimonia certo a favore della serietà dell'appellante - che l'amministratore unico di AP 1 - azienda avente quale scopo la promozione e la compravendita di immobili e la consulenza, progettazione e realizzazione di operazioni immobiliari - non sapesse che la compravendita di fondi necessita dell'atto pubblico (interrogatorio formale di R __________, verbale 12 settembre 2005, pag. 7 ad 2) e quindi sarebbe ancora da interrogarsi se essa possa invocare l'abuso di diritto di controparte o se questa sua posizione non sia a sua volta abusiva.
In siffatta situazione il contratto è nullo e, di principio, l'appellante è tenuta a restituire a controparte la somma ricevuta.
9.1 Giusta l’art. 63 cpv. 1 CO chi ha pagato volontariamente un indebito può pretenderne la restituzione solo quando provi di aver pagato perché erroneamente si credeva debitore. Per pretendere la restituzione dell’indebito il richiedente deve pertanto provare di aver pagato volontariamente e per errore una prestazione non dovuta. L'azione di ripetizione è ammessa anche nel caso in cui il pagamento è stato fatto nell'ambito di un contratto nullo per vizio di forma, perché la prestazione è avvenuta senza valida causa (DTF 123 III 101 consid. 3a; 115 II 28 consid. 1a; Gauch/Schluep/schmid/Rey, op. cit., 7a ed., vol. I, n. 1482). L'azione di indebito arricchimento si prescrive in un anno decorrente dal giorno in cui il danneggiato ha conoscenza del suo diritto di ripetizione (art. 67 cpv. 1 CO), ossia da quando apprende l'esistenza, la natura e gli elementi del danno, in modo da poter fondare e motivare un'azione giudiziaria (DTF 109 II 433).
9.2 In base alle considerazioni che precedono, rilevato che, effettivamente, l'ultimo atto di causa suscettibile di interrompere il termine di prescrizione è l'intimazione delle osservazioni all'appello, avvenuta il 6 giugno 2006, il termine annuale dell'art. 67 CO è senz'altro trascorso, ciò che comporta la reiezione delle domande di parte attrice. Diversamente da quanto da essa adduce con le osservazioni all'eccezione di prescrizione, non è infatti applicabile il termine decennale di prescrizione dell'art. 137 cpv. 2 CO per il fatto che il Pretore ha già deciso sulle sue pretese, accogliendole. Solo una sentenza con forza di cosa giudicata è però suscettibile di far nascere il termine di prescrizione decennale della menzionata norma (Däppen, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, n. 6 ad art. 138 CO). Seppure la sentenza 21 marzo 2006 del Pretore riconosce l'esistenza della pretesa della parte appellata, tale giudizio non ha però forza di cosa giudicata, essendo stato dedotto in appello.
Gli oneri processuali di entrambe le istanze seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Motivi per i quali,
richiamati per le spese l'art. 148 CPC
pronuncia: I. L'appello 27 aprile 2006 di AP 1 è accolto.
Di conseguenza la sentenza 21 marzo 2006 della pretura di Lugano, sezione 1, è modificata come segue:
La petizione è respinta.
La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 800.- sono poste a carico degli attori, con l'obbligo di rifondere ai convenuti fr. 2'300.- di ripetibili.
II. Gli oneri processuali, consistenti in
a) tassa di giustizia fr. 400.-
b) spese fr. 50.-
totale fr. 450.-
anticipate dall'appellante, sono poste a carico degli appellati, con l'obbligo di rifondere a controparte fr.1'300.- di ripetibili .
III. Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Premesso che nella fattispecie il valore litigioso calcolato secondo l’art. 51 LTF ammonta a fr. 20'000.-, contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale. Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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