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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 20.2005.16-6
Data decisione, Autorità: 22.01.2008, TE
Titolo: Espropriazione formale nell'ambito di opere stradali (riassetto viario, indennità per terreni posti in zona artigianale-industriale)
Incarto n. 20.2005.16-6
Lugano 27 febbraio 2007
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Giorgio Caprara
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COES 5 rappr. dall’ RA 4
nell'ambito del riassetto viario del comparto R__________ e meglio della sistemazione di Via B__________ e di Via S__________,
relativamente al mapp. n. 535 RFD di G__________
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Il Comune di G__________ intende procedere alla sistemazione di Via B__________ e Via S__________ conformemente alla variante di PR approvata dal Consiglio di Stato in data 14.5.2002. L’intervento, che comporta espropriazione varie, vuol essere un deterrente al traffico parassitario e lo strumento per migliorare la sicurezza, specie per l’utenza pedonale. Il Consiglio comunale ha approvato il progetto e stanziato il credito con risoluzione del 4.2.2002 (MM 956 del 30.4.2001). Trattandosi di strade cantonali, il Comune ha ottenuto la delega del Consiglio di Stato con risoluzione del 24.6.2003.
1.2. La messa in atto del progetto coinvolge, tra le altre, anche la part. no. 535, di proprietà di COES 5, espropriata per mq 140 contro versamento di un’indennità di fr. 160.- il mq. Il proprietario, che non ha preso posizione né avanzato pretese espropriative entro il termine utile, all’udienza di conciliazione del 23.6.2005 ha sollecitato un aumento dell’indennità ed accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 1°.2.2006. Il progetto definitivo è stato approvato dal Tribunale di espropriazione con sentenza del 12.7.2005.
2.Il mapp. no. 535 è così censito a RF:
sub. c) posteggi mq 238 sub. d) terrazza mq 90 sub. e) terrazza mq 35 sub. f) terrazza mq 95 sub. g) piazzale mq 113 sub. h) piazzale mq 478 sub. i) posteggio mq 88 sub. k) posteggio mq 89 sub. l) accesso mq 218 sub. m) posteggio mq 43 sub. n) piazzale mq 167 sub. o) accesso mq 37 sub. p) piazzale mq 164 sub. q) posteggio mq 34 sub. r) accesso mq 117 sub. s) aiuola mq 51 sub. t) aiuola mq 43 sub. u) aiuola mq 88 sub. v) strada mq 146 sub. w) accesso mq 600 sub. A) fabbrica mq 3580 sub. B) uffici mq 988 totale mq 7502
La particella, che è di conformazione regolare e pianeggiante, è gravata con varie servitù reciproche. Posta all’angolo tra Via S__________ e Via __________ essa è assegnata alla zona artigianale-industriale (AI).
3.3.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2. L’estimo si fonda sui valori ufficiali riferibili alle transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso – che in concreto si situa al 1°.2.2006 (art. 19 Lespr.) – e riguardanti terreni liberi siti a G__________ nella zona AI. Oltre alla compravendita risalente al 1998 dello stesso mapp. no. 535, allora non ancora edificato, al prezzo di fr. 246.60 il mq (iscr. a RF il 13.5.1998 al d.g. 8128), dall’indagine esperita come d’uso a RF sono emersi i seguenti risultati:
Considerato che i dati accertati sono scarsi, l’indagine è stata ampliata anche ad altri Comuni limitrofi con l’esito seguente:
Comune di C__________
Comune di Magadino
Comune di Tenero
Nel confronto bisogna considerare che la zona industriale/artigianale di C__________ è assai sviluppata oltre che sede di aziende anche di una certa importanza, ed è certamente avvantaggiata sotto il profilo logistico/viario. Il Comune di G__________, invece, è più lontano dall’autostrada, gravita attorno al __________ e, quanto ad industrie, fatta eccezione per la ditta insediata al mapp. no. 536, presenta una tipologia piuttosto artigianale, anziché tipicamente industriale, specie per la presenza di aziende prevalentemente medio-piccole. Tutto sommato sembra più affine a Tenero che non ai comuni della sponda opposta del fiume . Ciò considerato e ponderati i valori, il Tribunale reputa che nel 2006 i terreni in zona AI a G potessero valere tra i 200.- ed i 250.- fr. il mq.
3.3. Il mapp. no. 535 è un terreno che per forma, estensione e stato di urbanizzazione ben si presta allo sfruttamento edilizio ammesso dal PR, tanto da poter essere annoverato nella categoria dei buoni terreni edilizi a carattere artigianale-industriale. A ciò si aggiunge che con la costruzione dello stabile esistente, l’indice ammesso di edificabilità non è stato esaurito: in effetti, rispetto ad un volume edificabile massimo di 75'020 mc, sono stati sfruttati solo 38'331 mc (cfr. calcolo degli indici 24.1.2007 fornito dal Comune); vi è dunque ancora un margine di ampliamento di ben 36'689 mc che fa si che il terreno espropriando non abbia carattere complementare (sul concetto Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 106; RDAT 1981 no. 65; TRAM 16.2.2004 N. 50.2003.2-4). Pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 250.- il mq.
4.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale e decorrono dal 1°.2.2006, data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 140 del mapp. no. 535 l’ente espropriante verserà all’espropriato un’indennità di fr. 250.- il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% a far tempo dal 1°.2.2006.
La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr. 250.- per ripetibili.
Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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