AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.187
Data decisione, Autorità: 16.10.2007, TE
Titolo: correttivo riconosciuto sul valore metrico del terreno per esposizione ai rumori
Incarto n. 40.2005.187
Lugano 16 ottobre 2007
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini arch. Claudio Morandi
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 12 settembre 2005 da
RI 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 5 agosto 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 754 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 30 agosto 2007,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 20 luglio 2004 da RI 1, per ciò che riguarda il mappale qui in oggetto, è stato respinto dall’UCS con decisione del 5 agosto 2005.
L’autorità di prima istanza ha sostanzialmente confermato la bontà della propria decisione sostenendo che il valore del terreno complementare è stato paragonato a quello della zona edificabile avente caratteristiche simili ovvero a quello della zona R2P, che tutti i fondi nelle vicinanze, situati fuori dalla zona edificabile ed edificati con una costruzione principale, sono stati ritenuti e valutati nello stesso modo con un valore di base di CHF/mq. 170.--, che una riduzione del valore di base non è giustificata per non contravvenire al principio della parità di trattamento con fondi aventi le stesse qualità particolari ed infine che il valore di CHF/mq. 90.—preso a confronto dalla reclamante non può essere considerato in quanto corrispondente alla specifica zona di Piano regolatore iscritta come NP (nucleo al piano).
Con ricorso 12 settembre 2005 RI 1 é insorta innanzi a questo Tribunale, postulando una riduzione del valore di base fissato dall’UCS da CHF/mq. 170.— a CHF/mq. 90.—. A mente della ricorrente non si giustifica la differenza di valore tra il suo terreno e quello dei fondi retrostanti la piazza di giro, ubicati a qualche decina di metri di distanza, se poi si considera pure che il mappale in discussione non è edificabile ed è soggetto ad ingenti disturbi dovuti a rumori provenienti dalla strada cantonale posta in basso alla valle e da un’industria di demolizione.
In sede di sopralluogo esperito il 30 agosto 2007 il Tribunale ha constatato che sul mappale 754 è presente un’abitazione strutturata su 2 livelli fuori terra e un seminterrato. Il piano seminterrato è composto da lavanderia, locale tecnico-hobby, cantina e locale deposito; il 1. livello fuori terra è composto da portico-atrio, doccia, WC, 3 camere e angolo studio, mentre al 2. livello fuori terra trovano spazio il soggiorno-pranzo e la cucina con soppalco parziale. Il terreno adiacente all’abitazione è terrazzato con manufatti di sostegno e muratura in sasso e pietra, sistemato a giardino e parzialmente, in piccola parte, a vigneto. La parte di terreno a valle (versante SUD) è fortemente in pendenza, difficilmente raggiungibile e parzialmente boschiva.
L’esposizione dell’abitazione verso SUD è soggetta ad immissioni foniche date in particolare dal rumore di fondo della strada cantonale, dalla ferrovia e in particolare dalla ditta G__________ (attualmente in attività ridotta), ditta di smaltimento rottami.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
6.1. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), rispettivamente i fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1. Avantutto occorre dire che il valore metrico del terreno fissato dall’UCS in CHF 170.— appare adeguato, se si considera che detta valutazione, applicata al terreno complementare (e non a quello eccedente), corrisponde per analogia al valore di una zona edificabile con caratteristiche simili a quelle della costruzione esistente, rispettivamente è stata attribuita a tutti i fondi vicini che si trovano in situazione analoga (terreni fuori zona edificati con abitazione) conformemente al principio delle zone di valore, per le quali sono stati assegnati tutti i valori di stima sull’intero territorio comunale, tenendo pure conto dell’effettiva ed attuale destinazione della casa. Per quanto attiene il terreno complementare, occorre ancora rilevare, che il calcolo eseguito dall’UCS é corretto, in quanto la superficie stimata in mq. 389 corrisponde, secondo i parametri della zona R2P, a quella necessaria per edificare un’abitazione simile a quella ivi esistente.
Detto ciò il Tribunale riconosce comunque un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno poiché, essendo la posizione del fondo più avanzata sul cambiamento di pendenza, lo espone maggiormente ai rumori che provengono dal piano, vuoi per il traffico e vuoi per la zona industriale.
7.2. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1. Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 754 RFD di __________ è stabilito in CHF 166'864.--, come da scheda di calcolo annessa.
8.2. La tassa di giustizia di CHF 600.-- è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 1/2 a carico della ricorrente e di 1/2 a carico dell’UCS.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia:
Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 754 RFD di __________ è stabilito in CHF 166'864.--, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia di CHF 600.-- è posta per 1/2 a carico della ricorrente e per il restante 1/2 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione e definitiva.
Intimazione a:
Ufficio cantonale di stima, Via Portone 12, Bellinzona
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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