AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2007.37
Data decisione, Autorità: 22.02.2007, IICCA
Titolo: Istanza di sfratto e istanza di accertamento della validità di un contratto di locazione di durata indeterminata, subordinatamente di protrazione
Incarto n. 12.2007.37 12.2007.38
Lugano 22 febbraio 2007/lw
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2006.1244 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza di sfratto 5 ottobre 2006 da
AO 1 rappr. dall’ RA 2
contro
AP 1 rappr. dall’ RA 1
nonché sull'istanza di accertamento della validità del contratto di locazione, rispettivamente di protrazione della locazione introdotta il 30 ottobre 2006 da
AP 1, Vernate rappr. dall’avv. RA 1
contro
AO 1rappr. dall’avv. RA 2
sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 1° febbraio 2007, accogliendo l’istanza di sfratto e respingendo l’istanza di accertamento della validità del contratto, rispettivamente di protrazione della locazione;
appellante AP 1 che con un unico atto di appello 9 febbraio 2007 chiede la riforma del querelato giudizio – previa concessione dell’effetto sospensivo - nel senso di respingere l’istanza di sfratto e di accogliere l’istanza di accertamento della validità del contratto di locazione, in via subordinata di protrarre la locazione fino al 31 dicembre 2007, con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
considerato
in fatto e in diritto:
che AO 1, proprietaria delle particelle n.__________ RFD di M__________, sulle quali è edificato il complesso denominato B__________, ha ripreso il contratto di affitto sottoscritto il 15 dicembre 1995 tra H__________ e I__________ AG in seguito all’aggiudicazione ai pubblici incanti degli immobili;
che la nuova proprietaria ha disdetto il contratto di locazione per il 31 dicembre 2002 e il 2 dicembre 2005 ha introdotto istanza di sfratto, accolta con decreto 7 aprile 2006 dalla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4;
che AO 1. ha concesso in locazione a AP 1 il complesso alberghiero denominato B__________ dal 1° maggio al 30 settembre 2006 (doc. D, DI.2006.1244), per un canone di locazione di fr. 7'000.- mensili da corrispondere in rate mensili anticipate, oltre alle spese accessorie;
che AP 1 ha sublocato il complesso alberghiero a M__________ AG, di cui sono membri del Consiglio di amministrazione con firma individuale i suoi genitori H__________ e J__________, il 15 maggio 2006 (doc. B, inc. DI.2006.1373) nonostante il divieto di sublocazione contenuto nel contratto da lei concluso con AO 1
che con istanza 31 luglio 2006 AP 1 e M__________ AG hanno chiesto all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno la “sospensione” della fine del contratto e una proroga dello stesso per sei anni (doc. C, inc. DI.2006.1373);
che all’udienza del 3 ottobre 2006 davanti all’Ufficio di conciliazione le parti non hanno trovato un accordo (doc. D, DI.2006.1373);
che AO 1. si è rivolta il 5 ottobre 2006 alla Pretura del Distretto di Lugano chiedendo lo sfratto dal complesso alberghiero della conduttrice, che non aveva riconsegnato i locali alla scadenza del contratto;
che con istanza 30 ottobre 2006 alla medesima Pretura AP 1 ha postulato l’accertamento della validità del contratto, di durata indeterminata, in mancanza di una regolare disdetta, subordinatamente la protrazione del rapporto contrattuale per sei anni;
che il Pretore, dopo aver congiunto le cause per la discussione e l’istruttoria, con un'unica sentenza 1°febbraio 2007 ha accolto l’istanza di sfratto e ha respinto l’istanza di accertamento, rispettivamente di protrazione della locazione;
che AP 1 è insorta contro il predetto giudizio con un unico atto di appello 9 febbraio 2007, con il quale chiede la riforma del querelato giudizio – previa concessione dell’effetto sospensivo - nel senso di respingere l’istanza di sfratto e di accogliere l’istanza di accertamento della validità del contratto di locazione, in via subordinata di protrarre la locazione fino al 31 dicembre 2007, con protesta di spese e ripetibili;
che l'appello non è stato notificato alla controparte;
che nella fattispecie il Pretore è giunto alla conclusione che le parti avevano sottoscritto un contratto di durata determinata con scadenza al 30 settembre 2006, e dopo aver vagliato la domanda di protrazione del rapporto contrattuale l’ha respinta, accogliendo l’istanza di sfratto;
che con l'appello qui in esameAP 1 ribadisce che il rapporto contrattuale è di durata indeterminata, siccome vincolato alla condizione risolutiva dell’ottenimento della licenza edilizia per la demolizione dei fabbricati nei quali si svolge l’attività alberghiera, ed è tuttora in corso per mancanza di valida disdetta, così che l’istanza di sfratto deve essere respinta;
che con un unico atto l'appellante impugna due decisioni distinte, seppure rese con una sola sentenza, e meglio quella con la quale è stata accolta la domanda di sfratto e quella che ha respinto la domanda di accertamento della validità del contratto e quella di protrazione della locazione, sicché trattasi in realtà di due appelli;
che, gli appelli essendo rivolti contro la medesima sentenza e avendo identico contenuto, possono essere evasi congiuntamente;
che il precedente contratto di locazione relativo al complesso alberghiero è giunto a conclusione in seguito al decreto di sfratto del 7 maggio 2006, nel corso della cui procedura le parti hanno concordato la riconsegna dell’oggetto entro il 15 maggio 2006 (verbale 6 aprile 2006, inc. DI.2005.1608);
che il contratto sottoscritto nel mese di maggio dall’appellante menziona a più riprese la scadenza contrattuale del 30 settembre 2006: una prima volta nella premessa dove sono rievocate le traversie giudiziarie degli immobili (punti A a E) “il presente contratto è di durata determinata, scadendo inderogabilmente il 30 settembre 2006, senza possibilità di proroga….” (punto I), poi nel capitolo 2 “inizio del contratto/durata” dove indica che “la locazione ha inizio il 1° maggio 2006 e avrà una durata determinata, scadendo inderogabilmente il 30 settembre 2006”, ancora una volta al capitolo 3 “canone di locazione” dove si precisa che “il canone di locazione mensile per gli enti locati come ad art. 1 viene fissato in fr. 7'000.- da corrispondere in rate mensili anticipatamente entro il primo di ogni mese, la prima volta entro il 1° maggio 2006 e l’ultima volta entro il 1° settembre 2006” e infine al capitolo 7 “ripristino e riconsegna dei locali”, dove si specifica che “la riconsegna dell’intero complesso locato deve avvenire al più tardi il 30 settembre 2006 entro le ore 12.00” (doc. A, pag. 2, 3, 4 e 5, inc. DI.2006.1373, cfr. doc. E inc. DI.2006.1244);
che nelle premesse del contratto la conduttrice ha preso atto che la locatrice aveva presentato una domanda di costruzione per la demolizione di tutti i manufatti del complesso alberghiero e che aveva ottenuto una proroga per l’eliminazione di un serbatoio per glicoli al 20 settembre 2006 (doc. A, punti F a H);
che in siffatte circostanze sostenere la tesi di un contratto a durata indeterminata, subordinato alla condizione della concessione della licenza edilizia per la demolizione dei fabbricati, è ai limiti della temerarietà, in particolare quando si considerano le puntuali e motivate spiegazioni del primo giudice, lungi dall’essere “corrive” come affermato dall’appellante;
che la nullità delle clausole escludenti la possibilità di proroga non intacca la qualifica di contratto a durata determinata ai sensi dell’art. 255 CO e non preclude alla conduttrice la possibilità di domandare la protrazione, come del resto non si è privata dal fare;
che l’invio alla conduttrice della fattura comunale per l’erogazione dell’acqua potabile nell’intero periodo 2006 non può essere interpretata a favore della durata indeterminata del contratto, già per il fatto che nella lettera di trasmissione la locatrice ha ribadito: “il contratto di locazione sopra menzionato giungerà a scadenza il 30 settembre 2006, giorno nel quale dovrà inderogabilmente avvenire la riconsegna dell’ente locato” (lettera 21 agosto 2006, doc. 12);
che il contratto di locazione ha pertanto preso fine il 30 settembre 2006 senza necessità di disdetta;
che occorre dunque esaminare se la conduttrice possa pretendere una protrazione del contratto dopo la sua scadenza, problema sul quale il primo giudice si è chinato in modo esauriente (sentenza impugnata, da pagina 6 a pagina 8) e non solo in modo “spiccio” come asserisce l’appellante;
che nella fattispecie la conduttrice ha preso in locazione il complesso alberghiero conscia della breve durata della locazione e delle intenzioni della locatrice di demolire gli immobili non appena possibile (cfr. premessa del contratto, pag. 2), tanto che in un primo tempo ha annunciato alla Sezione dei permessi e dell’immigrazione la cessazione dell’attività dal 30 settembre 2006 (doc. 18), salvo poi chiedere e ottenere una nuova autorizzazione alla gestione dell’esercizio pubblico nel settembre 2006;
che la “grave angustia” evocata dall’appellante non trova il benché minimo riscontro nel fascicolo processuale e che non si ravvisano nel caso concreto gli estremi per una qualsiasi protrazione della locazione, come rilevato con pertinenza dal primo giudice (sentenza impugnata pag. 7-8), l’appellante avendo assunto in conoscenza di causa il rischio aziendale di portare avanti la gestione del complesso alberghiero dal 1° maggio al 30 settembre 2006, dopo che i precedenti gestori avevano concordato la riconsegna dei locali il 15 maggio 2006 in esito a un’istanza di sfratto (incarto DI.2005.1068), per altro concludendo poi un contratto di sublocazione vietato espressamente dalla locatrice (doc. B, inc. DI.2006.1373);
che l’eccezione della mancata conciliazione preliminare relativa alla procedura di sfratto configura un abuso di diritto quando l’Ufficio di conciliazione ha già avuto modo di conoscere l’oggetto della lite (II CCA 14 giugno 2006 inc. 12.2006.43), come è avvenuto in concreto il 3 ottobre 2006
durante la discussione sulla domanda 31 luglio 2006 della conduttrice, nel corso della quale la locatrice ha menzionato l’intenzione di avviare la procedura di sfratto (inc. Ufficio di conciliazione richiamato, doc. D inc. DI.2006.1373);
che l'appello, manifestamente infondato e ai limiti della temerarietà, può essere evaso con la procedura semplificata dell'art. 313bis CPC, senza necessità di intimazione alla controparte;
che l’evasione dell’appello rende senza oggetto l’istanza di conferimento dell’effetto sospensivo;
che, per il calcolo di spese e ripetibili, il valore di causa ammonta a fr. 105'000.-, pari al valore complessivo dei canoni di locazione per la durata della protrazione richiesta (art. 414 cpv. 4 CPC);
che le spese seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non si giustifica di assegnare ripetibili alla parte convenuta, alla quale il ricorso non è nemmeno stato notificato.
Per i quali motivi,
visto l’art. 148 CPC e la vigente LTG
pronuncia: 1. Gli appelli 9 febbraio 2007 di AP 1 sono respinti.
a) tassa di giustizia fr. 1 700.-
b) spese fr. 50.-
totale fr. 1 750.-
sono a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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