AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2005.121
Data decisione, Autorità: 19.09.2006, CCC
Titolo: locazione - vendita dell'ente locato - spese accessorie - periodo di computo - prova delle spese sostenute - audizione della sorella della parte nella procedura di locazione - potere di indagine del giudice - principio inquisitorio
Incarto n. 16.2005.121
Lugano 19 settembre 2006/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 26 ottobre 2005 presentato da
RI 1 patr. dall' RA 1
contro
la sentenza 18 ottobre 2005 del Pretore supplente del Distretto di Bellinzona nella procedura in materia di contratto di locazione (inc. n. DI.2005.60) promossa con istanza 9 marzo 2005 da
CO 1 a
con la quale gli istanti hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr.
1'623.70 oltre accessori a titolo di spese accessorie, domanda parzialmente accolta dal
giudice,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
Il 31 marzo 1999 E__________ M__________, rappresentata dal curatore avv. , ha concluso un contratto di locazione con RI 1 avente per oggetto un appartamento di sua proprietà in uno stabile situato a __________. La pigione pattuita ammontava a fr. 800.- mensili oltre a fr. 100.- a titolo di acconto per le spese accessorie. Il 30 novembre 2003 si è concluso il rapporto di locazione, RI 1 avendo dato regolare disdetta. Il 4 dicembre 2003 CO 1, diventati nel frattempo proprietari dell'immobile, hanno inviato ad RI 1 un conteggio del conguaglio delle spese di riscaldamento e delle spese accessorie relativo al periodo 1° gennaio – 30 novembre 2003 con un saldo residuo a loro favore di fr. 1'623.70. Il conduttore si è opposto alla pretesa, ragione per cui i locatori hanno proceduto nei suoi confronti in via esecutiva con precetto esecutivo al quale l'escusso ha interposto opposizione.
Dopo aver inutilmente adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona, con istanza 9 marzo 2005 CO 1 hanno convenuto RI 1 davanti al Pretore del Distretto di Bellinzona per ottenere il pagamento di fr. 1'623.70. Il convenuto si è opposto alla pretesa avversaria facendo valere di avere sempre versato alla precedente locatrice unicamente l'acconto mensile di fr. 100.- che copriva tutte le spese accessorie, tant'è che quest'ultima non ha mai rivendicato nulla a questo titolo, ciò comprova la tacita pattuizione di un sistema di pagamento forfetario delle stesse al quale i nuovi locatori, senza averne chiesto la modifica mediante modulo ufficiale e nei termini di disdetta, devono attenersi. Egli inoltre ha contestato la legittimazione attiva degli istanti con riferimento alla spese accessorie maturate prima che del trapasso di proprietà dell'immobile (19 febbraio 2003), oneri comunque eccessivi e non comprovati, le fatture essendo state allestite dagli istanti medesimi. In definitiva egli ha riconosciuto unicamente fr. 250.-.
Con sentenza 18 ottobre 2005 il Pretore supplente, accertato che gli istanti sono subentrati nel contratto di locazione concluso dal convenuto con __________ M__________ ed esclusa la pattuizione tra le parti di un sistema di fatturazione forfetario le stesse avendo optato per il pagamento di acconti mensili con conguaglio annuale, ha riconosciuto agli istanti il diritto di allestire un conteggio delle spese accessorie, e ciò già dal 1° gennaio 2003, avendo essi assunto le spese relative alla gestione dello stabile da quella data. Il Pretore ha quindi riconosciuto agli istanti il principio del diritto al pagamento di tutte le spese accessorie reclamate per un totale di fr. 4'562.69, di cui fr. 2'501.80 a carico del convenuto. Dedotti gli acconti versati né è rimasto un saldo a carico del convenuto di fr. 1'401.80 al quale vanno aggiunti fr. 12.- di interessi di mora per pigioni arretrate, e fr. 40.- per spese di richiamo. Donde l'accoglimento dell'istanza limitatamente a fr. 1'453.80 oltre interessi del 5% dal 24 giugno 2004, importo per il quale il Pretore ha rigettato in via definitiva l'opposizione interposta dal convenuto al PE n. 491305 dell'UEF di Bellinzona.
Con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 28 ottobre 2005, RI 1 è insorto contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. Il ricorrente, senza contestare l'accertamento del primo giudice circa il pagamento delle spese accessorie mediante acconti mensili e conguaglio a fine anno, censura l'arbitraria valutazione delle risultanze istruttorie nel riconoscere agli istanti il diritto al pagamento delle spese maturate quando questi non erano ancora proprietari dello stabile. Egli rimprovera altresì al Pretore di aver riconosciuto agli istanti la spesa per il consumo del combustibile nonostante non ne sia stato provato il consumo effettivo, quelle relative all'abbonamento servizio bruciatore e pulizia siccome basate su allegazioni di parte oltre che sulla testimonianza della sorella di una parte, così come quelle inerenti a due richiami di pagamento per un importo nettamente superiore a quello dovuto. Da ultimo il ricorrente rimprovera al primo giudice di aver pronunciato il rigetto dell'opposizione nonostante gli istanti non abbiano formulato nessuna richiesta in tal senso.
Con osservazioni 25 novembre 2005, dalle quali deve essere estromessa la documentazione prodotta per la prima volta in questa sede ostandovi l’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC, gli istanti postulano la reiezione del ricorso, chiedendo altresì la correzione, con conseguente modifica, di alcune poste riconosciute dal Pretore.
Per quanto attiene al periodo di computo delle spese accessorie, il primo giudice ha riconosciuto agli istanti il diritto al pagamento di quelle maturate dal 1° gennaio 2003 avendo gli stessi provato di avervi fatto personalmente fronte nonostante abbiano acquistato lo stabile solo il 19 febbraio 2003. Questa conclusione del primo giudice, alla quale il ricorrente si limita a contrapporre il proprio personale punto di vista, non è arbitraria ovvero insostenibile. Essa trova puntuale riscontro sia nella deposizione dell' __________ Z__________, curatore della precedente proprietaria e amministratore dello stabile, secondo cui nel mese di dicembre o gennaio 2002 (recte 2003) i signori CO 1 hanno già pagato la nafta, in previsione dell'acquisto avvenuto solo nella metà di febbraio 2003…..Forse vi era anche una posizione per l'energia elettrica, assunta anticipatamente dai signori CO 1, sia nella documentazione agli atti, in particolare nella fattura 27 gennaio 2003 per la fornitura di olio da riscaldamento (doc. E), intestata agli istanti e da loro soluta. Su questo punto il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione, deve essere respinto.
In merito all'importo di fr. 1'527.95 richiesto dagli istanti per il consumo di combustibile per il periodo dal 1° gennaio al 30 novembre 2003 (doc. C), che il primo giudice ha riconosciuto sulla base delle fatture agli atti regolarmente onorate dagli istanti e relative al periodo in questione, va rilevato che il ricorrente non ha formulato nessuna precisa censura nei confronti del giudizio pretorile, essendosi limitato a riprodurre il contenuto delle sue conclusioni scritte 26 luglio 2005. Così facendo, ossia non esprimendo nessuna critica nei confronti del giudizio pretorile, il ricorso è su questo punto irricevibile (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., ad art. 309, m. 36 e n. 467).
Tra le spese accessorie contestate dal ricorrente, vi è quella relativa all'abbonamento di servizio del bruciatore di fr. 450.-, che il Pretore ha riconosciuto ancorché basata su una fattura allestita da uno degli istanti nella sua qualità di bruciatorista diplomato. A questo proposito, poiché il ricorrente non contesta l'ammontare della spesa e l'effettiva esecuzione delle prestazioni fatturate, ovvero le usuali operazioni di verifica e revisione del bruciatore (la sostituzione del medesimo non essendogli stata fatturata, cfr. verbale 8 aprile 2005), non può essere considerato arbitrario il fatto per il primo giudice di aver riconosciuto questa posta, peraltro prevista anche dal contratto di locazione. Contrariamente a quanto preteso dal ricorrente, che – come detto – non ha contestato il contenuto della fattura in quanto tale, non basta il solo fatto che questa sia stata allestita dalla parte istante per considerarla inveritiera o addirittura inesistente.
Anche la contestazione sul riconoscimento delle spese di sollecito non può essere condivisa, ben ammettendo il ricorrente l'esistenza di un suo debito nei confronti degli istanti, ciò che basta a legittimare l'invio dei richiami di pagamento, indipendentemente dagli importi richiesti.
Quanto alle spese di pulizia, che il Pretore ha ammesso sulla base della fattura 30 giugno 2003 allestita da G__________ (doc. L), sorella dell'istante, e della sua deposizione testimoniale, va rilevato che, contrariamente a quanto preteso dal ricorrente, il divieto posto dall'art. 228 cifra 2 CPC all'audizione testimoniale di fratelli e sorelle della parte, non si applica nel caso concreto. Nell'ambito della procedura per le controversie in materia di locazione, regolata dal principio inquisitorio, il giudice è infatti tenuto ad accertare i fatti d'ufficio e ha la facoltà di apprezzare liberamente le prove, comprese quelle il cui valore sarebbe limitato o addirittura escluso dalle norme di procedura cantonali (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 407, m. 1). In questo specifico tipo di procedura il giudice non è vincolato dalle disposizioni di procedura cantonali che dichiarano inammissibile la deposizione testimoniale di certe categorie di persone (cfr. Jeanprêtre/Koller/Roncoroni/ Cocchi, Il nuovo diritto di locazione, 1991, pag. 77). Il fatto quindi per il Pretore di aver considerato provata la pretesa di fr. 1'200.- di parte istante sulla base della deposizione __________ Z__________ __________ che ha confermato l'esecuzione delle pulizie nello stabile occupato dal convenuto e la loro remunerazione nella misura fatta valere in giudizio, non può essere censurato. Ne discende che anche su questo punto il ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione invocato, deve essere respinto.
Per quel che riguarda il rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta dal convenuto al PE n. 491305 dell’UEF di Bellinzona, il ricorso deve essere accolto giacché il primo giudice, in violazione dell'art. 86 CPC che gli vieta di concedere alla parte più di quanto da questa richiesto (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 86, m. 2 e 3), ha pronunciato su una domanda non richiesta dagli istanti.
Alla luce di quanto sopra esposto, il ricorso deve essere accolto limitatamente alla richiesta di annullamento del punto 2 del dispositivo della sentenza pretorile. Quanto alle pretese degli istanti formulate in questa sede, esse sono inammissibili poiché non formulate nell'ambito di un'impugnativa.
Per quanto attiene alla ripartizione di tasse, spese e ripetibili, il giudizio pretorile, che le ha accollate al convenuto, non necessita di essere modificato ritenuto che la concessione del rigetto dell'opposizione è frutto di un'iniziativa del giudice e non della parte istante, e costituisce comunque un accessorio dell'azione principale. Lo stesso principio vale anche in questa sede.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 cpv. 1 CPC e la tariffa
giudiziaria
pronuncia: I. Il ricorso per cassazione 26 ottobre 2005 di RI 1__________accolto.
Di conseguenza il dispositivo n. 2 della sentenza 18 ottobre 2005 del Pretore supplente del Distretto di Bellinzona è annullato.
II. Gli oneri del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 70.-
b) spese fr. 30.-
fr. 100.-
già anticipati dal ricorrente, rimangono a suo carico con l'obbligo di versare alla controparte fr. 50.- a titolo di indennità ridotta per questa sede.
III. Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
terzi implicati
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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