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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2006.24
Data decisione, Autorità: 31.10.2006, TE
Titolo: Edifici principali: aumento del correttivo di vetustà, aumento del correttivo per esposizione del terreno, ponderazione
Incarto n. 40.2006.24 LUGANO
Lugano 31 ottobre 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 25 gennaio 2006 da
RI 1 2. ISCE 1 composta da:
MIST 1
MIST 2
MIST 3
MIST 4 tutti rappr. dall’ RA 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 2148 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 27 luglio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 28 agosto 2004 dai signori RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione del 14 dicembre 2005.
L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito, ha confermato la propria decisione in merito a tutte le censure sollevate dei reclamanti, in particolare per ciò che riguarda il valore cubimetrico esposto, la valutazione esposta per l’autorimessa sub. D, il valore di reddito e quello del terreno, ribadendo che le motivazioni addotte con il reclamo sono già state adeguatamente considerate.
Con ricorso 25 gennaio 2006, poi completato con la documentazione prodotta con lettera 4 agosto 2006, RI 1 e ISCE 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale, postulando una riduzione del valore di stima determinato dall’autorità di prima istanza. A mente dei ricorrenti, che si lamentano anche per una carente motivazione della decisione impugnata, fatta eccezione per i due garages esterni costruiti nel 2000 e per la sostituzione dei bagni e dell’impianto elettrico, l’Ufficio di stima non avrebbe sufficientemente considerato lo stato originale della casa (costruita oltre 50 anni or sono) e quindi lo stato di conservazione dell’edificio, le difficoltà di accesso veicolare e pedonale al fondo, la vicinanza ad una strada di grande traffico con tutti gli inconvenienti del caso, così come pure gli oneri gravanti sul fondo. Inoltre, sempre per i ricorrenti, il reddito presunto dell’immobile calcolato in CHF 17'461.72 appare manifestamente eccessivo.
In sede di sopralluogo esperito il 27 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio sub. A è strutturato su due piani:
ripostigli;
bagno e una toilette. L’edificio si presenta essenzialmente nello stato originale ad eccezione dei bagni, che sono stati rifatti e, parzialmente, dei pavimenti. L’accesso su Via __________ risulta difficoltoso. Per quanto riguarda invece il sub. D il Tribunale ha preso atto che è stata creata una canaletta interna per raccogliere l’acqua che filtra all’interno.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
6.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1. Come accertato in sede di sopralluogo, l’edificio principale sub. A si trova sostanzialmente nella sua struttura originale. Alla luce dell’anno di costruzione – risalente tra il 1946 e il 1954 (cfr. dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare modulo 1 p.to 2.4) – e del rifacimento dei bagni e dell’impianto elettrico avvenuti nel 2000, nonché per quanto verificato durante il sopralluogo, il Tribunale ritiene più confacente alla fattispecie concreta e più corrispondente alla situazione di fatto considerare un correttivo di vetustà del -47% e non solo del -28% per l’edificio principale sub. A, rispettivamente del -60% per l’edificio accessorio sub. B e del -5% per i garages sub. D.
7.2. La vicinanza del fondo con Via __________, strada particolarmente frequentata ed il relativo accesso difficoltoso devono inoltre essere correttamente considerati, ciò che permette a questo Tribunale di ridurre il valore metrico del terreno di un ulteriore -10%. In sostanza il correttivo per esposizione del terreno viene aumentato dal -10% al -20% con la conseguente riduzione del valore da CHF 270.-- /mq. a CHF 240.--/mq..
Questo Tribunale ritiene invece che gli oneri ed i diritti di passo iscritti a RF a carico ed a favore del mappale qui in oggetto in sostanza si compensano.
7.3. Gli elementi suesposti hanno inevitabilmente una certa influenza anche sul valore di reddito degli edifici, che complessivamente viene ridotto da CHF/annui 17'461.72 a 16'356.06.
7.4. Ciò detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare aumenti da CHF 107'639.—a CHF 113'652.--, così come pure il valore dell’autorimessa sub. D da CHF 14'000.—a CHF 17'000.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi edificati considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito. Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17 cpv. 3 Lst.), l’applicazione della media ponderata può dunque comportare, come in questo caso, l’aumento del valore del terreno complementare rispettivamente di altri edifici accessori.
7.5. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1 Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. n. 2148 RFD di __________ stabilito in CHF 273'012.--, come da scheda di calcolo annessa.
8.2 La tassa di giustizia di CHF 500.—è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto ed il valore ufficiale di stima del mappale no. 2148 RFD di __________ stabilito in CHF 273'012.--, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia di fr. 500.— è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione e definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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