AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2006.185
Data decisione, Autorità: 18.10.2006, TRAM
Titolo: Trasformazione di uno stabile d'appartamenti situato nel centro storico in uno stabile d'affittacamere alla condizione di versare un contributo sostitutivo di fr. 70'000.- per posteggi mancanti
Incarto n. 52.2006.185 52.2006.189
Lugano 18 ottobre 2006
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi (a) 30 maggio 2006 e (b) 31 maggio 2006 di
a)
b)
L__________, , patrocinata da: avv. C__________, ,
A__________, , patrocinato da: avv. dott. C__________, ,
contro
la decisione 9 maggio 2006 del Consiglio di Stato (n. 2237) che respinge le impugnative presentate dagli insorgenti avverso le decisioni:
a. 2 novembre 2005 del municipio di B__________, che rilascia al ricorrente A__________ la licenza edilizia per trasformare uno stabile d'appartamenti situato nel centro storico (part. 1171) in uno stabile d'affittacamere alla condizione di versare un contributo sostitutivo di fr. 70'000.- per posteggi mancanti; b. 3 novembre 2005 del municipio di B__________ che vieta al ricorrente A__________ l'uso a scopo di posteggio del piazzale esistente sulla part. 1166;
viste le risposte:
14 giugno 2006 del municipio di B__________;
14 giugno 2006 del Consiglio di Stato;
al ricorso sub a)
2 giugno 2006 delle comunioni ereditarie fu A. __________;
14 giugno 2006 del Consiglio di Stato;
14 giugno 2006 del municipio di B__________;
19 giugno 2006 dell'avv. P__________;
30 giugno 2006 di L__________;
al ricorso sub b)
preso atto della replica 9 agosto 2006 del ricorrente A__________ e delle dupliche:
23 agosto 2006 di L__________;
23 agosto 2006 dell'avv. P__________;
22 agosto 2006 del Consiglio di Stato;
6 settembre 2006 del municipio di B__________;
7 settembre 2006 delle comunioni ereditarie fu A.__________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il 25 luglio 2005 il ricorrente A__________ ha chiesto al municipio di B__________ il permesso di ristrutturare uno stabile di sei appartamenti, situato nel centro storico cittadino, sotto la stazione FFS (part. 1171). Il progetto prevede di ricavarvi trenta appartamenti monolocali e di realizzare cinque nuovi stalli per veicoli su un terreno (part. 1166) situato nelle immediate vicinanze, che da molti anni viene utilizzato come parcheggio.
Alla domanda si sono opposti numerosi vicini, fra cui la ricorrente L__________, proprietaria di alcuni appartamenti situati ad un centinaio di metri dallo stabile da ristrutturare. Gli opponenti paventavano essenzialmente che i monolocali potessero essere utilizzati come postribolo.
Raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 2 novembre 2005 il municipio ha autorizzato la trasformazione richiesta, ma ha negato la licenza per i posteggi e chiesto il versamento di un contributo sostitutivo di fr. 70'000.- per 7 posteggi mancanti. In pari tempo, ha respinto le opposizioni dei vicini.
Con decisione del giorno seguente l'esecutivo comunale ha inoltre vietato al ricorrente L__________ di utilizzare il piazzale esistente sulla part. 1166 al di fuori del fabbisogno risultante dai contenuti delle attività presenti nello stabile principale esistente sullo stesso fondo.
Contro la licenza è insorta davanti al Consiglio di Stato l'opponente F__________. A__________ ha invece impugnato la clausola della licenza che gli imponeva il pagamento di un contributo sostitutivo e la decisione che gli vietava di utilizzare la part. 1166 a scopo di posteggio.
B. Con giudizio 9 maggio 2005 il Consiglio di Stato ha confermato la controversa licenza, respingendo sia l'impugnativa contro di essa inoltrata dall'opponente L__________, sia il ricorso inoltrato da A__________ contro il contributo per posteggi mancanti, impostogli a titolo di condizione.
A mente dell'Esecutivo cantonale il cambiamento delle condizioni di utilizzazione dell'immobile sarebbe pienamente conforme alla funzione residenziale della zona del centro storico. Il timore che i monolocali possano fungere da postribolo non giustificherebbe un diniego del permesso.
Con lo stesso giudizio il Governo ha in seguito annullato il divieto d'uso del parcheggio esistente sulla part. 1166, ritenendolo ingiustificato al cospetto della lunga tolleranza di tale uso dimostrata dall'autorità comunale. Trattandosi di un impianto che non è mai stato formalmente autorizzato, il Consiglio di Stato ha tuttavia rinviato gli atti al municipio affinché richiedesse al ricorrente L__________ la presentazione di una domanda di costruzione in sanatoria per tutto il posteggio.
C. Contro il predetto giudizio governativo si aggravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo tanto l'opponente L__________, quanto il beneficiario della controversa licenza.
La prima ne chiede l'annullamento, riproponendo in questa sede le censure sollevate senza successo in prima istanza.
A__________ contesta invece il rinvio degli atti al municipio affinché gli ordini l'inoltro di una domanda di costruzione in sanatoria per il posteggio esistente da anni sulla part. 1166. Chiede inoltre che sia annullato il contributo sostitutivo impostogli per posteggi mancanti.
D. All'accoglimento dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
Ad identica conclusione perviene il municipio, contestando le tesi degli insorgenti con argomenti che per quanto necessario verranno discussi nei seguenti considerandi.
I ricorrenti, dal canto loro, si avversano vicendevolmente.
E. Con la replica, il ricorrente L__________ ribadisce che da oltre trent'anni la part. 1166 è utilizzata come posteggio, aperto ad una cerchia indeterminata di utenti. L'esperimento di una procedura di rilascio del permesso in sanatoria sarebbe pertanto ingiustificato.
Il municipio ed i resistenti B__________ e F__________ sottolineano dal canto loro che il posteggio era utilizzato dalle PTT/FFS e non comprendeva le aree liberate a seguito della demolizione di alcuni manufatti, che verrebbero ora adibite a posteggio a favore dello stabile del ricorrente.
Considerato, in diritto
1.1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE.
1.2. La legittimazione attiva della ricorrente L__________ ad impugnare il giudizio che conferma la controversa licenza è certa (art. 43 PAmm). Se fosse effettivamente abilitata anche ad opporsi alla domanda di costruzione è questione di merito.
Il ricorrente A__________ è di principio legittimato ad impugnare il giudizio governativo nella misura in cui conferma il contributo sostitutivo impostogli dal municipio per posteggi mancanti. La sua qualità per agire in giudizio va pure ammessa nella misura in cui contesta il rinvio degli atti al municipio affinché gli imponga di presentare una domanda di costruzione in sanatoria per tutti i posteggi esistenti sulla part. 1166. Nella misura in cui sottende l'accertamento dell'inesistenza di un valido titolo che autorizzi i posteggi esistenti, il provvedimento, ancorché di natura incidentale, è invero atto a pregiudicare irrimediabilmente gli interessi dell'insorgente .
1.3. Ferme queste premesse, i ricorsi, tempestivi, sono ricevibili in ordine. Avendo il medesimo fondamento di fatto, possono essere decisi con un unico giudizio (art. 51 PAmm), sulla base degli atti (art. 18 PAmm). Le prove chieste dagli insorgenti non appaiono atte a procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio. La situazione dei luoghi, oltre ad essere nota a questo tribunale per conoscenza diretta, risulta in effetti chiaramente dalle planimetrie e dalle fotografie annesse all'incarto.
Nulla può d'altro canto essere dedotto dagli atti di polizia richiamati dalla ricorrente L__________ per dimostrare che lo stabile da ristrutturare, in passato, è già stato coinvolto in operazioni di polizia volte a reprimere l'esercizio della prostituzione. Rilevante ai fini del giudizio può essere soltanto l'utilizzazione indicata dall'istante in licenza. Abusi verificatisi in passato non permettono di giungere a diversa conclusione.
2.2. Nel caso concreto, la ricorrente L__________, proprietaria di alcuni appartamenti situati ad un centinaio di metri dallo stabile in oggetto, si è opposta alla domanda di costruzione, obiettando che i monolocali verrebbero utilizzati per l'esercizio della prostituzione, ovvero per attività di natura mercantile, che non possono essere qualificate come semplice lavoro a domicilio.
Il municipio non ha eccepito la sua qualità di opponente. Il Consiglio di Stato, a sua volta, le ha riconosciuto la legittimazione attiva. A torto, tuttavia, poiché come proprietaria di appartamenti situati ad un centinaio di metri di distanza dal fondo del ricorrente L__________ l'insorgente non appartiene a quella limitata e qualificata cerchia di persone, la cui situazione appare legata all'oggetto del provvedimento censurato da un rapporto sufficientemente stretto ed intenso, che permetta di distinguerla da quella del resto della collettività. Oggetto della domanda di costruzione non è invero la realizzazione di un bordello, ma la trasformazione di sei appartamenti in trenta monolocali, che per l'uso abitativo al quale sono destinati non possono ingenerare ripercussioni percettibili negli appartamenti dell'opponente.
Il fatto che il Consiglio di Stato abbia rigettato la sua impugnativa nel merito, invece che in ordine per carenza di legittimazione attiva non permette comunque di giungere a conclusioni a lei più favorevoli, poiché le obiezioni sollevate andavano in ogni caso respinte. La domanda di costruzione prevede infatti di continuare a destinare i locali all'uso residenziale. Anche ammettendo che integrino gli estremi di un cambiamento di destinazione, le nuove modalità di utilizzazione non si distinguono in misura significativa dalle precedenti. Il fatto che la nuova utilizzazione implichi il conseguimento di un permesso di affittacamere, fondato sulla legge sugli esercizi pubblici, non permette di giungere a conclusioni più favorevoli all'insorgente. Dal profilo del diritto pianificatorio ed edilizio non sussistono invero differenze apprezzabili tra la locazione di monolocali per più di tre mesi e la locazione di camere ammobiliate per meno di tre mesi. Pur essendo assoggettata all'obbligo della patente d'esercizio pubblico, la locazione professionale di camere per meno di tre mesi non implica alcun servizio di tipo alberghiero. Né si distingue dalla locazione, che può essere altrettanto professionale, di camere per periodi più lunghi. Dal profilo del diritto pianificatorio e delle modalità di utilizzazione, la durata della locazione è tutto sommato irrilevante (STA 9.12.02 in re IAV SA).
Nella misura in cui conferma la licenza edilizia, il giudizio governativo censurato resiste dunque alle critiche dell'opponente.
Il contributo sostitutivo per posteggi mancanti è pari al 30% del costo di costruzione del posteggio, compreso il valore del terreno (art. 53 cpv. 4 NAPR).
3.2. Rilasciando la licenza in esame, il municipio ha stabilito anzitutto che la controversa trasformazione esigeva la formazione di 7 posteggi. La realizzazione dei 5 posteggi che il ricorrente L__________ intendeva approntare sulla part. 1166 non è stata autorizzata, poiché ritenuta incompatibile con i valori pianificatori del comparto. Conseguentemente, la licenza è stata subordinata al pagamento di un contributo sostitutivo di fr. 70'000.- per i 7 posteggi mancanti.
Il ricorrente non contesta il diniego del permesso per i 5 posteggi che intendeva realizzare sulla part. 1166 e mettere a disposizione dello stabile dedotto in trasformazione. Parimenti non contesta né l'ammontare del contributo sostitutivo calcolato per ogni singolo posteggio (fr. 10'000.-), né il numero (7) di posteggi mancanti. L'insorgente contesta tuttavia il contributo impostogli, sostenendo che il fabbisogno di posteggi potrebbe essere coperto da quelli esistenti sulla part. 1166.
L'eccezione va disattesa, poiché i posteggi esistenti su quel fondo non sono mai stati formalmente autorizzati. Invano obietta l'insorgente che esisterebbero da molti anni e che qualsiasi provvedimento di ripristino sarebbe perento. Decisiva, ai fini del presente giudizio, è unicamente la circostanza che tali posteggi non sono sorretti da alcun valido titolo che li autorizzi. Nemmeno il ricorrente è invero in grado di dimostrarne la legittimità producendo una qualsivoglia autorizzazione. Giustificata appare dunque l'imposizione del controverso contributo sostitutivo. Resta ovviamente riservata al ricorrente la facoltà di chiederne in futuro la restituzione (art. 53 cpv. 4 NAPR), previo conseguimento di un permesso di costruzione in sanatoria.
4.Accertata l'inesistenza di un valido titolo che autorizzi il posteggio esistente sulla part. 1166, il Consiglio di Stato ha disposto il rinvio degli atti al municipio affinché ordini al ricorrente L__________ di presentare una domanda di costruzione in sanatoria per l'intero posteggio.
Il provvedimento di rinvio travalica i limiti della vertenza sottoposta al giudizio del Governo per assumere le connotazioni di un intervento dell'autorità di vigilanza sui comuni (art. 194 seg. LOC). Entro questi limiti, esso prefigura inoltre una reformatio in peius del controverso divieto d'uso, disposta senza essere preventivamente prospettata all'insorgente, come esige il diritto di essere sentito (Marco Borghi/Guido Corti, Compendio di procedura amministrativa ticinese, ad art. 59 PAmm, n. 2 a).
Già come provvedimento dell'autorità di vigilanza sui comuni il rinvio non può essere confermato. L’art. 196c cpv. 1 LOC subordina infatti l'intervento dell'autorità di vigilanza all'esistenza di una manifesta violazione del diritto (lett. a), rispettivamente di un interesse collettivo preponderante (lett. b). Presupposti, questi, che in concreto non sono dati. Anzitutto, perché la tolleranza dell'uso del fondo a scopo di posteggio, dimostrata dal municipio per lunghi anni malgrado la mancanza di una formale autorizzazione, non costituisce una manifesta violazione del diritto. In secondo luogo, perché nessun interesse collettivo preponderante esige un intervento dell'autorità di vigilanza per ripristinare una situazione conforme al diritto.
Il ricorso di A__________ va quindi accolto nella misura in cui è rivolto contro il rinvio degli atti all'autorità comunale affinché gli imponga di inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria per l'uso dell'intero parcheggio.
La tassa di giustizia è suddivisa fra i ricorrenti proporzionalmente al rispettivo grado di soccombenza al pari delle ripetibili nella misura in cui non risultino compensate.
Per questi motivi,
visti gli art. 21 LE; 12 NAPPCS di B__________; 53 NAPR di B__________; 194, 196c LOC; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;
dichiara e pronuncia:
1.1.1. Il ricorso di L__________ è respinto.
1.2. Il ricorso di A__________ è parzialmente accolto.
§ Di conseguenza, il dispositivo n. 2 della decisione 9 maggio 2006 del Consiglio di Stato (n. 2237) è annullato nella misura in cui rinvia gli atti al municipio affinché imponga al ricorrente A__________ di inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria per l'uso della part. 1166 come posteggio.
2.La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è suddivisa fra le parti come segue:
fr. 1'500.- a carico della ricorrente L__________;
fr. 1'000.- a carico del ricorrente A__________;
fr. 500.- a carico del resistente P__________.
3.La ricorrente L__________ verserà fr. 1'500.- ad A__________ a titolo di ripetibili.
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;
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terzi implicati
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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