AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2006.50
Data decisione, Autorità: 19.10.2006, IICCA
Titolo: Procedura di sfratto per cava in seguito a disdetta di affitto, non sospensione per pendenza di azione in accertamento della nullità della disdetta
Incarto n. 12.2006.50
Lugano 19 ottobre 2006/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Lardelli e Pellegrini (quest’ultimo in sostituzione del giudice Walser, escluso)
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.104 (procedura di sfratto) della Pretura del Distretto di Riviera promossa con istanza 25 ottobre 2004 da
AO 1 rappr. dall’ RA 2
contro
AP 1 rappr. dall RA 1
chiedente lo sfratto della convenuta dall’intera superficie (circa 8290 m2) della cava n. 9 situata sul fondo n. __________ RFD __________ di sua proprietà e la riconsegna dell’immobile libero da macchinari e attrezzi, con la comminatoria dell’azione penale in caso di disobbedienza a decisione dell’autorità;
domanda alla quale la convenuta si è opposta e che il Pretore – dopo aver sospeso la causa su richiesta dell’istante – ha accolto con decreto del 6 febbraio 2006;
appellante la convenuta, la quale con atto di appello 15 febbraio 2006 chiede – previa concessione dell’effetto sospensivo - la riforma del decreto pretorile e l’annullamento dello sfratto, con protesta di spese e ripetibili;
accordato dal Presidente della Camera effetto sospensivo con decreto 21 febbraio 2006;
mentre l’istante con osservazioni 28 marzo 2006 postula la reiezione dell’appello e la conferma del giudizio pretorile;
considerando
in fatto: A. AP 1 conduce in affitto dal 5 marzo 1990 la cava di granito n. __________ situata in località “R__________” sul fondo n. __________ RFD __________, proprietà del Patriziato di __________. Locatrice e affittuaria hanno stipulato il 20 novembre 1992 un contratto di affitto con il quale hanno regolato retroattivamente i reciproci rapporti dal 1° gennaio 1991 al 31 dicembre 1991. Il contratto prevedeva un fitto annuo di fr. 6'200.- adeguato annualmente in base all’indice dei prezzi al consumo con una clausola di rinnovo tacito di anno in anno in mancanza di disdetta con sei mesi di preavviso (doc. A). Il Patriziato di __________ ha disdetto il contratto di affitto il 27 maggio 2002 per il 31 dicembre 2002 (doc. B). AP 1 si è rivolta il 26 giugno 2002 alla Pretura di Riviera con una petizione nella quale ha chiesto l’annullamento della disdetta per manifesto abuso di diritto (incarto OA.2002.19). Nel contempo essa ha avviato una procedura amministrativa, contestando la decisione del Patriziato davanti al Consiglio di Stato e poi al Tribunale cantonale amministrativo. Quest’ultimo ha statuito con sentenza 14 aprile 2003 (inc. 52.2002.358) sul ricorso di AP 1, ritenendo che la vertenza rientrava nella giurisdizione civile e non in quella amministrativa. AP 1 ha pertanto riattivato la procedura davanti alla Pretura di Riviera, che era stata sospesa in attesa delle decisioni emanate dalle autorità amministrative. Un’istanza provvisionale presentata il 4 giugno 2003 dall’attrice, intesa a ottenere la sospensione degli effetti della disdetta, è stata accolta in via supercautelare dal Pretore con decreto del 16 giugno 2003 e poi respinta il 1° settembre 2004. La II Camera civile del Tribunale d’appello ha dichiarato inammissibile il 23 maggio 2005 (inc. 12.2004.176) l’appello interposto il 14 settembre 2004 da AP 1 contro tale decreto, al quale aveva concesso effetto sospensivo l’11 novembre 2004.
B. Nel frattempo il Patriziato di AO 1 ha instato il 25 ottobre 2004 per ottenere dal Pretore di Riviera lo sfratto di AP 1 dalla cava n. __________. Su richiesta dell’istante il Pretore ha sospeso la procedura il 22 novembre 2004 e l’ha riattivata il 10 novembre 2005. All’udienza del 15 dicembre 2005 l’istante ha confermato le sue domande, alle quali si è opposta la convenuta. Il Pretore ha accolto l’istanza di sfratto con decreto 6 febbraio 2006 e ha posto a carico di AP 1 la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese. La convenuta è insorta il 15 febbraio 2006 contro il citato decreto di sfratto, chiedendone – previa concessione dell’effetto sospensivo – l’annullamento. Il Presidente della Camera ha concesso al gravame effetto sospensivo con decreto 21 febbraio 2006. Nelle osservazioni del 28 marzo 2006 il Patriziato diAO 1 ha postulato la reiezione dell’appello e la conferma del decreto di sfratto.
e ritenuto
in diritto:
Giusta l’art. 506 CPC nei casi di cessata locazione o affitto, per qualsiasi motivo, o di comodato, non avvenendo la riconsegna della cosa locata, affittata o data in comodato, il locatore può domandare direttamente lo sfratto al Pretore con istanza motivata. Presupposti sostanziali dello sfratto, che il giudice esamina d’ufficio, sono l’inesistenza di una causa giuridica valida per l’occupazione del bene e la mancata riconsegna del medesimo.
Nella fattispecie il Pretore ha decretato lo sfratto dopo aver constatato che la procedura, di carattere sommario ed urgente, non poteva essere sospesa in attesa della definizione della causa di merito sull’annullamento della disdetta e pronunciandosi a titolo pregiudiziale è giunto alla conclusione che il proprietario del fondo aveva validamente disdetto il contratto di affitto per la scadenza contrattuale del 31 dicembre 2002 e che durante le procedure amministrative aveva sempre manifestato l’intenzione di non continuare i rapporti contrattuali e di ottenere la riconsegna dell’immobile.
Dopo una lunga introduzione sulla cronistoria dei rapporti contrattuali tra le parti, l’appellante rimprovera al Pretore di aver ammesso a torto la validità della disdetta. La convenuta non contesta che quella del 27 maggio 2002 rispecchia formalmente la scadenza e il preavviso previsto dal contratto ma afferma che nella sostanza essa è lesiva della parità di trattamento e configura un abuso di diritto, tanto che ne ha chiesto tempestivamente l’annullamento con la causa ancora pendente davanti alla Pretura. Il primo giudice non poteva quindi ritenere valida la disdetta in assenza di una decisione di merito cresciuta in giudicato su questo tema e di conseguenza, prosegue l’appellante, non poteva pronunciare lo sfratto, poiché il contratto di affitto è ancora in vigore fino a decisione giudiziaria nel merito della causa. L’istanza doveva dunque essere respinta.
L’istante ha fondato la sua domanda di sfratto sulla disdetta del contratto di affitto da lei inviata alla convenuta il 27 maggio 2002 per la scadenza contrattuale del 31 dicembre 2002 (doc. B). L’appellante non contesta che la disdetta rispetta formalmente il termine di preavviso di sei mesi previsti dal contratto, corrispondente a quello di legge, pari a sei mesi per la fine di un anno (art. 295 cpv. 3 CO, Studer, Basler Kommentar OR-I, 3a ed., n. 4 ad art. 295), trattandosi di un contratto ricondotto tacitamente di anno in anno. L’appellante ritiene nondimeno che la nota disdetta non esplichi effetti in forza dell’azione di annullamento da lei promossa il 27 giugno 2002 (inc. OA2002.19) e che pertanto difettava nella fattispecie uno dei presupposti dello sfratto, vale a dire la validità della disdetta. A torto. In quanto affittuaria di una cava, che non rientra nella nozione di locale commerciale, la convenuta non beneficia della protezione dalle disdette abusive (FF 1985 I 1287; Studer, Basler Kommentar OR-I, 3a ed., n. 2 ad art. 300; Higi, Zürcher Kommentar, Die Pacht, n. 12 ad art. 300), come del resto essa ammette nel proprio gravame (pag. 11). L’appellante non poteva dunque contestare la validità della disdetta ed ottenerne eventualmente l’annullamento secondo le norme previste dagli art. 271 segg. CO. La convenuta ha così promosso una causa di annullamento della disdetta (recte: azione in constatazione della nullità della disdetta) fondata sull’abuso di diritto ai sensi dell’art. 2 cpv. 2 CC, partendo dalla premessa che ciò fosse sufficiente per inibire gli effetti della disdetta. Se non che, la disdetta del contratto di affitto del 27 maggio 2002 è una dichiarazione unilaterale di volontà con effetto formatore (Higi, Zürcher Kommentar, n. 6 ad art. 296) che ha messo fine al contratto di affitto (Higi, op. cit., n. 7 ad art. 296 CO) per il 31 dicembre 2002. Contrariamente a quanto sembra ritenere l’appellante, la dichiarazione unilaterale di volontà del locatore è sufficiente per porre fine al contratto (Tercier, Le droit des obligations, 3a ed., Zurigo 2004, n. 261 pag. 64), senza che sia necessario l’intervento del giudice. La disdetta esplica quindi effetti anche in pendenza della causa di merito intesa all’accertamento della sua nullità (Ducrot, La procédure d’expulsion du locataire ou du fermier non agricole: quelques législations cantonales au regard du droit fédéral, Zurigo 2005, pag. 182). A torto l’appellante si duole del fatto che con la procedura di sfratto, di natura sommaria, il giudice abbia statuito sulla validità della disdetta contestata con una causa ordinaria. Il giudice dello sfratto deve decidere, a titolo pregiudiziale, il quesito di sapere se la disdetta è giuridicamente valida, dal profilo formale e materiale, ossia che non è inefficace, nulla o annullabile (Hohl, Procédure civile, tome II, Berna 2002, n. 2525 e 2526 pag. 188; Cocchi/Trezzini, Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, m. 14 ad art. 506; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, m. 25 ad art. 506). Né il giudice dello sfratto poteva sospendere la procedura, di natura sommaria e urgente, per attendere l’esito di una procedura ordinaria (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 8 ad art. 107, idem, App 2000/2004, m. 12 ad art. 107). La conclusione del giudice dello sfratto, che ha accertato a titolo pregiudiziale la validità della disdetta del 27 maggio 2002, regge dunque alla critica.
È pacifico che la convenuta non ha riconsegnato la cava alla proprietaria alla scadenza del 31 dicembre 2002. Le modalità con le quali l’istante ha presentato la domanda di sfratto non configurano un qualsivoglia abuso di diritto, né si può ritenere che si sia instaurato un nuovo contratto di affitto per atti concludenti. L’istante ha dichiarato a più riprese di non essere interessato alla conclusione di un nuovo contratto e di ritenere abusiva l’occupazione della cava (cfr. lettere 10 novembre 2003, 6 febbraio, 22 aprile e 23 agosto 2004, inc. OA.2002.19) e ha promosso l’istanza di sfratto il 25 ottobre 2004, dopo la fine della procedura amministrativa e la revoca della decisione supercautelare che gli impediva di agire in tal senso. La convenuta, infatti, ha avviato diverse procedure parallele per opporsi alla disdetta del 27 maggio
Essa si è rivolta sia alle autorità amministrative, contestando con ricorso 12 giugno 2002 la legittimità dell’operato del Patriziato (doc. O, inc. OA.2002.19), sia a quelle civili, promuovendo il 26 giugno 2002 un’azione di annullamento della disdetta per abuso di diritto e chiedendo l’adozione di misure cautelari volte a “sospendere ogni effetto della disdetta e di far ordine al Patriziato di ritirare, rispettivamente astenersi da ogni atto o provvedimento che ostacoli l’esecuzione del contratto di affitto”. In ambito amministrativo la vertenza è terminata con la sentenza emanata il 14 aprile 2003 dal Tribunale cantonale amministrativo, mentre in sede civile il Pretore ha dapprima accolto senza contraddittorio la domanda cautelare il 16 giugno 2003, e l’ha poi respinta dopo istruttoria con decreto 1° settembre 2004.
Ne deriva che in concreto sono adempiuti entrambi i requisiti di una domanda di sfratto, vale a dire l’esistenza di una valida disdetta del contratto di affitto e la mancata riconsegna del bene locato alla scadenza del contratto (art. 506 CPC). L’appello, infondato, deve di conseguenza essere respinto.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e sono pertanto a carico dell’appellante.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
L’appello 15 febbraio 2006 di AP 1 è respinto.
Le spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 150.-
b) spese fr. 50.-
fr. 200.-
già anticipate dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere all’appellato fr. 800.- a titolo di ripetibili di appello.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Riviera.
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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