AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2006.58
Data decisione, Autorità: 05.10.2006, IICCA
Titolo: condizioni di validità della disdetta straordinaria per violazione del dovere di diligenza e di riguardo verso i vicini, persistere dei dissidi dopo la diffida causata da petizione di protesta
Incarto n. 12.2006.58
Lugano 3 ottobre 2006/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2005.138 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 11 luglio 2005 da
AP 1 rappr. da RA 2
contro
AO 1 rappr. da RA 1
per chiedere l’annullamento della decisione emanata il 10 giugno 2005 dall’autorità di conciliazione di Chiasso e l’annullamento della disdetta del contratto di locazione per il 31 maggio 2005, domande alle quali si è opposta la convenuta e che il Segretario assessore ha respinto con sentenza 15 febbraio 2006;
appellante l’istante, la quale con atto di appello del 27 febbraio 2006 chiede che l’impugnato giudizio sia riformato nel senso di annullare la disdetta 14 aprile 2005;
mentre la convenuta ha proposto nelle proprie osservazioni la reiezione dell’appello e la conferma del giudizio di prima sede;
letti ed esaminati gli atti di causa,
considerato
in fatto: A. La AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, con contratto del 13 gennaio 2004, un appartamento di 3 locali, interno 16 al quinto piano dello stabile denominato B__________ in via __________ a C__________, dal 1° maggio 2004 al 30 aprile 2007, per un canone mensile di locazione di fr. 718.- oltre un acconto di fr. 60.- mensili per le spese di riscaldamento e di acqua calda e un importo fisso di fr. 17.- mensili per le spese di pulizie delle scale (doc. F, incarto richiamato dall’Ufficio di conciliazione). Il 10 novembre 2004, 17 abitanti dello stabile hanno segnalato al Comitato della locatrice il comportamento di AP 1, da loro ritenuto insopportabile (doc. F), e hanno chiesto l’adozione di provvedimenti per riportare la tranquillità nell’immobile. L’amministrazione dello stabile ha comunicato a AP 1, con raccomandata 31 gennaio 2005, l’esistenza delle proteste e l’ha diffidata dal persistere nel mancato rispetto dei turni di utilizzazione della lavanderia, nell’apertura delle finestre delle scale durante il periodo invernale e nell’inveire contro gli altri inquilini, con l’avvertenza che in caso di persistenza della violazione degli obblighi contrattuali avrebbe disdetto il contratto di locazione per motivi gravi ai sensi dell’art. 266g CO (doc. C). La conduttrice ha contestato il 7 febbraio 2005 l’esistenza di violazioni contrattuali (doc. D) e il 18 marzo 2005 ha invitato l’amministrazione a intervenire presso gli inquilini che la screditavano (doc. G). Il 14 aprile 2005 la AO 1 ha inviato a AP 1 mediante il formulario ufficiale la disdetta del contratto di locazione per il 31 maggio 2005, motivandola con l’art. 257f CO (doc. B).
B. AP 1 si è rivolta il 12 maggio 2005 all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di C__________ per contestare la disdetta, in via subordinata chiedere la proroga del contratto di locazione. L’Ufficio di conciliazione ha respinto l’istanza e ha accertato la validità della disdetta con decisione del 10 giugno 2005 (doc. L). AP 1 __________ ha presentato l’11 luglio 2005 alla Pretura di Mendrisio-Sud un “ricorso” (recte: istanza) per ottenere l’annullamento della decisione 10 giugno 2005 e della disdetta 14 aprile 2005. All’udienza del 21 settembre 2005 l’istante ha confermato la contestazione della disdetta, mentre la convenuta ne ha ribadito la validità. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale e nei loro memoriali conclusivi hanno confermato le rispettive domande di giudizio. Statuendo il 15 febbraio 2006, il Segretario assessore ha respinto l’istanza e ha posto a carico dell’istante la tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese, con l’obbligo di rifondere alla convenuta fr. 1’200.- per ripetibili.
C. AP 1 __________ è insorta il 27 febbraio 2006 con un atto d’appello nel quale chiede l’accoglimento dell’istanza di contestazione della disdetta. La convenuta ha proposto la reiezione dell’appello con le sue osservazioni.
e ritenuto
in diritto: 1. Nella fattispecie il Segretario assessore ha rilevato che la locatrice aveva disdetto il contratto di locazione il 14 aprile 2005 per il 31 maggio 2005, dopo aver diffidato la conduttrice il 30 gennaio 2005 a voler rispettare gli impegni contrattuali, in particolare i turni della lavanderia e il rispetto nei confronti degli altri inquilini. Egli ha ritenuto che l’invio della diffida il 30 gennaio 2005, poco meno di tre mesi dopo una protesta scritta di 17 abitanti dell’immobile, non fosse abusivo, poiché la locatrice doveva verificare le generiche lamentele degli altri inquilini prima di agire, e che la mancata assegnazione di un termine per mettere fine al comportamento rimproverato alla conduttrice non fosse condizione di validità della comminatoria, chiara a precisa. Nel merito dei rimproveri, il primo giudice ha considerato che la conduttrice era in situazione di conflitto con diversi altri inquilini fin dal momento in cui si è trasferita nella casa B__________, sia per la sua scarsa disciplina nell’uso della lavanderia sia per gli insulti e le minacce rivolti ad altre inquiline e che tale comportamento non era cessato dopo la diffida del 31 gennaio 2005, tanto che vi sono state querele reciproche. Date tali premesse, il Segretario assessore è giunto alla conclusione che la disdetta del 14 aprile 2005 era valida e ha respinto l’istanza 11 luglio 2005.
L’appellante rimprovera al Segretario assessore di aver ammesso a torto la validità della disdetta 14 aprile 2005. Essa contesta di aver mai violato i propri obblighi contrattuali e ritiene nulla la disdetta per carenza dei presupposti legali. In primo luogo l’istante rileva che la locatrice le ha inviato la diffida solo il 30 gennaio 2005, allorquando la lettera di protesta degli altri inquilini risaliva al 10 novembre 2004, senza aver nulla intrapreso in tale periodo per chiarire la situazione o per sanare i dissidi. Inoltre, prosegue la conduttrice, la diffida conteneva il richiamo a norme di legge errate e la disdetta del 14 aprile 2005 è stata notificata senza che nell’intervallo si fosse verificato un episodio di sua intemperanza tale da giustificare la rescissione straordinaria del contratto. Per altro, sostiene l’istante, le deposizioni dei testimoni su cui il primo giudice ha fondato il proprio giudizio (O__________ , D) sono viziate dall’astio e dall’inimicizia e sono in contrasto con quelle rese da altri testimoni.
La
locatrice ha motivato la disdetta del contratto di locazione con la violazione
da parte dell’appellante dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini,
ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO. La disdetta straordinaria ai sensi dell’art.
257f cpv. 3 CO richiede, cumulativamente, la violazione dell’obbligo di
diligenza e di riguardo verso i vicini, l’invio di un avvertimento scritto al
conduttore (DTF 132 III 109 consid. 5 pag. 114 in fine; Lachat, Commentaire romand CO I,
obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini, il carattere intollerabile del
mantenimento del contratto per il locatore o gli altri abitanti e il rispetto
di un termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (sentenza del
Tribunale federale del 20.2.2004 4C.306/2003 pubblicata in SJ 126/2004 I pag.
439). Spetta al locatore provare che sono adempiute tutte le
condizioni per la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO (Weber, op. cit., n.
8). La mancanza di una sola di tali condizioni cumulative comporta
l’inefficacia della disdetta straordinaria (Lachat, op. cit., n. 12).
Nella fattispecie è indiscusso che l’amministrazione ha notificato il 14 aprile 2005 la disdetta del contratto di locazione mediante il formulario ufficiale per il 31 maggio 2005 (doc. B), di modo che ha rispettato il termine di preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese. Occorre dunque, per verificare la validità della disdetta straordinaria notificata a motivo della violazione del dovere di riguardo e di diligenza verso i vicini, esaminare se la conduttrice aveva violato tale obbligo contrattuale prima del 30 gennaio 2005, se è stata avvertita per iscritto, se ha nuovamente violato l’obbligo contrattuale dopo la diffida e infine se il mantenimento del contratto fino alla scadenza contrattuale del 30 aprile 2007 fosse intollerabile per la locatrice o gli altri abitanti della casa.
L’amministrazione ha inviato la lettera di diffida il 30 gennaio 2005 dopo aver ricevuto la protesta di 17 abitanti della casa nel novembre
Il primo giudice ha ritenuto che in concreto l’attesa di quasi tre mesi era ancora adeguata, tenuto conto della necessità di chiarire i fatti e della vicinanza delle festività natalizie. L’appellante ravvisa invece in tale indugio un abuso di diritto tale da inficiare la validità della disdetta. A torto. L’invio della diffida non è vincolato a un termine di legge e se alcuni autori esigono che il locatore diffidi il conduttore non appena a conoscenza della violazione contrattuale (Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2a ed., Zurigo 1991, pag. 315) altri considerano che possa agire entro un termine ragionevole tenuto conto delle circostanze (Higi, Zürcher Kommentar, n. 52 ad art. 257f CO). L’apprezzamento del primo giudice al riguardo resiste alla critica, poiché una petizione di protesta va esaminata con la dovuta cautela (mp 3/05 pag. 167), a maggior ragione quando, come in concreto, il conduttore denunciato ha problemi di salute (doc. 7, incarto UC richiamato). Non vi è quindi dubbio che la locatrice ha inviato alla conduttrice una lettera di diffida in cui elencava in modo chiaro i comportamenti lesivi del dovere di riguardo nei confronti dei vicini. Come rileva l’appellante, la diffida non le impartiva un termine per rimediare alle violazioni contrattuali, ma tale assenza non è richiesta dalla legge e non ne inficia la validità (Weber, Basler Kommentar OR-I, 3a ed., n. 4 ad art. 257f; Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed., n. 2141 pag. 306).
Per quel che concerne la violazione del dovere di diligenza e di riguardo nei confronti dei vicini, l’appellante nega ogni addebito e sostiene di essere vittima del malanimo di alcuni abitanti della casa. Dall’istruttoria è emerso che l’appellante ha avuto litigi con alcuni vicini, alcuni dei quali sfociati in denunce penali (deposizioni G__________ del 7 dicembre 2005, D__________ del 26 ottobre 2005). Alcuni abitanti dello stabile hanno riferito di insulti, parolacce, ingiurie e maldicenze proferite dall’istante già prima del novembre 2004 (deposizioni O__________ e D__________) e che sono continuati anche dopo la notifica della disdetta. Altri inquilini, che in giornata sono fuori casa, hanno raccontato che l’istante è una persona che parla ad alta voce facendo uso di parolacce e che è “un po’ strana, eccentrica” (deposizione R__________, del 26 ottobre 2005) e che ha “disguidi” e “casino” con alcuni inquilini (deposizione I__________, del 26 ottobre 2005). Il portinaio dello stabile ha constatato che l’istante “litigava quasi con tutti”, che con lui non aveva litigato, ma che altri inquilini si lagnavano con lui per i litigi, bussando alla sua porta anche dopo le dieci di sera (deposizione M__________, del 7 dicembre 2005). Le deposizioni più negative nei confronti dell’appellante emanano invero dalle persone che hanno deposto querele penali nei suoi confronti.__________ ha deposto di aver sporto con il marito 5 querele penali contro l’istante, che essa ritiene essere “una persona cattiva e non inquadrata a livello mentale; non voglio dire che sia una pazza. Io la detesto” (deposizione, pag. 3). La moglie di D__________ ha sporto denuncia per calunnia e diffamazione (deposizione, pag. 3). Dall’istruttoria risulta in ogni modo che prima del novembre 2004 l’istante ha insultato con epiteti del tipo “cretina, stupida, ignorante, troia” alcuni inquilini (deposizione D__________, pag. 3) e ha avuto litigi con altri (deposizione O__________, pag. 3), tanto che 17 abitanti dello stabile si sono lamentati il 10 novembre 2004 per il comportamento da lei tenuto. Ricevuta la diffida 30 gennaio 2005, l’istante ha contestato i rimproveri tramite il proprio avvocato il 7 febbraio 2005, chiedendo di avere la lista delle persone che si erano lamentate e riservandosi di sporgere querela penale nei confronti di chi la denigrava (doc. G). Nella prima metà del marzo 2005 vi è stato uno scontro tra l’istante e D__________ (doc. G, 11). A prescindere dalla responsabilità dei partecipanti in tale diverbio e dall’esito delle querele penali, quasi tutte terminate in un non luogo a procedere, rimane il fatto che si è verificato un litigio e che i comportamenti menzionati nella diffida del 30 gennaio 2005 sono continuati (deposizione D__________, pag. 3). Nel 2005 l’istante ha inoltre iniziato a insultare un’altra vicina, il cui marito aveva firmato la lettera di protesta del 10 novembre 2004 (deposizione R__________, 26 ottobre 2005, pag. 2). Quest’ultima ha protestato a più riprese presso l’amministrazione, alla quale ha comunicato prima dell’aprile 2005 che la situazione “era insostenibile e che avrei depositato l’affitto in banca se fosse continuata e che saremmo andati via”. L’istante medesima ha informato l’amministrazione che la situazione nello stabile era tale nella seconda metà di marzo 2005 da richiedere “un pronto e deciso intervento” da parte sua (doc. G). L’appellante rileva che altri vicini non si sono lamentati del suo comportamento. Se non che, costoro escono presto di casa e possono dunque riferire di quello che avviene durante la loro assenza, sicché non vi è contraddizione tra le deposizioni di chi si è lamentato (D__________, O__________, M__________) e di chi non ha rimproveri nei confronti dell’istante (R__________, I__________, Ma__________). Anche a costoro era comunque nota la situazione di dissidio esistente tra l’istante e alcuni altri inquilini.
L’amministrazione ha inviato la disdetta 14 aprile 2005 poco meno di un mese dopo il diverbio tra l’istante e D__________ e lo scambio di corrispondenza tra l’amministrazione e i rispettivi legali (doc. G, 12), facendo uso del formulario ufficiale cantonale e rispettando il termine di 30 giorni per la fine di un mese. Il primo giudice è giunto alla conclusione, dopo un’ampia istruttoria, che la continuazione del contratto di locazione fino alla scadenza del 30 aprile 2007 non poteva ragionevolmente essere imposta alla locatrice, rispettivamente agli altri abitanti dello stabile, viste le circostanze concrete. Il quesito di sapere se il mantenimento del contratto è diventato intollerabile si determina in base alle circostanze concrete del caso e rientra nel potere di apprezzamento del giudice (art. 4 CC; Tercier, op. cit., n. 2141 pag. 306). Nella fattispecie l’apprezzamento operato dal Segretario assessore sfugge alla critica, se si considera la situazione di grave conflitto - non con un solo inquilino ma addirittura con tre - in cui si trovava l’istante, le proteste di numerosi inquilini e le prime minacce di deposito della pigione per riottenere la tranquillità nello stabile. La disdetta straordinaria del 14 aprile 2005 rispetta pertanto tutte le condizioni poste dall’art. 257f cpv. 3 CO ed è valida ed efficace, con la conseguenza che l’appello deve essere respinto.
Gli oneri processuali seguono la soccombenza e sono quindi a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’equa indennità per ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
L’appello 27 febbraio 2006 di AP 1 è respinto.
Le spese della procedura di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 100.-
b) spese fr. 50.-
totale fr. 150.-
da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico. AP 1 rifonderà alla controparte un’indennità di fr. 400.- per ripetibili di appello.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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