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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.266
Data decisione, Autorità: 29.08.2006, TE
Titolo: Edificio sopraelevato rispetto alle NAPR: influenza sul valore metrico del terreno.
Incarto n. 40.2005.266
Lugano 29 agosto 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Giorgio Caprara arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 12/13 dicembre 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 5 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 1487 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 11 luglio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 13 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che sono stati considerati i redditi dichiarati dai proprietari e che il valore di base del terreno, che rispecchia in modo prudenziale il valore di mercato, è stato maggiorato del 15% poiché l’edificio è costituito da un piano terreno e da 4 ulteriori piani laddove le normative di piano regolatore prevedono l’edificazione di due soli piani.
Ciò poiché l’UCS non avrebbe considerato che i redditi ammontano in realtà a soli CHF 57'000.-, compresi gli affitti dei garages, che l’edificio è stato costruito da oltre 30 anni e che il mercato dell’alloggio nella zona si trova in un periodo di marcata crisi. Inoltre, il valore assegnato al terreno non reggerebbe a dei confronti con i valori stabiliti per altre zone del cantone che si trovano in località ben più pregiate, hanno infrastrutture migliori e non hanno problematiche di tipo geologico (zona valangaria).
Il Tribunale ha constatato che l’edificio è composto da un piano terreno con i locali tecnici, le cantine e otto autorimesse nonché da quattro ulteriori piani di due appartamenti ciascuno. I serramenti, il tetto, le facciate e i balconi sono stati rifatti a nuovo alla fine del 2005.
Il terreno retrostante la casa è in forte pendenza, mentre la parte a valle (lato strada) è un piazzale asfaltato.
I ricorrenti sostengono che la loro proprietà si trova in zona valangaria rossa.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In concreto, il Tribunale respinge il ricorso. Ciò per i seguenti motivi:
Al di là degli interventi eseguiti verso la fine del 2005, quando sono stati rifatti i serramenti, il tetto, le facciate e i balconi, le caratteristiche costruttive dell’edificio constatate in sede di sopralluogo giustificano la presa in considerazione di un valore cubimetrico a nuovo di CHF/mc 309.-, al quale è stato successivamente applicato un correttivo della vetustà del -36% che ha portato al valore attuale determinante di CHF/mc 197.76.
Il correttivo del +15% sul valore metrico di base del terreno è ampiamente giustificato dal fatto che l’edificio, composto da un piano terreno e da quattro ulteriori piani di due appartamenti ciascuno, risulta sopraelevato di ben due piani rispetto a quanto prevedono le NAPR del Comune di __________ per la zona residenziale R2. A ben vedere, vista l’entità del beneficio di cui ha potuto godere il ricorrente, tale aumento risulta invero ancora contenuto, ma viene confermato così come stabilito dall’autorità di prima istanza anche in considerazione del fatto che la parte di terreno retrostante la casa risulta in forte pendenza. Il valore metrico del terreno deve inoltre essere confermato in quanto in realtà il mappale non si trova in zona valangaria . Del resto, nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale R2 già si é tenuto conto della loro posizione, posto che il valore assegnato a tali terreni, decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione, è stato fissato in CHF/mq 90.-.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1487 RFD di __________ confermato in CHF 881'925.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1487 RFD di __________ confermato in CHF 881'925.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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